Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 FEVRIER 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/07824 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XS7W
N° de MINUTE : 24/00197
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE “[Adresse 1]” SIS [Adresse 1], représenté par son syndic en fonction, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, SAS, agissant poursuites et diligences en la personne de son Président, domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[E]
représentée par Me [V], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1291
C/
DEFENDEUR
Monsieur [J] [D]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 06 Décembre 2023.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [J] [D] est propriétaire du lot n°438 de la résidence « [Adresse 1] » sise [Adresse 1] (93).
Par acte d’huissier de justice du 08 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » sise [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, a fait assigner Monsieur [J] [D] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
Dire recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 1]» [Adresse 1], représentée par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION PARIS 17,
Constater que les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines,
Condamner Monsieur [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, les sommes suivantes :
- 6.850,55 euros relatifs aux appels de provisions, de charges et travaux impayés pour la période du 1er juillet 2020 au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2022, date de la première mise en demeure :
- 1.121,20 euros au titre des frais contentieux en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 2.200 euros à titre de dommages et intérêts;
- 2.000 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 157,78 euros.
Ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l'article 1343-2 du Code civil,
Ne pas écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement cité, Monsieur [J] [D] n’a pas constitué avocat.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 03 octobre 2023 et fixée à l'audience du 06 décembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 07 février 2024.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [J] [D];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 24 septembre 2020, 23 juin 2021 et 09 juin 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020 et 2021 ainsi que des budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 1er juin 2022,
- le contrat de syndic en vigueur du 09 juin 2022 au 30 septembre 2023.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Ainsi, il convient de condamner Monsieur [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.850,55 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 1er juin 2022, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [J] [D] dont il est justifié en procédure, sur la somme de 5.065,97 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande en paiement des frais nécessaires
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).
De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 1.121,20 euros euros au titre de ces frais.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 1er juin 2022. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais de “conclusion protocole d'accord” du 06 avril 2021 à hauteur de 184 euros.
Il est justifié de l'envoi de ladite mise en demeure du 1er juin 2022, à hauteur de 61 euros ainsi que d'une relance après mise en demeure le 14 juin 2022, facturées 18 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à ces deux demandes.
En revanche, l’extrait de compte fait apparaître des frais de « Honoraires dossier transmis à l'auxiliaire de justice » du 19 septembre 2022 à hauteur de 185 euros et de « Honoraires constitution dossier avocat » du 29 mars 2023 à hauteur de 478,80 euros qui, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Enfin, il n'est pas justifié en procédure de la constitution d'hypothèque en date du 29 mars 2023. Il ne peut dès lors être fait droit à la demande reposant sur ce fondement.
Monsieur [J] [D] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 79 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Les pièces versées en procédure démontrent en effet que Monsieur [D] n'a jamais cessé de tenter de régler ses charges et il n'est pas rapporté la preuve de sa mauvaise foi.
Il y a lieu en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [D] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;
CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » sise [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 6.850,55 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2023, appel provisionnel du 2ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2022 sur la somme de 5.065,97 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » sise [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 79 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » sise [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 1] » sise [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, la société ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [J] [D] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 07 février 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
