Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Madjemba DJASSAH
Préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Sylvie JOUAN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00466 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XW6
N° MINUTE :
10/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 mai 2024
DEMANDERESSE
ADOMA
Société Anonyme d’économie mixte à conseil d’administration dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN-WATELET,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P226
DÉFENDEUR
Monsieur [T] [E]
ADOMA
[Adresse 3]
[Localité 2]
assisté de Maître Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE SAINT-DENIS, vestiaire 305
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 mars 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 29 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00466 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XW6
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 02 février 2021, la SA ADOMA a donné en location la chambre [Adresse 3] à Monsieur [E] [T] située dans le foyer-logement du [Adresse 3] moyennant une redevance mensuelle de 442,40 euros, pour une durée d'un mois renouvelable.
Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la SA ADOMA a, par courrier recommandé du 15 mai 2023 réceptionné le 23 mai 2023, mis en demeure Monsieur [E] [T] de faire cesser cet hébergement. Elle a ensuite obtenu l'autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de Paris du 05 septembre 2023, constat dressé le 23 septembre 2023, 14 octobre 2023 et 24 octobre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 03 janvier 2024, la SA ADOMA a fait assigner Monsieur [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner le défendeur à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation à compter de la résiliation jusqu’au départ des lieux,condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la SA ADOMA reproche au défendeur d'héberger des tiers sans autorisation et en méconnaissance des articles 8 du contrat de résidence et 9 et 10 du règlement intérieur et malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence.
A l'audience du 15 mars 2024, la SA ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Elle expose que Monsieur [E] [T] a signé un nouveau contrat le 02 février 2021 à la suite de la réhabilitation des locaux dans lesquels il est présent depuis 2012, que dès lors, alors que la loi n'autorise l'hébergement des tiers dans les foyers sur autorisation que depuis 2017 et l’interdisait auparavant, il ne saurait valablement soutenir que ses problèmes de vue l'ont empêché de prendre connaissance des clauses du contrat encadrant cette possibilité qui, au demeurant, est également inscrite dans la loi qu'il n'est pas censé ignorer.
Monsieur [E] [T], assisté de son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles il demande,
à titre principal, de :
constater qu'il n'y a pas lieu à référé et de renvoyer la SA ADOMA à saisir le juge du fond,
à titre subsidiaire, de :
constater que les conditions de la résiliation de la convention d'occupation ne sont pas réunies et et débouter la SA ADOMA de ses demandes,à titre infiniment subsidiaire, de :
lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux,en tout état de cause, de :
débouter la SA ADOMA de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,écarter l’exécution provisoire.
Il fait valoir que la demande formée par la SA ADOMA n'est pas motivée par l'urgence, ni par l'existence d'un trouble manifestement illicite et qu'elle se heurte, en outre à une contestation sérieuse tirée de ce que le règlement intérieur encadrant la possibilité d'héberger un tiers ne lui est pas opposable puisque, atteint de cécité, il l'a signé sans avoir connaissance de cette clause qui était absente du précédent contrat. En outre, il indique que la requérante ne met pas à la disposition des résidents le registre leur permettant d'inscrire les renseignements relatifs à la personne hébergée et les prive ainsi de leurs droits, étant précisé qu'il allègue être allé, à la réception du courrier de mise en demeure, expliquer sa situation à la gérante du foyer. Enfin, il soutient que son expulsion constituerait une atteinte disproportionnée au droit au respect de sa vie privée et familiale consacré par la Convention Européenne des Droits de l'Homme alors qu'il dispose d'une reconnaissance de sa qualité de travailleur handicapé et qu'il éprouvera nécessairement des difficultés pour se reloger.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [E] [T] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du titre d'occupation
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement-foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
L'article 9 du règlement intérieur remis au résident, rappelle les règles du code de l'habitation et de la construction applicables concernant l'hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L'article 10 de ce même règlement ajoute que "le résidant est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (...)".
Le commissaire de justice relate pourtant, dans son procès-verbal des 23 septembre, 14 octobre et 24 octobre 2023, la présence de Monsieur [E] [I] [N] dans la chambre, lequel lui a déclaré occuper seul la chambre depuis deux mois, son frère étant en voyage.
Dès lors, la preuve l'occupation par un tiers de la chambre de Monsieur [E] [T] est rapportée y compris à la date à laquelle la mise en demeure de faire cesser ce trouble a été délivrée à savoir, depuis au moins deux mois suivant le constat, de sorte que les conditions de l'article 835 alinéa 1 sont réunies, étant précisé que la requérante se fonde sur l’existence d'un trouble manifestement illicite et non sur l'urgence prévue à l'article 834 du code de procédure civile.
S'agissant de l'inopposabilité du règlement intérieur à Monsieur [E] [T] du fait de sa cécité, il convient de relever, d'une part, que si le défendeur produit une décision de reconnaissance de sa qualité de travailleur handicapé pour un taux d'incapacité de 80%, le seul certificat médical versé au débat date du 19 octobre 2015 fait état de la cécité de son œil droit et de la réduction du champ visuel de l’œil gauche, que dès lors, l'impossibilité de lire la convention d'occupation temporaire soumise à sa signature le 02 février 2021 n'est pas rapportée.
D'autre part, il convient de rappeler que le règlement intérieur est affiché dans les parties communes du foyer, selon les constatations du procès-verbal dressé par le commissaire de justice et qu'en tout état de cause, Monsieur [E] [T], averti de la nécessité de mettre fin à l'hébergement d'un tiers par courrier recommandé, ne s'est pas exécuté dans le délai imparti et ne rapporte pas la preuve qu'il a averti le personnel de la présence, encore moins de ce qu'il aurait obtenu une autorisation, a posteriori alors qu'il aurait pu aisément produire des attestations à cette fin.
Au surplus, cette convention prévoit, outre l’interdiction d’héberger des tiers de manière non déclarée, une obligation d'occuper personnellement les locaux dont Monsieur [E] [T] ne soutient pas, à la différence de celle relative à l'hébergement des tiers, qu'elle n'était pas inscrite dans les précédents contrats.
Or le procès-verbal dressé par le commissaire justice fait bien état de l'occupation du logement par le frère de Monsieur [E] [T] seul, depuis deux mois, son frère étant en voyage ce qui, au demeurant, contredit les déclarations de ce dernier indiquant avoir besoin d'un tiers pour l'aider au quotidien pour expliquer la présence de son frère dans sa chambre.
Enfin, Monsieur [E] [T] ne saurait valablement invoquer une disproportion entre le manquement à ses obligations contractuelles et ses conséquences au regard de son droit à une vie privée et familiale en se contentant d'évoquer des difficultés potentielles de relogement alors qu'il ne justifie d'aucune démarche en ce sens et que dès lors, cette disproportion n'est pas fondée.
Ainsi, il résulte de ce qui précède que Monsieur [E] [T] n'a pas respecté les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation et du règlement intérieur concernant la durée maximale d'hébergement et le nombre de personnes hébergées, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.
Le contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résidant de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification. La SA ADOMA a précisément mis Monsieur [E] [T] en demeure de mettre fin à l'hébergement de tiers, par courrier du 15 mai 2023 réceptionné le 23 mai 2023. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 23 juin 2023, de ce seul fait.
Monsieur [E] [T] étant sans droit ni titre depuis le 23 juin 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique, hors période hivernale.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Les articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution permettent au juge qui prononce l'expulsion d'accorder des délais à la personne concernée pour quitter les lieux, compris entre un mois et un an, à la condition qu'elle soit de bonne foi et qu'elle ne soit pas entrée dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et sous réserve que son relogement ne puisse intervenir dans des conditions normales et que sa situation le justifie.
En l'espèce, la demande de délais pour quitter les lieux formée par Monsieur [E] [T] se trouve justifiée par la situation respective des parties puisque le défendeur justifie d'une reconnaissance de sa qualité de travailleur handicapé et qu'il n'est pas contesté qu'il s'est acquitté régulièrement de la redevance due, son maintien dans les lieux, le temps qu'il trouve une solution de relogement, ne causant dès lors aucune préjudice à la SA ADOMA sous réserve qu'il respecte le règlement intérieur.
Dès lors, il sera accordé à Monsieur [E] [T] un délai de 6 mois pour quitter les lieux à compter du prononcé de la présente décision, soit jusqu'au 29 novembre 2024.
Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Monsieur [E] [T] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 23 juin 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [E] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA ADOMA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé,
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 02 février 2021 entre la SA ADOMA et Monsieur [E] [T] concernant la chambre [Adresse 3] à Monsieur [E] [T] située dans le foyer-logement du [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 juin 2023,
ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [E] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de six mois à compter du prononcé de la présente ordonnance, soit avant le 29 novembre 2024;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [E] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que l'expulsion de Monsieur [E] [T] et de celle de tous occupants de son chef ne pourra intervenir durant la période de la trêve hivernale,
CONDAMNONS Monsieur [E] [T] à verser à la SA ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 23 juin 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [T] à verser à la SA ADOMA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [E] [T] aux dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.
Le greffier, Le juge.
