Tribunal judiciaire, 12 juin 2024. 22/12323

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 22/12323 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYDVA N° MINUTE : 7 Assignation du : 12 Octobre 2022 Jugement en fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 12 Juin 2024 DEMANDERESSE S.A.S. LE ROUX [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Mathilde ANDRE de l’AARPI AEVEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0480 DÉFENDERESSE S.A.S. KERDAM [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Maître Eric-Olivier BLUMENTHAL de la SELEURL BLUMENTHAL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0681 COMPOSITION DU TRIBUNAL Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition DÉBATS À l'audience du 13 Mars 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous signature privée en date du 19 juillet 2011, Monsieur [Y] [A] [E], Monsieur [P] [E], Monsieur [M] [X] [E], Madame [U] [E] épouse [L], Madame [T] [E] épouse [O], Madame [R] [E] épouse [H], Madame [B] [Z] [E] épouse [J], Madame [C] [E] épouse [W] et Madame [I] [E] épouse [V], en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. LE ROUX, devenue depuis la S.A.S. LE ROUX, des locaux composés d'une boutique avec arrière-boutique en rez-de-chaussée, d'une cave à usage de réserve en sous-sol et d'un logement au premier étage constituant le lot n°56 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 8] cadastré section BJ numéro [Cadastre 4] pour une durée de neuf années à effet au 1er septembre 2011 afin qu'y soit exercée une activité de vente de produits alimentaires, et plus particulièrement d'exploitation de tout fonds artisanal et de commerce de chocolatier confiseur, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 60.000 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement à terme à échoir. Par acte notarié en date du 3 juillet 2012, Monsieur [Y] [A] [E], Monsieur [P] [E], Monsieur [M] [X] [E], Madame [U] [E] épouse [L], Madame [T] [E] épouse [O], Madame [R] [E] épouse [H], Madame [B] [Z] [E] épouse [J], Madame [C] [E] épouse [W] et Madame [I] [E] épouse [V] ont vendu les locaux donnés à bail à la S.A.S. KERDAM. Par acte d'huissier en date du 10 août 2020, la S.A.S. LE ROUX a fait signifier à la S.A.S. KERDAM une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er septembre 2020, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 25.000 euros hors taxes et hors charges. Par acte d'huissier signifié à la S.A.S. LE ROUX en date du 7 octobre 2020, la S.A.S. KERDAM a déclaré accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial, mais s'est opposée au prix offert par la preneuse, en suggérant que le montant du loyer du contrat de bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 85.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er septembre 2020. À défaut d'accord sur le montant du loyer, la S.A.S. LE ROUX a fait diligenter une expertise immobilière unilatérale non judiciaire confiée à Monsieur [K] [F] de la S.A.S. [K] [F] EXPERTISES, lequel a procédé à une visite des locaux le 25 janvier 2022 et a établi un rapport en date du 14 juin 2022. Par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 24 juin 2022 réceptionnée le 27 juin 2022, la S.A.S. LE ROUX a notifié à la S.A.S. KERDAM un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 17.700 euros hors taxes et hors charges, puis l'a, par exploit d'huissier en date du 12 octobre 2022, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Par jugement contradictoire en date du 4 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er septembre 2020 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [S] [G]-[D] ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges. L'experte judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 8 septembre 2023, a adressé un pré-rapport aux parties le 17 octobre 2023, et a déposé son rapport définitif le 14 novembre 2023, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 40.000 euros hors taxes et hors charges. Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 12 mars 2024 réceptionnée le 13 mars 2024 et remis au greffe par RPVA le 15 mars 2024, la S.A.S. LE ROUX demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce, et de l'article 1154 ancien du code civil, de : la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;en conséquence, fixer le loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle de 14.840 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er septembre 2020 correspondant au montant de la valeur locative ;dire que les restitutions de loyers porteront intérêts au taux légal sur les sommes dues à compter du 1er septembre 2020 ;dire que les intérêts seront capitalisés ;en tout état de cause, condamner la S.A.S. KERDAM à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. KERDAM aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ainsi que les frais engagés au titre des articles A. 444-10 et suivants du code de commerce en cas d'exécution forcée du jugement à intervenir ;ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir. À l'appui de ses prétentions, la S.A.S. LE ROUX fait valoir qu'en l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité, le montant du loyer du contrat de bail renouvelé doit correspondre à celui de la valeur locative à la baisse. Elle ajoute qu'eu égard aux caractéristiques des locaux litigieux ainsi qu'aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, et compte tenu de la surface pondérée des locaux de 53,77 m2, la valeur locative unitaire s'élève à la somme de 400 euros par mètre carré pondéré, et non à celle de 700 euros retenue par l'experte judiciaire. Elle précise que le contrat de bail commercial comporte des clauses exorbitantes de droit commun, ce qui justifie l'application d'un abattement de 3% au titre de la taxe foncière mise à sa charge, ainsi qu'un abattement de 5% au titre de la clause d'accession différée. Elle fait observer qu'en raison de la diminution de la fréquentation touristique consécutive notamment aux effets de la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19, un abattement supplémentaire de 15% doit être appliqué. Elle conclut que le montant du loyer du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 14.840 euros hors taxes et hors charges. Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 12 février 2024 réceptionnée le 14 février 2024 et remis au greffe par RPVA le 12 février 2024, la S.A.S. KERDAM sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-2 et suivants, R. 145-7, R. 145-11, et R. 145-23 et suivants du code de commerce, et de l'article 1343-2 du code civil, de : dire que le contrat de bail commercial s'est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er septembre 2020 ;dire que le loyer du contrat de bail renouvelé doit être fixé au montant de la valeur locative à compter du 1er septembre 2020 ;fixer le loyer du contrat de bail renouvelé à la somme annuelle principale de 66.694,69 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er septembre 2020, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées (sous réserve de leur mise en conformité avec les nouvelles dispositions instaurées par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite « loi Pinel ») ;ordonner que les éventuels compléments de loyers dus par la S.A.S. LE ROUX porteront intérêts de plein droit au taux légal à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts ; ordonner qu'à défaut d'exercice par les parties de leur droit d'option prévu par l'article L. 145-57 du code de commerce, le jugement à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles 2 à 4 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution ;déclarer la S.A.S. LE ROUX tant irrecevable que mal fondée en ses demandes, et l'en débouter ;condamner la S.A.S. LE ROUX à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. LE ROUX aux dépens, avec distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. BLUMENTHAL AVOCATS. Au soutien de ses demandes, la S.A.S. KERDAM admet que le montant du loyer du contrat de bail renouvelé doit correspondre à celui de la valeur locative à la baisse. Elle expose que la surface pondérée des locaux donnés à bail est de 56,08 m2 s'agissant de la partie à usage commercial, et de 27,05 m2 s'agissant du logement à usage d'habitation, si bien que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative statutaire unitaire s'élève à la somme de 1.000 euros par mètre carré pondéré pour la partie à usage commercial, et non à celle de 700 euros retenue par l'experte judiciaire, et à la somme de 275 euros pour la partie à usage d'habitation. Elle avance que les locaux sont situés en zone touristique internationale, autorisant une ouverture en soirée ainsi que le dimanche, ce qui justifie l'application d'une majoration de 5% à la valeur locative. Elle conclut que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 66.694,69 euros hors taxes et hors charges. L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 13 mars 2024, et la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2024, puis prorogée au 12 juin 2024, les parties en ayant été avisées. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fixation du loyer du bail renouvelé Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-34 du même code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de la loi n°2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allégement des démarches administratives entrée en vigueur le 24 mars 2012, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s'ils sont applicables, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, alors le loyer du bail renouvelé doit être fixé à cette valeur locative, même si celle-ci est inférieure au loyer en vigueur lors du renouvellement (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411 ; Civ. 3, 6 mai 2021 : pourvoi n°20-15179). En conséquence, il convient de déterminer la valeur locative de renouvellement des locaux litigieux. Sur les caractéristiques des locaux En vertu des dispositions de l'article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. En outre, selon les dispositions de l'article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que lorsque aucune interdiction quant à l'utilisation d'un logement pour l'exercice de l'activité commerciale du locataire ne figure au contrat de bail commercial, alors l'ensemble des locaux est réputé être loué à usage commercial ( Civ. 3, 17 novembre 1998 : pourvoi n°97-15301 ; Com., 27 juin 2000 : pourvoi n°97-22703 ; Civ. 3, 4 mars 2008 : pourvoi n°07-13881). En l'occurrence, il ressort du rapport d'expertise judiciaire en date du 14 novembre 2023 que les locaux donnés à bail sont situés dans un bel immeuble du XVIIIème siècle à façade en pierre de taille en très bon état d'entretien apparent (pièce n°7 en demande, page 8). Si la clause intitulée « ARTICLE 1 - DÉSIGNATION » insérée au contrat de bail commercial conclu entre les parties en date du 19 juillet 2011 stipule que « les locaux sont constitués : [...] au premier étage accessible uniquement par la boutique, se trouve un logement, d'une superficie totale d'environ 27,05 m2 » (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, page 1), force est toutefois de constater que l'attestation notariée en date du 3 juillet 2012 fait, quant à elle, seulement état de la mention suivante : « au premier étage, une pièce, une cuisine et une salle de bains » (pièce n°1 en défense), sans faire référence à un quelconque logement à usage d'habitation. D'ailleurs, l'experte judiciaire relève expressément : que les « locaux visés à la désignation contractuelle comme "logement" et décrits comme tels au plan ci-dessus [...] sont de fait affectés à l'usage de salle de réunion avec kitchenette, vestiaire et sanitaires attenants » ; que « les locaux à l'étage sont visés au bail comme logement. Ils ne disposent pas d'accès direct par les parties communes mais présentent les caractéristiques requises en termes de normes d'habitabilité. Les parties s'accordent pour les valoriser comme annexes commerciales par pondération d'un prix de base de boutique » ; et que « ces surfaces sont désignées au bail comme logement. Les Avocats des deux parties ont exprimé lors de la visite des locaux leur souhait commun qu'elles soient valorisées comme annexes par pondération d'un prix de base de boutique conformément à leur usage effectif : c'est la position adoptée dans leurs mémoires respectifs » (pièce n°7 en demande, pages 11 et 14). En tout état de cause, il y a lieu de souligner que la clause intitulée «ARTICLE 3 - DESTINATION DES LIEUX LOUÉS » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit explicitement que « la présente location est considérée comme indivisible et ayant le caractère commercial pour le tout» (pièces n°1 en demande et n°2 en défense, page 2), si bien que contrairement à ce que soutient à tort la bailleresse, la valeur locative des pièces situées au premier étage doit être déterminée comme étant celle d'un local à usage commercial, et non comme celle d'un local à usage d'habitation. D'après la 5ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d'un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.). En l'espèce, l’experte judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 98,35 m2, et retient qu’ils sont divisés en quatre zones, à savoir : une zone de vente au rez-de-chaussée d'une surface utile et d'une surface pondérée de 40,60 m2 ; un bureau à l'entresol d'une surface utile de 16,20 m2 et d'une surface pondérée de 6,48 m2 ; une salle de réunion avec annexes au premier étage d'une surface utile de 27,05 m2 et d'une surface pondérée de 6,76 m2 ; et une réserve en sous-sol d'une surface utile de 14,50 m2 et d'une surface pondérée de 2,90 m2 ; soit une surface pondérée totale de 56,74 m2 (pièce n°7 en demande, page 13). Contrairement à ce que soutient la demanderesse, c'est à juste titre que l'experte a appliqué un coefficient de pondération de 0,40 au bureau situé à l'entresol, lequel coefficient tient déjà compte du fait qu'il s'agit d'un « bureau/réserve aveugle de hauteur sous plafond limitée à 1,93 mètre », dès lors qu'elle explique que « ce défaut du bâti a été retenu comme critère dépréciatif du prix unitaire. Une pondération plus sévère reviendrait à considérer deux fois le même défaut » (pièce n°7 en demande, pages 10 et 29). De même, la défenderesse ne peut sérieusement remettre en cause la surface utile de la zone de vente de 40,60 m2, alors même qu'il ressort du certificat de surface établi par la S.A.S. OPÉRA GROUPE qu'elle verse elle-même aux débats que cette zone de vente au rez-de-chaussée est constituée de deux boutiques d'une surface « habitable », c'est-à-dire utile, respective de 19,05 m2 et de 21,55 m2 (pièce n°5 en défense), soit précisément : 19,05 + 21,55 = 40,60 m2 comme estimé par l'experte. En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 56,74 m2. Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage Aux termes des dispositions de l'article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il y a lieu de rappeler que si le tribunal ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, il ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d'expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l'une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d'expertise devant alors être corroboré par d'autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809). En l'espèce, compte tenu des trente références analysées, constituées de dix-sept locations nouvelles au prix du marché, de neuf renouvellements amiables et de quatre fixations judiciaires, l'experte judiciaire a retenu une valeur locative unitaire statutaire de 700 euros par mètre carré pondéré (pièce n°7 en demande, pages 15 à 18). Si la preneuse produit aux débats un rapport d'expertise unilatérale non judiciaire rédigé par Monsieur [K] [F] de la S.A.S. [K] [F] EXPERTISES en date du 14 juin 2022 fixant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 400 euros par mètre carré pondéré (pièce n°5 en demande, page 42), force est toutefois de constater que celui-ci n'est corroboré par aucun autre élément. De même, la valeur locative unitaire de 1.000 euros proposée par la bailleresse n'est étayée par aucun document. Dès lors, la valeur locative unitaire de renouvellement évaluée par l'experte judiciaire au montant de 700 euros par mètre carré pondéré apparaît particulièrement pertinente et emporte la conviction de la présente juridiction. En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 700 euros par mètre carré pondéré. Sur les facteurs locaux de commercialité En vertu des dispositions de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. En l'espèce, si la bailleresse sollicite l'application d'une majoration de 5% à la valeur locative pour tenir compte de l'emplacement des locaux en zone touristique internationale, l'experte judiciaire relève cependant que « les Zones Touristiques Internationales ont été créées par une loi du 6 août 2015 et sont devenues effectives en septembre de la même année. Elles permettent l'ouverture dominicale des commerces ainsi qu'en soirée. La [Adresse 9] se trouve incluse dans le périmètre de la ZTI [Adresse 10] (cf. sous la rubrique 3). Les commerces de bouche et de restauration bénéficiaient dès avant la création de la ZTI de l'autorisation d'ouverture dominicale. L'achalandage du secteur [Adresse 11]/[Adresse 7] y était déjà et y demeure soutenu en fin de semaine » (pièce n°7 en demande, page 19), si bien qu'en l'absence de modification survenue par rapport au contrat de bail initial, il n'y a pas lieu d'appliquer une quelconque majoration. De même, si la locataire revendique l'application d'un abattement de 15% tenant compte de la diminution de la fréquentation touristique consécutive notamment aux effets de la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19, force est toutefois de constater que l'experte judiciaire note que « s'il doit être tenu compte de l'échéance particulière du renouvellement du bail en période de sortie de la crise sanitaire liée au Covid 19, on doit considérer également que le marché locatif des voies secondaires s'est trouvé moins impacté que celui des sites dits "prime" et de ce que les corrections qu'a subies ce marché ont affecté les valeurs de droit au bail plus que les loyers périodiques. De la même façon, les sites bénéficiant d'une clientèle de proximité grâce notamment à leurs commerces de bouche ont été moins affectés. D'autre part, le "micro-marché" du secteur [Adresse 11]/Bucci considéré s'est montré rapidement résilient. Le niveau des transactions observées peu après l'échéance du renouvellement de bail litigieux souligne un effet-rebond rapide avec des valeurs comparables à celles de l'avant Covid » (pièce n°7 en demande, page 17). En tout état de cause, il y a lieu de souligner que d'une part, la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19, d'envergure planétaire, a eu des répercussions, en termes de diminution de fréquentation en raison de la réduction des flux touristiques et de la généralisation du télétravail, qui se sont fait ressentir au niveau national, et non simplement local au sens des dispositions susvisées, et que d'autre part, il n'est pas établi que les effets de cette crise ont vocation à avoir un impact sur l'intégralité des neuf années du bail renouvelé. Il s'évince de l'ensemble de ces éléments qu'aucun abattement ne doit être appliqué. En conséquence, il convient de retenir que le classement de l'adresse des locaux en zone touristique internationale et que la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 n'ont pas eu d'effet sur les facteurs locaux de commercialité. Sur les facteurs de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties Selon les dispositions du premier alinéa de l'article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Il y a lieu de rappeler que d'une part, le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative (Civ. 3, 24 mars 2015 : pourvoi n°13-23553 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-19818 ; Civ. 3, 23 mai 2019 : pourvoi n°18-14917 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183 ; Civ. 3, 25 janvier 2023 : pourvoi n°21-21943), et que d'autre part la clause d'accession en fin de relations contractuelles constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative, ce qui justifie l'application d'un abattement (Civ. 3, 18 juin 2013 : pourvoi n°12-22226 ; Civ. 3, 14 juin 2018 : pourvoi n°17-14599). En l'espèce, le contrat de bail commercial en date du 19 juillet 2011 stipule en sa clause intitulée « ARTICLE 4 - CHARGES ET CONDITIONS » : que « 2 - Transformations et améliorations : le Preneur aura à sa charge tous les travaux de transformations, d'améliorations ou de changements de distribution nécessités par l'exercice de son activité. [...] Tous les travaux annexes qui seraient la suite ou la conséquence de ces transformations, améliorations ou changements de distribution seront également à la charge du Preneur. Ces travaux qui auront été effectués par le Preneur deviendront à la fin du bail la propriété du Bailleur et ce sans indemnité à moins que ce dernier ne préfère demander le rétablissement des lieux dans l'état primitif aux frais du Preneur » ; et que « 6 - Impôts, taxes et charges : le Preneur [...] remboursera au Bailleur la taxe foncière applicable aux locaux loués » (pièce n°7 en demande, pages 3 et 5). Force est de constater que ces deux clauses sont empreintes d'un caractère exorbitant de droit commun et constituent un transfert de charge sur la preneuse, ce qui justifie leur prise en compte dans la détermination de la valeur locative de renouvellement du bail. L'experte judiciaire mentionne que la taxe foncière relative à l'année 2020 s'est élevée au montant de 1.508 euros (pièce n°7 en demande, pages 5 et 18). De même, la clause d'accession en fin de bail justifie l'application d'un abattement de 5%. En conséquence, il convient d'appliquer à la valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail un abattement de 5% tenant compte de la clause exorbitante de droit commun contenue dans le contrat de bail commercial relative à l'accession en fin de bail, et de déduire le montant de 1.508 euros au titre de la taxe foncière. Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé En définitive, eu égard à la surface pondérée des locaux loués de 56,74 m2, à la valeur locative unitaire de renouvellement de 700 euros par mètre carré pondéré, à l'abattement de 5% tenant compte de la clause exorbitante de droit commun contenue dans le contrat de bail commercial relative à l'accession en fin de bail, et à la déduction de la taxe foncière d'un montant de 1.508 euros, la valeur locative de renouvellement des locaux peut être estimée à la somme annuelle de : (700 x 56,74) - (700 x 56,74 x 5%) - 1.508 = 36.224,10 euros. En outre, il ressort du rapport d'expertise judiciaire que le montant du loyer plafonné s'élève à la somme annuelle de 67.288,69 euros (pièce n°7 en demande, page 18), ce qui n'est pas contesté. Dès lors que la valeur locative des locaux est inférieure au loyer plafonné, le prix du bail renouvelé sera justement et souverainement fixé à la somme annuelle de 36.224,10 euros. En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 36.224,10 euros. Sur la restitution du trop-perçu de loyers Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. Il y a lieu de rappeler que la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d'une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689). En l'espèce, dès lors que la demanderesse a payé, depuis le 1er septembre 2020 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer d'un montant supérieur à celui du bail renouvelé, il y a lieu d'ordonner la restitution des loyers perçus en trop par la bailleresse, sans pour autant prononcer de condamnation. En conséquence, il convient d'ordonner la restitution par la S.A.S. KERDAM à la S.A.S. LE ROUX des loyers perçus en trop depuis le 1er septembre 2020 jusqu'à la date de la présente décision. Sur les intérêts moratoires En application des dispositions de l'article 1352-6 du code civil, la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l'a reçue. En outre, en vertu des dispositions de l'article 1352-7 du même code, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu'il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu'à compter du jour de la demande. En l'espèce, en l'absence d'allégation d'une quelconque mauvaise foi, la restitution des loyers perçus en trop emportera intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022, date de l'assignation introductive de la présente instance. En conséquence, il convient de dire que la restitution des loyers perçus en trop par la S.A.S. KERDAM portera intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022. Sur l'anatocisme Selon les dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. À cet égard, il y a lieu de rappeler qu'à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d'intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694). En l'espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 12 octobre 2022, date de la signification de l'assignation introductive de la présente instance. En conséquence, il convient d'ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022. Sur les mesures accessoires En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code. De même, l'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes d'indemnités respectives présentées par la S.A.S. LE ROUX et par la S.A.S. KERDAM au titre des frais non compris dans les dépens, en vertu des dispositions de l'article 700 dudit code. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l'article 514 de ce code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 36.224,10 euros (TRENTE-SIX MILLE DEUX CENT VINGT-QUATRE euros et DIX centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er septembre 2020, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre la S.A.S. LE ROUX et la S.A.S. KERDAM portant sur les locaux constituant le lot n°56 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 8] demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, ORDONNE à la S.A.S. KERDAM de restituer à la S.A.S. LE ROUX le montant des loyers perçus en trop depuis le 1er septembre 2020 jusqu'à la date de la présente décision, assorti des intérêts de retard au taux légal à compter du 12 octobre 2022, ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022, DÉBOUTE la S.A.S. LE ROUX et la S.A.S. KERDAM de leurs demandes d'indemnités respectives présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, PARTAGE les dépens de l'instance par moitié entre la S.A.S. LE ROUX et la S.A.S. KERDAM, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, AUTORISE la S.E.L.A.R.L. BLUMENTHAL AVOCATS à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Fait et jugé à Paris le 12 Juin 2024 La GreffièreLe Président M. PLURIELC. KOSSO-VANLATHEM