Cour d'appel, 30 mars 2023. 21/00730

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 30 MARS 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00730 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC5BN Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Décembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de FONTAINEBLEAU - RG n° 11-20-266 APPELANTE Madame [E] [K] [Adresse 1] [Localité 5] née le [Date naissance 3] 1955 à [Localité 7] (75) Représentée et assistée par Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, toque : C2358 INTIMES Madame [V], [C], [H] [U] [Adresse 1] [Localité 5] née le [Date naissance 4] 1989 à [Localité 8] (10) Monsieur [G], [L], [N] [X] [Adresse 1] [Localité 5] Né le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 6] (59) Représentés et assistés par Me Isabelle DE BOURBON-BUSSET DE BOISANGER de la SELARL BOURBON-BUSSET - BOISANGER, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Monsieur François LEPLAT, président Madame Anne-Laure MEANO, président Madame Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, président et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 15 août 2018, Mme [E] [K] a donné à bail à M. [G] [X] et Mme [V] [U] une maison d'habitation de 160 m², comprenant 6 pièces dont 3 chambres, avec un jardin privatif de 134 m2, située [Adresse 1], la bailleresse demeurant au [Adresse 1]. Une allée commune dessert les deux habitations, notamment le garage privatif de Mme [K], la maison louée est au fond de l'allée. Il est stipulé dans le bail que le jardin de la maison louée sert également de parking aux locataires et que l'accès se fait par l'allée, de la rue à la maison, et « qu'aucun véhicule ou moto ou vélo ou remorque ne doit être arrêté ou stationné par le locataire dans l'allée commune». Par acte d'huissier du 25 février 2020, M.[G] [X] et Mme [V] [U] ont assigné la bailleresse devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau afin qu'elle soit condamnée à libérer l'allée commune desservant les habitations situées [Adresse 1] de tout obstacle, et ce sous astreinte, et de dire que le loyer mensuel sera diminué jusqu'à libération de l'allée, condamnée à réparer leur trouble de jouissance et indemniser leur préjudice moral. Ils ont exposé que depuis le mois d'avril 2019, Mme [K] gare une voiture au fond de l'allée, rendant quasiment impossible toute man'uvre dans celle-ci et contraignant excessivement leurs manoeuvres en voiture pour rejoindre le boulevard ; que des jardinières ont été installées le long de l'allée ce qui rend la man'uvre encore plus périlleuse. Mme [K] a fait valoir que l'interdiction de stationner dans l'allée stipulée au bail ne s'adresse qu'aux locataires et que l'espace est suffisant. Par jugement contradictoire du 8 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a ainsi statué : Condamne Mme [E] [K] à libérer de tout obstacle, véhicule et jardinière l'allée menant [Adresse 1] dans sa totalité, et ce sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard à compter de la signification du présent jugement. Dit qu'en tant que de besoin l'astreinte sera liquidée par le Juge de l'exécution du Tribunal Judiciaire de Fontainebleau. Condamne Mme [E] [K] à payer à M.[G] [X] et Mme [V] [U] la somme de 1 500 € au titre du préjudice de jouissance ; Condamne Mme [E] [K] à payer à M.[G] [X] et Mme [V] [U] la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts ; Déboute Mme [E] [K] de sa demande en résiliation du bail et expulsion et de sa demande de dommages et intérêts. Condamne Mme [E] [K] aux dépens. Condamne Mme [E] [K] à payer à M.[G] [X] et Mme [V] [U] la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et la déboute de sa demande de ce chef. Rappelle que, par application des dispositions de l'article L111-8 du Code des procédures d'exécution, les éventuels frais de l'exécution forcée de la présente décision seront à la charge de Mme [E] [K]. PRÉTENTIONS DES PARTIES Par déclaration du 6 janvier 2021, Mme [K] a interjeté appel de ce jugement. Dans ses premières et dernières conclusions remises au greffe le 4 avril 2021, Mme [K] demande à la cour de : Recevoir Mme [K] en son appel et l'y dire bien fondée, Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Débouter les consorts [U] -[X] de leurs demandes à toutes fins qu'elles comportent. Vu le bail l'article 1741 et 1145 du code civil, Prononcer la résiliation du bail consenti le 15 août 2018, Ordonner l'expulsion de M.[G] [X] et Mme [V] [U] et celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est du [Adresse 1], Condamner solidairement M.[G] [X] et Mme [V] [U] au paiement à titre de dommages intérêts de la somme de 3000 euros pour les infractions constatées, Condamner solidairement M.[G] [X] et Mme [V] [U] au paiement d'une astreinte de 1500 euros pour toute nouvelle infraction à l'usage de l'allée d'accès constatée jusqu'à la libération des lieux, Condamner solidairement M.[G] [X] et Mme [V] [U] au paiement de 3000 euros par application de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens en ce inclus le coût des constats de maître [I] et de maître [Y] [O] en date des dix neuf et vingt quatre octobre 2019. Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 28 juin 2021, Mme [U] et M.[X] demandent à la cour de : -RECEVOIR M.[G] [X] et Mme [V] [U] en leurs demandes, fins et conclusions, et les déclarer bien fondés ; -DEBOUTER Mme [E] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; "Y faisant droit" : -CONFIRMER le jugement rendu le 08 décembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de Fontainebleau en toutes ses dispositions ; -CONDAMNER Mme [K] à verser à M.[X] et Mme [U] la somme de 3.600 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, en ceux compris les frais du constat dressé par Maître [T] [A] le 21 novembre 2019. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les troubles de jouissance Comme devant le premier juge Mme [K] soutient notamment qu'aucune gêne n'est démontrée pour l'accès au bien loué et que la convention n'interdit le stationnement dans l'allée qu'aux locataires et non au bailleur. Elle ajoute avoir désormais retiré les jardinières placées dans l'allée, ce qui n'est pas contesté par la partie adverse. Selon l'article 1719 du code civil : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations." En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est notamment obligé : "b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus " C'est par des motifs exacts et pertinents et auxquels il convient de se référer pour plus de précision, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance et notamment que: - le contrat de bail stipule explicitement que l'accès à la maison louée se fait par une allée et que le jardin sert de parking ; qu'il est donc prévu de pouvoir accéder au bout de l'allée avec un véhicule et d'en revenir; -qu'il est établi qu'à partir d'avril 2019, la fille de Mme [K] a garé son véhicule au fond de l'allée, perpendiculairement au mur de la propriété louée, ce qui gêne les locataires pour man'uvrer au bout de l'allée et que le dégagement vers l'extérieur ne peut alors se faire dans des bonnes conditions de sécurité, ce qui est confirmé par plusieurs témoins ; -que les locataires ont, à de nombreuses reprises et sans succès, demandé à la bailleresse de bien vouloir déplacer ce véhicule qui les gêne pour entrer sortir de leur jardin où sont garés leurs propres véhicules en les obligeant à des man'uvres multiples et malaisées, - qu'aucune stipulation du bail ne prévoit que la zone située au fond de l'allée devant la maison de locataires soit réservée ou même destinée à un stationnement de véhicule par la bailleresse, ni que les locataires aient même été informés de cette possibilité de nature à restreindre leur usage de l'allée, de sorte que les locataires subissent depuis avril 2019 un trouble de jouissance qu'il convient de réparer. La cour ajoute : - qu'un procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 21 novembre 2019 à la demande des locataires, et que ne discute d'ailleurs pas l'appelante, précise, photos à l'appui, que le bien loué se trouve au fond d'une allée de quelques dizaines de mètres, que devant le mur de clôture et le pignon du retour de la maison louée se trouve une voiture Ford Fiesta qui occupe un stationnement d'une ampleur de 2,30 mètres, que la largeur de l'allée est de 3 mètres, étant précisé que la largeur du véhicule du locataire et de 2,10 mètres de rétroviseur à rétroviseur; l'huissier de justice constate que la man'uvre pour retourner au boulevard depuis le domicile du locataire jusqu'à la rue est malaisée en marche arrière car compliquée par la présence de jardinières, tandis que le retournement pour ressortir en marche avant est compliqué par la présence du véhicule stationné qui oblige à plusieurs man'uvres, l'huissier de justice concluant que dans les deux cas de figure M. [X] est confronté à des difficultés de man'uvre, filmées par l'officier public. -qu'il ne saurait être déduit de la clause du bail interdisant uniquement aux locataires de garer un véhicule dans l'allée, que la bailleresse aurait, pour sa part, l'autorisation implicite de gêner l'accès de ses locataires au bien loué ; que le fait d'être propriétaire de cette allée et d'avoir "le droit" d'y garer un véhicule ne l'autorise pas davantage à se dispenser de son obligation contractuelle et d'ordre public d'assurer à ses locataires la jouissance paisible du logement donné à bail et notamment de leur assurer un accès normal et dans des conditions de sécurité suffisantes à leur domicile, obligation dont il est établi en l'espèce qu'elle n'a pas été respectée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la bailleresse à libérer de tout obstacle l'allée litigieuse et retenu l'existence d'un trouble de jouissance L'appelante ne formule aucune critique particulière ni aucune demande subsidiaire contraire, s'agissant des motifs et chefs de dispositif du jugement entrepris relatifs à la diminution de loyer et aux dommages et intérêts prononcés par le premier juge au bénéfice des locataires. Quant à ces derniers ils ne saisissent la cour d'aucune prétention à ce sujet et demandent seulement la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. Le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il a condamné Mme [K] à payer à M.[G] [X] et Mme [V] [U] la somme de 1.500 euros au titre du préjudice de jouissance (selon une formule de 90 euros par mois jusqu'à libération totale de l'allée ) outre la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral. Sur les demandes de résiliation du bail et de dommages-intérêts formées par Mme [K] Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du contrat de location sur le fondement des articles 1227 et 1741 du code civil, soit en l'absence de clause résolutoire, soit lorsqu'il entend faire sanctionner une inexécution contractuelle autre que celles pouvant donner lieu à une résiliation de plein droit. Il convient dans ce cas d'apprécier si les manquements relevés sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail, cette appréciation s'effectuant au jour où le juge statue. Il convient, le cas échéant, de tenir compte de toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu'au jour de la décision. (3e Civ., 22 mars 1983, pourvoi n° 81-13.508, Bull n°84). La bonne foi dans l'exécution du contrat peut être prise en compte. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, qui ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance qu'il n'est certes pas contesté par les locataires qu'ils ont délibérément garé l'un de leur véhicule dans l'allée en bloquant l'accès au garage de la bailleresse, et ce à deux reprises, les 19 et 24 octobre 2019, ce qui a été constaté par procès-verbal d'huissier de justice établi à la demande de Mme [K], mais que ces deux incidents ont été isolés et ponctuels et sont de plusieurs mois antérieurs à la saisine du tribunal ; la cour ajoute que la bailleresse n'allègue ni ne démontre que de tels faits se sont à l'époque produits plus fréquemment ni qu'ils se sont renouvelés depuis le jugement. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu l'absence d'un manquement grave des locataires à leurs obligations contractuelles, de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail et a rejeté cette demande, ainsi que la demande de dommages-intérêts formée par la bailleresse, qui ne justifie d'aucun préjudice. Au regard des circonstances de l'espèce et des motifs précités il n'y a pas lieu de condamner les locataires au paiement d'une astreinte "pour toute nouvelle infraction à l'usage de l'allée constatée". Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il convient d'allouer à Mme [U] et M. [X] une indemnité de procédure de 2.500 euros. L'appelante sera condamnée aux dépens d'appel, qui comprendront les frais du constat dressé par Maître [T] [A] le 21 novembre 2019. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne Mme [E] [K] à payer à Mme [V] [U] et M. [G] [X] la somme globale de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [E] [K] aux dépens d'appel, en ce compris le coût du constat établi par Maître [T] [A], huissier de justice, le 21 novembre 2019, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président