Cour d'appel, 21 juin 2022. 21/03577

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51E 1re chambre 2e section ARRET N° PAR DEFAUT DU 21 JUIN 2022 N° RG 21/03577 - N° Portalis DBV3-V-B7F-URPS AFFAIRE : S.A. d'HLM LA ROSERAIE C/ M. [W] [Y] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Avril 2021 par le Juge des contentieux de la protection de CHARTRES N° RG : 1121000074 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 21/06/22 à : Me Ambre BALLADUR RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A. d'HLM LA ROSERAIE N° SIRET : 805 620 275 RCS Chartres Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Ambre BALLADUR de la SELARL CAUCHON- PAVAN - BALLADUR, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000038 - N° du dossier 2021044 APPELANTE **************** Monsieur [W] [Y] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Assigné à tiers présent à domicile INTIME DEFAILLANT **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mai 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous-seing privé du 12 septembre 2014 avec effet au même jour, la société anonyme d'HLM La Roseraie a donné à bail d'habitation à usage principal à M. [W] [Y], un appartement n°7 avec box fermé n°54 dans un immeuble situé [Adresse 4] (28), moyennant le règlement d'un loyer mensuel initial de 378,01 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 134,15 euros et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer hors charges. Se prévalant de loyers impayés, la société La Roseraie a, par acte d'huissier de justice en date du 4 mars 2014, fait délivrer à M. [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour obtenir le paiement des loyers d'octobre 2014 à mars 2015 inclus. Par acte d'huissier de justice délivré le 14 janvier 2021, la société La Roseraie a assigné M. [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, le paiement des sommes suivantes : - 4 049,74 euros au titre des réparations locatives, desquelles il y a lieu de déduire le montant du dépôt de garantie pour 378,01 euros, - 1 000 euros a titre de dommages et intérêts, - 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par jugement réputé contradictoire du 13 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres a : - débouté la société La Roseraie de ses demandes, - condamné la société La Roseraie aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit. Par déclaration reçue au greffe le 4 juin 2021, la société La Roseraie a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 août 2021, elle demande à la cour de : - la dire et juger recevable et bien fondée en son appel, - condamner M. [Y] à lui payer la somme de 4 049,74 euros au titre des réparations locatives lui restant dues par suite de sa sortie des lieux en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, - l'autoriser expressément à conserver le bénéfice du dépôt de garantie d'un montant de 378,01 euros versé à l'entrée dans les lieux qui viendra en déduction des sommes restant dues par M. [Y], en application de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, - condamner M. [Y] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1240 du code civil, - condamner M. [Y] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel, en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [Y] aux entiers dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 et suivant du même code. M. [Y] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 15 juillet 2021, la déclaration d'appel lui a été signifiée par remise à tiers présent à domicile. Par acte d'huissier de justice délivré le 27 août 2021, les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par remise à tiers présent à domicile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 avril 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'. Sur l'appel de la société La Roseraie. - Sur la demande au titre des rénovations et réparations locatives. La société La Roseraie poursuit l'infirmation du jugement rendu le 13 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Chartres en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement au titre des réparations locatives au motif erroné qu'elle ne produisait pas aux débats l'état des lieux de sortie. Elle fait essentiellement valoir que le premier juge n'a pas tenu compte du dossier de plaidoiries qu'elle lui a remis lors de l'audience de plaidoiries, entachant alors son jugement d'une erreur de fait. Elle demande à la cour de la déclarer bien fondée en sa demande en paiement au titre des dégradations et réparations locatives qu'elle impute à faute à M. [Y], au regard de l'examen des états des lieux d'entrée dressé le 12 septembre 2014, complété par la facture Soldecor du 8 septembre 2014 relative à la remise en état des sols du logement loué en bon état d'entretien et de réparation, en comparaison avec l'état des lieux de sortie établi le 13 juin 2016 qui témoigne d'une part, d'un logement rendu dans un état de saleté général et d'autre part, de dégradations commises sur plusieurs éléments d'équipement durant son occupation par M. [Y], sans compter le défaut d'entretien général du logement par le locataire qui n'a pas effectué les menues réparations locatives lui incombant en vertu du décret du 26 août 1987. Sur ce, L'article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'. L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'. Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'. Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice. Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf. En l'espèce, la société La Roseraie poursuit la condamnation de M. [Y] à lui verser la somme de 2 684,30 euros au titre des rénovations effectuées (réfection des sols, murs et papiers dégradés, après application d'un coefficient de vétusté de 60 %,et celle de 1 365,44 euros au titre des réparations locatives (remplacement des cylindres des serrures de l'appartement, du garage et de la boîte aux lettres - nettoyage complet de l'appartement - remplacement de 7 prises électriques-re-fixation d'une prise électrique - 1 éclat sur évier - détartrage toilette et évier- remplacement robinet du lavabo et du siphon de la baignoire). L'examen comparé des états des lieux d'entrée et de sortie dressés respectivement le 12 septembre 2014 et le 13 juin 2016, ainsi que la facture Soldecor du 8 septembre 2014 font ressortir que les lieux qui étaient en bon état général lors de l'arrivée du locataire, étaient détériorés à sa sortie, ainsi qu'empreints d'une grande saleté. Au vu de l'état des lieux de sortie, la société La Roseraie justifie de sa demande en paiement de la somme de 2 684,30 euros au titre des rénovations des sols, murs et papiers dont il apparaît que leur état était très détérioré, étant observé que la demande de la bailleresse à ce titre est raisonnable dans la mesure où elle a appliqué d'office un coefficient de vétusté de 60 %, alors même que l'occupation des lieux n'a duré qu'un peu plus de deux ans seulement. La société La Roserai établit également par les pièces susvisées, l'obligation dans laquelle elle s'est trouvée de procéder aux différentes réparations dont la charge incombait au locataire, ainsi qu'au nettoyage complet de l'appartement, de sorte qu'elle est également bien fondée en sa demande en paiement de la somme de 1 365,44 euros de ce chef. M. [Y] doit être condamné en conséquence à verser à la société La Roseraie la somme de 4 079,74 euros, sous déduction du dépôt de garantie d'un montant de 378,01 euros, soit en définitive la somme de 3 701,73 euros. - Sur la demande de dommages-intérêts. La société La Roseraie sollicite la condamnation de M. [Y] à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts. Elle explique sa demande par le fait que l'attitude de M. [Y] a eu pour effet de la priver de relouer immédiatement l'appartement puisqu'il lui a fallu procéder préalablement à des travaux de remise en état, le manquement du locataire lui ayant été d'autant plus préjudiciable qu'elle est confrontée à des demandes de relogement urgentes ou constantes qui excèdent même ses capacités d'accueil, que par ailleurs, elle a supporté les frais du centre de médiation et de règlement amiable des huissiers de justice, alors même que M. [Y] n'a pas cru devoir donner suite à sa demande de médiation. Sur ce, En manquant à son obligation d'entretien du bien, M. [Y] a commis une faute, qui a occasionné un préjudice à sa bailleresse, en faisant obstacle à une remise en location immédiate du logement, alors que de nombreuses familles demeurent dans l'attente d'un logement social. La cour dispose des éléments pour indemniser le préjudice de la société La Roseraie à hauteur de la somme de 100 euros au paiement de laquelle M. [Y] doit être condamné. Sur les mesures accessoires. M. [Y] doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées. Il y a lieu de faire droit à la demande de la société La Roseraie au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance en cause d'appel en condamnant M. [Y] à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu le 13 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Chartres, en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Condamne M. [Y] à verser à la société La Roseraie la somme de 3 701,73 € au titre des frais de remise en état et du coût des réparations locatives, déduction étant faite du montant du dépôt de garantie de 378,01 euros, Condamne M. [Y] à verser à la société La Roseraie la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts, Condamne M. [Y] à verser à la société La Roseraie la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [Y] aux dépens de première instance et d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,