Tribunal judiciaire, 01 août 2025. 25/00111

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 7] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 5] NAC: 5AZ N° RG 25/00111 N° Portalis DBX4-W-B7J-TV7M ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ MINUTE N°B25/ DU : 01 Août 2025 S.C.I. [L] [X] 22, prise en la personne de son liquidateur, Madame [C] [H], domicilié en cette qualité audit siège. C/ [B] [I] Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le 01 Août 2025 à Me Moussa DIAKITE Copie certifiée conforme délivrée à toutes les parties le 01/08/2025 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Vendredi 01 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 23 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE La S.C.I. [L] [X] 22, prise en la personne de son liquidateur, Madame [C] [H], domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Agnès SOULEAU-TRAVERS, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR Monsieur [B] [I], [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Me Moussa DIAKITE, avocat au barreau de TOULOUSE RAPPEL DES FAITS Par contrat du 01 janvier 2016, la SCI [L] [X] 22 a donné à bail à Monsieur [B] [I] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3]. La SCI [L] [X] 22 est arrivée à son terme le 29 octobre 2021. Madame [H] [D] dite [C] est devenue associée unique de la SCI [L] [X] 22 après le décès de l’ancien gérant et associé de la SCI en mai 2023 et est également devenue liquidatrice de la SCI [L] [X] 22. Le 08 juillet 2024, le conseil de Monsieur [B] [I] a mis en demeure la SCI [L] [X] 22 de réaliser des travaux pour assurer la décence de son logement, mettant en avant des désordres du système électrique et du système d’alimentation en eau. Par courrier daté du 30 août 2024, le conseil de la SCI [L] [X] 22 a contesté toute indécence des lieux et a sollicité la production du bail d’habitation auprès du conseil de Monsieur [B] [I], indiquant que le bail avait été perdu par le précédent gérant, et le retrait des meubles du locataire dans les parties communes. Le 07 novembre 2024, la SCI [L] [X] 22, prise en la personne de son liquidateur, Madame [H] [D] dite [C], a fait signifier à Monsieur [B] [I] une sommation interpellative de communiquer le bail d’habitation et de libérer les parties communes. Selon rapport du service communal d’hygiène et de santé (S.C.H.S.) de la direction de la protection des populations de la mairie de [Localité 8] en date du 28 novembre 2024, il a été constaté que le logement était impropre à l’habitation, compte-tenu notamment de l’éclairage naturel insuffisant et de l’absence d’ouvertures donnant à l’air libre dans la pièce principale, d’un défaut d’étanchéité et de la présence d’humidité nuisant à la santé des occupants dans le logement, d’un défaut du système d’approvisionnement en eau chaude, de l’insuffisance des moyens d’aération et de ventilation du logement et la présence de dégradations et le manque d’entretien des parties communes de l’immeuble. Le 18 décembre 2024, une procédure contradictoire a été engagée par le préfet de la Haute-Garonne à l’encontre la SCI [L] [X] 22. Suivant arrêté d’insalubrité en date du 28 janvier 2025 pris par le préfet de la Haute-Garonne, le logement loué à Monsieur [B] [I] a été déclaré insalubre et impropre à son habitation, de façon irrémédiable. Il a été prescrit à la SCI [L] [X] 22, prise en la personne de sa représentante Madame [H] [D] dite [C], de mettre fin à la mise à disposition du local sous trois mois, d’exécuter tous travaux pour empêcher l’utilisation du local aux fins d’habitation, de reloger définitivement Monsieur [B] [I] dans un délai de deux mois et de lui verser une indemnité d’un montant égal à trois mois de loyer. Par ailleurs, par acte de commissaire de justice en date du 06 janvier 2025, la SCI [L] [X] 22, prise en la personne de son liquidateur, Madame [H] [D] dite [C], a fait assigner Monsieur [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir la production d’une copie du bail du 01 janvier 2016, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et la condamnation du locataire à une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le dossier a fait l’objet de cinq renvois à la demande des parties et a été plaidé à l’audience du 23 mai 2025. A l’audience du 23 mai 2025, la SCI [L] [X] 22, prise en la personne de son liquidateur, Madame [H] [D] dite [C], représentée par Maître Agnès SOULEAU-TRAVERS, s’est référée à son dossier de plaidoirie. Dans le dispositif de ses dernières conclusions, elle sollicite de : - débouter Monsieur [B] [I] de ses demandes, - prendre acte de son accord pour reloger Monsieur [B] [I], - condamner Monsieur [B] [I] à remettre entre les mains du bailleur une copie du contrat de bail signé avec la SCI [L] [X] 22 le 1er janvier 2016 ou à défaut une déclaration selon laquelle il ne dispose pas de cet acte, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard, - condamner Monsieur [B] [I] à payer 1.426,39 euros au titre des charges locatives, - condamner Monsieur [B] [I] à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, sur le fondement des articles 1104 et 1221 du code civil, la SCI [L] [U] 22 estime que le locataire est tenu d’une obligation d’exécuter les conventions de bonne foi et que son refus de communiquer le bail n’est pas légitime de sa part. Elle fait valoir que ce document lui est nécessaire pour ses relations avec la CAF, mais également pour la mise en vente de l’immeuble. S’agissant des demandes reconventionnelles de Monsieur [W] [I], elle note que le locataire vit dans les lieux depuis 2016, n’a jamais fait remonter de difficultés avant et n’a engagé une procédure d’insalubrité que lorsque la propriétaire lui a fait connaître son intention de vendre les lieux. Elle argue qu’elle a fait changer le chauffe-eau, qu’elle ne peut changer la configuration des lieux, dont le locataire était parfaitement informé en prenant possession des lieux et qui sont parfaitement habitables et que l’humidité résulte d’une aération insuffisante de la part du locataire, qui est fautif. Elle s’estime s’être « fait « piéger » par le locataire » qui est à l’origine de la situation d’insalubrité. Elle indique que Monsieur [W] [I] n’a jamais payé les charges locatives de l’immeuble et qu’il doit assurer le paiement de sa consommation d’eau depuis 2021, étant seul occupant de l’immeuble depuis janvier 2023. Monsieur [B] [I], représenté par Maître [N] [V], se réfère également à ses dernières conclusions. Il sollicite dans son dispositif de : - débouter la SCI [L] [X] 22 et Madame [H] [D] dite [C] en sa qualité de liquidateur de l’ensemble de ses demandes, - juger que le logement délivré n’est pas décent et est impropre à sa destination, - juger que la non-délivrance d’un logement conforme l’a troublé dans sa jouissance du bien, - enjoindre à la SCI [L] [X] 22 et Madame [H] [D] dite [C] en sa qualité de liquidateur de le reloger dans un logement décent, comme imposé par l’arrêté préfectoral, - condamner la SCI [L] [X] 22 et Madame [H] [D] dite [C] en sa qualité de liquidateur à lui verser trois fois le montant de son futur loyer, comme imposé par l’arrêté préfectoral, - condamner la SCI [L] [X] 22 et Madame [H] [D] dite [C] en sa qualité de liquidateur à lui payer la somme de 18.000 euros à titre d’indemnité de jouissance, - condamner la SCI [L] [X] 22 et Madame [H] [D] dite [C] en sa qualité de liquidateur à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, Monsieur [B] [I] indique qu’il n’a aucune obligation de remettre copie de son bail au propriétaire, qui est sensé conserver un exemplaire de celui-ci, et qu’il a déjà fourni la copie des pages dont il dispose, ayant remis par erreur l’original de son bail à la CAARSAT. Reconventionnellement, sur le fondement de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, il indique que son logement a été déclaré insalubre et impropre à l’habitation à la suite du rapport du SCHS, par arrêté du 28 janvier 2025. Il indique que le changement du chauffe-eau n’est pas démontré par la bailleresse et qu’il n’est pas sérieux de maintenir que le logement est habitable ou que le locataire sera responsable de l’insalubrité du logement, dans la mesure où les désordres sont causés par la configuration des lieux. Il demande l’application des mesures prévues dans l’arrêté d’insalubrité. Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, Monsieur [B] [I] allègue que l’insalubrité du logement et son impropriété à l’habitation lui cause un préjudice de jouissance, depuis janvier 2016. Il indique que son préjudice de jouissance doit être indemnisé à hauteur de 50% du montant du loyer à compter de 2016, soit 18.000 euros. Concernant les charges, il fait valoir que son contrat de bail prévoit un forfait sur charges de 15 euros par mois et non une provision sur charges susceptible de régularisation annuelle. Il ajoute que la répartition des fluides n’est pas prévue par son bail. L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Ainsi, il ne sera répondu qu’aux seules les prétentions des parties visées au dispositif de leurs conclusions. I. SUR LA DEMANDE D’INJONCTION DE TRANSMETTRE LE BAIL L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En l’espèce, il apparaît que le locataire a déjà transmis copie des pages du bail dont il disposait, après les avoir réclamées à la CARSAAT dès décembre 2023. Il a par ailleurs cherché à obtenir les pages manquantes et reconnu, dans ses conclusions valant aveu judiciaire, n’avoir pas en sa possession l’intégralité de l’acte. Il n’apparaît ainsi pas nécessaire de condamner le locataire à produire son bail, dans la mesure où il s’est déjà exécuté volontairement et de bonne foi et où il ne peut lui être reproché de ne pas produire une pièce qu’il a perdue (ce d’autant que le propriétaire s’est également montré négligent dans la conservation du bail). Au surplus, dans la mesure où le logement loué à Monsieur [B] [I] a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité et d’une interdiction définitive de mise à disposition pour habitation, la production du bail n’apparaît nécessaire ni pour vendre le bien, ni pour obtenir le paiement d’allocations par la CAF, auxquelles le propriétaire du bien ne peut plus prétendre. Ainsi, il convient de rejeter la demande d’injonction, devenue sans objet. II. SUR LA DEMANDE DE RELOGEMENT L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L’article 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L.1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d'habiter et la date d'effet de cette interdiction. L’article L.521-3-2 du code de la construction et de l’habitation ajoute que lorsque des prescriptions édictées en application des articles L. 126-9 et L. 184-1 sont accompagnées d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter et que le propriétaire ou l'exploitant n'a pas assuré l'hébergement ou le relogement des occupants, le maire ou, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger. Lorsque l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité mentionné à l'article L. 511-11 ou à l'article L. 511-19 comporte une interdiction définitive ou temporaire d'habiter ou que les travaux prescrits rendent temporairement le logement inhabitable, et que le propriétaire ou l'exploitant n'a pas assuré l'hébergement ou le relogement des occupants, l'autorité compétente prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger. L’article L521-4 code de la construction et de l’habitation prévoit qu’est puni de trois ans d'emprisonnement et d'une amende de 100 000 euros le fait de refuser de procéder à l'hébergement ou au relogement de l'occupant, bien qu'étant en mesure de le faire. En l’espèce, il apparaît que par arrêté du 28 janvier 2025, le Préfet de la Haute-Garonne a considéré que le logement était impropre à l’habitation, du fait de sa nature et de sa configuration, compte-tenu de l’insuffisance d’éclairage naturel et de l’absence d’ouverture donnant à l’air libre dans la pièce principale. Il a aussi relevé un défaut d’étanchéité et la présence d’humidité nuisant à la santé des occupants dans le logement, un défaut du système d’approvisionnement en eau chaude, l’insuffisance des moyens d’aération et de ventilation du logement et le manque d’entretien des parties communes de l’immeuble, dans un état dégradé. En conséquence, le Préfet de la Haute-Garonne a ordonné la cessation de la mise à disposition du local à des fins d’habitation, le relogement de Monsieur [B] [I] dans un délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêté et à défaut son relogement par le préfet, aux frais de la SCI [L] [X], ainsi que le paiement d’une indemnité trois fois égale au montant de son nouveau loyer. Si la SCI [L] [U] 22, prise en la personne de son liquidateur Madame [H] [D] dite [C], s’est dite d’accord pour reloger son locataire, elle n’a toujours pas fait d’offre de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de son locataire plus de quatre mois après le prononcé de l’arrêté d’insalubrité. Aussi, il convient d’ordonner à la SCI [L] [U] 22, prise en la personne de son liquidateur Madame [H] [D] dite [C], de procéder au relogement de Monsieur [B] [I], dans un délai d’un mois après la signification de l’ordonnance et sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé ce délai, pendant un délai de 3 mois. III. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT DE MONSIEUR [I] L’article 835 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Excède ses pouvoirs le juge qui, saisi en référé, fait droit à une demande de dommages-intérêts, et non de provision (Civ. 2e, 11 déc. 2008, no 07-20.255). En l’espèce, Monsieur [B] [I] sollicite la condamnation de la SCI [L] [X] 22 à lui verser trois fois le montant de son futur loyer et à lui payer des dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance. Dans la mesure où il ne sollicite pas des provisions, ses demandes excèdent les pouvoirs du juge des référés et ressortent du juge du fond. Il convient de rejeter ses demandes en référé et de l’inviter à mieux se pourvoir. IV. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA SCI [L] [X] 22 L’article 835 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, la SCI [L] [X] 22 ne sollicite pas une provision, de sorte que sa demande excède les pouvoirs du juge du référé. Au surplus, sa demande apparaît vouée à l’échec, dans la mesure où le bail prévoit un forfait sur charges d’un montant fixé par les parties et non une provision sur charges régularisable annuellement. Il convient de rejeter cette demande en référé. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES La SCI [L] [X] 22, prise en la personne de son liquidateur, Madame [H] [D] dite [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera condamnée à payer à Monsieur [B] [I] la somme de 1.000 euros sur ce fondement. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, DEBOUTONS la SCI [L] [X] 22, prise en la personne de son liquidateur, Madame [H] [D] dite [C], de sa demande de production du bail sous astreinte ; ORDONNONS à la SCI [L] [X] 22, prise en la personne de son liquidateur, Madame [H] [D] dite [C], de procéder au relogement de Monsieur [B] [I], en lui proposant l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant 3 mois ; CONSTATONS que les demandes en paiement de Monsieur [B] [I] excèdent les pouvoirs du juge des référés ; CONSTATONS que la demande en paiement de la SCI [L] [X] 22, prise en la personne de son liquidateur, Madame [H] [D] dite [C], excède les pouvoirs du juge des référés ; RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir ; CONDAMNONS la SCI [L] [X] 22, prise en la personne de son liquidateur Madame [H] [D] dite [C], à verser à Monsieur [B] [I] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la SCI [L] [X] 22, prise en la personne de son liquidateur Madame [H] [D] dite [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière. La greffière, Le juge,