Cour d'appel, 30 mars 2023. 22/01253

N° RG 22/01253 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JBWB COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU 30 MARS 2023 DÉCISION DÉFÉRÉE : 19/00986 TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE du 10 mars 2022 APPELANTE : Sci COUPET [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Vincent MOSQUET de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de ROUEN et assistée de Me Laurent MENNET, avocat au barreau de Rennes, plaidant INTIMEE : S.N.C. HARENG-NICOLAS [Adresse 3] [Localité 5] représentée et assistée de Me Alexandre DALION de la SAS FORTIUM CONSEIL, avocat au barreau de ROUEN COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 05 Janvier 2023 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, Conseillère, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme FOUCHER-GROS, Présidente M. URBANO, Conseiller Mme MENARD-GOGIBU, Conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme DEVELET, Greffière DEBATS : A l'audience publique du 5 janvier 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2023, puis prorogée au 30 mars 2023. ARRET : CONTRADICTOIRE Rendu publiquement le 30 mars 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme Foucher-Gros, Présidente et par Mme Riffault, Greffière lors de la mise à disposition * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique du 31 janvier 2005, la SCI Coupet a donné à bail commercial à la SNC Hareng-Nicolas, des locaux situés dans le Centre Commercial de la Lézarde à Montivilliers. Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 1er février 2005 pour se terminer le 31 janvier 2014. Le loyer a été fixé à la somme de 78.000 euros HT par an. Par acte d'huissier du 14 août 2013, la SNC Hareng-Nicolas a sollicité le renouvellement de son bail pour une période de 9 ans, à compter du 1er février 2014, moyennant un loyer fixé à la somme de 78.000 euros HT par an. Les parties n'ayant pu se mettre d'accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, la SNC Hareng-Nicolas a fait assigner la SCI Coupet devant le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance du Havre. Parallèlement, par acte d'huissier du 25 juillet 2016, la SNC Hareng-Nicolas a délivré congé à son bailleur pour la fin de la première période triennale, soit le 31 janvier 2017. Le 5 décembre 2013, l'assemblée générale extraordinaire du syndicat de copropriété du centre commercial Grand Havre, dans lequel sont situés les locaux exploités par l'intimée, a voté la réalisation de différents travaux dont la réfection du parking du centre commercial. La SCI Coupet a adressé les deux premières factures de réfection du parking à la SNC Hareng-Nicolas les 27 mai et 10 septembre 2014 pour des montants respectifs de 10.814,04 euros TTC et 16.940,74 euros TTC. En raison du refus de payer de la société Hareng-Nicolas, la SCI Coupet lui a fait signifier un commandement visant la clause résolutoire le 24 décembre 2014. La SNC Hareng-Nicolas a réglé les factures par deux chèques en date du 26 décembre 2014 puis a payé le reste des factures, correspondant à la réfection du parking, les 19 juin 2015, 8 octobre 2015 et 15 février 2016. Par acte d'huissier du 9 mai 2019, la SNC Hareng-Nicolas a fait assigner la SCI Coupet devant le Tribunal de Grande Instance du Havre aux fins de condamnation de la SCI Coupet à lui rembourser la somme globale de 48.573,38 Euros. Par jugement du 10 mars 2022, le tribunal judiciaire du Havre a : Déclaré la SC Hareng-Nicolas recevable en ses demandes ; - Condamné la SCI Coupet à verser la somme de 48.573,26euros TTC avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 9 mai 2019 au titre du remboursement des factures du 27 mai 2014, du 10 septembre 2014, du 19 juin 2015, du 8 octobre 2015, et du 15 février 2016 ; - Débouté la SCI Coupet de sa demande indemnitaire au titre de la procédure abusive ; - Ordonné l'exécution provisoire de la décision, à l'exception du chef de dispositif portant sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la SCI Coupet à payer à la SNC Hareng-Nicolas une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouté les parties de leurs autres demandes ; - Condamné la SCI Coupet aux dépens. La SCI Coupet a interjeté appel de ce jugement par déclaration le 14 avril 2022. L'ordonnance de clôture a té rendu le 5 janvier 2023. PRETENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions du 5 janvier 2023 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de La SCI Coupet qui demande à la cour de : Déclarer la SCI Coupet recevable et bien fondée en son appel, Y faisant droit, A titre principal - Infirmer en toutes ses dispositions le jugement Et par conséquent, en statuant à nouveau : - déclarer irrecevable la demande en paiement de l'indu présentée par la SNC Hareng-Nicolas en remboursement des charges de copropriété réglées par elle à la SCI Coupet ; - débouter la société Hareng-Nicolas de toutes ses demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire : - Déclarer la demande de remboursement des appels de charges de loyers pour les travaux de réfection du parking mal-fondée au motif que le loyer stipulé dans le bail est un loyer net de charges prévoyant le remboursement par le locataire de toutes les charges dues à la copropriété par la SCI Coupet ; - Dire que les stipulations de la clause « Entretien-réparations » ne s'appliquent pas aux charges de copropriété ; - Dire qu'en application de la clause « Impôt-divers » toutes les charges de copropriété indépendantes de leur objet et de leur nature dues par la SCI Coupet à la copropriété du centre commercial Grand Havre doivent être remboursées par la SNC Hareng-Nicolas à la SCI Coupet A titre plus subsidiaire : - Constater que les travaux de réfection du parking sont des travaux d'entretien et non des travaux d'usure, dont le coût doit être pris en charge par la SNC Hareng-Nicolas ; En tout état de cause : - Débouter la SNC Hareng-Nicolas de sa demande en paiement de la SCI Coupet en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens ; - Condamner la SNC Hareng-Nicolas à payer à la SCI Coupet la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner la SNC Hareng-Nicolas aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés par Maître Vincent Mosquet, SELARL Lexavoue Normandie, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. - Débouter la SNC Hareng-Nicolas de toutes ses demandes, fins et conclusions. Vu les conclusions du 6 octobre 2022 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la SNC Hareng-Nicolas qui demande à la cour de : Confirmer le jugement rendu le 10 mars 2022 par le Tribunal Judiciaire du Havre en ce qu'il a : - Déclaré la SNC Hareng-Nicolas recevable en ses demandes ; - Condamné la SCI Coupet à verser à la SNC Hareng-Nicolas la somme de 48.573,38 Euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en date du 9 mai 2019 au titre du remboursement des factures du 27 mai 2014 (10.814, 04euros TTC), du 10 septembre 2014 (16.940,74euros TTC), du 19 juin 2015 (5.183,75euros TTC), du 8 octobre 2015 (11.080euros,48 TTC), du 15 février 2016 (2.558,52euros TTC) et du 15 février 2016 (1.996,33euros TTC) - Débouté la SCI Coupet de sa demande indemnitaire au titre de la procédure abusive ; - Condamné la SCI Coupet à payer à la SNC Hareng-Nicolas une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, à l'exception du chef de dispositif portant sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Débouté les parties de leurs autres demandes ; - Condamné la SCI Coupet aux dépens de la présente procédure. - Débouté la SCI Coupet de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Y ajoutant, Condamner la SCI Coupet à régler à la SNC Hareng-Nicolas la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande en remboursement Moyens des parties La SCI Coupet fait valoir que : * le paiement des premières factures a été effectué à la suite d'un commandement de payer mais la SNC Hareng-Nicolas n'a entrepris aucune action avant des années, puis elle a réglé les autres factures portant sur les mêmes chefs de travaux sans émettre aucune contestation ou réserve ; * la SNC Hareng-Nicolas n'a donc commis aucune erreur dans le règlement des charges de copropriété qui lui ont été imputées conformément aux stipulations du bail commercial ; ce comportement constitue une renonciation expresse et manifeste à un droit. La SNC Hareng-Nicolas réplique que : * l'action en répétition de l'indu demeure ouverte au preneur, le paiement des provisions ou charges ne suffisant pas à caractériser l'accord du preneur pour les prendre à sa charge ; * elle n'a jamais de manière non équivoque ou expresse fait valoir une quelconque renonciation à des droits à ce titre ; elle n'a pas réglé spontanément les factures et elle a fait établir un constat par huissier du déroulement des travaux. Réponse de la cour : L'action en répétition de l'indu est une action quasi contractuelle qui ne trouve pas son origine dans l'exécution du contrat mais dans le paiement dont il est demandé la répétition. En conséquence les dispositions applicables ne sont pas celles des articles 1235 et 1377 du code civil dans leur version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016. Il résulte des disposition de l'article 1302 premier alinéa du code civil  que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Aux termes de l'article 1302-1 du même code : « Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu » En tout état de cause, que ce soit sous l'empire des dispositions antérieures ou présentes, la constatation de l'erreur n'est pas une condition nécessaire de l'action dans le cas où le paiement se trouve dépourvu de cause en raison de l'inexistence de la dette. Le paiement effectué en toute connaissance de cause ne fait pas obstacle à l'exercice par son auteur de l'action en répétition de l'indu, la renonciation à un droit ne pouvant résulter que d'une manifestation de volonté claire et non équivoque de l'intention de renoncer. Cette renonciation de la SNC Hareng-Nicolas ne résulte pas de la seule absence de contestation antérieure des charges payées. Les deux premières factures des 27 mai et 10 septembre 2014 portant sur les travaux de réfection du parking d'un montant respectivement de 10 814, 04 euros et 16 940,74 euros ont été payées consécutivement à la délivrance du commandement visant la clause résolutoire du 24 décembre 2014. Quatre factures ont ensuite été établies, les 19 juin et 8 octobre 2015, le 15 février 2016 pour un montant de 5183,15 euros, 11.080,48 euros, 2.558,52 euros et 1.996,33 euros et elles ont été payées. Il ressort de ces faits que c'est sous la pression d'une procédure en résiliation de bail et après délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire que la SNC Hareng Nicolas a réglé les deux premières factures par chèques des 26 décembre 2014. Par ailleurs l'intimée a fait établir le 15 avril 2015, un procès verbal de constat des travaux en cours portant sur la réfection du parking du centre commercial y étant mentionné que la locataire, à réception du commandement de payer, ''effrayée à l'idée de voir son bail résilié, a payé la somme réclamée mais n'entend pas subir d'autres contraintes de ce type puisqu'elle estime les prétentions de la bailleresse non seulement exagérées mais encore non fondées''. Il résulte de ce qui précède que la SNC Hareng-Nicolas n'a nullement manifesté une intention de renoncer à son droit de contester les charges querellées et qu'elle a clairement exprimé une volonté contraire. Il s'ensuit que la demande de remboursement des charges de travaux de réfection du parking est parfaitement recevable. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré la SNC Hareng-Nicolas recevable en ses demandes. Sur la demande de remboursement des charges réglées au titre des six factures portant sur des travaux de réfection du parking Moyens des parties La SCI Coupet fait valoir que : * le loyer du bail, librement négocié par les parties, était net de charges ; les parties ont entendu transférer au locataire toutes les charges de la copropriété, ce qui est parfaitement licite ; * la clause mettant à la charge de la SNC Hareng-Nicolas le paiement de toutes les charges de copropriété incombant au local loué ainsi que l'ensemble des gros travaux au sens de l'article 606 du Code civil fait donc la loi des parties et s'impose au locataire, sauf à dénaturer une clause claire ; * la nature des travaux n'est envisagée que dans la clause « Entretien-réparations » qui ne concerne pas les charges de copropriété, mais seulement les travaux d'entretien et de réparation de la cellule privative louée au locataire ; * les parties communes ne sont soumises qu'à la clause « impôts-divers » qui met à la charge du preneur l'ensemble des charges de copropriété ; le parking est une partie commune de la copropriété et les travaux qui en sont issus tombent donc dans le champ d'application de cette dernière clause ; * si la cour considère que la clause « Entretien-réparations » a vocation à s'appliquer aux travaux du parking, elle retiendra que les dépenses occasionnées par ces travaux sont imputables au locataire ; * il ne résulte pas du procès verbal d'assemblée générale de la copropriété que les travaux soient dus à une quelconque vétusté ou à un quelconque vice structurel ; on ne saurait caractériser la vétusté s'agissant d'un parking récent dont le tassement constaté est la conséquence d'une utilisation anormale car trop intensive ; les travaux ne sont que des travaux d'entretien nécessaires au maintien en bon état du parking et à son usage quotidien ; le parking a été conçu sur un terrain proche de la rivière et donc alluvionnaire. La SNC Hareng-Nicolas réplique que : * avant l'entrée en vigueur de la loi dite Pinel, aucune disposition n'interdisait qu'il soit mis conventionnellement à la charge du preneur, toutes charges, même celles relevant des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil ; néanmoins l'appréciation des clauses de transfert de charges fait l'objet d'une interprétation stricte  ; ce principe demeure le même que le bailleur se fonde sur la clause « charges » ou sur la clause « entretien- réparation » ; en l'absence de stipulation expresse, il n'est pas possible d'opérer le transfert des charges incombant au bailleur ; * s'agissant de la clause « entretien-réparations », elle a vocation à s'appliquer aux « lieux loués », comprenant les parties communes, et non simplement au local d'exploitation ; * outre les réparations locatives, le bailleur a entendu transférer la charge de grosses réparations au preneur ; la formulation générale de cette clause ne précise pas la liste des travaux susceptibles à ce titre d'incomber au preneur et elle ne peut recevoir application ; par une interprétation stricte de cette clause, il convient de retenir que le bail n'opère le transfert des grosses réparations qu'aux éléments de devanture et de fermeture des locaux d'exploitation ; ainsi s'il y avait lieu de dire cette clause claire, précise et sans équivoque, comme le soutient la SCI Coupet, il n'y a pas lieu de l'étendre au-delà des grosses réparations qu'elle vise ; * concernant la clause « impôts divers », elle ne vise même pas de simples dépenses ''de travaux'' de quelque nature qu'ils soient : * aucune clause du bail ne vise des travaux de réfection totale de la structure des espaces extérieurs, en l'espèce des travaux de « réfection des parking », qui ne consistent pas en un simple entretien des enrobés ; * contrairement à ce que soutient la SCI Coupet, le loyer n'a pas été prévu comme étant « net de charges », et les charges de copropriété ne visent pas « tous les travaux sans exception » ; la mention « toutes les charges » ne peut permettre au bailleur de transférer à la charge du preneur de tels travaux exorbitants, qui lui incombent par principe ; * les travaux ne peuvent résulter à l'évidence que d'un vice de la structure des sous-sols ou de la vétusté, et en aucun cas à un défaut d'entretien du preneur ; * les charges exceptionnelles ont été budgétées pour un montant de 8.139.485 Euros HT  pour des travaux liés à une problématique majeure de tassement des sols. Réponse de la cour : L'article L 145-40-2 du code de commerce est relatif notamment à la répartition des charges, impôts, taxes et redevances liés au contrat de location. Il dispose dans son dernier alinéa qu'un décret en Conseil d'Etat fixe les modalités d'application du présent article et précise les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire. Cet article s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Les articles R 145-35 à R 145-37 du même code pris pour l'application de l'article L 145-40-2 sont applicables à compter du 3 novembre 2014, date de publication du décret n°2014-1317. Le 31 janvier 2005, La SCI Coupet a consenti à la SNC Hareng-Nicolas un bail commercial pour une durée de neuf années entières commençant à courir le 1er février 2005 pour se terminer le 31 janvier 2014 et qui a été renouvelé avec effet au 1er février 2014. Il en résulte que les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables, le bail commercial n'ayant pas été conclu ou renouvelé après le 5 novembre 2014. En application des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance. Aux terme de l'article 1720 du code civil: ' Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la duré du bail, les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.' Cette disposition applicable aux baux commerciaux n'est pas d'ordre public de sorte que les parties peuvent y déroger par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement. Ainsi, le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l'immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur. La disposition qui précède relative à la répartition de la charge des travaux entre le preneur et le bailleur ne peut être écartée que par des clauses contraires expresses. Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble. Les locaux loués par la SNC Hareng-Nicolas se situent dans le Centre Commercial de la Lézarde à [Localité 5]. Le bail du 31 janvier 2015 précise à l'article Désignation des lieux loués : Dans ledit centre, les locaux représentant le lot numéro VINGT DEUX (22), soit : - les 46/10.000èmes des parties communes, - les 49/10.000èmes des parties communes particulières, du bâtiment principal, ... Le tout résultant de l'état descriptif de division-règlement de copropriété, établi par Maître [J], Notaire à [Localité 4], le 29 décembre 1977, modifié les 9 février 1978 et 14 janvier 1982. Un certificat de superficie, dressé par le cabinet [P] [D], géomètre-expert, le 11 janvier 1999, établit la désignation des locaux faisant l'objet des présentes, comme suit : ' En rez-de-chaussée : local commercial pour 125,65 m2 ' En mezzanine : grande réserve, trois bureaux et toilettes, pour 125 m2. Soit un total de 250,65 m2. » - en pages 4 et 5 : Entretien-Réparations ''le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparation quel qu'en soit la nature, en ce compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, pendant la durée du bail. En conséquence, il aura notamment à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d'exploitation ; le tout devant être maintenu constamment en parfait été de propreté, étant précisé que toutes les réparations, grosses et menues, et même les réfections qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture des locaux d'exploitation seront à sa charge exclusive''. - en pages 6 et 7 : Impôts divers '' Le preneur acquittera ses impôts personnels ; taxes d'habitation, taxe professionnelles (') Le preneur satisfera à toutes les charges de ville et de police, salubrité, éclairage, balayage et autres, auxquelles le preneur est solidairement tenu. Il se conformera à toutes les prescriptions de l'autorité pour cause d'hygiène, il supportera et acquittera, sans recours contre le bailleur, tous droits de voirie et autres charges municipales concernant les locaux loués. Le preneur devra acquitter, en sus du loyer fixé ci-après, la totalité de l'impôt foncier et les taxes locatives et municipales, les prestations fournies par le bailleur, les primes d'assurance incendie et risques civils, toutes les charges dues tant à la copropriété qu'à tous organismes existants, pour les dits biens et droits immobiliers, que ce soit Groupement d'intérêt économique, association foncière urbaine, commission de répartition' De convention expresse entre les parties, le preneur s'engage à verser au bailleur, à première demande qui lui sera faite, les acomptes sur charges qui seront réclamés au titre de la copropriété, par le syndic (en ce compris les honoraires du syndic, primes d'assurances') Et toutes les sommes dues à un titre quelconque au GIE, à l'association foncière urbaine du centre commercial du Grand Havre, ou à tout autre commission, concernant les locaux loués. Le preneur s'oblige à verser, avec chaque échéance de loyer, une provision pour l'impôt foncier.'' L'assemblée générale extraordinaire du syndicat de copropriété du centre commercial Grand Havre qui s'est réunie le 5 décembre 2013 a voté un budget de charges exceptionnelles pour la réalisation des travaux de réfection du parking. Le montant des travaux a été fixé à la somme de 8 139 485 euros HT. Il est mentionné au procès verbal de l'assemblée générale extraordinaire que le centre commercial est confronté à ''une problématique majeure de tassements des sols sur les espaces extérieurs'' que ''le réseau d'évacuation des eaux pluviales est fortement endommagé'' ''quant au réseau d'eaux usées, il est dégradé au niveau des regards et des postes de refoulement''. Il est précisé que ''les travaux consistent dans le renforcement complet des sols, la réfection des réseaux EP/EU, des parkings, du parvis et des liaisons avec les bâtiments''. la SNC Hareng-Nicolas a fait dresser par maître [C], huissier de justice, un procès verbal de constat le 15 avril 2015 duquel il ressort que les travaux entrepris ont consisté en des travaux ''d'assèchement du sous-sol avec pose de pieux jusqu'à une profondeur de 13 mètres'' et usage notamment d'une machine à battre les pieux. Ces éléments font ressortir l'importance des travaux réalisés qui ont eu pour cause une problématique de tassements des sols qualifiée de majeure lors de la réunion de l'assemblée générale ce qui exclut de les qualifier de simples travaux d'entretien nécessaire à l'utilisation anormale du parking ainsi que vainement soutenu par l'appelant qui ne produit aucun élément en ce sens pour contredire le contenu des deux pièces ci-dessus cité. Le bail commercial mentionne que l'état descriptif de division-règlement de copropriété a été établi en décembre 1977 ce qui témoigne de l'ancienneté du centre commercial, l'appelante ne justifiant pas du caractère prétendument récent du parking qui a nécessité en 2015 en raison d'un tassement des sols, des travaux de grande ampleur et coûteux ayant consisté en un renforcement des sols par assèchement du sous sol avec pose de pieux jusqu'à une profondeur de 13 mètres. Les clichés photographiques produits illustrent l'importance des travaux entrepris. Dès lors c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont dit ces travaux induits soit par la vétusté du bâtiment soit par un vice interne affectant sa structure, seule l'une de ces hypothèses étant de nature à expliquer la problématique de tassement que seuls des travaux importants et coûteux ont pu résoudre. La clause ''entretien-réparations'' qui vise les lieux loués et non seulement le local situé à l'intérieur du centre commercial, met explicitement à la charge du preneur les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, mais ne met pas à la charge du même les travaux induits par la vétusté des parkings ou par une atteinte à leur structure. En l'absence de disposition expresse en ce sens, la clause ''impôts divers'' qui stipule par une formule générale que le preneur devra acquitter toutes les charges dues tant à la copropriété qu'à tous organismes existants, pour les dits biens et droits immobiliers, ne saurait permettre de faire supporter au locataire les charges induites par les dits travaux. Il en résulte que le coût de ces travaux reste à la charge du bailleur. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Coupet à verser la somme de 48.573,26euros TTC avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 9 mai 2019 au titre du remboursement des factures du 27 mai 2014, du 10 septembre 2014, du 19 juin 2015, du 8 octobre 2015, et du 15 février 2016 . La SCI Coupet n'a pas présenté en cause d'appel, de demande au titre de la procédure abusive, le jugement entrepris sera confirmé pour le surplus de ses dispositions. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Condamne La SCI Coupet à payer à la SNC Hareng-Nicolas la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamne la La SCI Coupet aux dépens en cause d'appel. La greffière, La présidente,