Cour d'appel, 13 février 2023. 21/04914

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 13 FEVRIER 2023 N° RG 21/04914 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MJJR [E] [T] c/ [Y] [V] [X] [V] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : 13 fevrier 2023 aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 juillet 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX ( RG : 21/00154) suivant déclaration d'appel du 24 août 2021 APPELANTE : [E] [T] née le 30 Janvier 1997 à [Localité 4] de nationalité Française demeurant [Adresse 2] Représentée par Me Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [Y] [V] née le 28 Septembre 1968 à [Localité 5] (50) de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] [X] [V] né le 28 Octobre 1977 à [Localité 6] (13) de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] Représentés par Me Charlotte DE LAGAUSIE de l'AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Roland POTEE, président, chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Roland POTEE, président, Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, Emmanuel BREARD, conseiller, Greffier lors des débats : Séléna BONNET ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé à effet du 1er août 2015, Mme [Y] [V] et M. [X] [V] ont donné à bail à Mme [E] [T] un logement situé [Adresse 3]. Mme [T] a notifié son congé par courrier du 27 juillet 2020. Un état des lieux de sortie a été réalisé le 24 août 2020. Le 31 août 2020, l'association FLC ADEIC a réclamé aux bailleurs, pour le compte de Mme [T], la restitution de la somme de 5 125,86 euros. Par acte du 22 janvier 2021, Mme [T] a fait assigner M. Et Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins notamment de les voir condamner à lui payer diverses sommes au titre des provisions pour charges appelées et perçues mais non justifiées, des provisions pour charges réglées en doublon, d'un trop-perçu de loyer au mois d'août 2020 et de la restitution du dépôt de garantie. Par jugement du 13 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a : - condamné Mme [E] [T] à payer à Mme [Y] [V] et M. [K] [V] la somme de 1107,77 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, - débouté Mme [E] [T] de sa demande de délais de paiement, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - dit n'y avoir lieu à indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [E] [T] au paiement des entiers dépens, - rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit. Mme [T] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 24 août 2021 et par conclusions déposées le 15 décembre 2022, elle demande à la cour de : - la déclarer recevable en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et l'en déclarer bien fondée, - infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection de Bordeaux le 13 juillet 2021, en ce qu'il a condamné Mme [T] à verser aux Consorts [V] la somme de 1.107,77 € après compensation, l'a débouté de ses demandes plus amples ou contraire ainsi qu'aux délais de paiement et l'a condamné aux entiers dépens, - confirmer le jugement déféré pour le surplus, Et, statuant à nouveau, - débouter les Consorts [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à titre reconventionnel, - fixer la date de fin du contrat de bail au 11 août 2020, date de départ effectif de la locataire du logement, - condamner solidairement Mme [Y] [V] et M. [X] [V] au paiement des sommes de : * 2.562 € au titre des provisions pour charges appelées et perçues mais non justifiées, * 384,35 € au titre du loyer trop perçu après application d'un prorata temporis pour le mois d'août 2020, * 453 € en restitution du dépôt de garantie, en l'absence de dégradation locative imputable à Mme [T], * 43,50 € par mois à compter du 24 septembre 2020 et ce jusqu'au parfait règlement du dépôt de garantie, en application de l'intérêt légal, - assortir les sommes dues du taux d'intérêt légal à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, - débouter les Consorts [V] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à titre reconventionnel, - accorder à titre infiniment subsidiaire les plus larges délais de paiement pour permettre à Mme [T] de régler les éventuelles sommes mises à sa charge, - condamner in solidum Mme [Y] [V] et M. [X] [V] à verser à Mme [E] [T] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. A cet effet, elle fait valoir notamment que : - les bailleurs ont reloué le logement avant l'état des lieux de sortie, de sorte que la date de fin de contrat doit être fixée à la date du départ effectif de Mme [T] du logement ; - les bailleurs n'ont pas procédé à la régularisation périodique des charges ; - les bailleurs sont à l'origine du surplus de charges pour ne pas avoir procédé à des réparationsleur incombant sur les installations hydrauliques de l'appartement ; - il a été versé au bailleur, par erreur, le double du montant des charges provisionnelles à compter de septembre 2017. Par conclusions déposées le 4 février 2022, Mme [Y] [V] et M. [X] [V] demandent à la cour de : - débouter Mme [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux rendu le 13 juillet, sauf en ce qu'il a condamné Mme [E] [T] à payer la somme de 1107,77€ à M. et Mme [V], Statuant à nouveau, - condamner Mme [E] [T] à payer à Mme [Y] [V] et M. [X] [V] la somme de 1.541,77€ avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, - condamner Mme [E] [T] à verser à Mme [Y] [V] et M. [X] [V] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. A cet effet, ils font valoir notamment que : - le logement n'a pas été reloué avant la réalisation de l'état des lieux de sortie, de sorte qu'il n'y a pas lieu de retenir comme date de fin du bail la date de départ effectif de l'appartement, unilatéralement indiquée par Mme [T] ; - une régularisation a posteriori des charges est toujours possible, dès lors qu'elle n'est pas déloyale ou brutale et que le bailleur présente les justificatifs correspondant dans la limite de la prescription ; - la surconsommation d'eau ne leur est pas imputable puisqu'ils ont effectué toutes les réparations qui leur incombaient ; - ils ne s'opposent pas à la prise en compte, par compensation, du trop-perçu des provisions sur charges ainsi que du montant du dépôt de garantie ; L'affaire a été fixée à l'audience du 9 janvier 2023. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 26 décembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fixation du terme du bail et le loyer du mois d'août 2020 Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur, mais reste redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. En l'espèce, Mme [T] verse aux débats les photographies de l'état de lieux de sortie qui suffisent à elles-seules à établir qu'à la date du 24 août 2020, l'appartement loué contenait des meubles n'appartenant pas à Mme [T]. Les intimés s'en expliquent et indiquent qu'ils ont placé ces meubles dans le logement en perspective d'une relocation en meublée intervenue plus tard. A ce titre, ils produisent un contrat de location de logement meublé signé le 11 septembre 2020 avec M. [R] et Mme [C]. Il ne fait pas de doute que cette situation n'a été rendue possible que par le départ effectif de Mme [T] du logement à une date antérieure à la remise des clefs et dont avait connaissance les consorts [V]. Toutefois, étant donné que Mme [T] ne rapporte pas la preuve par tout moyen probant que le bien était effectivement occupé par un autre locataire avant la fin de son bail, ce seul élément ne suffit pas à la décharger de ses obligations de locataire pendant la durée de son préavis. Par conséquent, et nonobstant le trouble de jouissance, voire la violation de domicile dont aurait pu se prévaloir Mme [T] durant cette période, il n'y a pas lieu de considérer que son bail a pris fin à une date antérieure à la remise des clefs le 24 août 2020. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [T] de sa demande de restitution de la somme de 384,35 euros au titre du loyer du mois d'août 2020. Sur les provisions versées au titre des charges récupérables Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 les charges récupérables peuvent donner lieu au versement de provisions. Elles doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Mme [T] réclame le remboursement des charges provisionnelles qu'elle a versées, d'un montant de 2.562 euros, faute pour les consorts [V] d'avoir procédé aux régularisations annuelles de charges, hormis en mars 2020, pour l'exercice 2017-2018. La Cour de cassation retient cependant que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription (Civ. 3e, 9 nov. 2017, n° 16-22.445), même devant la cour d'appel (Civ. 3e, 1er avr. 2009, n° 08-14.854). Or, en l'espèce, si les intimés ne contestent pas l'existence de manquements au titre de la régularisation annuelle des charges, ils versent à leur dossier les justificatifs des charges de copropriété dont ils se sont acquittées auprès de la société Foncia, gestionnaire de l'immeuble et couvrant la période du 1/10/2014 au 30/09/2020. Pour ce motif, il n'y a donc pas lieu d'accorder à Mme [T] le remboursement de l'intégralité des provisions versées depuis la signature du bail. Par ailleurs, les bailleurs justifiant dans le cadre de l'instance en appel des charges dont ils se sont acquittés sur la période du 1/10/2019 au 30/09/2020 (courrier Foncia du 9 février 2021), il n'y a pas lieu de restituer à Mme [T] les sommes versées à titre de provision sur la même période pour un montant de 462 euros. Le jugement sera réformé sur ce point. En revanche, il est constant que les bailleurs ont reçu par erreur, à compter de septembre 2017, des provisions d'un montant supérieur à celui contractuellement prévu. Les intimés ne s'opposent pas à ce qu'il en soit tenu compte dans le calcul des charges, par compensation, en portant la somme de1.512 euros au crédit de Mme [T]. Sur les arriérés de charges Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, dans la limite du délai de prescription. Les consorts [V] ont obtenu en première instance la prise en compte du montant total de leurs charges récupérables sur la durée du bail, à hauteur de 5676, 77 euros. Ils justifient en appel des charges exposées pour l'exercice du 1/10/ 2019 au 30/09/2020, de sorte que ce montant peut être réactualisé à hauteur de 6068,77 euros, selon un calcul proposé par les intimés et que les appelants ne contestent pas. Il est constant que par courrier du 31 mars 2020 émanant de l'agence Foncia en charge de la gestion locative, il a été demandé à Mme [T] de régulariser les charges pour la période du 1/10/2017 au 30/09/2018, dont des charges d'eau froide à hauteur 3.570 euros correspondant à la consommation de 1050 m3 d'eau. Estimant que cette surconsommation en eau ne lui était pas imputable, Mme [T] ne s'est pas acquittée de la somme alors réclamée. Devant la Cour, elle fait valoir que les consorts [V] ont tardé à faire réparer une fuite d'eau pourtant constatée dans l'état des lieux d'entrée et qui serait à l'origine, selon elle, de la surconsommation en eau du logement pendant une certaine période. Elle produit un état des lieux mentionnant un mécanisme de chasse d'eau 'cassé' ainsi qu'un courriel émanant de M. [X] [V] dans lequel il évoque l'intervention d'un plombier, en septembre 2017, et propose à Mme [T] de régler la facture étant donné que 'le problème était antérieur à (son) emménagement'. En outre, il ressort de l'examen des charges de copropriété que la consommation d'eau du logement n'a fait que croître à compter de 2015, a atteint un sommet sur l'exercice 2017-2018 (du 1/10/2017 au 30/09/ 2018), avant de décroître sensiblement à compter de l'exercice 2018-2019 (du 1/10/2018 au 30/09/2019). Cependant, aucune pièce produite ne permet de considérer que c'est la réparation de la chasse d'eau réalisée en septembre 2017 qui est à l'origine de la diminution de la consommation d'eau constatée seulement à partir du 1er octobre 2018. Il n'est pas davantage établi que la régularisation annuelle des charges aurait pu remédier à la situation, dès lors que la régularisation litigieuse porte sur l'exercice 2017-2018 et que celle-ci n'aurait pas pu avoir lieu avant fin 2018, soit à une époque où la consommation en eau avait drastiquement baissé. Mme [T] soutient également que l'intervention de la société Prox-hydro, en mai 2019, serait un évènement significatif. Certes, le changement de la 'tête radio' du compteur aidant à la transmission des relevés de compteur pourrait laisser penser que durant une certaine période l'index du compteur n'a pas été correctement relevé. Cependant le décalage dans le temps des relevés de compteur n'est établi par aucune pièce et rien n'indique que les index visés par la société Foncia dans le décompte des charges de copropriété ne correspond pas aux index réels sur les périodes considérées. Par conséquent, s'il peut être reproché aux consorts [V] d'avoir tardé à faire intervenir un professionnel pour remédier à des désordres constatés lors de l'état des lieux d'entrée, le lien de causalité avec le préjudice dont se prévaut aujourd'hui Mme [T] n'est pas suffisamment établi. C'est donc au vu d'une correcte appréciation des circonstances de l'espèce que le premier juge a débouté Mme [T] et décidé que celle-ci serait redevable de la totalité des charges récupérables. Compte tenu des provisions effectuées par Mme [T] au titre du contrat de bail (2562 euros), du trop-perçu de provisions que nul ne conteste (1511 euros) et du décompte actualisé des charges récupérables par les consorts [V] (6068,77 euros), il apparaît que Mme [T] leur est redevable, à ce titre, de la somme de 1995,77 euros (6068,77 - 2562 - 1511). Sur le dépôt de garantie Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. En l'espèce, au terme du contrat de bail, Mme [T] restait redevable des charges récupérables par le bailleur et dont celui-ci pouvait justifier. Le dépôt de garantie ayant précisément vocation à pallier l'inexécution par le locataire de ses obligations, parmi lesquelles celle visée à l'article 7 de loi susvisée de payer le loyer et les charges récupérables, il ne peut donc être reproché aux concorts [V] ou à leur mandataire de ne pas l'avoir restitué dans les délais prescrits par la loi. Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [T] de sa demande de restitution du dépôt de garantie avec application du taux de 10% visés par la loi du 3 juillet 1989. En revanche, le montant du dépôt de garantie doit venir en déduction des sommes actualisées dues par Mme [T] au titre des charges récupérables, de sorte que le jugement sera réformé sur ce point pour condamner Mme [T] à verser aux consorts [V] la somme de (1995,77- 453) 1542,77 euros. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Mme [T] qui succombe en supportera donc la charge. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Au vu des manquements imputables aux consorts [V] dans leur relation contractuelle avec Mme [T], et compte tenu de l'enjeu du litige, il apparaîtrait inéquitable de condamner Mme [T] à indemniser les consorts [V] de leurs frais irrépétibles. Ils seront déboutés de leur demande. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Bordeaux le 13 juillet 2021, sauf en ce qu'il a condamné Mme [E] [T] à payer à Mme [Y] [V] et M. [X] [V] la somme de 1107,77 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, Et, statuant à nouveau, Condamne Mme [E] [T] à payer à Mme [Y] et M. [X] [V] la somme de 1542,77 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, Y ajoutant, Condamne Mme [E] [T] aux dépens d'appel Dit n'y avoir lieu à indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,