Cour d'appel, 24 mai 2024. 22/15133

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 24 MAI 2024 (n° , 10 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/15133 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGKB4 Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juillet 2022 - Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 20/00018 APPELANT Monsieur [P] [K] né le 3 mai 1979 à [Localité 7] (94), [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me David TRUCHE de l'AARPI RENAUD TRUCHE ( R & T ), avocat au barreau de PARIS, toque : B0647 INTIMÉE S.A.S. OPTIREAL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 511 083 990, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Manuel RAISON de la SELARL Société d'exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 janvier 2024 audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 05 avril 2024 prorogée au 24 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE Madame [X] [U] épouse [D] et Monsieur [L] [U] (les consorts [U]), propriétaires indivis des lots n°15, 16 et 17 (locaux à usage commercial en rez-de-chaussée, entresol et sous-sol) de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété situé [Adresse 1], ont confié à la société Optireal par acte du 24 mai 2019 un mandat préférentiel de recherche d'acquéreur, n°OP 448, pour ce bien, alors loué à bail commercial à la société DS [W] [E], au prix de 689.000 euros, frais d'agence inclus. Monsieur [P] [K] a visité le bien par l'intermédiaire de l'agence Optireal et des courriels ont été échangés entre les parties. Soutenant qu'un accord sur la chose, soit le bien vendu libre de toute occupation en l'état d'un bail à échéance au 13 juillet 2020, et le prix soit 640.000€ frais d'agence inclus, était intervenu le 20 septembre 2019, Monsieur [K] a fait assigner par acte des 28 novembre, 4 décembre et 17 décembre 2019 les consorts [U] et la société Optireal devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de voir juger parfaite à son profit la vente du bien immobilier précité et d'obtenir la condamnation solidaire des défendeurs à réparer ses préjudices. Par jugement du 13 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi : Condamne la société OPTIREAL à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts à M. [P] [K], Rejette les demandes indemnitaires de M. [P] [K] dirigées contre Mme [X] [U] épouse [D] et M. [L] [U], Condamne M. [P] [K] à payer la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts à Mme [X] [U] épouse [D] et M. [L] [U], pris ensemble, Rejette la demande de M. [P] [K] en garantie des condamnations mises à sa charge formée contre la société OPTIREAL, Rejette la demande de la société OPTIREAL dirigée contre M. [P] [K] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, Condamne in solidum la société OPTIREAL et M. [P] [K] aux dépens et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile, Dit que la société OPTIREAL et M. [P] [K] supporteront chacun la charge finale des dépens à hauteur de 50%, Condamne M. [P] [K] à payer la somme de 4.000 euros à Mme [X] [U] épouse [D] et M. [L] [U], pris ensemble sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Ordonne l'exécution provisoire, Rejette toute demande plus ample ou contraire Monsieur [P] [K] a interjeté appel de cette décision par déclaration d'appel remise au greffe le 11 août 2022 en intimant uniquement la société Optireal. La procédure devant la cour a été clôturée le 11 janvier 2024. PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2023, M. [P] [K] demande à la cour de : Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil, INFIRMER le jugement en ce qu'il a : - Condamné la société OPTIREAL à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts à Monsieur [P] [K], - Rejeté la demande de M. [P] [K] en garantie des condamnations mises à sa charge formée contre la société OPTIREAL, - Condamné in solidum la société OPTIREAL et M. [P] [K] aux dépens et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions prévues par l'article 699 du Code de procédure civile, - Dit que la société OPTIREAL et M. [P] [K] supporteront chacun la charge finale des dépens à hauteur de 50 %. STATUANT A NOUVEAU - Condamner la société OPTIREAL à payer à Monsieur [P] [K] la somme de 81.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte de chance ou de l'espérance légitime de pouvoir acquérir les lots de copropriété n° 15, 16 et 17 de l'immeuble sis [Adresse 1], libres de toute occupation, moyennant le prix de 640.000 € ; - Condamner la société OPTIREAL à payer à Monsieur [P] [K] la somme de 5.000€ de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, - Condamner la société OPTIREAL à garantir Monsieur [P] [K] des condamnations prononcées en première instance à son endroit au profit de Madame [X] [U], épouse [D], Monsieur [L] [N] [U] ; - Débouter la société OPTIREAL de toutes ses demandes ; - Condamner la société OPTIREAL à payer à Monsieur [P] [K] la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance ; - Condamner la société OPTIREAL aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître David TRUCHE, avocat au Barreau de Paris. A l'appui de ses prétentions, Monsieur [K] fait valoir que, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, un contrat de vente avec les consorts [U] était bien formé le 20 septembre 2019, portant sur des lots n°15, 16 et 17 de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété situé [Adresse 1], libres de toute occupation, au prix de 640.000 euros, mais que les vendeurs n'ayant pas délivré congé au locataire commercial, il n'a plus sollicité l'exécution forcée de la vente, mais seulement l'indemnisation du préjudice qu'il estime avoir subi, soit la perte de chance d'acquérir effectivement le bien aux conditions avantageuses convenues, ou subsidiairement la plus-value manquée, en raison de la faute commise par l'agent immobilier qui a menti sur les intentions des consorts [U] de vendre le bien libre de toute occupation, et l'a volontairement induit en erreur, par l'affirmation mensongère de la réalisation des démarches par les vendeurs en vue de la libération des locaux Il soutient que l'évaluation de ladite perte de chance doit tenir compte du gain manqué immédiatement, c'est-à-dire de la différence entre le prix convenu et la valeur vénale d'un bien équivalent au prix du marché à la date où l'accord sur la chose et le prix a été donné, soit selon la moyenne des valeurs vénales du bien telles que déterminées par deux expertises qu'il a fait réaliser, la somme de 90.000 €, et que l'éventualité favorable d'acquérir le bien était quasiment certaine puisque, selon lui un accord étant intervenu sur la chose et le prix et qu'il avait obtenu un accord de principe de son établissement de crédit pour financer l'acquisition au prix de 640.000 €, de sorte que la perte de chance d'acquérir le bien peut être fixé à 90 %. Par conclusions notifiées par voie électronique le 2 août 2023, la société Optireal demande à la cour, au visa des articles 1984 et suivants du code civil et 32-1 du code de procédure civile, de : INFIRMER le jugement du 13 juillet 2022 du Tribunal judiciaire de PARIS en ce qu'il a : -condamné la société OPTIREAL à régler à Monsieur [P] [K] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts ; - rejeté la demande de la société OPTIREAL dirigée contre M. [P] [K] en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive ; -condamné in solidum la société OPTIREAL et Monsieur [P] [K] aux dépens et dit qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l'article 699 du Code de procédure civile ; -dit que la société OPTIREAL et Monsieur [P] [K] supporteront chacun la charge finale des dépens à hauteur de 50% ; CONFIRMER le jugement du 13 juillet 2022 du Tribunal judiciaire de PARIS en ce qu'il a : -Rejeté la demande de Monsieur [P] [K] en garantie des condamnations mises à sa charge formées contre la société OPTIREAL ET STATUANT A NOUVEAU : -Rejeter toute demande dirigée contre la société OPTIREAL ; -Rejeter la demande de Monsieur [P] [K] visant à la condamnation la société OPTIREAL à lui régler la somme de 81.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte de chance ou de l'espérance légitime de pouvoir acquérir les lots de copropriété n°15, 16 et 17 de l'immeuble sis [Adresse 1], moyennant le prix de 640.000 euros ; -Rejeter la demande de Monsieur [P] [K] visant à ce que la société OPTIREAL soit condamnée à le garantir des condamnations prononcées en première instance à son endroit au profit de Monsieur [L] [N] [U] et Madame [X] [U] épouse [D] ; -Rejeter la demande de Monsieur [P] [K] visant à la condamnation la société OPTIREAL à lui régler la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ; -Condamner Monsieur [P] [K] à régler à la société OPTIREAL la somme de 10.000 euros pour procédure abusive ; -Condamner Monsieur [P] [K] à verser à la société OPTIREAL la somme de 6.000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile de 1ère instance ; -Condamner Monsieur [P] [K] à verser à la société OPTIREAL la somme de 6.000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile d'appel ; -Condamner Monsieur [P] [K] aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Manuel RAISON conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. La société Optireal soutient qu'il n'y a pas eu d'accord entre les parties, puisqu'un élément déterminant, savoir le caractère occupé ou vide du local, restait en désaccord entre les vendeurs et l'acquéreur, de sorte que la vente restée au stade des pourparlers, ne peut être considérée comme parfaite ; qu'en tout état de cause, cet accord de volontés ne saurait suffire, et aucun avant-contrat n'a été conclu pour finaliser la vente . Elle souligne qu'aucune des conditions nécessaires à la reconnaissance de sa responsabilité civile, soit une faute, un préjudice et un lien de causalité, n'est démontrée en l'espèce par Monsieur [K], dès lors qu'en qualité de mandataire, et même à considérer que la vente était parfaite, ce qui n'est pas le cas, elle n'est pas revenue sur le consentement donné ; qu'ayant transmis une offre d'achat qui n'était pas conforme à l'offre de vente, laquelle a été rejetée au bénéfice d'une autre offre, ce dont elle a tenu informé le candidat acquéreur Monsieur [K], elle a parfaitement rempli ses obligations à l'égard des parties en présence. Elle ajoute que les allégations de Monsieur [K] selon lesquelles elle lui aurait menti sur les démarches des consorts [U] pour obtenir le départ de leur locataire et dissimulé leur volonté de vendre le bien occupé, ne sont pas sérieuses, en ce qu'il ressort clairement de l'offre de vente et des échanges entre Monsieur [K] et elle-même qu'il était parfaitement informé que les consorts [U] souhaitaient vendre le bien occupé, qu'ils ne connaissaient pas les intentions du locataire sur le renouvellement du bail, et qu'ils avaient reçu d'autres offres d'achat sans condition ni réserve sur le caractère libre ou occupé dudit bien. De surcroît, Monsieur [K], de par sa qualité de commerçant professionnel, associé d'une société civile immobilière et président de sociétés commerciales, savait pertinemment que le locataire des consorts [U] avait droit au renouvellement son bail commercial et que, dès lors, il lui serait impossible d'acquérir le bien libre de toute occupation, si ce dernier décidait de le renouveler, ce qui lui a été rappelé à plusieurs reprises. Enfin, elle soutient qu'il était exact d'indiquer que les consorts [U] avaient entrepris des démarches pour formaliser le départ du locataire, sans qu'ils puissent cependant s'engager sur le succès de telles démarches, puisqu'il est établi que le locataire, contacté pour connaître ses intentions sur le renouvellement du bail commercial, avait indiqué en octobre 2019 vouloir rester dans les lieux a minima jusqu'au 13 juillet 2020 et souhaiter au préalable trouver un nouveau local avant de se prononcer sur le renouvellement du bail et que le gestionnaire du local commercial avait lui aussi été contacté pour déterminer les conditions de délivrance d'un congé. SUR CE, La cour, A titre liminaire, il sera rappelé que Monsieur [K], qui en formant appel n'a intimé que la société Optireal, ne critique pas le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages et intérêts à l'encontre des consorts [U], l'a condamné à payer à ces derniers la somme de 6.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par sa faute, ainsi qu'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ce qui conduit à confirmer le jugement de ces chefs de dispositif. - Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [K] à l'encontre de la société Optireal L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En particulier, l'agent immobilier chargé d'un mandat de recherche d'acquéreur engage sa responsabilité à l'égard des acquéreurs intéressés s'il commet une faute dans l'exécution de son mandat qui leur cause préjudice. En l'espèce, M. [K], tout en ayant renoncé en première instance à sa demande d'exécution forcée de la vente, soutient toujours en cause d'appel qu'un contrat de vente s'était formé avec les consorts [U] le 20 septembre 2019, portant sur des lots n°15, 16 et 17 de l'immeuble placé sous le régime de la copropriété situé [Adresse 1], libres de toute occupation, au prix de 640.000 euros, pour solliciter l'indemnisation des préjudices qu'il estime avoir subis, soit la perte de chance d'acquérir effectivement le bien aux conditions avantageuses convenues, ou subsidiairement la plus-value manquée, et un préjudice moral, consécutivement aux mensonges de l'agent immobilier qui aurait menti sur la réelle intention de ses mandants quant à leur volonté de vendre le bien libre de toute occupation, et l'aurait volontairement induit en erreur sur la réalité des démarches tendant à obtenir le départ du locataire commercial. Il convient en conséquence d'examiner en premier lieu les moyens tenant à la perfection de la vente et en second lieu ceux tenant à l'existence d'une faute de la société Optireal. Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. En application de l'article 1114 du même code, l'offre de vente se définit comme l'acte par lequel une personne se déclare prête à vendre un bien à des conditions déterminées; elle doit donc être suffisamment précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté, pour la différencier de la simple invitation à entrer en pourparlers et le contrat ne peut se former que si le destinataire de l'offre l'accepte purement et simplement, sans formuler de réserves ou une contre-proposition. Il ressort des pièces versées aux débats que : - le 24 mai 2019, les consorts [U] ont confié à la société Optireal un mandat de recherche d'un acquéreur pour leur bien immobilier, loué suivant bail commercial à la société [W] [E], au prix de 689.000 euros ; - le 2 septembre 2019, M. [K] écrit à M. [S], de la société Optireal, pour lui demander de lui adresser, avant la visite des locaux prévue le 5 septembre 2019 à 16h, une copie du bail et des éléments sur le montant du loyer et l'activité exercée ; - le 6 septembre 2019, Monsieur [K] transmet à Monsieur [S] une offre d'achat au prix de 590.000 €, sans condition d'octroi de prêt mais sous conditions suspensives que le bien soit libre de toute occupation et que les locaux situés au rez-de-chaussée et sous-sol puissent être vendus séparément des locaux du 1er étage, précise que son offre de prix est déterminée au vu de l'état des locaux qui nécessitent d'être rénovés, et demande à effectuer une seconde visite avec un architecte pour vérifier la consistance exacte des travaux à réaliser et le cas échéant ajuster son offre de prix ; - le même jour, Monsieur [S] lui répond que le prix proposé est très faible au regard de la mise à prix initiale qui était très raisonnable ; - le 10 septembre 2019, M. [K] indique faire une nouvelle offre au prix de 605.000 euros, avec locaux libres de toute occupation, joignant un courrier de l'entreprise ATES relatif aux travaux nécessaires , - le même jour, Monsieur [S] lui indique transmettre l'offre aux propriétaires ; - Monsieur [K] relance Monsieur [S] par mails des 14 et 16 septembre 2019 , - le 18 septembre 2019, Monsieur [S] adresse à Monsieur [K] le courriel suivant: "je viens d'avoir le vendeur. Ils sont ok à 640.000 euros, pas en dessous (nous attendons une offre d'un autre client). Si on avance, ils sont d'accord pour faire des démarches rapidement avec le locataire"; - le même jour, Monsieur [K] lui répond "je valide à 640.000 euros net, libre de toute occupation" ; - le 19 septembre 2019, Monsieur [K] demande à Monsieur [S] de lui transmettre son accord par mail pour pouvoir transmettre celui-ci à sa banque , - le 20 septembre 2019, Monsieur [S] envoie le courriel suivant à Monsieur [K] : "suite à notre conversation téléphonique, je vous confirme que les copropriétaires de l'indivision [U] acceptent votre offre d'achat du local situé pour la somme de 640.000 euros frais d'agence inclus. Ils ont entrepris les démarches pour formaliser le départ du locataire actuel dont le bail prend fin le 13 juillet 2020. Ils essaieront d 'obtenir si possible un départ anticipé par rapport à cette date" ; - le 2 octobre 2019, Monsieur [S] indique à Monsieur [K] avoir contacté la société chargée de la gestion locative du local commercial qui étudie les possibilités de délivrer congé ; - le 3 octobre 2019, Monsieur [K] demande à Monsieur [S] la communication du bail ; - le 28 octobre 2019, Monsieur [K] demande à Monsieur [S] de revenir vers lui, devant pour sa part répondre à sa banque qui a fait, le 14 octobre 2019, une offre de financement en faveur de la SCI US Patrimonia, à hauteur de 480.000 euros pour l'achat de 3 lots immobiliers [Adresse 6] qui seront loués à la société Jeans Agency dont Monsieur [K] est le gérant ; - le même jour, Monsieur [S] lui répond qu'il va le recontacter rapidement ; - le 31 octobre 2019, Monsieur [K] indique à Monsieur [S] que dès lors que le bien ne peut être vendu libre, le départ du locataire n'étant pas assuré, il propose de lier à sa première offre une proposition d'achat du même bien mais occupé, et ce au prix de 450.000 euros, et précise in fine " enfin, je préfère largement rester sur notre premier accord sachant que je ne maitrise pas du tout l'éventuel et hypothétique départ potentiel du locataire, Monsieur [E] " ; - le 8 novembre 2019, Monsieur [K] fait part à Monsieur [S] de son mécontentement du fait que celui-ci ait continué à commercialiser le bien en cause malgré l'accord trouvé le 20 septembre 2019 et qu'il aurait en outre accepté une autre offre au prix de 680.000 euros, bien occupé, et sans condition de crédit. Comme l'a justement apprécié le tribunal, la lecture des mails ci-dessus rapportés démontre que Monsieur [K] a manifesté son intention d'acquérir le bien des consorts [U] à des conditions différentes de celles prévues par ces derniers, puisqu'il proposait d'acquérir le bien libre de toute occupation, alors que les propriétaires souhaitaient le vendre occupé, et à un prix très inférieur au prix initialement annoncé, et que les consorts [U] ont accepté le 20 septembre 2019 de considérer la possibilité de vendre leur bien au prix de 640.000 euros sans occupant, mais que de nombreuses questions restaient en suspens, telles que les conditions de libération des locaux et la date de départ éventuelle du départ du locataire, étant observé que Monsieur [K] faisait lui-même de la libération des locaux une condition suspensive, ou encore et le recours par Monsieur [K] à un prêt, ses courriels des 6 septembre faisant état d'une absence de condition suspensive d'obtention d'un prêt, et 19 septembre demandant un retour de l'agence pour transmettre à sa banque, étant contradictoires sur ce point. Il sera précisé que Monsieur [K] ne saurait prétendre ne pas avoir eu connaissance des termes du mandat confié à la société Optireal quant à l'occupation par un locataire commercial, alors qu'il a demandé à deux reprises, le 5 septembre 2019 avant la visite du bien, et le 2 octobre 2019, copie du bail commercial, qu'il a été tenu informé par la société Optireal tout au long du processus des pourparlers, de la nécessité d'entreprendre des démarches afin de parvenir à la libération des locaux, et qu'il a lui-même considéré ne plus être en mesure d'acquérir le bien libre de toute occupation à compter du 31 octobre 2019. De plus, il ne peut non plus faire grief au tribunal d'avoir retenu la question du financement de l'opération comme faisant obstacle à la reconnaissance d'une rencontre des volontés, dès lors que si les consorts [U] n'avaient effectivement pas conditionné leur offre de vente à l'absence de condition suspensive relative au financement, la première offre faite par Monsieur [K] le 6 septembre excluait expressément le recours à un prêt, contrairement à ce que laissait ensuite entendre le courriel du 19 septembre 2019. Dès lors, c'est par de justes motifs que la cour adopte expressément que le tribunal a estimé qu'aucun accord complet, clair et précis sur la chose et le prix n'était intervenu entre les parties le 20 septembre 2019, les échanges en restant au stade des pourparlers, et qu'il ne peut être considéré que la vente était parfaite comme le soutient M. [K]. Pour autant, et comme l'a relevé le tribunal, il n'est pas contestable que dans son message du 18 septembre 2019, la société Optireal a affirmé à Monsieur [K] que les vendeurs acceptaient de considérer son offre d' acquérir le bien libre et étaient prêts à entamer des démarches pour mettre fin au bail commercial, puis, le 20 septembre 2019 qu'ils avaient entamé les démarches à cette fin, démarches confirmées par le message du 2 octobre 2019 qui évoque les possibilités de délivrer un congé au locataire qui seraient en cours d'études par la gestionnaire du bail commercial. Et comme le souligne le tribunal, " les consorts [U] affirment dans leurs écritures qu'ils n'ont jamais envisagé de vendre leur bien libre après avoir délivré congé à leur locataire et qu'ils n'ont entamé à aucun moment de démarches en ce sens, et la société Optireal, titulaire d'un mandat de recherche d'acquéreur pour un bien occupé, n'établit pas l'accord de ses mandants pour entamer des pourparlers en vue de la vente du bien libre. " La société Optireal a donc bien commis une faute, en affirmant de manière erronée à Monsieur [K] que les consorts [U] étaient d'accord pour accepter son offre d'achat aux conditions spécifiées par celui-ci et avaient engagé des démarches pour faire délivrer un congé à leur locataire commercial. Néanmoins, le préjudice allégué par Monsieur [K], consistant selon lui en une perte de chance d'acquérir le bien aux conditions avantageuses convenues, soit 640.000 € libre de toute occupation, ne peut en aucune façon être considéré comme réel et établi, puisqu'en tout état de cause, Monsieur [K] n'avait aucune chance d'acquérir le bien aux conditions qu'il avait proposées dès lors qu'il doit être tenu pour définitivement acquis que les consorts [U] n'ont jamais envisagé de vendre leur bien libre de toute occupation, et qu'il a été jugé qu'il n'y a jamais eu accord des volontés. De même, faute d' accord complet des vendeurs sur son offre d'acquisition, ce qui a toujours été porté à sa connaissance, il n'a jamais pu légitimement espérer faire une plus-value. Il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur [K] de condamnation de la société Optireal au paiement de la somme de 81.000 €. Les mêmes motifs conduisent à débouter Monsieur [K] de sa demande au titre d'un prétendu préjudice moral engendré par la déception de ne pas réaliser une opération avantageuse. Par ailleurs, Monsieur [K] ne demande pas la confirmation du jugement en ce qu'il lui a accordé 1.000 € de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice que le tribunal a estimé constitué par le fait d'avoir été conduit, par les fausses affirmations de la société Optireal " à poursuivre en vain pendant un mois la construction de son projet d'acquisition et d'implantation de sa société [Adresse 6], avec les démarches administratives et bancaires y afférentes, puisqu'il n'a été informé que fin octobre 2019 que son offre d'achat du local libre ne pourrait pas être suivie d'effet alors que la société OPTIREAL aurait dû le lui dire dès la fin du mois de septembre 2019 ", cependant que la société Optireal demande l'infirmation de ce chef en soulignant, à juste titre, que Monsieur [K] ne rapporte pas la preuve de démarches administratives ou bancaires vainement poursuivies entre le 20 septembre 2019 et fin octobre 2019. Il convient à cet égard de souligner que si Monsieur [K] produit un courriel du 14 octobre 2019 de la BNP Paribas concernant un accord de principe pour un prêt de 480.000 €, cela ne permet nullement de considérer que les courriels adressés les 18 et 20 septembre 2019 soient à l'origine de cette proposition de financement, dès lors d'une part que le montant du prêt ainsi proposé ne correspond pas à l'offre faite au prix de 640.000 € mais à la contreproposition à 450.000 €, frais de notaire en sus, de Monsieur [K] du 31 octobre 2019, et d'autre part qu'il n'est produit aucun élément quant à un éventuel apport personnel de la SCI qui expliquerait cette différence de montant. En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la société Optireal à payer à Monsieur [K] 1.000 € de dommages et intérêts. - Sur la demande de Monsieur [K] de condamnation de la société Optireal à le garantir des condamnations prononcées en première instance à son endroit au profit de Madame [X] [U] épouse [D] et Monsieur [L] [N] [U]. Comme rappelé ci-dessus, Monsieur [K], qui en formant appel n'a intimé que la société Optireal, ne critique pas le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer aux consorts [U] la somme de 6.000 € en réparation du préjudice à eux causé par la faute retenue à l'encontre de Monsieur [K] par le tribunal. Dès lors, Monsieur [K] ne peut plus remettre en question devant la cour la chose jugée quant à l'existence d'une faute de sa part ayant causé un préjudice aux consorts [U]. Or, à cet égard, le tribunal a motivé la condamnation de Monsieur [K] dans les termes suivants : " L'assignation qui leur a été délivrée par M. [K] en novembre et décembre 2019, aux fins de voir constater la vente du bien à son profit, a gêné les consorts [U] dans la libre disposition de ce bien, puisqu'ils recherchaient un acquéreur et que, tenus d'une obligation de loyauté envers tout acquéreur potentiel, ils étaient tenus de l'informer de la procédure en cours et des revendications de M. [K] ce qui était de nature à décourager tout nouvel acquéreur. Or les revendications de M. [K] étaient mal fondées puisqu'il a été jugé ci-dessus qu'aucune vente n'était jamais intervenue entre les parties et que M. [K] lui-même, quelques semaines avant d'assigner aux fins de voir juger que le bien lui avait été vendu libre au prix de 640.000 euros, avait considéré par courriel du 31 octobre 2019 que la vente n'était plus conclue puisque la condition suspensive qu'il avait stipulée, soit la libération des locaux, n'était pas réalisée. Il a ainsi commis une faute en demandant le constat judiciaire d'une vente qu'il considérait lui-même comme non réalisée. " Il est donc constant que Monsieur [K] a été condamné à indemniser les consorts [U] des conséquences dommageables de sa revendication infondée d'une vente parfaite à son profit. Si la teneur des messages de la société Optireal, relatés ci-dessus, ont pu faire croire à Monsieur [K] que les consorts [U] avaient donné leur accord pour des négociations pour la vente du bien libre de toute occupation, il est par ailleurs établi que ce dernier a su, dès la fin du mois d'octobre 2019, que la vente n'était pas formée, de sorte que sa persistance dans ses revendications erronées en vente parfaite lui est donc exclusivement imputable. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur [K] tendant à être garanti par la société Optireal des condamnations mises à sa charge au profit des consorts [U]. - Sur la demande de dommages et intérêts de la société Optireal pour procédure abusive La présente décision ayant confirmé l'existence d'une faute de la société Optireal, sans toutefois qu'elle ait engendré un quelconque préjudice à Monsieur [K], sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ne peut qu'être rejetée. Le jugement est donc confirmé à ce titre. - Sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement quant aux dépens et quant à l'application qui a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile entre les parties en cause d'appel. - Sur les dépens et les frais irrépétibles de la procédure d'appel Parties perdantes, Monsieur [K] et la société Optireal seront condamnés chacun pour moitié aux dépens d'appel. Leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront en conséquence rejetées. PAR CES MOTIFS, La cour Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 13 juillet 2022, sauf en ce qu'il a condamné la société Optireal à payer à Monsieur [P] [K] la somme de 1.000 € de dommages et intérêts ; Statuant de nouveau et y ajoutant, Déboute Monsieur [P] [K] de ses demandes de dommages et intérêts en réparation d'une perte de chance d'acquérir un bien immobilier aux conditions avantageuses convenues, et en réparation d'un préjudice moral ; Condamne Monsieur [P] [K] d'une part et la société Optireal d'autre part aux dépens d'appel à concurrence de moitié chacun ; Déboute Monsieur [P] [K] et la société Optireal de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,