Cour d'appel, 30 juin 2022. 20/13028

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 30 JUIN 2022 N° 2022/ 300 Rôle N° RG 20/13028 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWFF [D] [O] [G] [O] C/ [X] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Ellie DELHAYE Me Anne Cécile NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de marseille en date du 11 Septembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1119-2640. APPELANTS Madame [D] [O] née le 03 Décembre 1976 à [Localité 3] ([Localité 3]), demeurant [Adresse 4] représentée par Me Ellie DELHAYE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [G] [O] né le 28 Janvier 1976 à Kariat, demeurant [Adresse 4] représenté par Me Ellie DELHAYE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Sébastien VICQUENAULT, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE Madame [X] [S] faisant élection de domicile chez son mandataire immobilier, la SARL CIPA, Agence Étoile, au capital de 441.000,00 €, inscrite au RCS de MARSEILLE n°054 804 166, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité née le 17 Septembre 1946 à Boufarik ( Algérie), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Anne Cécile NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 06 Avril 2022 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2022 puis les avocats ont été informés que le prononcé de la décision était prorogé au 30 juin 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous-seing-privé en date du 2 janvier 2018, Madame [S] a donné à bail à Madame [O] et à Monsieur [O] un appartement situé '[Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 745 € au principal outre 195 € de provision. Le 30 mai 2018, le syndic de la copropriété adressait un courrier à Madame [S] aux termes duquel il l'informait que les époux [O] étaient à l'origine de nuisances sonores nocturnes, empêchant les occupants du bâtiment de jouir paisiblement de leur logement. De plus il leur était reproché d'arroser leurs plantes de telle sorte que le balcon situé au-dessous était inondé ou encore de stationner leur véhicule de manière non convenable. Par courrier en date du 13 août 2018, le syndic de la copropriété réitérait ses allégations à l'encontre des époux [O]. Le 27 août 2018 le mandataire de gestion immobilière adressait à ces derniers de nouvelles plaintes. Par courriers en date des 6 septembre et 2 octobre 2018, la société Agence Etoile mettait en demeure les époux [O] de mettre un terme à leurs agissements et les informer qu'une procédure judiciaire allait être initiée. Par courrier du 22 septembre 2018, Madame [O] contestait l'ensemble des fait rapportés. Cependant par courrier du 28 mars 2019, le syndic avisait la société Agence Etoile de ce que nouvelles doléances lui étaient parvenues, ce que réfutait une fois de plus par courrier Madame [O] le 6 mai 2019. A la suite d'une série de loyers impayés, Madame [S] saisissait le juge des référés du tribunal d'instance de Marseille lequel, par ordonnance en date du 21 mars 2019, ordonnait la suspension des effets de la clause résolutoire autorisant les époux [O] à se libérer de leur dette en 36 versements. Suivant exploit d'huissier en date du 22 juillet 2019, Madame [S] saisissait le tribunal d'instance de Marseille aux fins de voir : * prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties. * ordonner l'expulsion des époux [O]. * condamner ces derniers au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 951,72 euros jusqu'à libération effective des lieux. * condamner les époux [O] au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice * condamner les époux [O] au paiement de la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'aticle 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Le 9 octobre 2019, Madame [S] faisait signifier aux époux [O] un commandement de quitter les lieux avec effet au 9 décembre 2019, ces derniers n'ayant pas respecté l'échéancier sur 36 mois prévu par l'ordonnance. À l'audience du 10 juillet 2020, Madame [S] demandait au juge du contentieux de la protection de dire n'y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail liant les parties en date du 2 janvier 2018, l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail étant acquise eu égard au rejet de la demande de délais sollicitée devant le juge de l'exécution et sollicitait la condamnation des époux [O] à lui payer une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi outre la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles en plus des dépens. À l'appui de ses demandes, elle affirmait que ces derniers avaient gravement méconnu leurs obligations de jouissance paisible. Les époux [O] demandaient au juge du contentieux de la protection de débouter Madame [S] de l'ensemble de ses demandes après avoir jugé que le trouble anormal de voisinage n'était pas établi, soulignant notamment l'absence de procédure engagée à leur encontre par le syndic des copropriétaires ou les différents copropriétaires. Ils sollicitaient également la condamnation de cette dernière à leur payer la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi outre celle de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 11 septembre 2020 , le tribunal judiciaire de Marseille a : * condamné les époux [O] à payer à Madame [S] une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi. * condamné les époux [O] à payer à Madame [S] une somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires. * condamné les époux [O] aux entiers dépens. Par déclaration en date du 23 décembre 2020, les époux [O] interjetaient appel de la dite décision en ce qu'elle a dit : * condamne les époux [O] à payer à Madame [S] une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi. * condamne les époux [O] à payer à Madame [S] une somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires * condamne les époux [O] aux entiers dépens. Suivant les dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 mars 2021 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, les époux [O] demandent à la cour de : * d'infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Marseille en date du 11 septembre 2020 en toutes ses dispositions. * débouter Madame [S] de l'ensemble de ses demandes formulées à leur encontre. * juger que le trouble anormal de voisinage et le manquement à l'obligation de jouissance paisible ne sont pas établis. * juger que Madame [S] ne rapporte aucunement la preuve de l'existence d'un préjudice subi à titre personnel. * débouter Madame [S] de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi. * condamner Madame [S] pour procédure abusive à hauteur de 1.000 €. * condamner Madame [S] à la somme de 1.500 € n au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. * condamner Madame [S] aux entiers dépens de l'instance. À titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour faisait droit aux demandes de Madame [S], * réduire à de plus proportions les condamnations prononcées à leur encontre. * leur accorder un délai de deux ans pour procéder au paiement des sommes qui pourraient être mises à leur charge. À l'appui de leurs demandes, les époux [O] indiquaient que Madame [S] ne rapportait pas la preuve d'un trouble anormal de voisinage ni d'un manquement à leur obligation de jouissance paisible, les seuls éléments probatoires apportés étant des courriers émanant du syndic et des courriers du mandataire de gestion se contentant de reprendre les complaintes du syndic. Ils ajoutaient qu'aucun rapport d'intervention de police n'était produit aux débats ni aucune facture de réparation des actes de vandalisme prétendument effectués par eux, ajoutant qu'aucune plainte et pétition n'avaient été versées aux débats. S'ils reconnaissent effectivement avoir agressé un occupant de la copropriété, ils rappellaient qu'il s'agissait d'un contexte particulier puisque leur fille, qui était sur un vélo, avait été renversée par l'amie de ce dernier. Ils relevaient qu'il leur était également reproché d'avoir vandalisé la serrure de hall d'entrée, la cage d'escalier, d'avoir dégradé le crépi dans le hall d'entrée là encore sans la moindre preuve. Par contre ils soulignaient que postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire, Madame [S], qui dans un premier temps, avait sollicité leur condamnation au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts n'avait pas hésité à accroître sa demande, sollicitant la somme de 5.000 € sans démontrer là encore le moindre préjudice qu'elle aurait pu subir en qualité de bailleur du fait des prétendues incivilités de ses preneurs. Ils faisaient d'ailleurs remarquer que le jugement du 11 septembre 2020 considérait le préjudice de cette dernière de manière hypothétique. Ils faisaient valoir que cette procédure était particulièrement vexatoire à leur endroit ce qui justifiait que Madame [S] soit condamnée à leur verser la somme de 1.000 € pour procédure abusive Enfin ils précisaient que ne disposant que de faibles revenus, ils étaient bien fondés à solliciter des délais de paiement d'éventuelles condamnations qui seraient portées à leur encontre. Suivant les dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2021, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [S] demandait à la cour de : * confirmer le jugement du 11 septembre 2020 en toutes ses dispositions. * débouter intégralement les époux [O] de leur demande fin et conclusions. * condamner les époux [O] à lui payer la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, Madame [S] rappelait que l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait qu'au nombre des obligations incombant au locataire, se trouvait celle d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur avait été donnée par le contrat de location. Elle maintenait que ses locataires avaient gravement méconnu l'obligation de jouissance paisible qui leur incombait et ce à peine cinq mois après leur entrée dans les lieux comme cela ressortait du courrier que le syndic de copropriété avait été contraint d'adresser au mandataire immobilier dès le 30 mai 2018. Elle indiquait que malgré les nombreux courriers qui leur avaient été adressés, ces derniers n'avaient eu cesse de méconnaître leurs obligations. Elle ajoutait que le 29 mai 2019 des voisins avaient adressé à son mandataire immobilier un courrier faisant état des nuisances et des incivilités persistantes qu'ils subissaient au quotidien, précisant que postérieurement à l'assignation introductive d'instance du 22 juillet 2019, les intenables, voire indicibles nuisances s'étaient poursuivies et même s'étaient intensifier comme cela était prouvé par les nouvelles correspondances du syndic de copropriété. Enfin elle faisait valoir que le comportement de ses locataires qui en plus n'avaient pas respecté l'échéancier mis en place, l'avait profondément perturbé, expliquant qu'à 74 ans, elle avait dû supporter pendant des mois et des mois les plaintes des copropriétaires, du syndic et les appels de l'agence de gestion. ****** L'ordonnance de clôture a été prononcée le 23 mars 2022. L'affaire a été évoquée à l'audience du 6 avril 2022 , mise en délibéré au 9juin 2022 et prorogée au 30 juin 2022. ****** 1°) Sur l'obligation de jouissance paisible des lieux loués Attendu qu'il résulte du paragraphe 10 du bail intitulé - Autres conditions particulières du contrat de bail- signé entre les parties et au sous paragraphe intitulé -Jouissance paisible- que ' le locataire ne devra commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire soit à la solidité ou à la bonne tenue de l'immeuble, soit d'engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l'immeuble ou envers le voisinage. En particulier il ne pourra rien déposer sur les appuis de fenêtres, balcons et ouvertures quelconques sur rue ou sur cour qui puisse présenter un danger pour les autres occupants de l'immeuble ou causer une gêne à ses occupants ou au voisinage ou nuire à l'aspect dudit immeuble. Il ne pourra notamment y étendre aucun linge, tapis, chiffon, y déposer aucun objet ménager, ustensile quelconque, outil quelconque. Il devra éviter tout bruit de nature à gêner les autres habitants de l'immeuble notamment régler tout appareil de radio-télévision et tout appareil de reproduction de son de telle manière que le voisinage n'est pas à s'en plaindre.' Que l'article 2-2 des obligations générales du locataire de la notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et bailleurs annexée au contrat de bail rappelle que 'le locataire jouit librement de son logement pendant toute la durée de la location mais doit respecter certaines obligations en la matière : * le locataire est tenu de jouir paisiblement son logement et dans le respect de la tranquillité du voisinage. * le locataire doit veiller à respecter le règlement intérieur de l'immeuble lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif d'appartements. Ce règlement peut par exemple interdire certaines pratiques. * le locataire doit respecter la destination prévue au sein du contrat de location. Par exemple le local peut être loué à usage d'habitation uniquement. Dès lors le locataire ne peut y exercer une activité commerciale. * le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l'accord écrit du bailleur. Dans l'hypothèse où le bailleur donne son accord le montant du loyer au mètre carré de surface habitable appliqué au sous-locataire ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire est également tenu de transmettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.' Attendu qu'il résulte des nombreux courriers versés aux débats par Madame [S] que les époux [O] ont méconnu cette obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail. Que le 30 mai 2018 soit à peine plus de 5 mois après l'occupation de l'appartement par les appelants, Madame [S] était avisée par le syndic de la copropriété que son nouveau locataire causait de nombreux nuisances sonores à l'ensemble du bâtiment. Que le 5 juin 2018 l'agence Etoile Immobilier rappelait dans un courrier adressé aux époux [O] leur obligation de jouissance paisible des lieux et leur demandait de cesser tout bruit de nature à gêner les autres habitants. Que le 13 août 2018, un nouveau courrier du syndic de la copropriété était adressé à l'agence Etoile Immobilier dans lequel il était exposé les nombreux problèmes de comportement et de nuisances causés par les locataires de Madame [S]. Que tenant ce courrier, l'agence Etoile immobilier adressait un second courrier le 27 août 2018 aux époux [O] les mettant en demeure de cesser leurs agissements, leur demandant de respecter le règlement de copropriété et de veiller à la tranquillité du voisinage, leur rappelant que leur bail comprenait une clause de résiliation en cas de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués. Que le 4 septembre 2018 un courrier du syndic de la copropriété était envoyé à l'agence Etoile Immobilier indiquant que l'un des locataires avait déposé plainte à l'encontre des époux [O] en raison de leur manque de civisme. Que les 6 septembre et 2 octobre 2018, l'agence Etoile Immobilier leur adressaient un nouveau courrier de mise en demeure. Que le 28 mars 2019, l'agence Etoile Immobilier recevait de nouvelles doléances de la part du syndic de la copropriété, dénonçant une fois de plus des difficultés liées au comportement des époux [O]. Que ces derniers recevaient le 3 avril 2019 un nouveau courrier de l'agence Etoile Immobilier. Que les 29 mai et 26 juillet 2019 les époux [Z], locataires de l'immeuble, adressaient un courrier à l'agence Etoile Immobilier, dénonçant les nuisances et incivilités persistantes de la famille [O], notamment l'agressivité de Madame [O], indiquant que depuis leur installation dans l'appartement, ils avaient fait de leur quotidien un enfer. Que le 6 août 2019, le syndic de copropriété indiquait dans un courrier adressé à l'agence Etoile Immobilier que ces derniers avaient été vus en train d'endommager du mobilier urbain volontairement afin de pouvoir se garer. Que le 28 janvier 2020 un nouveau courrier était envoyé à l'agence Étoile Immobilier par le syndic de la copropriété dans lequel il indiquait que les époux [O] ne respectaient pas le règlement de copropriété, se garant en double file, empêchant ainsi les autres véhicules de sortir. Que le 30 janvier 2020 l'agence Étoile Immobilier rappelait aux époux [O] qu'il était impératif de veiller au respect des règles de bon voisinage et de vie en copropriété. Attendu qu'il résulte de l'ensemble de ces courriers que les époux [O] ont gravement et durablement troublé de façon incontestable, la tranquillité du voisinage en ne jouissant pas paisiblement des lieux loués. Que ces derniers contestent les faits, indiquant que rien n'est démontré.. Qu'il ressort néanmoins des nombreuses lettres adressées à l'agence Etoile Immobilier que les époux [O] ont été à l'origine de disputes violentes, qu'ils ont ignoré le règlement de copropriété en mettant du linge à sécher sur leur balcon ou encore en se garant à des endroits qui étaient interdits et ont adopté un comportement particulièrement incivique. Que Madame [Z] a été déposer une main courante au commissariat de [Localité 5] le 26 juillet 2019 en raison de l'agressivité dont elle a été victime de la part de Madame [O]. Que Monsieur [V] déposait lui aussi une main courante le 31 août 2018 au commissariat de [Localité 5] à l'encontre de Monsieur [O] lequel l'avait insulté et menacé de mort. Que dés lors en l'état de ces manquements persistants et graves, la demande de Madame [S] tendant à voir condamner les époux [O] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts est parfaitement justifiée. Qu'il est en effet constant que cette dernière a subi un préjudice en raison des tracasseries et inquiétudes causées par ses locataires au sein de la copropriété à l'égard des autres résidents. Que ce préjudice résulte également des multiples relances reçues du syndic de copropriété et des autres copropriétaires que des courriers qu'elle a elle-même adressés par le biais de son mandataire. Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [O] à payer à Madame [S] la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi 2°) Sur la demande de délai de paiement Attendu qu'il résulte de l'article 1343-5 alinéa 1er du Code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.' Attendu que les époux [O] demandent à la cour de leur accorder un délai de deux ans pour procéder au paiement des sommes qui pourraient être mises à leur charge. Qu'il résulte toutefois des pièces versées aux débats et notamment du jugement du 17 septembre 2020 du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Marseille que la situation financière des appelants s'est aggravée. Que ces derniers n'apportent pas d'élément complémentaire, se contentant d'indiquer dans leurs écritures ne disposer que de faibles revenus. Qu'il convient également de prendre en compte la situation de la bailleresse laquelle a dû supporter pendant de nombreux mois la présence de locataires faisant preuve de beaucoup d'incivilités. Que le tribunal observe également que les époux [O] n'ont pas été en capacité de respecter l'échéancier qui avait été décidé par le tribunal pour régler leur dette locative. Que dès lors en l'état de ces éléments, il convient de rejeter leur demande. 3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.' Qu'en l'espèce, les époux [O] est la principale partie succombant. Qu'il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner les époux [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties. Qu'il y a lieu de confirmer le jugement dont appel sur ce point et de condamner les époux [O] à payer à Madame [S] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement en date du 11 septembre 2020 du tribunal d'instance de Marseille en toutes ses dispositions. Y AJOUTANT, CONDAMNE les époux époux [O] à payer à Madame [S] à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. CONDAMNE les époux [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENTE,