Tribunal judiciaire, 27 mai 2024. 23/56333

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/56333 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NEY N° : 1 Assignation du : 04 Août 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: Jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 27 mai 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier. DEMANDERESSE Ville de [Localité 8], représentée par Madame la Maire de [Localité 8], Madame [O] [E] [Adresse 6] [Localité 3] représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS - #R0229 DEFENDEUR Monsieur [J] [B] [U] [W] [Adresse 5] [Localité 4] représenté par Maître Olivia ZAHEDI de la SELAS GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS - #K0103 DÉBATS A l’audience du 23 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Vu l'assignation délivrée le 4 août 2024 par la Ville de [Localité 8] à l'encontre de Monsieur [J] [B] [U] [W], né le 25 novembre 1966 à [Localité 7] (Mauritanie) devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant un appartement situé [Adresse 1] (bâtiment A, escalier 1, 4ème étage, porte 2001) ; Vu les observations orales de la Ville de [Localité 8] à l'audience du 23 avril 2024 ; Vu les écritures développées oralement par le défendeur à cette audience ; Vu les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ; MOTIFS Sur la nullité de l'assignation Le défendeur soulève la nullité de l'assignation au visa de l'article 56 du code de procédure civile, rappelant que l'assignation doit préciser, sauf justification d'un motif légitime tenant à l'urgence ou à la matière considérée, les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige. Toutefois, les termes de l'article 56 invoqué par le défendeur sont ceux qui étaient en vigueur entre le 1er avril 2015 et le 1er janvier 2020. L'article 56, dans sa rédaction applicable lors de la délivrance de l'assignation, dispose désormais : " L'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54 : 1° Les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée ; 2° Un exposé des moyens en fait et en droit ; 3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ; 4° L'indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire. L'assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée. Elle vaut conclusions. " Dès lors que le texte applicable à l'assignation délivrée par la Ville de [Localité 8] n'érige plus en nullité l'absence de mention des diligences en vue de parvenir à une résolution amiable du litige, celle-ci n'encourt aucune nullité de ce chef. Le moyen sera donc rejeté. Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ». L'alinéa premier de l'article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. » Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 8], d'établir : • l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; • un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 8] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L.631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Sur l'usage d'habitation du local En l'espèce, la Ville de [Localité 8] justifie du dépôt d'un permis de construire le 24 avril 2002 portant sur l'ensemble immobilier du [Adresse 2] et [Adresse 1], aux fins de «Construction d'un bâtiment de 5 étages sur 3 niveaux de sous-sol, à usage d'habitation (24 logements) et de stationnement (47 places) - 1574 m² », d'une déclaration d'achèvement de travaux du 6 juillet 2005 et d'un certificat de conformité délivré le 8 février 2007 par la Ville de [Localité 8]. L'immeuble étant intégralement destiné à l'habitation, la Ville de [Localité 8] démontre que le bien litigieux au sein de cet ensemble immobilier construit postérieurement au 1er janvier 1970 est affecté à un usage d'habitation. Sur le changement illicite sans autorisation de l'usage Il ressort du constat de location meublée touristique du 31 octobre 2022 établi par l'agent assermenté du service du logement de la mairie de [Localité 8], que le local en cause a été mis en location par le biais d'une annonce publiée sur les sites airbnb, booking (depuis le 12 avril 2019), et tripadvisor. Cette mise en location meublée n'est pas contestée par le défendeur, qui reconnaît avoir confié son bien à une conciergerie, soutenant qu'il ignorait le caractère irrégulier de ces locations. Les sites font état de la présence de quatre commentaires. Aussi la preuve de la location du bien de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile est-elle rapportée. Il est par ailleurs constant qu'aucune autorisation de changement d'usage n'a été obtenue préalablement à la mise en location courte durée du bien. Sur le montant de l'amende La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l'obligation de changement d'usage dont le manquement est sanctionné par l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, qui, dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l'amende encourue de 25.000 à 50.000 euros. L'amende civile doit être fixée en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 8] où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. En l'espèce, il ressort du constat de location meublé touristique et des commentaires des locataires de passage que le lot litigieux a été proposé à la location de courte durée du 13 novembre 2018 (date de la déclaration de meublée) jusqu'au 19 novembre 2021 (date de la désactivation de cette déclaration). Concernant les revenus tirés des locations, les historiques de nuitées adressés par les plateformes airbnb.fr et booking font état de 30 nuitées en 2018, de 237 nuitées en 2019, de 98 nuitées 2020 et de 175 nuitées en 2021. La requérante évalue à 168.075 euros le revenu tiré des locations illicites sur la totalité de la période concernée au regard de ce qu'une location classique aurait rapporté (87.595€), sur une hypothèse de mise en location à hauteur de 22,5 nuitées par mois et sur la même période. Si le nombre de nuitées communiqué par les sites airbnb et booking n'équivaut pas à une occupation de 22,5 nuitées par mois, aucune donnée n'a été communiquée par la plateforme Tripadvisor, qui fait état d'un avis de voyageur, de sorte que le bien a nécessairement été mis en location pour un nombre de nuitées supérieur à 540 nuitées sur trois ans et a généré des revenus substantiels pour le propriétaire. En outre, il résulte des renseignements détenus par la DGFIP qu'aucune déclaration de bénéfices industriels et commerciaux n'a été effectuée par le défendeur au titre des loyers perçus. Le défendeur ne justifie pas des raisons qui l'ont empêché de répondre aux mises en demeures adressées par lettre recommandée et lettre simple les 8 mars et 5 avril 2022, ainsi que par courrier électronique du 14 octobre 2022 envoyé sur une adresse électronique dont il n'est pas contesté qu'elle est la sienne. S'il allègue avoir tout ignoré de la législation parisienne, il ne verse toutefois pas aux débats le contrat consenti à la conciergerie permettant d'en déterminer les termes. Il doit être toutefois porté à son crédit le fait que le bien est désormais offert à la location à titre d'habitation, puisque son bien a été donné à bail suivant contrat de bail meublé signé le 12 avril 2022 puis le 10 octobre 2022. En conséquence, compte tenu de la durée de la période de location (trois années), du nombre de locations, de la mise en ligne de l'annonce sur trois sites, ce qui établit une volonté d'enrichissement, du prix à la nuitée, de l'absence de collaboration du défendeur qu'aucun élément ne vient justifier, ainsi que du montant de la compensation (154.000 euros), il convient de condamner le défendeur au paiement d'une amende civile de 20.000 euros. Sur la demande de retour à l'usage d'habitation du local litigieux Il résulte des dispositions de l'article 651-2 du code de la construction et de l'habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé. En l'espèce, il est justifié de la mise en location à titre de logement meublé du bien depuis le 10 octobre 2022, aucun élément ne permettant de mettre en doute le document communiqué par le défendeur. En outre, la Ville de [Localité 8] n'établit pas ni même n'allègue que les locations de courtes durées auraient perduré à la suite du constat, de sorte que la demande sera rejetée. Sur la demande de condamnation de la partie défenderesse sur le fondement des dispositions de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme L'article L.324-1-1 du code du tourisme dispose : « I.-Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme. (...) IV.-Dans les communes ayant mis en oeuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. […] V.-(...) Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. [...]» L'obligation de transmission issue de cette disposition ne concerne que les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale. En l'espèce, ces dispositions ne sont pas applicables à la défenderesse, dès lors qu'il n'est ni démontré ni allégué par la Ville de [Localité 8] que le bien loué constituait la résidence principale du défendeur. La Ville de [Localité 8] sera en conséquence déboutée de sa demande. Sur les demandes accessoires Succombant à l'instance, le défendeur supportera la charge des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile. Il sera également condamné à verser à la Ville de [Localité 8] une indemnité que l'équité commande de fixer à 2000 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du même code. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, Rejette le moyen de nullité ; Condamne Monsieur [J] [B] [U] [W] au paiement d'une amende civile de vingt mille euros (20.000€), sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 8] ; Condamne Monsieur [J] [B] [U] [W] à payer à la Ville de [Localité 8] la somme 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne Monsieur [J] [B] [U] [W] aux dépens ; Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 27 mai 2024 Le Greffier,Le Président, Fanny ACHIGARAnne-Charlotte MEIGNAN