Cour d'appel, 24 novembre 2022. 20/10679

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 24 NOVEMBRE 2022 (n° 371 , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/10679 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCEF7 Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mars 2020 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 11-19-0042 APPELANT Monsieur [U] [C] né le 24 juillet 1971 à [Localité 3] (93) [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0514 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/015667 du 20/08/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE Madame [R] [P] née le 8 mai 1956 à [Localité 4] (75) [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Olivier BAULAC de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0207 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président assesseur Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Justine FOURNIER, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte, dont il n'est pas contesté qu'il est du 22 mars 2019, Mme [R] [P] a assigné M. [U] [C] pour le voir condamner à lui payer la somme de 30.240,78 euros au titre des loyers et charges pour l'appartement dont elle est propriétaire [Adresse 1], arrêtés au 1er mars 2019 inclus outre les intérêts légaux à raison du bail conclu avec lui le 26 février 2013, à effet du 1er mars 2013 : A titre principal, pour voir constater la résiliation judiciaire du contrat de location. A titre subsidiaire, pour constater et valider le congé délivré, pour voir ordonner l'expulsion du défendeur et de toute personne se trouvant de son fait dans les lieux et ce avec l'assistance du commissaire de police et du concours de la force publique et ce avec séquestration des meubles. Elle a en outre sollicité : - la condamnation de son adversaire à lui verser une somme égale au loyer à titre d'indemnité d'occupation, - la capitalisation des intérêts, - la condamnation de son adversaire à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - l'exécution provisoire de la décision, - la condamnation de son adversaire aux dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 11 mars 2020, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : Condamne M. [C] à payer à Mme [P] la somme en principal de 44.797 euros arrêtée à janvier 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la décision. Constate la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre les parties. Ordonne l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef et dit qu'elle pourra être poursuivie avec le concours de la force publique si besoin ainsi que la séquestration du mobilier aux frais risques et périls du défendeur. Condamne le défendeur à payer une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et charges. Rejette les demandes reconventionnelles de M. [C] au titre des travaux. Condamne Mme [P] à payer la somme de 10.000 euros en réparation des préjudices subis par M. [C]. Ordonne la compensation des sommes dues respectivement par les deux parties. Rejette la demande sollicitée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement. Condamne le défendeur aux dépens. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 23 juillet 2020 par M. [U] [C], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 octobre 2020 par lesquelles M. [U] [C] demande à la cour de : Vu les dispositions de l'article 47 de la loi ELAN du 27 janvier 2017, Vu les dispositions des articles 6 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, Vu les dispositions des articles 1719 et 1240 du code civil, Dire et juger M. [C] recevable et bien fondé en ses demandes, Y faisant droit, Infirmer le jugement du 11 mars 2020 en ce qu'il a condamné M. [C] à payer à Mme [P] la somme en principal de 44.797 euros arrêtée à janvier 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la décision, Et en conséquence, Débouter Mme [P] de sa demande de condamnation financière. Juger que le commandement de payer délivré à M. [C] le 4 juin 2018 est nul et de nul effet. Infirmer le jugement du 11 mars 2020 en ce qu'il a constaté la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre les parties, Et en conséquence, Débouter Mme [P] de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail. Infirmer le jugement du 11 mars 2020 en ce qu'il a ordonné l'expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef et dit qu'elle pourra être poursuivie avec le concours de la force publique, ainsi que la séquestration du mobilier aux frais risques et périls du défendeur. Infirmer le jugement du 11 mars 2020 en ce qu'il a condamné le défendeur à payer une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et des charges. Infirmer le jugement du 11 mars 2020 en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles de M. [C] au titre des travaux, Et en conséquence statuant à nouveau, Condamner Mme [P] à : Procéder dans le délai de 15 jours à compter du prononcé "du jugement", aux travaux de mise aux normes de l'installation électrique et d'en justifier par la production d'un certificat consuel, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, Réparer le volet roulant du salon sous astreinte de 50 euros par jour de retard. Infirmer le jugement du 11 mars 2020 en ce qu'il a condamné Mme [P] à payer la somme de 10.000 euros en réparation des préjudices subis par M. [C], Et en conséquence statuant à nouveau, Condamner Mme [P] à payer à M. [C] une somme de 28.500 euros au titre de son préjudice arrêté au 1 er novembre 2020, Condamner Mme [P] à payer à M. [C] une somme de 500 euros par mois à compter du 1er novembre 2020 jusqu'à réalisation des travaux. Débouter Mme [P] de sa demande de validation du congé pour motif légitime et sérieux qu'elle a délivré à M. [C] le 27 juillet 2018. Débouter Mme [P] de sa demande d'article 700 du code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 29 octobre 2021 au terme desquelles Mme [R] [P] demande à la cour de : Vu le jugement du 11 mars 2020 duquel M. [U] [C] a interjeté appel, Ce faisant et statuant à nouveau, Confirmer le jugement du 11 mars 2020 en toutes ses dispositions à l'exception de la condamnation de Mme [P] à payer la somme de 10.000 euros et, infirmant le jugement précité de ce seul chef, déboutera M. [C] de ses demandes indemnitaires. De façon surabondante, Débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes, Condamner M. [C] à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nullité du commandement de payer Comme en première instance, M. [U] [C] soutient la nullité du commandement de payer la somme en principal de 14.680,08 euros, visant la clause résolutoire, que Mme [R] [P] lui a fait délivrer par acte du 4 juin 2018, car celui-ci ne détaille pas la somme de reprise de solde débiteur de 9.932,53 euros au 3 avril 2018. Mais cette imprécision de somme trouve son éventuelle sanction dans une absence de preuve de la créance correspondante et non dans la nullité de l'acte. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Sur le montant de la dette locative et la résiliation du bail M. [U] [C] conteste le montant de la dette locative arrêtée par le premier juge à la somme de 44.797,40 euros en janvier 2020, en produisant, dans ses conclusions, un tableau de ce qu'aurait du être le loyer annuellement révisé entre 2013 et 2020, duquel il ressort un écart de quelques centimes en sa faveur pour les révisions opérées entre février 2014 et février 2016, étant observé que le dernier décompte, arrêté en novembre 2020, qui reprend le compte de M. [U] [C] depuis l'origine du bail, laisse apparaître un loyer invarié de 1.515,85 euros, hors charges, depuis le mois de février 2016 alors que, selon lui, les variations ultérieures auraient toutes dû être à la hausse. Il ne peut ainsi en tirer aucun grief. Il reproche en outre à la bailleresse de ne pas faire figurer dans ce dernier décompte le paiement du mois de décembre de 1.715,85 euros, minoré de 159 euros d'allocations, dont il justifie au moyen d'un avis d'échéance de loyer de 1.556,85 euros. À cet égard le décompte mentionne un débit d'échéance de 1.715,85 euros, un crédit de 200 euros de provision sur charges, directement réglé entre les mains du bailleur, le virement de 159 euros de la Caisse d'allocations familiales n'étant toutefois pas mentionné. Il convient donc de réduire la dette locative pour ce mois-ci de 1.715,85 euros, le loyer ayant été entièrement réglé. M. [U] [C] dénonce encore l'absence de mention de l'allocation logement versée directement entre les mains du bailleur pour les mois de mai à décembre 2019, à hauteur de 159 euros pour les 7 premiers mois et de 167 euros pour le mois de décembre 2019. Il en justifie au travers des avis d'échéances correspondant sauf pour le mois de septembre 2019. Il convient donc de réduite la dette locative pour ces mois-ci de 1.121 euros [(159 x 6 = 954) + 167]. La dette locative sera ainsi ramenée à la somme de 41.960,15 euros [44.797 - (1.715,85 + 1.121)] et le jugement réformé en ce sens. Le montant de la dette locative constituant un grave manquement à l'obligation du locataire de payer le loyer, par application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le jugement sera de même confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation judiciaire du bail, ordonné l'expulsion de M. [U] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués et l'a condamné à payer une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer et des charges. Sur la demande de travaux et l'indemnisation M. [U] [C] soutient dans ses conclusions que "dès son entrée dans les lieux", donc le 1er mars 2013, il a constaté des défaillances des installations électriques de l'appartement, et en a informé Monsieur [O], gestionnaire de Mme [R] [P], mais qu'aucune suite n'a été donnée à ses réclamations ; Que, peu à peu, les désordres se sont aggravés ; que, par SMS du 16 janvier 2017, il a rappelé à Mme [R] [P] : "Bonjour [R] J'ai des problèmes électriques dans l'appartement, depuis mon arrivée on se prend des coups de jus dès que l'on touche une partie métallique (porte, fenêtres) et maintenant c'est tout (ordinateurs, télé etc...). Les problèmes de plomberie aussi Merci d'avance" Il produit effectivement copie de ce message, sans toutefois justifier de sa datation. M. [U] [C] y ajoute le versement d'un constat d'huissier de justice, dressé à sa requête, le 8 novembre 2017, selon lequel, cet auxiliaire de justice indique : " après avoir sonné à la porte, en la touchant, je constate une forte décharge électrique au niveau de ma main en touchant le montant" ; en ce qui concerne le tableau électrique, il constate que "les fils sortant des disjoncteurs sont nettement visibles et qu'il n'y a pas de mise à terre indépendante" ; s'agissant de la cuisine, que "la fenêtre (...) n'est pas étanche et laisse passer l'air froid" ; quant au salon "le volet roulant ne fonctionne pas". M. [U] [C] justifie avoir adressé une lettre recommandée avec avis de réception à Mme [R] [P] le 23 novembre 2017, lui demandant de procéder aux travaux d'électricité, de plomberie, de réparations des fenêtres et des volets. Il met encore aux débats : - le premier rapport d'un inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 4] du 15 mai 2018 qui déclare avoir constaté que "l'alimentation électrique est insuffisamment protégée (absence de dispositif différentiel 30mA et présence de nombreuses prises électriques non reliées à la terre)" - un 2ème rapport de ce même inspecteur du 16 novembre 2018 dans lequel il déclare avoir constaté que "l'alimentation électrique est insuffisamment protégée (absence de dispositif différentiel à haute sensibilité et présence de nombreuses prises électriques non reliées à la terre, notamment dans la cuisine). Cette situation crée un risque potentiel d'électrisation/électrocution des occupants". Mme [R] [P] lui rétorque cependant son opposition systématique à toute intervention pour porter remède aux désordres dénoncés et produit à cet égard : - une lettre recommandée avec avis de réception du gestionnaire, la société SuperGestes, du 13 juin 2018 exprimant sa volonté de faire intervenir au plus vite un électricien dans les lieux loués, tout en déplorant une prise de rendez-vous dont il lui a été rapporté qu'elle s'est avérée impossible du fait de M. [U] [C] - une lettre recommandée avec avis de réception du 22 août 2018 de ce même gestionnaire rappelant à M. [U] [C] que sa lettre du 13 juin 2018 est restée sans réponse - une lettre recommandée avec avis de réception adressée à M. [U] [C] par la société Batimus aux fins de relance de rendez-vous, se plaignant de ne pas pouvoir obtenir de rendez-vous de sa part, malgré des tentatives d'appels téléphoniques sur son téléphone mobile et les messages vocaux laissés sur son répondeur, lettre recommandée avec avis de réception refusée par M. [U] [C] - une lettre recommandée avec avis de réception de relance du gestionnaire, la société SuperGestes, du 1er février 2019 - un courriel de M. [U] [C] faisant part à la société SuperGestes de son indisponibilité pour une rencontre avec la société Batimus le 13 mai 2019 et lui annonçant son absence jusqu'au 25 juin 2019 - la copie d'un SMS adressé par M. [M], de la société Batimus, à M. [U] [C] aux fins de prise de rendez-vous, transmis au gestionnaire par courriel du 25 juin 2019 - la lettre recommandée avec avis de réception du 27 juin 2019 de la société SuperGestes, annonçant à M. [U] [C] l'intervention de la société Batimus le 3 juillet 2019 à 9h30 et un courriel en réponse de celui-ci du 2 juillet 2019, informant le gestionnaire de son indisponibilité le 3 juillet 2019, précisant qu'il était "à [Localité 4] du 25 (juin) au 1er juillet" et qu'il contacterait l'entreprise Batimus pour un rendez-vous ultérieurement - un jugement du tribunal de police de Paris du 7 octobre 2019, dont il n'est pas contesté qu'il est définitif, déclarant Mme [R] [P] non coupable des faits de non respect du règlement sanitaire départemental pour insuffisance de protection de l'alimentation électrique au [Adresse 1]. Il s'en déduit que, contrairement aux affirmations de M. [U] [C], si les désordres, notamment électriques, sont censés dater de son entrée dans les lieux, le 1er mars 2013, alors qu'aucun état des lieux d'entrée n'est produit de nature à mettre en échec la présomption de bon état édictée par l'article 1731 du code civil, il n'a, au mieux, avisé la bailleresse de désordres que par SMS du 16 janvier 2017, et, avec date certaine par lettre recommandée avec avis de réception du 23 novembre 2017 ; Que Mme [R] [P] lui a adressé, dès le 30 novembre 2017 une lettre l'informant de ce qu'elle demandait à la société Samelec de le joindre pour lui permettre d'intervenir, intervention reconnue par M. [U] [C] dans ses conclusions, qui évoque la visite d'un expert de cette société, à une date non précisée ; Que néanmoins, par la suite, les multiples tentatives de prises de rendez-vous avec le gestionnaire du bien et la société Batimus, dépêchée aux fins d'établissement de devis et de réparation des désordres n'ont jamais abouti du fait de M. [U] [C] ; Qu'outre la relaxe intervenue en ce qui concerne les manquements principalement invoqués par ce dernier en matière de sécurité électrique, il ne doit qu'à son propre fait l'absence de réparations qu'il tente d'imputer à faute de Mme [R] [P]. En conséquence, infirmant le jugement entrepris de ce chef, la cour déboutera M. [U] [C] de sa demande d'indemnisation. Sur la demande d'exécution de travaux par Mme [R] [P] M. [U] [C] demande à nouveau à la cour la condamnation de Mme [R] [P] à procéder dans le délai de 15 jours à compter du prononcé "du jugement", aux travaux de mise aux normes de l'installation électrique et d'en justifier par la production d'un certificat consuel, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et de réparer le volet roulant du salon sous astreinte de 50 euros par jour de retard. Mais le premier juge l'a justement débouté de cette demande, le contrat de bail étant résilié depuis le 11 mars 2020, le rendant ainsi occupant sans droit ni titre des lieux et sans lien contractuel d'obligation avec son ex-bailleresse. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [U] [C] à payer à Mme [R] [P] la somme de 44.797,40 euros de dette locative, arrêtée en janvier 2020 et Mme [R] [P] à payer à M. [U] [C] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation des préjudices qu'il a subis, Et statuant à nouveau, Condamne M. [U] [C] à payer à Mme [R] [P] la somme de 41.960,15 euros de dette locative, arrêtée en janvier 2020, Rejette la demande de dommages et intérêts formée par M. [U] [C], Et y ajoutant, Condamne M. [U] [C] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président