Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 23/11950

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 MAI 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 23/11950 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHZU N° de MINUTE : 24/00727 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet AMI ILE DE FRANCE - AGENCE VAUJOURS, SCI, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811 C/ DEFENDEUR Monsieur [B] [R] [Adresse 2] [Localité 3] non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 20 Mars 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [B] [R] est propriétaire du lot n°2 de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] (93). Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet AMI ILE DE FRANCE - AGENCE VAUJOURS, a fait assigner Monsieur [B] [R] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : - CONDAMNER Monsieur [B] [R] au paiement d’une somme de 13.720,30 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 4 ème trimestre 2023 incluse). - ORDONNER la capitalisation des intérêts. - CONDAMNER Monsieur [B] [R] au paiement d’une somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts. - RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée. - CONDAMNER Monsieur [B] [R] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,outre les entiers dépens. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement cité, Monsieur [B] [R] n’a pas constitué avocat. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 23 janvier 2024 et fixée à l'audience du 20 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 15 mai 2024. En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [B] [R]; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales du 16 mai 2018, 17 mai 2019, 19 décembre 2019, 10 mai 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2017, 2019, 2020 et 2021 ainsi que le budget prévisionnel 2023 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - le contrat de syndic en vigueur du 15 décembre 2022 au 14 novembre 2024. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Toutefois, le relevé de compte établi au 1er octobre 2023 mentionne la reprise d'un solde débiteur antérieur au 1er janvier 2019 à hauteur de 8.234,16 euros, qui n'est pas justifié. Il convient dès lors de déduire ce solde des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, en l'absence de tout élément permettant de déterminer à quoi il correspond et de toute justification de son exigibilité. De surcroît, il n'est pas justifié de l'approbation des comptes de l'exercice 2022 ou du budget prévisionnel de cet exercice. Dès lors, il convent de rejeter les sommes appelées au titre de ce dernier, soit en l'espèce la somme de 723,08 euros [(4 x 171,99 euros d'appels de fonds au titre des charges générales) + (4 x 8,58 euros de fonds travaux)]. Il convient enfin de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 934,35 euros. Monsieur [R] est donc redevable de la somme de : [13.438,23 euros (somme au débit du compte au 1er octobre 2023, hors frais de recouvrement et de contentieux) – 8.234,16 euros (solde débiteur au 31 décembre 2018 non justifié) – 723,08 euros (appels au titre de l'exercice 2022 non justifiés)] – 652,28 euros (somme au crédit du compte au 1er octobre 2023) = 3.828,71 euros. Ainsi, il convient de condamner Monsieur [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.828,71 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus. L'article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière . Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l'espèce, s'il n'est pas formalisé en tant que telle de demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, force est de constater au regard des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires dans le dispositif de son assignation ainsi que de l'extrait de compte transmis en pièce n°2 qu'il est sollicité la somme de 934,35 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa sommation de payer du 06 octobre 2022. Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l'espèce les frais d'affranchissement lettre de relance du 29 janvier 2019 à hauteur de 1,26 euros, les frais de relance du 04 février 2020 à hauteur de 39 euros, les frais de lettre de rappel du 29 avril 2022 à hauteur de 0,95 euros, les frais de lettre de rappel du 1er août 2022 à hauteur de 1,16 euros et les frais de mise en demeure du 26 août 2022 à hauteur de 40 euros. Il y a lieu en revanche de retenir les frais d'huissier pour la signification de la sommation de payer du 06 octobre 2022. Cependant, faute de justifier de la somme de 211,98 euros réclamée à ce titre, la demande sera réduite à la somme de 176,22 euros, correspondant au coût définitif de la sommation, telle qu'établie par le commissaire de justice dans son acte. Il est également sollicité la somme de 40 euros au titre d'une mise en demeure du 02 mars 2023. Cependant, faute de justifier de la notification de celle-ci selon les modalités fixées à l'article 64 du décret du 17 mars 1967 susvisé, il ne peut être fait droit à la demande. La simple transmission de la copie de la lettre de mise en demeure, sans justificatif de son accusé réception ne peut en effet valablement prospérer. En outre, il convient également de déduire les frais de « transmission dossier huissier » des 04 octobre 2022 et 09 février 2023, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Monsieur [B] [R] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 176,22 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, il apparaît que Monsieur [B] [R] n'a effectué aucun paiement de charges de copropriété au cours de la période étudiée, soit du 1er janvier 2019 au 1er octobre 2023. Dès lors, en s'abstenant du paiement de ses charges, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation. En omettant de s'en acquitter et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [B] [R] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [B] [R], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [R] sera condamné aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ; CONDAMNE Monsieur [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet AMI ILE DE FRANCE - AGENCE VAUJOURS, la somme de 3.828,71 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ; CONDAMNE Monsieur [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet AMI ILE DE FRANCE - AGENCE VAUJOURS, la somme de 176,22 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet AMI ILE DE FRANCE - AGENCE VAUJOURS, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [B] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet AMI ILE DE FRANCE - AGENCE VAUJOURS, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [B] [R] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Fait au Palais de Justice, le 15 mai 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame [F] Madame [S]