Cour d'appel, 02 février 2023. 20/07660

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 2 FEVRIER 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07660 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB4VU Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mai 2020 -Juge des contentieux de la protection de PANTIN - RG n° 11-20-0016 APPELANTE S.A. SEQENS, RCS NANTERRE n° 582 142 816, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés, ès qualités audit siège [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199 substitué à l'audience par Me Claire BENESTAN du même cabinet INTIMES Monsieur [D] [F] [Adresse 5] [Localité 4] Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 4 septembre 2020, remise à un tiers présent au domicile Madame [Y] [F] [Adresse 5] [Localité 4] Assignation devant la Cour d'Appel de PARIS, en date du 4 septembre 2020, remise à personne COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - rendu par défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 3 février 2009 la société France habitation, société anonyme d'habitations à loyers modérés, désormais dénommée Seqens, société anonyme d'habitations à loyers modérés, a donné à bail à M. [D] [F] et Mme [Y] [F] un logement de 4 pièces situé [Adresse 2]), moyennant un loyer principal de 395,90 euros outre provisions pour charges. Après avoir fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 23 avril 2019, la société Seqens les a fait assigner, par acte d'huissier de justice du 26 décembre 2019, aux fins d'obtenir, en substance, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, leur condamnation à payer la somme de 3.104,24 euros au titre des loyers et charges et une indemnité d'occupation. Par jugement contradictoire entrepris du 25 mai 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin a ainsi statué : Condamne solidairement M. [F] [D] et Mme [F] [Y] à payer à la société Seqens la somme de 334,17 euros au seul titre des charges locatives. Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Laisse les dépens à la charge du bailleur notamment le coût du commandement de payer du 23 avril 2019. Rappelle que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 19 juin 2020 par la société Seqens, Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 juillet 2022 par lesquelles la société Seqens demande à la cour de : Adjuger à la société Seqens le bénéfice des présentes, et y faisant droit, Déclarer recevable et fondé l'appel interjeté, Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. Statuant à nouveau, Condamner solidairement M. et Mme [F] à payer à la société Seqens la somme de 1.434,23 euros au titre de l'arriéré au 6 mai 2022, terme d'avril 2022 inclus, Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 3 février 2009 liant la société Seqens à M. et Mme [F]. Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. et Mme [F]. Ordonner par suite l'expulsion de M. et Mme [F], ainsi que celle de tous occupants du chef de M. et Mme [F], des lieux sis au [Adresse 5], escalier 1, 1er étage, porte n° 288, objet dudit bail. Condamner solidairement M. et Mme [F] à payer à la société Seqens : - les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation, - à compter du 23 juin 2019 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s'était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles. Condamner in solidum M. et Mme [F] à payer à la société Seqens une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner in solidum M. et Mme [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué par Me Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La déclaration d'appel et les premières écritures de l'appelant ont été signifiées à M. [D] [F] par acte d'huissier de justice du 4 septembre 2020, à domicile, et à Mme [Y] [F] par acte du même jour, à personne; ils n'ont pas constitué avocat. L'arrêt sera rendu par défaut. Les dernières conclusions d'appel du 5 juillet 2022 et pièces jointes leur ont également été signifiées, par actes d'huissier de justice du 12 juillet 2022 déposés à l'étude. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. Sur la dette locative La société Seqens critique le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande formée au titre de la dette locative en considérant que la régularisation des charges d'eau au titre de l'année 2017 n'était pas justifiée ; elle réactualise en outre la dette à la somme de 1.434,23 euros arrêtée au 6 mai 2022. L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose qu'une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire : -un décompte des charges selon leur nature, -dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. En outre, le premier alinéa de cet article énonce un principe général selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit ainsi être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération, au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n'ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d'instance (sous réserve du délai de prescription triennale de son action en paiement). Il résulte des pièces produites que : -le compte des locataires était à jour le 5 octobre 2018 (ce qui est admis par la bailleresse); -par courrier du 19 décembre 2018, la bailleresse a avisé les locataires de ce que, début 2017, la société Techem, chargée de l'entretien des compteurs d'eau, avait constaté que depuis plusieurs années les compteurs d'eau chaude et froide étaient intervertis ce qui avait entraîné des facturations erronées, de sorte qu'une régularisation rétroactive devait leur être facturée, à hauteur de 3.442,92 euros (pièce 13); - par courrier du 17 décembre 2019 adressé à la société Techem, la bailleresse récapitule les nouveaux numéros de compteurs d'eau chaude et froide réattribués après rectification de l'erreur précitée et rappelle qu'en outre cette entreprise a constaté une inversion des compteurs entre deux locataires, dont les époux [F] ; aux termes de ce courrier elle demande à cette entreprise de prendre en charge la somme de 1.585,20 euros à laquelle elle évalue l'erreur de facturation commise au détriment des locataires, exposant que cette somme ne saurait ni leur être imputée ni rester à sa propre charge; -par courrier du 17 décembre 2019, la bailleresse a avisé les époux [F] de ce que, revenant sur la régularisation effectuée en décembre 2018, elle décidait de prendre à sa charge la somme de 1.585,20 euros ; -le décompte arrêté au 21/08/20 confirme ces éléments : les charges de l'année 2017 ont été régularisées le 18 décembre 2018 avec inscription au débit du compte des locataires des sommes de 1.936,50 euros au titre des charges d'eau chaude ("régul EC") et celle de 1.506,42 euros au titre des charges d'eau froide (" régul EF") (pièce 9) ; puis au crédit du décompte, le 19 décembre 2019, est inscrite la somme de 1.585,20 euros; -selon le décompte arrêté au 6 mai 2022, échéance du mois d'avril 2022 incluse, qui reprend les éléments ci-dessus de façon cohérente, les locataires restent devoir la somme totale de 1.434,23 euros au titre de la dette locative, Par ailleurs, la société Seqens produit les décomptes individuels de régularisation de charges précis et complets (avec répartition par nature de charges, dépenses totales du groupe immobilier, quote-part de l'appartement concerné, prise en compte des provisions versées), au titre des années 2016, 2017 et 2018, ainsi que les factures justificatives de la société Veolia au titre des années 2016 à 2018. Les décomptes de 2016 et 2017 comportent, s'agissant de la consommation d'eau, une référence des index précédents inscrits aux compteurs qui, pour les raisons précitées, sont nécessairement erronées. Il n'est en revanche ni contestable ni contesté que le décompte de l'année 2018 a été établi en mentionnant des relevés d'index des compteurs désormais exacts. Il en résulte que par référence à la consommation d'eau chaude et d'eau froide relevée en 2018 sur la base des compteurs fiables, d'un montant total de 1.480,73 euros au total, les charges d'eau facturées à M. et Mme [F] en 2016, de 629,39 euros, étaient manifestement sous évaluées. Au vu de ces éléments et des provisions versées, il doit être considéré que sur les quatre années 2014 à 2017, les charges d'eau chaude et froides des locataires ont été sous facturées à hauteur de plus de 3.000 euros, somme qui est très supérieure à celle dont la bailleresse a finalement demandé le paiement pour cette période. M. et Mme [F], qui ne sont pas constitués, ne soutiennent pas que leur consommation d'eau en 2018 est anormale et ne saurait servir de référence et ne proposent pas d'estimation alternative de leur consommation d'eau de 2014 à 2017. Au vu de l'ensemble de ces éléments, la société Seqens justifie des charges litigieuses et de sa dette locative, à l'exception de "frais contentieux" de 188,14 euros mentionnés au décompte, qui sont sans rapport avec les loyers et charges et non justifiés ; ces frais seront donc déduits des sommes objet de la condamnation (soit 13 euros inscrits au débit du dernier décompte à la date du 30 novembre 2019 + 175,14 euros au 30 septembre 2020). M. et Mme [F] seront donc condamnés solidairement à payer à la société Seqens la somme de 1.246,09 euros arrêtée au 6 mai 2022 (solde du décompte 1.434,23 euros - 188,14 euros). Le jugement sera donc infirmé sur ce point. Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire La société Seqens demande l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au motif que les sommes appelées dans le commandement de payer du 23 avril 2019 portent sur des charges d'eau dont le montant est erroné et non justifié. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose: 'I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : ...3°/Le décompte de la dette..." En l'espèce, par actes d'huissier du 23 avril 2019, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à hauteur de la somme principale de 3.104,24 euros arrêtée au 5 avril 2019, cette somme n'ayant pas été payée dans le délai de deux mois. Il résulte du décompte joint à cet acte que la régularisation des charges d'eau initialement imputées au locataire le 18 décembre 2018, à hauteur de 1.936,50 euros (eau chaude) et de 1.506,42 euros (eau froide) apparaît dans les sommes appelées, alors qu'il résulte de l'appréciation même de la bailleresse et du présent arrêt que ces sommes ne pouvaient être prises en compte. Or, ce n'est qu'en décembre 2019 que la bailleresse a admis que cette régularisation de charges était injustifiée et l'a ramenée à de plus juste proportions. Par conséquent, les charges d'eau de 3.442,92 euros inscrites au débit du commandement de payer n'étaient, à la date de cet acte, ni justifiées, ni rectifiées, ni intelligibles pour les locataires. Cette somme dépassant la somme totale appelée dans le commandement de payer, ce dernier ne saurait donc produire d'effet et entraîner l'acquisition de la clause résolutoire du bail. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le locataire a obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du contrat de location sur le fondement des articles 1227 et 1741 du code civil, soit en l'absence de clause résolutoire, soit lorsqu'il entend faire sanctionner une inexécution contractuelle autre que celles pouvant donner lieu à une résiliation de plein droit. Il convient dans ce cas d'apprécier si les manquements relevés sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail, cette appréciation s'effectuant au jour où le juge statue. N'ayant par principe pas d'effet rétroactif, la résiliation du bail ne prend effet que du jour de la décision qui la prononce. En l'espèce, il résulte du présent arrêt que la dette locative actualisée s'élève à la somme de 1.246,09 euros arrêtée au 6 mai 2022 ; il résulte du décompte produit que les locataires payent mensuellement et régulièrement l'essentiel du loyer mensuel et les provisions pour charges. La cour relève en outre que le montant actualisé du loyer et des provisions pour charges s'élève en avril 2022 à la somme de 725,17 euros (soit un loyer mensuel réactualisé de 450,77 euros, le surplus étant constitué de provision pour charges); la dette des locataires est ainsi inférieure à deux mois de loyer et provisions pour charges. Au vu de ces éléments la bailleresse ne démontre pas que cet impayé constitue un manquement grave des locataires justifiant la résiliation judiciaire du bail. Aucun autre manquement n'est au surplus invoqué à l'encontre des locataires. La demande sera donc rejetée, ainsi que la demande subséquente relative à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il est équitable de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Le sens de la présente décision ne justifie par ailleurs pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens de première instance. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et en ce qui concerne les dépens de première instance, Et statuant à nouveau, Condamne solidairement M. [F] [D] et Mme [F] [Y] à payer à la société Seqens la somme de 1.246,09 euros au titre de la dette locative arrêtée au 6 mai 2022 ; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant , Rejette la demande de résiliation judiciaire du bail du 3 février 2009 relatif au logement situé [Adresse 2]) ; Condamne M. [F] [D] et Mme [F] [Y] solidairement aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président