Tribunal judiciaire, 01 mars 2024. 23/01561

Du 01 mars 2024 5AC SCI/ld PPP Référés N° RG 23/01561 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YG5T [P] [F] C/ [U], [B] [D], [X], [H] [J] épouse [D] - Expéditions délivrées àAvocat et défendeur - FE délivrée à Me Marie ABDELNOUR Le 01/03/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] -[Localité 3]x ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 mars 2024 Prorogé du 8 décembre 2023 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDEUR : Monsieur [P] [F] (venant aux droits de M. & Mme [S] [F]) né le 28 Septembre 1956 à [Localité 3] [Adresse 6] [Localité 5] Représenté par Me Marie ABDELNOUR (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEURS : Monsieur [U], [B] [D] né le 26 Mars 1991 à [Localité 4] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Madame [X], [H] [J] épouse [D] née le 11 Mai 1992 à [Localité 3] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Présents DÉBATS : Audience publique en date du 13 Octobre 2023 Délibéré en date du 8 décembre 2023, prorogé au 22 décembre 2023, prorogé au 18 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024 puis au 1er mars 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion en date du 28 Juin 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Les défendeurs ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2014, Monsieur et Madame [F] [S] ont donné à bail à Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] un logement situé [Adresse 7], [Localité 4]. Suite au décès de Monsieur [F] [S], la pleine propriété du logement situé [Adresse 7], [Localité 4], a été attribuée à Monsieur [F] [P] aux termes d'un acte du 29 novembre 2019, établi par Me [Y] [N], notaire à [Localité 4]. Monsieur [F] [P] a ainsi la qualité de bailleur depuis cette date. Par acte de commissaire de justice, du 4 octobre 2022, Monsieur [F] [P] a fait délivrer à Monsieur [D] [U] et à Madame [J] [X] un congé aux fins de vente pour le 31 mai 2023. Depuis ce congé, les locataires ne payant plus intégralement leur loyer, un commandement de payer la somme de 2424,08 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail, a été délivré en date du 24 mars 2023. Par acte de commissaire de justice, du 28 juin 2023, Monsieur [F] [P] a assigné Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 15 septembre 2023 aux fins de voir : "Constater la validité du congé délivré à Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] par acte d'huissier le 4 octobre 2022 pour le 31 mai 2023 ; "Constater que depuis le 1er juin 2023, Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] sont occupants sans droit ni titre de l'appartement ; "Ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] desdits locaux, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique ; "Condamner solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] au paiement de la somme provisionnelle de 2749,50 euros correspondant aux loyers et charges impayés, à compter du jour de la signification du commandement de payer pour la somme de 2285,08 euros et pour le surplus, à compter du prononcé de la décision à intervenir ; "Condamner solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, jusqu'à la libération effective des lieux, "Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 25 avril 2023 pour défaut d'assurance ou, à défaut, à compter du 25 mai 2023 pour défaut de paiement ; "Ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ; "Dire qu'en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; "Condamner solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] à payer, à compter du 25 avril 2023 ou à défaut du 25 mai 2023, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges révisés qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi ; "Condamner solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] à payer à Monsieur [F] [P] la somme de 2749,50 euros à titre d'indemnité provisionnelle sur l'arriéré de loyer, charges locatives et indemnité d'occupation à la date du 26 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du jour de signification du commandement de payer pour la somme de 2285,08 euros et pour le surplus, à compter du prononcé de la décision à intervenir ; "Condamner solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] à payer à Monsieur [F] [P] une somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; "Condamner solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] aux entiers dépens. A l'audience du 15 septembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 13 octobre 2023. Lors de l'audience du 13 octobre 2023, Monsieur [F] [P], expose que Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] ont quitté les lieux de sorte qu'il n'y a plus lieu à expulsion, que la dette locative s'élève désormais à la somme de 6382,24 euros au 13 octobre 2023 et confirment pour le surplus leur demande initiale. Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] comparaissent et exposent qu'ils ne contestent pas la dette. Ils indiquent avoir quitté les lieux et vouloir contracter un prêt afin de solder leur dette locative. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au DATE. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 28 juin 2023, deux mois avant la date de l'audience. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 30 mars 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit - également - l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs. Il est constant que Monsieur [F] [P] a fait délivrer à Monsieur [D] [U] et à Madame [J] [X] un commandement d'avoir à payer la somme de 2285,08 euros au titre des loyers échus et un commandement d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 24 mars 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi. Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] n'ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs, à compter de la délivrance du commandement du 24 mars 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 25 avril 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, le bail est résilié à effet du 25 avril 2023. Cependant dans la mesure où le logement a été repris, le 5 septembre 2023, il n'y a plus lieu d'ordonner l'expulsion. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail jusqu'à la reprise du logement. Sur la validité du congé pour vente du 4 octobre 2023 Les locataires ayant quitté le lieu objet du bail, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la validité du congé pour vente du 4 octobre 2023. Sur la créance du bailleur En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. Au soutien de sa demande Monsieur [F] [P] produit un décompte actualisé à la date du 2 octobre 2023, selon lequel sa créance s'établit à 6382,24 euros. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ou contestable, Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] seront condamnés au paiement de la somme de 6382,24 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 2 octobre 2023, échéance du mois de septembre incluse. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur la solidarité Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l'article 220 du même code. En l'espèce, Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] sont mariés. Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application des articles 220 et 1751 du Code civil. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur [D] [U] et de Madame [J] [X] . Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] à verser à Monsieur [F] [P] la somme de 300 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : DONNONS acte à Monsieur [F] [P] de ce qu'il ne maintient pas ses demandes de résiliation du contrat de bail et d'expulsion par suite du départ de Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] ; CONSTATONS la résiliation du bail et la restitution du logement avant les débats ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] à payer à Monsieur [F] [P] la somme de 6382,24 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 2 octobre 2023 (échéance du mois de septembre 2023 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNONS, solidairement Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] à payer à Monsieur [F] [P] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; CONSTATONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; CONDAMNONS Monsieur [D] [U] et Madame [J] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État. RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT