Cour d'appel, 22 février 2023. 21/13801

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 22 FEVRIER 2023 N° 2023/ 097 N° RG 21/13801 N° Portalis DBVB-V-B7F-BIEUS [R] [Y] C/ [F] [T] [M] [W] épouse [T] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Roselyne SIMON-THIBAUD Me Gérard MINO Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciiaire TOULON en date du 13 Septembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01321. APPELANT Monsieur [R] [Y] né le 13 Octobre 1957 à [Localité 5] (54), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par Me Danielle SMOLDERS, membre de la SAS DGFLA2, avocat au barreau de PARIS INTIMES Monsieur [F] [T] né le 27 Août 1950 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] Madame [M] [W] épouse [T] née le 03 Février 1951 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] représentés et plaidant par Me Gérard MINO, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous signatures privées, les époux [F] [T] et [M] [W] ont pris à bail d'habitation un appartement situé au sein de la résidence '[Adresse 4], pour une durée de trois ans commençant à courir le 1er novembre 2014. Le bail s'est tacitement reconduit pour la même durée à compter du 1er novembre 2017. Monsieur [R] [Y], ayant acquis la propriété du bien loué le 14 janvier 2019, a fait délivrer un congé aux locataires par exploit d'huissier du 17 juillet 2020 et venant à échéance le 17 janvier 2021, aux fins de reprise pour occupation personnelle. Un projet de protocole d'accord prévoyant le relogement des intéressés dans un autre immeuble à acquérir par le propriétaire a été envisagé par les parties, mais n'a pas abouti. Les époux [T] s'étant maintenus dans les lieux au-delà de l'échéance du congé, Monsieur [Y] les a assignés à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon afin d'entendre ordonner leur expulsion et obtenir paiement d'une indemnité d'occupation équivalente à trois fois le montant du dernier loyer. Les défendeurs se sont opposés à cette action en invoquant la nullité du congé pour avoir été délivré moins de deux ans après la date d'acquisition du bien loué, et ont sollicité le bénéfice de la reconduction du bail jusqu'au 30 octobre 2023. Par jugement rendu le 13 septembre 2021 le tribunal, retenant l'interprétation faite par les époux [T] des dispositions des articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, a : - prononcé la nullité du congé pour reprise signifié le 17 juillet 2020, - dit que le bail s'était tacitement reconduit à compter du 1er novembre 2020 pour une nouvelle période de trois ans, soit jusqu'au 31 octobre 2023, - condamné [R] [Y] aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [Y] a relevé appel de cette décision par déclaration adressée le 29 septembre 2021 au greffe de la cour. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions notifiées le 10 décembre 2021, Monsieur [R] [Y] fait grief au premier juge d'avoir dénaturé les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient : - qu'il était en droit de délivrer congé pour le terme du bail en cours, soit le 31 octobre 2020, seuls les effets de celui-ci devant être reportés à deux ans après la date d'acquisition du bien, - et qu'en application de l'article 5 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire, le congé, qui devait en principe intervenir avant le 30 avril 2020, pouvait valablement être délivré le 17 juillet suivant, dès lors que le délai de préavis de six mois était respecté. Il demande en conséquence à la cour d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau : - de valider le congé pour reprise, - d'ordonner en conséquence l'expulsion des époux [T] et de tous occupants de leur chef, - de l'autoriser à faire transporter le mobilier se trouvant dans les lieux dans un garde-meubles de son choix, aux frais et risques des anciens locataires, et de le faire vendre par le ministère d'un commissaire-priseur en cas de défaut de règlement de ces frais passé un délai de deux mois, - de condamner solidairement les époux [T] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle équivalente à trois fois le montant du dernier loyer, soit 3.358,62 euros, révisable aux conditions du bail, charges en sus, à compter du 17 janvier 2021 et jusqu'à la parfaite libération des lieux, - d'enjoindre les occupants de lui laisser visiter le logement accompagné de son architecte et de tout entrepreneur pendant les jours ouvrables, moyennant un délai de prévenance de deux jours, - et de condamner les parties intimées aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 8.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions en réplique notifiées le 1er mars 2022, les époux [T] poursuivent pour leur part la confirmation du jugement entrepris, en soutenant que le congé ne pouvait valablement être délivré avant l'expiration du délai de deux ans suivant la date d'acquisition du bien, soit au plus tôt le 14 janvier 2021, et qu'entre-temps le bail s'est tacitement reconduit à compter du 1er novembre 2020 pour une nouvelle période de trois années. Subsidiairement, pour le cas où la cour viendrait à valider le congé litigieux, ils sollicitent l'octroi d'un délai de grâce d'une année pour libérer le logement, et demandent que l'indemnité d'occupation soit fixée à un montant équivalent au dernier loyer. En tout état de cause, ils réclament paiement d'une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2023. DISCUSSION Sur la validité du congé : En vertu de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, en cas d'acquisition d'un bien occupé en vertu d'un bail d'habitation, et lorsque le terme du contrat de location en cours doit intervenir moins de deux ans plus tard, le congé pour reprise donné par le nouveau propriétaire ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date de cette acquisition. Contrairement à l'interprétation retenue par le premier juge, ces dispositions ne font pas obstacle à la faculté de délivrer immédiatement congé, pourvu que l'échéance de celui-ci se situe plus de deux années après la date de l'achat du bien loué. Tel est bien le cas en l'espèce puisque le congé a été délivré par Monsieur [Y] pour la date du 17 janvier 2021, soit plus de deux ans après l'acquisition qu'il a faite de l'immeuble suivant acte notarié du 14 janvier 2019. D'autre part, les articles 1 et 5 de l'ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, complétés par l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020, ont prévu que les délais impartis par la loi pour dénoncer une convention qui viendraient à expiration pendant la période d'urgence sanitaire, c'est à dire entre le 12 mars et le 23 juin 2020 inclus, seraient prorogés de plein droit de deux mois après la fin de cette période, soit jusqu'au 24 août 2020. Si ces dispositions ne peuvent avoir pour effet de réduire le délai de préavis applicable au congé délivré au locataire, il convient en ce cas de computer ce délai à rebours, de sorte que le congé doit être considéré comme régulier s'il s'est écoulé au moins six mois entre sa délivrance et sa date d'effet, ce qui est bien également le cas en l'espèce. Il convient en conséquence de juger que le congé litigieux a été régulièrement délivré, et a fait obstacle à la reconduction tacite du bail. Les époux [T] sont donc devenus occupants sans droit ni titre à compter du 17 janvier 2021, et leur expulsion doit être prononcée avec toutes ses conséquences de droit. Sur la demande expresse de Monsieur [Y], il convient en outre de l'autoriser à visiter le logement accompagné de son architecte et de tout entrepreneur afin de ne pas différer encore davantage l'établissement du plan des travaux qu'il compte entreprendre dans les lieux. Sur le montant de l'indemnité d'occupation : L'article VIII du contrat de bail stipule que le locataire déchu de son droit d'occupation sera redevable d'une indemnité égale à deux fois le loyer quotidien, outre les charges, jusqu'à complet déménagement et restitution des clés, destinée à dédommager le bailleur. Cette pénalité n'apparaît pas manifestement excessive ni dérisoire au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu pour la cour de la réduire ni de la majorer. Les époux [T] seront donc condamnés à verser la somme journalière de 75 euros, charges locatives en sus, à titre d'indemnité d'occupation courant à compter du 17 janvier 2021 jusqu'à la restitution des lieux. Sur la demande d'octroi d'un délai de grâce : En vertu des articles L 412-3 et 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables, dans la limite de trois années, aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise foi manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives des parties, ainsi que des diligences faites par l'occupant en vue de se reloger. Au cas présent, il doit être relevé que les époux [T] ont déjà bénéficié du simple fait des errements de la procédure judiciaire d'un délai de plus de deux ans depuis l'échéance du congé afin de pourvoir à leur relogement. D'autre part, ils n'apparaissent pas comme des occupants de bonne foi dans la mesure où ils ont attendu d'être attraits en justice pour contester la validité du congé, et qu'ils ont refusé sans motif valable de donner suite à la proposition de relogement envisagée dans le projet de protocole d'accord, dont ils étaient pourtant à l'initiative. Enfin, leurs activités professionnelles dans le domaine de l'immobilier sont de nature à faciliter grandement leur recherche d'un nouveau logement. Leur demande d'octroi d'un délai de grâce doit être en conséquence rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Valide le congé pour reprise signifié par le bailleur le 17 juillet 2020, Ordonne l'expulsion des époux [T] et de toutes personnes de leur chef du logement qu'ils occupent désormais sans droit ni titre situé résidence '[Adresse 4], Rejette leur demande d'octroi d'un délai de grâce, Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution, Condamne solidairement les époux [T] à verser à Monsieur [R] [Y] une indemnité d'occupation journalière de 75 euros, charges locatives en sus, à compter du 17 janvier 2021 jusqu'à la libération des lieux et la restitution des clés, Enjoint les époux [T] de laisser visiter l'appartement par Monsieur [Y] accompagné de son architecte et de tout entrepreneur pendant les jours ouvrables, moyennant un délai de prévenance d'au moins deux jours ouvrables, Condamne les époux [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à Monsieur [Y] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT