Cour d'appel, 29 mai 2024. 21/04162

5ème Chambre ARRÊT N°-215 N° RG 21/04162 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RZ6E (Réf 1ère instance : 19/01211) Mme [R] [Z] [H] VEUVE [A] C/ M. [Y] [L] Mme [D] [X] [E] [Z] [I] épouse [L] Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 29 MAI 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 27 Mars 2024 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 29 Mai 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : Madame [R] [Z] [H] VEUVE [A] née le 12 Octobre 1943 à [Localité 2] (Finistère) ([Localité 2]) [Adresse 7] [Localité 3] Représentée par Me Loïc TERTRAIS de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉS : Monsieur [Y] [L] né le 20 Février 1965 à [Localité 8] [Adresse 5] [Localité 4] Représenté par Me Emmanuel CUIEC de la SCP CUIEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST Madame [D] [X] [E] [Z] [I] épouse [L] née le 30 Avril 1958 à [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Emmanuel CUIEC de la SCP CUIEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST Suivant acte sous seing privé du 1er juin 1997, M. et Mme [A] ont donné à bail à l'EURL [V] un local commercial, situé [Adresse 1] à [Localité 3], pour y exercer l'activité de 'boulangerie - pâtisserie - viennoiserie'. Le bail était conclu pour une durée de neuf années, moyennant paiement d'un loyer annuel de 42 000 francs (6 402,86 euros). Par acte authentique des 22 et 23 janvier 2003, M. [V] a cédé son fonds de commerce aux époux [O], l'acte de cession comportant le droit au bail pour le temps restant à courir. Par acte authentique du même jour, un avenant au bail commercial a été conclu entre M. et Mme [A] et les époux [O]. Le bail commercial a été renouvelé par acte authentique du 4 juillet 2017. Par courrier du 18 septembre 2017, Mme [R] [H] veuve [A] a interpellé les preneurs sur l'encombrement du couloir d'accès aux appartements de l'étage. Le notaire de Mme [R] [A] a renouvelé cet avertissement par courrier du 5 octobre 2017. En réponse, suivant courrier du 12 octobre 2017, M. [O] a indiqué qu'il ne disposait plus de local pour entreposer les 4 poubelles de son commerce. Par acte d'huissier en date du 31 octobre 2017, Mme [R] [A] a fait délivrer aux époux [O] un commandement de libérer le couloir précité, exclu du contrat de bail, visant la clause résolutoire insérée au contrat. Le conseil des bailleurs a fait répondre par son avocat, le 4 décembre 2017, que de fausses accusations étaient portées à leur encontre en ce qui concerne l'utilisation de ce couloir et a sollicité l'usage de la grande cour visée au contrat de bail dont ils étaient privés. Par courrier du 23 mars 2018, le conseil de Mme [R] [A] a contesté que la cour revendiquée relevait du contrat de bail. Le désaccord persistant entre les parties au sujet de l'utilisation de cette cour, par acte d'huissier en date du 20 juin 2019, les époux [O] ont fait assigner Mme [R] [A] devant le tribunal de grande instance de Brest. Par jugement en date du 27 mai 2021, le tribunal judiciaire de Brest a : - déclaré les époux [O] irrecevables en leurs demandes pour la période antérieure au 4 juillet 2017, - déclaré les époux [O] recevables en leurs demandes pour la période postérieure au 4 juillet 2017, - dit que Mme [R] [A] a manqué à son obligation de délivrance pour la période postérieure au 4 juillet 2017, - condamné Mme [R] [A] à payer aux époux [O] la somme de 1 600 euros en indemnisation de leur préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2019 et jusqu'au parfait paiement, - condamné Mme [R] [A] à respecter son obligation de délivrance en permettant aux époux [O] de disposer, à l'arrière de l'immeuble, de la grande cour visée au contrat de bail, - dit que cette condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement, pour en garantir l'effectivité, ceci pendant un délai d'un mois, - condamné Mme [R] [A] à payer aux époux [O] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [R] [A] aux dépens, - dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - rejeté toutes les autres demandes. Le 6 juillet 2021, Mme [R] [A] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 16 février 2023, elle demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, Y faisant droit, - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il : * a déclaré les époux [O] recevables en leurs demandes pour la période postérieure au 4 juillet 2017, * a dit qu'elle a manqué à son obligation de délivrance pour la période postérieure au 4 juillet 2017, * l'a condamnée à payer aux époux [O] la somme de 1 600 euros en indemnisation de leur préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2019 et jusqu'au parfait paiement, * l'a condamnée à respecter son obligation de délivrance en permettant aux époux [O] de disposer, à l'arrière de l'immeuble, de la grande cour visée au contrat de bail, * a dit que cette condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement, pour en garantir l'effectivité, ceci pendant un délai d'un mois, * l'a condamnée à payer aux époux [O] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * l'a condamnée aux dépens, * a dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, * a ordonné l'exécution provisoire du jugement, Statuant de nouveau : A titre principal, - juger que l'action engagée par les époux [O] est prescrite, - déclarer en conséquence les époux [O] irrecevables en leurs demandes, A titre subsidiaire, - juger que les actes notariés des 22 et 23 janvier 2003 et du 4 juillet 2017 contiennent des erreurs matérielles, - rectifier les actes notariés des 22 et 23 janvier 2003 et du 4 juillet 2017 en supprimant la mention « grande cour dont une partie est couverte », - juger qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance, - juger mal fondées les demandes, fins, moyens et prétentions formulées par les époux [O], En conséquence, - les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions, En tout état de cause, - confirmer pour le surplus le jugement du tribunal judiciaire de Brest en date du 27 mai 2021, - condamner in solidum les époux [O] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner sous la même condition de solidarité aux entiers dépens, A titre infiniment subsidiaire, - ordonner avant dire-droit, une mesure d'expertise judiciaire entre les parties, - désigner à cet effet tel expert qu'il lui plaira avec la mission suivante : * se faire communiquer par les parties tous documents et pièces utiles (les plans, devis, actes établissant les rapports de droit entre les parties'), * visiter les lieux loués aux époux [O] et les décrire, * retranscrire l'historique de l'immeuble et décrire son évolution, décrire les travaux effectués par les occupants successifs, * dire si les modifications apportées à l'immeuble au fil de temps sont conformes à l'évolution de la description de l'immeuble telle que figurant dans les actes notariés successifs, * déterminer si la surface louée aux époux [O] par elle est conforme à celle indiquée dans les actes notariés, * dire si les actes notariés des 22 et 23 janvier 2033 et du 4 juillet 2017 comportent des erreurs matérielles, - réserver les dépens. Par dernières conclusions notifiées le 21 avril 2022, les époux [O] demandent à la cour de : - débouter Mme [R] [A] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Brest du 27 mai 2021 en ce qu'il : * les a déclarés recevables en leurs demandes pour la période postérieure au 4 juillet 2017, - a condamné Mme [R] [A] à respecter son obligation de délivrance en leur permettant de disposer, à l'arrière de l'immeuble, de la grande cour visée au contrat de bail, *a dit que cette condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement, pour en garantir l'effectivité, ceci pendant un délai d'un mois, * a condamné à leur payer aux époux [O] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * a condamné Mme [R] [A] aux dépens, * a dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, * ordonné l'exécution provisoire du jugement, - réformer le jugement pour le surplus, - condamner Mme [R] [A] à rembourser les loyers en trop versés, soit la somme de 34 317,45 euros arrêtée au mois d'octobre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et jusqu'à parfait paiement, - dire et juger que le loyer dû par eux sera fixé à la somme de 252,19 euros par mois en lieu et place du loyer de 850 euros par mois, - condamner Mme [R] [A] à rembourser le différentiel en trop-perçu, soit la somme de 597,81 euros par mois depuis le mois de novembre 2018 inclus jusqu'au mois d'application aux preneurs du loyer de 252,19 euros par mois, - dire et juger que le loyer mensuel repassera à la somme de 850 euros par mois à compter du mois où l'obligation de délivrance sera respectée par la bailleresse, dès lors qu'ils disposeront de la jouissance exclusive à l'arrière de l'immeuble d'une grande cour dont une partie est couverte, - condamner Mme [R] [A] à leur verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et tous chefs de préjudices confondus, Y additant. - condamner Mme [R] [A] à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, - condamner Mme [R] [A] aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat dressé par la SELARL Actiajuris, le 21 novembre 2017, les frais d'exécution et ceux de l'article 10 du tarif des huissiers de Justice et qui seront recouvrés par la SCP Emmanuel Cuiec, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par ordonnance de référé du 23 novembre 2021, le premier président de la cour d'appel de Rennes a : - arrêté l'exécution provisoire du jugement rendu le 27 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Brest en ce qu'elle porte sur la condamnation de Mme [A] à respecter son obligation de délivrer aux époux [L] la grande cour située à l'arrière de l'immeuble visée à l'avenant de 2003 et au bail de 2017, - dit que chaque partie conservera la charge de ses frais, compris ou non dans les dépens, par elle exposés, - débouté les époux [L] de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance du 6 avril 2023, le magistrat de la mise en état de la cour d'appel de Rennes a rejeté la demande d'expertise formée par Mme [R] [A]. L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise de moyens développés dans le corps des conclusions qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. - Sur la prescription Mme [A] soulève l'irrecevabilité de l'action des époux [L] pour prescription au visa de l'article 2224 du code civil. Elle soutient que le point de départ de la prescription commence à courir le 23 janvier 2003 à la date de prise d'effet du bail en arguant que les preneurs avaient nécessairement connaissance de l'absence de cour derrière l'immeuble à cette date. Elle critique le jugement qui a retenu la date de renouvellement du bail au 4 juillet 2017 et fait valoir que le renouvellement est sans effet sur la prescription de l'action des preneurs en ce qu'il avait seulement pour objet de fixer le nouveau prix du bail et de le renouveler aux mêmes conditions et charges à l'exception du droit de passage dans le couloir. M. et Mme [L] sollicitent la confirmation du jugement qui a déclaré leur action recevable pour la période postérieure au 4 juillet 2017. Ils font valoir que l'obligation de délivrance est une obligation continue que le bailleur est tenu respecter durant toute la durée du bail et que Mme [A] était tenue de la respecter à compter du bail renouvelé au 4 juillet 2017. Ils rappellent que la prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il s'est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance. Ils exposent que c'est à l'automne 2017 que le bailleur a modifié les lieux, en particulier le local poubelle de la cage d'escalier et qu'elle leur a interdit de disposer d'un emplacement pour entreposer leurs poubelles. Ils ajoutent que le bail renouvelé désigne les lieux loués comme 'donnant sur la rue : un local commercial formant magasin, fournil, labo pâtisserie, wc. A l'arrière de l'immeuble : grande cour dont une partie est couverte'. Ils demandent de confirmer le jugement qui a considéré que la description dans cet acte authentique était opposable au bailleur et a retenu que leur action introduite le 20 juin 2019 n'était prescrite que pour la période antérieure au 4 juillet 2017. Aux termes des dispositions de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l'exercer. Il est constant que la prescription d'une action en responsabilité contractuelle ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime ou si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu connaissance précédemment. Par assignation du 20 juin 2019, M. et Mme [L] ont assigné Mme [A] en action en manquement à son obligation de délivrance en ne leur permettant pas de disposer, conformément aux stipulations contractuelles, à l'arrière de l'immeuble d'une grande cour dont une partie est couverte. Le bail initial liant M. et Mme [A] à l'EURL [V], non daté, ayant pris effet le 16 juin 1997, décrit les lieux loués ainsi 'au rez-de-chaussée, en façade sur la place une salle et une arrière salle, derrière l'immeuble une réserve dont la surface reste à définir (un mur de séparation sera effectué par le bailleur pour le 1er septembre 1997), couloir : un wc, droit de passage dans le couloir pour les livraisons et l'accès au commerce.' Le fonds de commerce a été cédé à M. et Mme [L] par acte du 4 décembre 2002 qui décrit le local assiette du droit au bail ainsi ' au rez-de-chaussée, donnant sur la rue un local commercial formant magasin, une pièce, à l'arrière une pièce, grand débarras, wc dans le couloir, droit de passage dans le dit couloir pour les livraisons et l'accès à l'arrière.' Un avenant au bail commercial des 22 et 23 janvier 2003, au rapport de maître [U], a été convenu entre M. et Mme [A] et M. et Mme [L] au terme duquel la description du bien loué est ainsi rédigée : ' Au rez-de-chaussée : En façade sur la place : une salle et une arrière salle. Derrière l'immeuble : une grande cour dont une partie de l'immeuble est couverte. Couloir : un wc. Droits de passage dans le couloir pour les livraisons et l'accès au commerce.' Par acte authentique de renouvellement du bail du 4 juillet 2017, le local loué a été décrit ainsi : 'Au rez-de-chaussée donnant sur la rue : local commercial formant magasin, fournil, labo pâtisserie, wc. A l'arrière de l'immeuble : grande cour dont une partie est couverte. Douche dans le couloir. Droit de passage dans ledit couloir pour les livraisons et l'accès à l'arrière'. Il apparaît que si la description des lieux a pu varier dans les actes, l'avenant au bail commercial de 2003 ainsi que le renouvellement du bail de 2017 décrivent tous deux à l'arrière, une grande cour dont une partie est couverte de sorte que les preneurs étaient informés de l'existence de cette cour dans la description des lieux dès le 23 janvier 2003. Les preneurs ont donc eu connaissance à compter de cette date de la description de cette cour et du droit qu'ils avaient sur elle au vu des actes authentiques précités. Ils reprochent au bailleur de ne pas respecter son obligation de délivrance en ne leur permettant pas de disposer, conformément aux stipulations contractuelles, à l'arrière de l'immeuble d'une grande cour dont une partie est couverte mais ils n'indiquent pas la date à laquelle ils auraient découvert l'absence d'accès à cette cour. Au contraire dans leurs écritures, ils exposent qu'ils n'y ont jamais eu accès de sorte qu'ils avaient en connaissance dès leur entrée dans les lieux le 23 janvier 2003 s'agissant de la date à laquelle le dommage est révélé aux preneurs. Ils n'évoquent d'ailleurs pas en avoir eu connaissance à une date postérieure à leur entrée dans les lieux. Ils indiquent uniquement dans leurs écritures une modification des lieux à l'automne 2017 relative au local poubelle de la cage d'escalier mais cette modification est sans incidence sur l'objet de leur assignation relative à l'accès à la cour. Il doit en être déduit que le délai de prescription a commencé à courir le 23 janvier 2003 lors de l'entrée en jouissance dans les lieux de sorte que l'action en responsabilité pour manquement à l'obligation de délivrance du bailleur introduite le 20 juin 2019 est prescrite et les demandes présentées par M. et Mme [L] sont, en conséquences, irrecevables. Le jugement sera infirmé. - Sur les frais irrépétibles et les dépens Succombant, M. et Mme [L] seront condamnés in solidum à payer à Mme [A] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens en première instance et en cause d'appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront infirmées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire re8ndu par mise à disposition au greffe : Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Déclare les demandes de M. [Y] [L] et de Mme [D] [I] épouse [L] irrecevables comme prescrites ; Condamne in solidum M. [Y] [L] et de Mme [D] [I] épouse [L] à verser à Mme [R] [H] veuve [A] la somme de 3 000 euros titre des frais irrépétibles de première instance et en cause d'appel ; Condamne in solidum M. [Y] [L] et de Mme [D] [I] épouse [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Le greffier, La présidente,