Cour d'appel, 15 décembre 2022. 21/02180

ARRET N° [P] C/ RESIDENCE LES POTIERS S.C.I. DELAVIGNE CD/SGS COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/02180 - N° Portalis DBV4-V-B7F-ICN5 Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN PARTIES EN CAUSE : Madame [B] [P] née le 19 Juin 1961 à [Localité 2] de nationalité Française [Adresse 1]. 3 [Localité 2] Représentée par Me Marc BACLET de la SCP MARC BACLET AVOCATS, avocat au barreau de BEAUVAIS APPELANTE ET RESIDENCE LES POTIERS Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence les POTIERS, représenté par son Syndic la SARL AGENCE IMMO, [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me MENDY substituant Me Daniel GAUBOUR de la SELARL RDB ASSOCIES, avocat au barreau D'AMIENS S.C.I. DELAVIGNE Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me ROHAUT substituant Me Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocat au barreau D'AMIENS INTIMEES DEBATS : A l'audience publique du 13 octobre 2022, l'affaire est venue devant Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre et M. Pascal MAIMONE, conseiller, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile. Le Président a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 décembre 2022. La Cour était assistée lors des débats de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre, Mme Christina DIAS DA SILVA et M. Pascal MAIMONE, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 15 décembre 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Président de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier. * * * DECISION : Par acte notarié du 13 décembre 2013, la SCI Delavigne a vendu à Mme [B] [P] les lots 10 et 14 constitués d'un appartement en duplex à usage d'habitation et d'une place de stationnement situés [Adresse 1] au sein de la copropriété Résidence Les Potiers pour le prix de 105 000 euros. Se plaignant de désordres affectant notamment le plancher de son appartement Mme [P] a, suivant exploits d'huissier des 27 et 28 juillet et 8 août 2015, fait assigner la SCI Delavigne, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Potiers, la SARL Agence Etudes Michel, par l'entremise de laquelle le compromis de vente avait été signé et Me [J], notaire devant le juge des référés aux fins d'expertise. Par ordonnance de référé du 21 août 2015 une expertise judiciaire a été confiée à M. [V]. Suivant exploits délivrés les 22 et 23 juin 2017, Mme [P] a fait assigner la SCI Delavigne, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Potiers, la SARL Agence Etudes Michel et Me [J] devant le tribunal en résolution de la vente et indemnisation de ses préjudices. Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 10 mai 2019. Par jugement du 24 février 2021, le tribunal judiciaire d'Amiens a : - déclaré la SCI Delavigne recevable en sa fin de non recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation au service de la publicité foncière d'Amiens, - déclaré Mme [P] irrecevable en sa demande principale en résolution judiciaire et en sa demande subsidiaire en nullité de la vente immobilière conclue avec la SCI Delavigne, - condamné in solidum la SCI Delavigne et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Potiers à payer à Mme [P] la somme de 6 039,47 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de remise en état, avec indexation de cette somme à compter du 9 juin 2017 en fonction de l'indice national du bâtiment tous corps d'état BT01 publié par l'INSEE au jour de la décision, en prenant comme indice de base le dernier indice publié à la date de la décision, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2017, - condamné in solidum la SCI Delavigne et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Potiers à payer à Mme [P] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2017 et celle de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2017, - débouté Mme [P] du surplus de ses demandes indemnitaires à l'encontre de la SCI Delavigne et du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Potiers, - débouté Mme [P] de l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre de la SARL Agence Etude Michel et de Me [F] [J], - débouté la SARL Agence Etude Michel de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive, - débouté la SCI Delavigne de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum la SCI Delavigne et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Potiers à payer à Mme [P] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre le coût du procès verbal de constat d'huissier en date du 10 juillet 2015, - condamné Mme [P] à payer à chacun de la SARL Agence Etude Michel et de Me [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum la SCI Delavigne et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Potiers aux dépens en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d'expertise judiciaire, - rappelé que Mme [P] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Potiers dans le cadre de la présente instance, dont la charge serait répartie entre les autres copropriétaires, - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration du 21 avril 2021 Mme [P] a interjeté appel de cette décision, intimant le syndicat des copropriétaires et la SCI Delavigne. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 2 décembre 2021, elle demande à la cour de : - infirmer le jugement, - prononcer la résolution pour vices cachés rédhibitoires et à titre subsidiaire l'annulation pour réticence dolosive de la vente du bien immobilier reçu par  Me [J] le 13 décembre 2013, - condamner la SCI Delavigne à lui payer : - au titre de la restitution du prix de vente la somme de 105 000 euros augmentée des intérêts légaux depuis le règlement et à défaut du jour de la décision à intervenir et ordonner la capitalisation des intérêts, - au titre des frais d'acte notarié lors de l'acquisition la somme de 7 700 euros, - au titre des frais bancaires et financiers exposés pour l'acquisition de l'appartement la somme de 22 500 euros, - au titre des frais engagés en réparation des non conformités, inachèvements et en pure perte dans l'appartement la somme de 16 942 euros, -au tire des frais de déménagement la somme de 1 300 euros, - au titre des impôts fonciers (hors taxe d'habitation) la somme de 3 900 euros, - au titre des frais de copropriété hors charges locatives la somme de 8 600 euros, - au titre du préjudice de jouissance depuis 6 ans la somme de 9 000 euros outre 150 euros par mois du 1er juillet 2021 jusqu'au paiement des causes de l'arrêt à intervenir, - au titre du préjudice moral subi la somme de 10 000 euros, - plus subsidiairement, dire que la SCI Delavigne a engagé sa responsabilité de vendeur constructeur au titre des travaux de transformation et rénovation de l'immeuble et de réalisation d'appartement en application des articles 1792 et suivants du code civil et le syndicat des copropriété Les Potiers en application de l'article 14 al 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et en conséquence condamner in solidum la SCI Delavigne et le syndicat de copropriété Les Potiers à lui payer à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes : - à titre principal au montant intégral des travaux soit 424 700 euros HT augmenté de la TVA applicable au titre des travaux de réparation des parties communes somme à indexer suivant l'indice BTOI entre la date du rapport et la date du 'jugement' à intervenir et subsidiairement la somme de 141 566 euros HT augmenté de la TVA applicable, correspondant à sa quote-part dans les travaux de reprise de la structure des trois appartements, - 1 200 euros au titre du raccordement internet; - 16 942 euros au titre du remboursement des dépenses faites par Mme [P], - 2 500 euros au titre du relogement de Mme [P] pendant 5 mois, - 3 068 euros au titre des frais de déménagement et réinstallation et frais divers pour permettre la réparation des désordres, - au titre du préjudice de jouissance pendant 6 ans la somme de 9 000 euros outre 150 euros par mois du 1er juillet 2021 jusqu'à paiement des causes de l'arrêt à intervenir, - 10 000 euros au titre du préjudice moral, - en tout état de cause, - condamner in solidum la SCI Delavigne et le syndicat de copropriété Les Potiers à lui payer la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire, de constat d'huissier et de frais de publication de l'assignation et des conclusions à la conservation des hypothèques, - dire qu'elle sera exonérée en sa qualité de copropriétaire de sa quote-part dans les dépens. Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 4 octobre 2021le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Potiers représenté par son syndic la SARL Gerancimo, demande à la cour de : - confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a condamné solidairement avec la SCI Delavigne à indemniser Mme [P], - statuant à nouveau, - débouter Mme [P] de toutes ses demandes dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires, - subsidiairement sur le fondement de l'article 1240 du code civil, condamner la SCI Delavigne à le garantir et le relever indemne de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre, - condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel. Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 16 septembre 2021, la SCI Delavigne demande à la cour de : - déclarer Mme [P] mal fondée en son appel, - la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident, - confirmer le jugement sauf en ce qu'il a condamné in solidum la SCI Delavigne et le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [P] les sommes de 6 039,47 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de remise en état, de 4 000 euros au titre du préjudice de jouissance, de 3 000 euros au titre du préjudice moral et 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens, - statuant à nouveau, - débouter Mme [P] de l'intégralité de ses demandes, - subsidiairement confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum la SCI Delavigne et le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [P] la somme de 6 039,47 euros correspondant au coût des travaux de remise en état, - condamner Mme [P] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens sous le bénéfice des dispositions prévues par l'article 699 du code précité. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 mai 2022 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 13 octobre suivant. MOTIFS DE LA DÉCISION Au vu de la déclaration d'appel et des conclusions des parties la cour n'est pas saisie des dispositions du jugement querellé ayant : - débouté Mme [P] de l'intégralité de ses demandes formées à l'encontre de la SARL Agence Etude Michel et de Me [F] [J], - débouté la SARL Agence Etude Michel de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive - et condamné Mme [P] à payer à chacun de la SARL Agence Etude Michel et de Me [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - sur la recevabilité de la demande principale en résolution de la vente L'article 28 4°c du décret du 4 janvier 1955 dispose : ' sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles : ( ... ) les demandes en justice tendant à obtenir et les actes et décisions constatant la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort'. Le défaut de publication à la publicité foncière de toute demande tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention portant sur des droits réels immobiliers rend cette demande irrecevable en application de ce texte, que cette demande ait été formée initialement ou en cours d'instance. Cependant la publication, en cours d'instance de l'assignation contenant une demande d'annulation ou de résolution de la vente rend ces demandes recevables. En l'espèce il est constant qu'en première instance Mme [P] n'avait pas publié au service de la publicité foncière son assignation aux termes de laquelle elle sollicitait à titre principal le prononcé de la résolution de la vente immobilière. En appel elle justifie par la production aux débats des pièces numérotées 70 avoir satisfait aux dispositions ci-dessus rappelées contenues dans le décret du 4 janvier 1955 de sorte que ses demandes en résolution et subsidiairement en annulation de la vente sont recevables, le jugement étant infirmé en toutes ses dispositions soumises à la cour. - sur les conditions de la garantie des vices cachés L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1642 du même code précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. En l'espèce Mme [P] fait valoir que l'immeuble qu'elle a acheté à la SCI Delavigne était atteint d'un vice caché en ce que la structure qui le porte ne remplit pas son usage. Il ressort du rapport d'expertise judiciaire réalisé par M. [V] que 'La solidité de l'immeuble (dans lequel se trouve l'appartement de Mme [P] ) est compromise dans son ensemble. Les planchers haut et bas ainsi que la charpente des trois appartements en duplex n'est pas correctement assurée. L'absence de paroi coupe-feu, dans le plénum, porte atteinte à la sécurité des biens et des personnes.'(page 22 de l'expertise). L'expert a précisé que plus particulièrement chez Mme [P] les troubles acoustiques portent atteinte à la destination de l'ouvrage, la mauvaise réalisation de l'escalier en bois le rend dangereux pour son utilisation, les désordres constatés sur le tableau électrique portent atteinte à la sécurité des biens et des personnes. Au vu de ces conclusions expertales la SCI Delavigne ne peut sérieusement soutenir que ces désordres n'étaient pas pré-existants à la vente alors que l'expert indique qu'ils sont tous la conséquence des travaux réalisés par elle antérieurement à la vente 'en dépit du bon sens, sans études préalables ni plans d'exécution, sans maîtrise d'oeuvre' précisant qu'ils ne sont pas réalisés conformément aux règles de l'art. Ainsi qu'il ressort notamment de l'expertise judiciaire et contrairement aux affirmations du vendeur, ces vices étaient cachés. S'il était certes permis à Mme [P] de constater lors des visites de l'appartement des planchers affaissés, rien ne lui permettait d'en déduire que ce défaut était la conséquence de travaux mal réalisés qui rendraient l'immeuble dangereux pour les personnes. Il sera observé à cet égard qu'en cours d'expertise ledit plancher a dû être étayé pour son renforcement et ce sous le contrôle d'un architecte DPLG à la demande de l'expert judiciaire qui avait conclu à la dangerosité des lieux, ainsi que l'indique la SCI Delavigne dans ses écritures en page 12. Il en résulte qu'il est établi que l'appartement vendu par la SCI Delavigne à Mme [P] était atteint de vices cachés existant antérieurement à la vente et rendant l'appartement impropre à l'usage auquel il était destiné. - Sur les effets de la garantie des vices cachés En vertu de l'article 1643 du même code le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Il est cependant de principe que le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue. Tenu de connaître ces vices il ne peut donc se prévaloir d'une stipulation excluant à l'avance sa garantie pour vices cachés. La présomption de connaissance des vices est étendue au vendeur constructeur ou à celui qui s'est comporté comme le maître d'oeuvre de l'immeuble vendu. En application de l'article 1644 du code civil l'acheteur qui agit en garantie contre son vendeur, en raison des vices cachés de la chose vendue dispose à son choix de deux actions, rédhibitoire et estimatoire. En l'espèce l'importance des vices cachés affectant l'appartement litigieux qui le rendent impropre à l'usage auquel il est destiné justifie le prononcé de la résolution de la vente, Mme [P] ayant fait le choix de l'action rédhibitoire. La SCI Delavigne fait valoir qu'elle est un vendeur de bonne foi non professionnel de sorte que la clause de non garantie des vices cachés contenue dans l'acte notarié de vente doit recevoir application. L'ensemble des pièces versées aux débats démontre cependant que cette société a acquis l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement vendu à Mme [P] afin d'y réaliser des travaux de transformation, le divisant en appartements en vue de leur revente et ce conformément à ses statuts. Elle doit donc être qualifiée de vendeuse professionnelle. Au surplus la SCI Delavigne a fait réaliser des travaux de transformation de l'immeuble conduisant au changement d'usage de celui-ci puisqu'il a été divisé en plusieurs appartements et qu'une copropriété a été constituée après réalisation de ces travaux. Elle ne peut contester s'être comportée au cours de ces travaux en qualité de maître d'oeuvre ainsi que l'a relevé à juste titre l'expert dans son rapport d'expertise. Dès lors elle n'est pas fondée à invoquer le bénéfice de la clause de non garantie des vices cachés stipulée dans l'acte notarié de vente et il doit être fait droit à la demande principale de Mme [P] en résolution de la vente conclue le 13 décembre 2013. - sur les conséquences de la résolution de la vente L'article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. La vente litigieuse étant résolue, la SCI Delavigne doit être condamnée à restituer à Mme [P] la somme de 105 000 euros correspondant au prix de vente, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et il n'y pas lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts. Dès lors que la SCI Delavigne connaissait le vice de la chose elle doit encore indemniser intégralement Mme [P] de tous les préjudices subis du fait de cette vente dont la résolution est prononcée. Elle sera donc condamnée à lui payer la somme de 7 700 euros correspondant aux frais d'acte notarié, celle de 22 500 euros correspondant aux frais bancaires et financiers exposés pour l'acquisition de l'appartement, celle de 16 942 euros au titre des travaux déjà engagés en réparation des non conformités, celle de 1 300 euros au titre de ses frais de déménagement, celle de 3 900 euros au titre des impôts fonciers, celle de 8 600 euros au titre des frais de copropriété hors charges locatives. La  SCI Delavigne ne peut valablement remettre en cause ces sommes qui sont parfaitement justifiées par les pièces produites aux débats par l'appelante, la somme de 16 942 euros au titre des travaux réalisés par Mme [P] ayant été de surcroît vérifiée par l'expert. Mme [P] réclame encore un préjudice de jouissance. Il est indéniable qu'elle a, depuis l'acquisition de l'appartement litigieux, subi un tel préjudice, les attestations produites relatant qu'elle ne pouvait pas recevoir convenablement ses amis ou sa famille, étant contrainte de les accueillir dans une chambre plutôt que dans le salon de peur que le plancher ne s'effondre. Compte tenu de la persistance de ce préjudice qui existe depuis près de 9 ans dès lors que la vente est intervenue le 13 décembre 2013, la SCI Delavigne doit être condamnée à lui verser la somme de 9 000 euros en réparation de ce préjudice. Mme [P] justifie encore avoir subi un préjudice moral ayant dû vivre dans des conditions d'insécurité liées notamment à un plancher instable et l'existence d'une procédure particulièrement longue pour faire reconnaître ses droits. La SCI Delavigne doit être condamnée à lui verser la somme de 5.000 euros en réparation de ce préjudice moral. - sur les autres demandes Dès lors qu'il est fait droit à l'action principale de Mme [P] en résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés, ses demandes subsidiaires y compris celles dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires deviennent sans objet. L'équité commande de condamner la SCI Delavigne à verser à Mme [P] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile, sa demande faite à ce titre étant nécessairement mal fondée. Elle commande encore de condamner Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Potiers représenté par son syndic la SARL Gerancimo, qu'elle a intimé inutilement, la somme de 1 500 euros. Enfin la SCI Delavigne qui succombe doit supporter les dépens de première instance et d'appel comprenant ceux de la procédure de référé ayant conduit à l'ordonnance de référé du 21 août 2015 et les frais de l'expertise judiciaire. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau des chefs infirmés ; Rejette la fin de non recevoir de la SCI Delavigne tirée du défaut de publication de l'assignation au service de la publicité foncière ; Prononce la résolution pour vices cachés de la vente intervenue par acte notarié du 13 décembre 2013 entre la SCI Delavigne et Mme [P] portant les lots n° 10 et 14 constitués d'un appartement en duplex à usage d'habitation et d'une place de stationnement situés [Adresse 1] au sein de la copropriété Résidence Les Potiers ; Condamne la SCI Delavigne à rembourser à Mme [P] la somme de 105 000 euros correspondant au prix de vente, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;  Condamne la SCI Delavigne à payer à Mme [P] les sommes suivantes: - 7 700 euros correspondant aux frais d'acte notarié, - 22 500 euros correspondant aux frais bancaires et financiers exposés pour l'acquisition de l'appartement, - 16 942 euros au titre des travaux engagés en réparation des non conformités, - 1 300 euros au titre de ses frais de déménagement, - 3 900 euros au titre des impôts fonciers, - 8 600 euros au titre des frais de copropriété hors charges locatives, - 9 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, - 5 000 euros au titre de son préjudice moral, Rejette la demande de capitalisation des intérêts ; Condamne la SCI Delavigne à payer à Mme [P] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Potiers représenté par son syndic la SARL Gerancimo la somme de 1 500 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Delavigne aux dépens de première instance et d'appel comprenant ceux de la procédure de référé ayant conduit à l'ordonnance de référé du 21 août 2015 et les frais de l'expertise judiciaire. LE GREFFIER LE PRESIDENT