Cour d'appel, 07 février 2023. 22/00170

ARRET N° N° RG 22/00170 N°Portalis DBWA-V-B7G-CKBY M.[J] [H] C/ CCM COOPERATIVE DE CREDIT DU NORD M. [S] [M] [T] M. [P] [R] N° RG 22/00174 N° Portalis DBWA-V-B7G-CKB7 [R] C/ CCM COOPERATIVE DE CREDIT DU NORD COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 07 FEVRIER 2023 Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des Contentieux de la Protection, près le Tribunal Judiciaire de Fort-de-France, en date du 21 Février 2022, enregistré sous le n° 20/00131 ; DOSSIER RG : 22/00170 APPELANT : Monsieur [J] [H] [Adresse 4] [Localité 6] Représenté par Me Jyllie JULIARD, avocat au barreau de MARTINIQUE INTIMES : CCM COOPERATIVE DE CREDIT DU NORD, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège social. [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Régine de la SELARL DORWLING-CARTER-CELCAL, avocat au barreau de MARTINIQUE Monsieur [S] [M] [T] [Adresse 2] [Localité 6] Non représenté Monsieur [P] [R] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 6] Non représenté DOSSIER RG : 22/00174 APPELANT : Monsieur [P] [R] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Me Sandra SYLVESTRE JEAN-FRANCOIS, avocat au barreau de MARTINIQUE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001951 du 15/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de FORT DE FRANCE) INTIMEE : CCM COOPERATIVE DE CREDIT DU NORD agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège social. [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Régine de la SELARL DORWLING-CARTER-CELCAL, avocat au barreau de MARTINIQUE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Décembre 2022, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry PLUMENAIL, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de : Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 07 Février 2023 ; ARRÊT : Par défaut Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE La SCI SELUMO, dont les gérants sont [D] [T] et [C] [F] [T], représentée par [S] [T], elle-même représentée par son mandataire la société « MADININA GESTION » a donné à bail à Monsieur [J] [H] et son épouse un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 2], dans la commune du [Localité 6] (97270), moyennant un loyer mensuel de 715,03€ hors charges. Le contrat de bail conclu le 4 février 2010 a pris effet le 6 février 2010 pour une durée de trois ans, le contrat de location parvenu à son terme étant soit reconduit tacitement, soit renouvelé. Par jugement en date du 19 mai 2015, le Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France a déclaré la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DE CREDIT DU NORD-ci-après CCM, adjudicataire de l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré section D numéro [Cadastre 1] au [Localité 6], sur lequel est édifiée une maison comprenant 4 appartements de type F2 et F3. En date du 01 mars 2016, par contrat de location par acte sous seing privé, la SCI SELUMO représentée par Monsieur [T] [S], elle-même représentée par la Société MADININA GESTION a donné bail à Monsieur [R] [P] d'un logement Type T3 sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel fixé à la somme de 700 euros. La CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD indique que le jugement d'adjudication rendu le 19 mai 2015 a été signifié aux parties qui occupaient les lieux le 29 décembre 2017. Exposant que le jugement d'adjudication n'avait pas spécifié qu'il valait titre d'expulsion pour tous les occupants du chef des anciens propriétaires, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD a fait assigner, par exploit d'huissier délivré le 14 décembre 2020, Monsieur [J] [H], Monsieur [S] [T] et Monsieur [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fort-de-France aux fins de : - ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [H], Monsieur [S] [T] et Monsieur [P] [R] et de tous occupants de leurs chefs, au besoin avec recours à la force publique, - condamner conjointement et solidairement Monsieur [J] [H], Monsieur [S] [T] et Monsieur [P] [R] à payer la somme de 1.500 euros mensuelle à courir à compter du 1er juin 2015 et jusqu'à complète expulsion, - condamner les défendeurs dans la même solidarité à 5.000 euros de dommages et intérêts, - les condamner aux dépens et à 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement rendu le 21 février 2022, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Fort-de-France a : - Constaté que MM [T] [S] et [R] [P] sont occupants sans droit ni titre de l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré Section D numéro [Cadastre 1] au [Localité 6] ; - Ordonné en conséquence à MM [T] [S] et [R] [P] de libérer les lieux et ce dans le délai de UN mois à compter de la signification du présent jugement ; - Dit qu'à défaut pour MM [T] [S] et [R] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DE CREDIT DU NORD pourra, après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - Condamné solidairement M. [T] [S], M. [H] [J], M. [R] [P] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DE CREDIT DU NORD la somme de 1.000 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 19 mai 2015 et jusqu'à complète libération des lieux ; - Dit que M. [H] [J] sera tenu à paiement solidaire jusqu'au mois de septembre 2020 inclus ; - Débouté la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DE CREDIT DU NORD de sa demande de dommages et intérêts ; - Condamné in solidum M [T] [S], M [H] [J], M [R] [P] aux entiers dépens de la procédure ; - Condamné solidairement M. [T] [S], M. [H] [J], M [R] [P] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DE CREDIT DU NORD la somme de 300 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 06 mai 2022, Monsieur [J] [H] a critiqué les chefs du jugement rendu le 21 février 2022 en ce qu'il a : - Condamné solidairement M. [T] [S], M [H] [J], M [R] [P] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DE CREDIT DU NORD la somme de 1.000 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 19 mai 2015 et jusqu'à complète libération des lieux; Dit que M [H] [J] sera tenu à paiement solidaire jusqu'au mois de septembre 2020 inclus ; - Condamné in solidum M [T] [S], M [H] [J], M [R] [P] aux entiers dépens de la procédure ; - Condamné solidairement M. [T] [S], M [H] [J], M. [R] [P] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DE CREDIT DU NORD la somme de 300 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 09 mai 2022, Monsieur [P] [R] a critiqué tous les chefs de jugement, sauf en ce que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DE CREDIT DU NORD a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Dans des conclusions en réponse en date du 06 septembre 2022, Monsieur [J] [H] demande à la cour d'appel de : - Déclarer l'appel interjeté par Monsieur [J] [H] recevable et bien fondé ; - Infirmer les dispositions du jugement rendu le 21 Février 2022 (RG n°20/00131) par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fort-de-France, en ce qu'il a : - Condamné solidairement M. [T] [S], M. [H] [J], M. [R] [P] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DE CREDIT DU NORD la somme de 1000 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 19 mai 2015 et jusqu'à complète libération des lieux ; - Dit que M. [H] [J] sera tenu à paiement solidaire jusqu'au mois de septembre 2020 inclus ; - Condamné in solidum M. [T] [S], M. [H] [J], M. [R] [P] aux entiers dépens de la procédure ; - Condamné solidairement M. [T] [S], M. [H] [J], M. [R] [P] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DE CREDIT DU NORD la somme de 300 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Y FAISANT DROIT : - Condamner, à titre principal, la Caisse de Crédit Mutuel Coopérative du Nord à verser à Monsieur [J] [H] la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance du bien sis [Adresse 2] qu'il occupait en vertu du contrat de bail conclu antérieurement au jugement d'adjudication avec une prise d'effet à compter du 6 février 2010 ; - Ordonner que le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [J] [H] corresponde au montant du loyer versé par ce dernier pour l'année 2017 soit 717,66 euros ; - Ordonner que le versement de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [J] [H] soit limité à la période de janvier 2018 à septembre 2020 inclus et prononcer une condamnation en deniers ou quittances ; - Ordonner que la somme totale de 2 960 euros versée par virement au Credit mutuel en paiement des loyers des mois de Février 2018, Mars 2018, Mai 2018 et Août 2019 soit déduite de la dette de Monsieur [J] [H] à l'égard de la Caisse de Crédit Mutuel Coopérative du Nord ; - Prononcer la désolidarisation des condamnations prononcées à l'encontre de Monsieur [J] [H] ; - Octroyer à Monsieur [H] un échéancier de paiement de 24 mois et ordonner que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital en application de l'article 1343-5 du code civil ; - Ordonner que Monsieur [J] [H] soit dispensé de toutes condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles ; EN TOUT ETAT DE CAUSE: - Rejeter toutes demandes fins et conclusions présentées par les intimés à l'encontre de Monsieur [J] [H] ; - Condamner la Caisse de Crédit Mutuel Coopérative du Nord aux entiers dépens en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile ; - Condamner la Caisse de Crédit Mutuel Coopérative du Nord à verser à Monsieur [J] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [J] [H] expose que, après remise par l'huissier de justice du jugement d'adjudication et d'un relevé d'identité bancaire de la Caisse de Crédit Mutuel de Saint-Pierre pour effectuer le paiement des loyers, il n'a reçu aucune quittance de loyer et a essayé en vain d'obtenir auprès de la banque des informations sur ses droits en qualité de locataire. Il prétend également qu'il a quitté son appartement en octobre 2020 et qu'il s'est retrouvé contraint de vivre dans un hangar à bananes situé sur son terrain agricole dans l'attente d'un nouveau logement. Monsieur [J] [H] ajoute qu'il a adressé deux courriers, restés sans réponse, à la Caisse de Crédit Mutuel et à son conseil, respectivement les 13 février et 06 mai 2021 aux fins de pouvoir procéder à la remise des clés. Par ailleurs, Monsieur [J] [H] expose que le bail qu'il a conclu antérieurement au jugement d'adjudication est opposable à l'adjudicataire et que la preuve de cette antériorité peut être faite par tout moyen. Il fait valoir que, en l'absence d'un congé délivré par le bailleur, le contrat de bail conclu le 04 février 2010 a été reconduit tacitement, ce dont la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD avait parfaitement connaissance. Monsieur [J] [H] indique que, dans ces conditions, la banque aurait dû lui délivrer un congé conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 ou un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il soutient également que seuls les propriétaires du bien situé [Adresse 2]t ont la qualité de débiteurs saisis, de sorte que le jugement d'adjudication ne valait pas titre d'expulsion à l'égard de l'appelant. Monsieur [J] [H] ajoute que, les dispositions de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 et de la loi dite DALO n'ayant pas été respectées, son droit à un logement décent a été totalement bafoué. A titre subsidiaire, Monsieur [J] [H] expose qu'il y a lieu de faire correspondre l'indemnité d'occupation à la valeur locative réelle du bien loué, soit la somme de 717,66 euros hors charges par mois. Il prétend également avoir réglé les loyers des mois de mai 2015 à décembre 2017 qui ont été reversés à la SCI SELUMO et par la suite à l'agence immobilière MADIN'IMMO, de sorte qu'il appartient à la banque de se retourner contre la SCI SELUMO pour récupérer les sommes correspondantes. Il indique également que quatre versements supplémentaires d'un montant de 740 euros chacun ont été effectués au profit de l'établissement bancaire qui a omis volontairement d'en aviser le juge des contentieux de la protection. Enfin, Monsieur [J] [H] sollicite de la cour qu'elle statue sur la désolidarisation de la condamnation prononcée à son encontre concernant le paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation. Dans ses conclusions de motivation d'appel du 28 juin 2022, Monsieur [P] [R] demande à la cour d'appel de : - Infirmer la décision déférée ; Statuant à nouveau : - Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par Monsieur [R] ; - Infirmer le constat d'occupation sans droit ni titre de Monsieur [R] ; - Infirmer l'expulsion judiciaire de Monsieur [R] ; - Infirmer la condamnation pécuniaire de Monsieur [R] au titre de l'indemnité d'occupation ; - Infirmer la condamnation pécuniaire de Monsieur [R] au titre des dépens et des frais irrépétibles. Monsieur [P] [R] expose que tout bail, même conclu postérieurement à la publication d'un commandement de saisie immobilière portant sur l'immeuble loué, est opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication. Il fait valoir qu'il rapporte la preuve de l'existence du bail locatif avec la SCI SELUMO et qu'il est à jour de ses loyers, de sorte qu'il n'est pas occupant sans droit ni titre de l'immeuble situé [Adresse 2], cadastré section D n° [Cadastre 1] au [Localité 6]. Monsieur [P] [R] soutient que le jugement d'adjudication ne vaut pas titre d'expulsion à son égard au motif qu'il n'est pas un débiteur saisi mais un simple locataire, totalement extérieur au litige existant entre les propriétaires, Monsieur et Madame [T], et le créancier. Il ajoute que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD n'a pas respecté les dispositions de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation en vigueur du 27 mars 2014 au 11 janvier 2018. Dans des conclusions d'intimé du 06 juillet 2022 (procédure n° 22-00170) et des conclusions d'intimé n°2 du 16 novembre 2022 (procédure n° 22/00170), la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD demande à la cour d'appel de : - Ordonner la jonction des deux procédures d'appel enregistrées sous le numéro RG 22/00170 et RG 22/00174 ; - Débouter M. [J] [H] et M. [P] [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - Confirmer le jugement rendu le 21 février 2022 par le juge des contentieux de la protection de Fort-de-France, en ce qu'il a : - Ordonné l'expulsion de M. [S] [T] et M. [P] [R] ; - Condamné M. [S] [T], M. [P] [R] et M. [J] [H] au versement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2015 jusqu'à parfaite libération des lieux ; - Infirmer le jugement rendu le 21 février 2022 par le juge des contentieux de la protection de Fort-de-France, en ce qu'il a: - Fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 1.000 euros ; - Débouté le CREDIT MUTUEL de sa demande de dommages et intérêts. Statuant à nouveau, ORDONNER l'expulsion de : 1) Monsieur [S] [T] 2) Monsieur [P] [R] Et de tous occupants de leurs chefs, au besoin avec recours à la force publique ; - CONDAMNER conjointement et solidairement Messieurs [J] [H], [S] [T] et [P] [R] à payer la somme de 1.500 euros à titre d'indemnité d'occupation mensuelle à courir à compter du 1er juin 2015 et jusqu'à complète expulsion ; - DIRE LA DECISION à intervenir exécutoire au seul vu de la minute ; - CONDAMNER les défendeurs dans la même solidarité à 5.000 euros de dommages intérêts ; - LES CONDAMNER aux dépens et à payer chacun 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD expose que les occupants ne sont pas acceptés par le Crédit Mutuel, propriétaire des lieux. Elle précise que l'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire, de sorte que l'indemnité d'occupation étant la contrepartie de l'utilisation sans titre du bien, elle est due à compter du jugement d'adjudication. Elle prétend que Monsieur [H] n'ayant soulevé aucune contestation en première instance, les moyens nouveaux soulevés en cause d'appel devront être déclarés irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile. L'intimée fait valoir que Monsieur [H] ne rapporte pas la preuve du règlement effectif des loyers jusqu'en décembre 2017. Elle ajoute qu'aucune date précise de libération des lieux n'est communiquée, alors que les clés du logement n'ont jamais été remises. La CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD indique également que, en fondant ses contestations sur une prétendue opposabilité du bail d'habitation conclu antérieurement à l'adjudication, Monsieur [H] reconnaît qu'il était redevable d'un loyer et donc d'une indemnité d'occupation. Par ailleurs, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD expose que la SCI SELUMO n'était pas habilitée à signer un contrat de location, alors que le CREDIT MUTUEL était propriétaire du bien immobilier depuis le 19 mai 2015. Elle soutient que, dans ces conditions, le prétendu bail dont se prévaut Monsieur [R] est inopposable au CREDIT MUTUEL en application de l'article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution. L'intimée ajoute que ce contrat de location signé postérieurement à l'adjudication prouve de plus fort la qualité d'occupant sans droit ni titre de Monsieur [P] [R]. Monsieur [S] [M] [T] et Monsieur [P] [R] n'ont pas constitué avocat. La déclaration d'appel leur a été signifiée le 08 juin 2022, respectivement à domicile et à personne. L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 novembre 2022. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées. Dans une note en délibéré en date du 13 décembre 2022, le conseiller près la cour d'appel de Fort-de-France a indiqué aux parties que, dans la procédure RG n° 22/00174, le conseil de l'appelant n'a déclaré comme intimé que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD, alors qu'il résulte du dispositif du jugement susvisé en date du 21 février 2022 que Monsieur [S] [M] [T] et Monsieur [J] [H] ont la qualité d'intimés. Le conseiller près la cour d'appel de Fort-de-France a également avisé les parties que, dans le jugement susvisé du 21 février 2022, une condamnation indivisible a été prononcée à l'encontre de Monsieur [T] et Monsieur [R], et que Monsieur [T], Monsieur [R] et Monsieur [H] ont fait l'objet d'une condamnation solidaire. Au regard des dispositions de l'article 553 du code de procédure civile, le conseiller près la cour d'appel de Fort-de-France a informé les parties qu'il apparaît, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, que la jonction des affaires RG n° 22-00170 et 22-00174 soit ordonnée. Le conseil de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD a répondu dans une note en date du 15 décembre 2022 qu'il paraît d'une bonne économie de la justice de procéder à la jonction des deux appels d'un même jugement. L'affaire a été plaidée le 09 décembre 2022. La décision a été mise en délibéré au 07 février 2023. MOTIFS DE LA DECISION Dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, il y a lieu d'ordonner la jonction des affaires RG n° 22/00170 et 22/00174 et dire que l'affaire poursuivra sous le RG n° 22-00170. Sur l'opposabilité du bail à l'adjudicataire. En vertu de l' article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution, les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen. Monsieur [J] [H] produit le bail conclu le 04 février 2010 entre Monsieur [J] [H] et son épouse d'une part et la SCI SELUMO d''autre part. Dès lors, l'appelant rapporte la preuve de la réalité et de l'antériorité du bail avant l'acte de saisie, de sorte que le bail du 04 février 2010 reconduit tacitement tous les trois ans était opposable à l'adjudicataire, qui avait connaissance de l'existence du bail : en effet, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD a signifié le jugement d'adjudication le 29 décembre 2017 à Monsieur [J] [H] en précisant que les loyers seront versés dorénavant au CREDIT MUTUEL, un relevé d'identité bancaire étant remis au locataire. La cour relève que les dispositions de l'article L. 322-13 du code des procédures civiles d'exécution, selon lesquelles le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi, ne visent que les débiteurs saisis, en l'occurrence Monsieur [D] [N] [T] et Madame [C] [F] [B] [Z] épouse [T]. Force est de constater que, jusqu'à son départ des lieux loués, Monsieur [J] [H] avait la qualité de locataire. Le jugement de première instance sera infirmé sur ce point. Dans ces conditions, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD était tenue de se conformer aux dispositions d'ordre public de la loi du 06 juillet 1989 et ne pouvait reprendre le logement qu'après avoir délivré un congé au locataire. Sur le paiement des loyers. La CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD soutient que Monsieur [J] [H] n'a plus effectué de règlement aux fins de payer son loyer depuis décembre 2015. Pour autant, la cour relève que l'intimée, qui avait avisé Monsieur [H] le 29 décembre 2017que les loyers devaient désormais être versés à l'adjudicataire, n'a pas adressé de courrier au locataire aux fins de réclamer le paiement des loyers impayés et n'a pas fait délivrer de commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire au débiteur. Aux termes de l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L'article 1315 devenu 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il est de jurisprudence constante qu'il incombe au bailleur d'établir l'existence et la persistance de l'infraction aux clauses du bail ( arrêt Cour de cassation, 3e Civ., 20 mai 2021, pourvoi n° 20-12.533). La cour relève que, alors que Monsieur [H] maintient dans ses dernières conclusions qu'il s'est toujours acquitté du paiement de son loyer et produit en ce sens un décompte pour la période comprise entre le 1er mai 2015 et le 12 mars 2018, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU NORD ne verse aux débats aucun décompte aux fins de démontrer l'existence d'une dette locative. La cour en déduit que, procédant uniquement par affirmations, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD ne rapporte pas la preuve que Monsieur [J] [H] n'ait pas respecté les clauses du bail. Le locataire apparaît d'autant plus de bonne foi que, suite à la tentative d'expulsion à laquelle a procédé un huissier de justice (pièces n° 4, 5 et 6 de l'intimée; pièces n° 12 et 13 de l'appelant), il a quitté les lieux loués sans pouvoir trouver d'interlocuteur aux fins de remise des clés. La cour relève que l'intimée n'a jamais répondu aux courriers de l'appelant en date des 13 février et 06 mai 2021. Si la date précise de libération des lieux n'est pas établie, il n'est plus contesté en cause d'appel que Monsieur [J] [H] a quitté les lieux loués en septembre ou octobre 2020 et il ne saurait lui être reproché un départ précipité au regard d'une tentative d'expulsion diligentée par le nouveau propriétaire sans respecter les dispositions d'ordre public de la loi du 06 juillet 1989. En conséquence, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD sera déboutée de l'ensemble de ses prétentions formées à l'encontre de Monsieur [J] [H]. Le jugement de première instance sera infirmé sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts. Il résulte des articles 564 et 566 du code de procédure civile qu'une cour d'appel, saisie d'une fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité, devant elle, de prétentions nouvelles ou la relevant d'office, est tenue de l'examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile. En cause d'appel, Monsieur [J] [H] sollicite l'allocation de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi. En réponse, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD fait valoir que cette prétention doit être déclarée irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile. Si effectivement cette prétention n'a pas été formulée en première instance, la cour est tenue de rechercher d'office si la prétention nouvelle de l'appelant n'est pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de la défense opposée ou des demandes présentées devant les premiers juges (arrêt Cour de cassation 3e Civ., 8 juillet 2021, pourvoi n° 20-14.351). La cour relève que, en première instance, Monsieur [J] [H] a produit le courrier adressé le 13 février 2021 à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL dans lequel il déclare qu'il a fait l'objet d'une tentative d'expulsion par un huissier de justice. La cour constate également que, tant en première instance qu'en cause d'appel, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD n'a pas contesté que les différents occupants de l'immeuble litigieux avaient fait l'objet d'une tentative d'expulsion et qu'elle avait diligenté un huissier de justice aux fins de procéder à cette mesure d'exécution forcée. Dès lors, la cour considère que la demande de dommages et intérêts présentée pour la première fois en cause d'appel par Monsieur [J] [H] constitue en réalité la conséquence de la défense opposée en première instance aux prétentions de la demanderesse, à savoir son désarroi face à une tentative d'expulsion et son départ précipité des lieux loués. En conséquence, la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur [J] [H] sera déclarée recevable. La cour relève que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD a repris possession de l'appartement litigieux sans respecter les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et n'a pas démontré au cours de la procédure l'existence et la persistance d'une infraction aux clauses du bail commise par le locataire. Ainsi, Monsieur [J] [H] a subi un préjudice de jouissance incontestable qu'il convient d'évaluer à la somme de 6.000 euros. En conséquence, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD sera condamnée à payer à Monsieur [J] [H] la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur le bail consenti après l'acte de saisie. En vertu de l' article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution, les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen. En l'espèce, le bail d'habitation conclu le 1er mars 2016, soit postérieurement au jugement d'adjudication rendu le 19 mai 2015 par le tribunal de grande instance de Fort-de-France, est inopposable à l'adjudicataire, en l'occurrence la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD. Dans ces conditions, Monsieur [P] [R] ne peut qu'être débouté de ses prétentions afférentes au contrat de bail conclu le 1er mars 2016, dès lors que celui-ci n'est pas opposable à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD, propriétaire des lieux depuis le 19 mai 2015. C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a constaté que Monsieur [P] [R] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 19 mai 2015, date du jugement d'adjudication. Dès lors, les dispositions du jugement du 21 février 2022 relatives à la libération des lieux et à l'expulsion de Monsieur [S] [T] et Monsieur [P] [R] seront confirmées. En revanche, s'agissant de l'indemnité d'occupation et au regard du montant du loyer mensuel versé par Monsieur [R], elle sera fixée à la somme de 700 euros par mois. En conséquence, Monsieur [S] [T] et Monsieur [P] [R] seront condamnés solidairement à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD la somme de 700 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 19 mai 2015 et jusqu'à la libération complète des lieux. Le jugement de première instance sera infirmé sur ce point. La cour déclare en outre que Monsieur [J] [H] ne sera pas tenu à paiement solidaire avec les autres débiteurs. Le jugement de première instance sera infirmé sur ce point. Sur la résistance abusive. L'article 1240 du code civil, dispose: « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Il incombe à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD d'établir que les responsables de son préjudice ont commis une faute, ce qu'elle ne démontre pas. En conséquence, en l'absence de preuve d'une faute commise par Monsieur [R] ou Monsieur [T], il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts formée par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD. Sur les demandes accessoires. La cour constate que la décision de première instance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. L'urgence n'étant pas démontrée, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 489 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement déféré sur les dépens et les frais irrépétibles seront infirmées. Succombant, Monsieur [S] [M] [T] et Monsieur [P] [R] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. Il sera alloué la somme de 2.500 euros à Monsieur [J] [H] au titre des frais irrépétibles. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD et de Monsieur [P] [R] les frais exposés par eux, tant en première instance qu'en cause d'appel, et non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe, ORDONNE la jonction des affaires RG n° 22/00170 et 22/00174: DIT que l'affaire se poursuivra sous le RG n° 22/00170 ; INFIRME le jugement rendu le 21 février 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Fort-de-France dans toutes ses dispositions dont appel, sauf en ce qu'il a : - Constaté que MM [T] [S] et [R] [P] sont occupants sans droit ni titre de l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré Section D numéro [Cadastre 1] au [Localité 6] ; - Ordonné en conséquence à MM [T] [S] et [R] [P] de libérer les lieux et ce dans le délai de UN mois à compter de la signification du présent jugement ; - Dit qu'à défaut pour MM [T] [S] et [R] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DE CREDIT DU NORD pourra, après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique; Statuant à nouveau, DÉCLARE que, jusqu'à son départ des lieux loués, Monsieur [J] [H] avait la qualité de locataire ; DÉBOUTE la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD de l'ensemble de ses prétentions formées à l'encontre de Monsieur [J] [H] ; CONDAMNE la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD à payer à Monsieur [J] [H] la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts; CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [T] et Monsieur [P] [R] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD la somme de 700 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 19 mai 2015 et jusqu'à la libération complète des lieux ; Y ajoutant, DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ; CONDAMNE la CAISSE DE CREDIT MUTUEL COOPERATIVE DU CREDIT DU NORD à payer à Monsieur [J] [H] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [M] [T] et Monsieur [P] [R] aux dépens de première instance et d'appel. Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,