Cour d'appel, 15 décembre 2022. 20/01034

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 15 DECEMBRE 2022 N° RG 20/01034 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LPIM [K] [X] SARL LES CIMES c/ S.A.R.L. ER-IMMO Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : 15 décembre 2022 aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 février 2020 par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/01222) suivant déclaration d'appel du 21 février 2020 APPELANTS : [K] [X] né le 07 Août 1971 à [Localité 3] de nationalité Française demeurant [Adresse 1] SARL LES CIMES, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siége sis [Adresse 1] Représentés par Me Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX et assistés par Me Erwan DINETY de la SELARL DINETY AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : S.A.R.L. ER-IMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2] Représentée par Me Marc DUFRANC de la SCP AVOCAGIR, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 novembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Bérengère VALLEE, conseiller, chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Roland POTEE, président, Bérengère VALLEE, conseiller, Emmanuel BREARD, conseiller, Greffier lors des débats : Séléna BONNET ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Désireux d'entreprendre un projet immobilier comprenant la construction d'un lotissement de 10 maisons individuelles dénommé 'le Clos de Lesparra', M. [X] a conclu le 8 avril 2015 avec la société ER-Immo une lettre de mission portant sur l'étude, la faisabilité, la conception et la réalisation de ce projet. Les honoraires de la société ER-Immo étaient fixés à 32.000 euros HT. Le 23 juillet 2015, M. [X] concluait avec la société Cetic Bâtiment un contrat d'assistance à maître d'ouvrage à hauteur de 70 000 euros HT et un contrat de maîtrise d'oeuvre d'exécution dont les honoraires étaient fixés à 39 284 euros HT. Le 17 décembre 2015, M. [X] confiait à la société Sirach Viennois l'étude architecturale portant sur la faisabilité du projet et sur le dépôt du permis de construire. Le coût du projet était évalué à 1. 111. 420 euros HT. Le 6 mai 2016, la SARL Les Cimes représentée par M. [X], gérant, était constituée et immatriculée. Le 10 mai 2016, la SARL Les Cimes confiait à la société ER-Immo un mandat exclusif de vente en l'état de futur achèvement afin d'assurer la commercialisation des lots. Le 17 novembre 2016, après un premier refus, le permis de construire était délivré à la SARL Les Cimes par la commune de [Localité 4]. Faute d'avoir pu commercialiser le programme aux tarifs convenus et d'avoir été contraint d'abandonner le projet, M. [K] [X] et la SARL Les Cimes ont, par acte d'huissier du 8 février 2019, saisi le tribunal de grande instance de Bordeaux d'une action indemnitaire en dommages et intérêts contre la société ER-Immo sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Par jugement contradictoire du 4 février 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - condamné la SARL ER-Immo à payer à M. [X] et à la SARL Les Cimes la somme de 7 484 euros ; - débouté M. [X] et la SARL Les Cimes de leur demande en préjudice moral ; - condamné la SARL ER-Immo à payer à M. [X] et à la SARL Les Cimes la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ; - condamné la SARL ER-Immo aux dépens ; - rejeté toutes demandes plus amples ou contraires. M. [K] [X] et la SARL Les Cimes ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 21 février 2020 et par conclusions déposées le 20 octobre 2022, ils demandent à la cour de : - les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ; Y faisant droit : - Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : * Jugé que la société Er-Immo engage sa responsabilité contractuelle à l'égard de M. [K] [X] en raison du non-respect des obligations résultant du mandat confié par lettre de mission du 08 avril 2015 ; Pour le surplus : - Réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau : - Juger que la société Er-Immo a commis une faute dans l'exécution du mandat exclusif de vente du 10 mai 2016 ; - Juger que la société Er-Immo a manqué à son obligation de conseil et renseignement ; - Juger que la société Er-Immo engage sa responsabilité contractuelle à l'égard de M. [K] [X] et de la société Sarl Les Cimes. En conséquence : - Condamner la société Er-Immo à payer à M. [K] [X] et à la Sarl Les Cimes les sommes suivantes : - 74 040 euros au titre des honoraires versés aux différents intervenants au projet; - 1 820 euros au titre des frais annexes ; - 5 000 euros au titre du préjudice moral. - Condamner la société Er-Immo à payer à M. [K] [X] et à la Sarl Les Cimes la somme de 3 500 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - Condamner la société Er-Immo aux entiers dépens. Par conclusions déposées le 7 octobre 2022, la SARL ER-Immo demande à la cour de: A titre principal : - Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la Sarl Er-Immo à payer à M. [X] et à la Sarl Les Cimes la somme de 7 484 euros ; - Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il débouté M. [X] et la Sarl Les Cimes de leur demande en réparation d'un préjudice moral. Et statuant à nouveau : - Juger que la société Er-Immo n'a commis aucune faute dans l'exécution de la lettre de mission signée avec [K] [X] ; - Juger que la société Er-Immo n'a commis aucune faute dans l'exécution de son mandat exclusif de vente passé avec la Sarl Les Cimes ; - Débouter [K] [X] et la Sarl Les Cimes, de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l'encontre de la société Er-Immo ; A titre subsidiaire : Si la condamnation de la Sarl Er-Immo était confirmée - Dure que seule la perte de chance peut être indemnisée ; - Limiter l'indemnisation prononcée au bénéfice de [K] [X] et de la Sarl Les Cimes à la somme maximale de 7 484 euros. En tout état de cause : - Condamner solidairement [K] [X] et la Sarl Les Cimes au paiement d'une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens. L'affaire a été fixée à l'audience du 3 novembre 2022. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 20 octobre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la révocation de la clôture Lors de l'audience du 3 novembre 2022, les parties ont donné leur accord pour la révocation de l'ordonnance de clôture du 20 octobre 2022, en raison de dernières conclusions déposées le même jour. Il y a dès lors lieu de révoquer l'ordonnance fixant la clôture de l'instruction au 20 octobre 2022 et de prononcer une nouvelle clôture au jour de l'audience. Sur la qualité de professionnels des appelants M. [X] et la SARL Les Cimes reprochent au jugement de les avoir considérés comme des professionnels et font valoir que l'objet social de la SARL Les Cimes ne lui permet pas d'avoir la qualité de professionnelle de la construction et que M. [X], professeur de yoga, ne dispose d'aucune connaissance en matière de construction immobilière. Il résulte des pièces produites à la procédure que M. [X], en se lançant dans une opération immobilière d'ampleur, à savoir la construction d'un lotissement de 10 maisons individuelles, dont le budget dépasse le million d'euros, a nécessairement agi en tant que professionnel. Par ailleurs, en raison de son objet social libellé comme suit : 'location de terrain et autres bien immobiliers' et du fait qu'elle a précisément été constituée et immatriculée en vue de la réalisation de l'opération de promotion immobilière en cause, la SARL Les Cimes revêt la qualité de professionnel. La qualité de professionnels des appelants sera donc retenue. Sur le respect des obligations résultant de la lettre de mission signée par M. [X] M. [X] reproche à la SARL ER-Immo un non-respect de ses obligations contractuelles et un manquement à son obligation d'information, faisant valoir qu'elle n'a jamais réalisé les études prévues par la lettre de mission signée le 8 avril 2015, celle-ci ne lui ayant communiqué aucune étude d'impact et économique, ni aucune étude financière et juridique, telles que définies dans le contrat. M. [X] fait valoir que la société intimée a seulement établi une estimation du marché locatif à [Localité 4] tenant sur une page, qu'il estime très insuffisante au regard du projet envisagé. La société ER-Immo estime avoir rempli correctement sa mission et conclut, à titre principal, au débouté des demandes des appelants et à titre subsidiaire à la confirmation du jugement. Il résulte des termes de la lettre de mission du 8 avril 2015 produite en pièce n°1 par M. [X], que la société ER-Immo s'est engagée dans le cadre d'une 'mission d'assistance pour l'étude de faisabilité, de conception et de réalisation d'un programme immobilier, en vue de la valorisation optimale du foncier'. La mission comprenait notamment un volet ayant trait à la commercialisation, impliquant une étude d'impact et économique, à savoir une analyse du site, de son environnement et de son potentiel, une évaluation des programmes concurrents, définir une politique commerciale adaptée au site et réaliser une étude de prix du marché local, ainsi qu'un volet administratif, juridique et financier, comprenant notamment une étude urbanistique, une étude fiscale, un plan de trésorerie et une étude prévisionnelle de rentabilité. En application des dispositions de l'article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient à la société ER-Immo de démontrer qu'elle a exécuté ses obligations dans les termes du mandat. Cependant, aux fins de démontrer l'exécution de ses obligations listées dans la lettre de mission du 8 avril 2015, l'intimée produit seulement deux courriels succincts relatifs à la fixation de réunions de travail avec différents intervenants et une estimation du marché locatif à [Localité 4], tenant sur une page. Cette estimation, particulièrement sommaire et peu étayée, se limite à mentionner le montant du loyer de deux biens en centre ville et trois en périphérie, dont les caractéristiques ne sont pas suffisamment décrites pour permettre une quelconque comparaison avec des biens neufs tels qu'envisagés par les appelants. Ce document propose ensuite un prix du loyer au m² pour le programme 'Le Clos de Lesparra', sans réel élément comparatif, compte-tenu de la spécificité et de l'ampleur du projet. Il ressort de ces éléments qu'aucune étude telle que définie contractuellement par la lettre de mission n'a été communiquée à M. [X] par la société ER-Immo. Il y a lieu en conséquence de constater l'inexécution de ses obligations contractuelles par l'intimée, au titre de la lettre de mission du 8 avril 2015. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur le respect des obligations résultant du mandat exclusif de vente signé par la SARL Les Cimes Aux termes de l'article 1991, alinéa 1er, du code civil : 'Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.' L'article 1992 du même code dispose : 'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.' En l'espèce, la société Les Cimes reproche à la société ER-Immo une exécution fautive du mandat de vente exclusif qu'elle lui avait confié le 10 mai 2016, en ce qu'elle ne l'aurait jamais alertée sur une évolution des prix fixés qui ne correspondaient pas à la réalité du marché et en ce qu'elle n'aurait pas suffisamment rendu compte de l'exécution de sa mission à sa mandante. La société intimée estime avoir correctement rempli sa mission en éditant des plaquettes de commercialisation et en ayant trouvé un acquéreur potentiel pour reprendre l'opération dans son entièreté sur demande de M. [X] et de la société Les Cimes. Il résulte des termes du mandat exclusif de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 10 mai 2016 et produit en pièce n°7 par les appelants, que la société ER-Immo s'engageait notamment à : - transmettre au mandant toutes informations susceptibles d'influer sur le déroulement de la commercialisation concernant notamment l'évolution de la concurrence en prix et en disponibilité. - rendre compte mensuellement à son mandant de l'exécution de sa mission, selon le calendrier et dans les formes qui seront définies par les parties. Pour démontrer l'exécution du mandat de vente, la société ER-Immo ne produit à la procédure que deux projets de plaquettes de commercialisation du 'Clos de Lesparra', sans rapporter la preuve de la diffusion, ni de la publicité qui en aurait été faite. À l'issue de ce mandat exclusif d'un an, aucune location, ni aucune vente en l'état future d'achèvement n'a pu être conclue. M. [X] et la société Les Cimes produisent à ce titre une note d'expertise effectuée par M. [F] [G], expert foncier, qui estime que la fourchette réelle des prix des maisons du projet en cause aurait dû s'établir entre 176.000 € et 220.000 €, au regard du marché immobilier local en 2015-2016 et conclut que 'le projet de commercialisation des 10 maisons individuelles du 'Clos de Lesparra' à des prix affichés variant entre 220.947 € et 278.473 € n'était pas viable sur le plan économique et rendait illusoire toute cession sur la base de ces prix'. Sur ce point, la société ER-Immo, professionnelle de l'immobilier, ne démontre pas avoir alerté les appelants sur l'évolution des prix fixés par elle, lesquels étaient trop élevés et ne correspondaient pas à la réalité du marché et ne démontre pas davantage qu'elle a rendu compte mensuellement à son mandant. Cependant, il ressort des pièces produites qu'à la demande de ses mandants, la société ER-Immo avait trouvé un constructeur pour reprendre l'ensemble de l'opération au prix de 120.000 €, ce que M. [X] et la société Les Cimes ont refusé. Il en résulte que l'absence de vente à l'issue du mandat ne peut être entièrement imputée à l'intimée qui, malgré des manquements dans l'exécution de ses obligations, a contacté un repreneur potentiel du projet et n'a perçu aucune rémunération dans le cadre du mandat litigieux, en l'absence de toute vente. Sur l'évaluation des préjudices Aux termes de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, 'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.' M. [X] et la société Les Cimes font valoir qu'ils n'ont pas accepté les risques de non-commercialisation du programme immobilier et que, la société ER-Immo n'ayant pas respecté ses engagements contractuels, leur préjudice ne peut s'analyser en une perte de chance de ne pas s'engager. Ils réclament sa condamnation à leur payer la somme de 70.040 € correspondant aux honoraires réglées aux sociétés CETIC Bâtiment, Sirach Viennois, ainsi qu'à la société ER-Immo elle-même, celle de 800 € versée à l'expert foncier [F] [G] et celle de 1.020 € au titre des frais de dissolution à venir de la SARL Les Cimes, outre 5.000 € au titre du préjudice moral. La société ER-Immo conclut à titre principal au débouté des demandes et à titre subsidiaire, à la confirmation du jugement. S'il résulte en l'espèce des éléments précédemment développés une inexécution par la société ER-Immo de ses obligations, telles que stipulées dans la lettre de mission du 8 avril 2015, l'échec du programme immobilier dans son ensemble ne peut lui-être imputé. Il convient en effet de relever que M. [X] s'est engagé dans la poursuite du projet auprès de différents intervenants, qu'il a par ailleurs réglés, sans pour autant avoir obtenu le résultat de la mission confiée à la société ER-Immo. Il appartenait à M. [X] et à la société Les Cimes, face aux manquements contractuels de la société intimée, de ne pas s'engager plus avant auprès de l'architecte et de l'entreprise de construction. Il en résulte que la responsabilité de la société ER-Immo à l'égard des appelants doit être limitée au remboursement des honoraires perçus par elle au titre de la lettre de mission du 8 avril 2015 et ne saurait s'étendre au paiement de dommages et intérêts correspondant aux honoraires versés à la SARL Sirach Viennos Architecture, à la société Cetic Bâtiment et à l'expert foncier [F] [G]. En application de la lettre de mission litigieuse, la société ER-Immo a facturé à M. [X] les sommes suivantes, lesquelles ont toutes été réglées : - la somme de 3 840 euros selon facture n°14-15 du 8 avril 2015. - la somme de 3 840 euros selon facture n°17-15 du 9 novembre 2015. - la somme de 7 680 euros selon facture n°18-15 du 23 juin 2016. Soit un total de 15 360 euros TTC. En conséquence, le jugement qui a retenu une perte de chance de 10% de ne pas s'engager davantage, ni d'exposer des frais auprès des différents intervenants devra être infirmé et la société ER-Immo sera condamnée au paiement de la somme de 15 360 € à titre de dommages et intérêts, correspondant aux sommes qui lui ont été réglées par M. [X] en application de la lettre de mission du 8 avril 2015. S'agissant du préjudice moral, les appelants ne produisent aucun élément propre à démontrer l'existence d'un tel préjudice, distinct du préjudice matériel ci-dessus réparé. Le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande à ce titre. Sur les frais irrépétibles et les dépens Il y a lieu de confirmer le jugement du 4 février 2020 en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, la société ER-Immo supportera la charge des dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce, la société ER-Immo sera condamnée à verser à M. [X] et à la société Les Cimes la somme globale de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, - Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture du 20 octobre 2022 et prononce une nouvelle clôture au jour de l'audience des plaidoiries, - Confirme le jugement du 4 février 2020, sauf en ce qu'il a condamné la SARL ER-Immo à payer à M. [X] et à la SARL Les Cimes la somme de 7 484 euros ; Statuant à nouveau du chef infirmé, - Condamne la SARL ER-Immo à payer à M. [K] [X] et à la SARL Les Cimes ensemble la somme de 15.360 euros ; - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Y ajoutant, - Condamne la SARL ER-Immo à payer à M. [K] [X] et à la SARL Les Cimes ensemble la somme de 2. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne la SARL ER-Immo aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,