Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 22/07882

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Nathalie PERUSSEL PAOLI Copie exécutoire délivrée le : à : La BANQUE DE FRANCE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 22/07882 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYC3U N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le 14 février 2024 DEMANDEURS La BANQUE DE FRANCE, sise[Adresse 1] représentée par Mme [W] [I], représentant légal, munie d’un pouvoir spécial DÉFENDERESSE Madame [C] [J], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Nathalie PERUSSEL PAOLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1841 COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 novembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 février 2024 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 14 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 22/07882 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYC3U Exposé du litige Par acte sous seing privé du 3 novembre 2014, la BANQUE DE FRANCE a consenti un bail d’habitation à Madame [C] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 640 euros et d’une provision pour charges de 78 euros. Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2021, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2175,36 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [C] [J] le 17 juin 2021. Par assignation du 6 octobre 2022, la BANQUE DE FRANCE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,14659,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2022,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 octobre 2022, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L’affaire a été renvoyée aux audiences des 25 janvier 2023, 17 mars 2023, 09 mai 2023 et 26 septembre 2023, afin de permettre aux parties de se mettre en état. À l'audience du 24 novembre 2023, l’affaire a été retenue. La BANQUE DE FRANCE maintient l'intégralité de ses demandes. Elle sollicite subsidiairement la résiliation judiciaire du bail et précise que la dette locative, actualisée au 24 novembre 2023, s'élève désormais à 989,38 euros, somme comprenant les frais de commandement de payer (134,71 euros). La BANQUE DE FRANCE considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.Elle produit néanmoins un décompte en date du 17 novembre 2023, faisant notamment état de l’encaissement d’un chèque de 25760.00 euros le 1er octobre 2023. Madame [C] [J], représentée par son conseil, expose qu’elle était salariée, locataire et emprunteuse de la Banque de France et que son licenciement, ainsi que la déchéance de son prêt, l’ont placée dans une situation financière difficile. Elle précise qu’une action est pendante devant le Conseil d’Etat en vue de contester la mesure de licenciement dont elle a fait l’objet et que cette action a été jugée recevable. Madame [C] [J] déclare également avoir réglé son arriéré de loyer, aidée notamment par sa mère. Elle soutient que la Banque de France a communiqué le 5 septembre 2023 le RIB d’un nouveau compte sur lequel elle devait effectuer ses règlements et qu’en dépit des paiements réalisés, ces derniers n’ont pas été pris en compte. Elle précise que le nouveau numéro compte bancaire figurant sur le RIB ne correspond pas à celui figurant sur les avis d’échéance et en déduit que la bailleresse l’a sciemment mise en situation d’impayés en ne comptabilisant pas les règlements effectués par elle. Madame [C] [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle sollicite également la condamnation de la Banque de France à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages intérêts, la bailleresse l’ayant, d’après elle, sciemment mise en situation d’impayés en ne comptabilisant pas les règlements effectués par elle. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Madame [C] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La BANQUE DE FRANCE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 16 juin 2021. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2175,36 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 août 2021. Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, malgré les déclarations contraires du bailleur, Madame [C] [J] justifie avoir repris le paiement d'au moins un loyer courant entre l'assignation et l'audience du 24 novembre 2023. Le décompte en date du 17 novembre 2023 produit à l’audience par la Banque de France confirme cette circonstance. En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience sera ici réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Madame [C] [J] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 41 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Madame [C] [J] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la BANQUE DE FRANCE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 novembre 2023, Madame [C] [J] lui devait la somme de 989,38 euros, soustraction faite des frais de procédure. Madame [C] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [C] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges locatives. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 août 2021, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la BANQUE DE FRANCE ou à son mandataire. Sur la demande de dommages-intérêts de la locataire Madame [C] [J] sollicite la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice résultant, d’après elle, de la situation d’impayés de loyers dans laquelle la bailleresse l’aurait mise en ne comptabilisant pas les règlements effectués par elle. Madame [C] [J] n’explicite pas cependant en quoi consiste le préjudice invoqué par elle. Elle ne verse aucun moyen de preuve l’établissant. Par ailleurs, elle ne soulève aucun fondement juridique au soutien de sa demande d’indemnisation. Madame [C] [J] sera, par conséquent, déboutée de sa demande. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [C] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 juin 2021 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 novembre 2014 entre la BANQUE DE FRANCE, d’une part, et Madame [C] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 17 août 2021, CONDAMNE Madame [C] [J] à payer à BANQUE DE FRANCE la somme de 989,38 euros (neuf cent quatre-vingt-neuf euros et trente-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 novembre 2023, AUTORISE Madame [C] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 41 euros (quarante et un euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [C] [J], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 août 2021, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Madame [C] [J] sera condamnée à verser à la BANQUE DE FRANCE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, REJETTE les autres demandes pour le surplus, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE BANQUE DE FRANCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [C] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 juin 2021 et celui de l'assignation du 6 octobre 2022. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge