Tribunal judiciaire, 11 juin 2024. 24/00397

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [G] [N] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître GENON-CATALOT Pierre-Bruno Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/00397 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XLB N° MINUTE : 11/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 juin 2024 DEMANDERESSE REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] ayant pour sigle RIVP Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Maître GENON-CATALOT Pierre-Bruno, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096 DÉFENDEUR Monsieur [G] [N] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 mars 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juin 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 11 juin 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00397 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XLB EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 2 février 2018, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [G] [N] et Mme [V] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1028,88 euros et d’une provision pour charges de 140 euros. Mme [V] [N] a quitté le domicile le 21 septembre 2023 et en a informé le bailleur. Une décision sur les mesures provisoires a été rendue le 7 octobre 2023 attribuant la jouissance du domicile conjugal à M [G] [N]. Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3918,72 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [N] le 17 octobre 2023. Par assignation du 3 janvier 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de M. [G] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : − une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−6179,40 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2023,−400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 29 mars 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 mars 2024, s'élève désormais à 9456,36 euros. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique que M [G] [N] a affectué un versement de 500 euros le 8 février 2024 et un second qui n'apparait pas sur le dernier décompte qui toutefois ne correspond pas à un loyer complet. M. [G] [N] expose être en procédure de divorce et ne pas être en mesure de s'acquitter seul du loyer de l'appartement. M. [G] [N] ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [G] [N] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 16 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3918,72 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 décembre 2023. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [G] [N] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. M. [G] [N] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, auucn délai suspensif ne saurait être accordé dans ces conditions. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 mars 2024, M. [G] [N] lui devait la somme de 9456,36 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [G] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1257,84 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [G] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 février 2018 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), d’une part, et M. [G] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 17 décembre 2023, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [G] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [G] [N] au paiement à titre de provision à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1257,84 euros (mille deux cent cinquante-sept euros et quatre-vingt-quatre centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 16 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE M. [G] [N] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 9456,36 euros (neuf mille quatre cent cinquante-six euros et trente-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 mars 2024, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [G] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 octobre 2023 et celui de l'assignation du 3 janvier 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le GreffierLa Juge