Tribunal judiciaire, 19 février 2024. 23/03320

Du 19 février 2024 72A PPP Contentieux général N° RG 23/03320 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YKIW Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] C/ [P], [W], [H] [O], [V], [C], [M] [K] - Expéditions délivrées à SELARL HEXA M. [O] - FE délivrée à la SELARL JURICAB Le 19/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX [Adresse 3] [Adresse 3] JUGEMENT EN DATE DU 19 février 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, DEMANDERESSE : Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] Représenté par son Syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 487 530 099, [Adresse 4] à [Localité 7] C/O NEXITY LAMY [Adresse 2] [Localité 8] Représentée par Maître Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB DEFENDEURS : Monsieur [P], [W], [H] [O] né le 16 Novembre 1999 à [Localité 8] [Adresse 5] [Localité 8] Absent Madame [V], [C], [M] [K] née le 12 Août 2000 à [Localité 9] [Adresse 1] [Localité 8] Représentée par Maître Geoffrey BARBIER de la SELARL HEXA DÉBATS : Audience publique en date du 8 janvier 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE Mme [V] [K] et M. [P] [O] sont propriétaires des lots 7 (cave) et 20 (appartement) de l’immeuble [Adresse 6] soumis au statut de la copropriété. Par acte d’huissier de justice délivré le 29 septembre 2023 le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son Syndic, invoquant le caractère très irrégulier du paiement des charges et un arriéré, a fait assigner Mme [V] [K] et M. [P] [O] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux (Pôle Protection et Proximité) afin de les voir condamner solidairement aux paiement de sommes. Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 8 janvier 2024. Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par avocat, demande au tribunal de : * condamner solidairement Mme [V] [K] et M. [P] [O] au paiement, ▸ de la somme de 1.651,37 euros au titre des charges de copropriété, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023 et capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, ▸ la somme de 649,37 euros au titre des frais engagés par le syndicat, dus par le propriétaire en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ▸ la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, ▸ la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens * dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts * rejeter la demande de délais de paiement * s’il est fait droit à la demande de délais de paiement de dire qu’à défaut de paiement à sa stricte échéance entre les mains du syndic, par Mme [V] [K] et M. [P] [O], de toute somme due au syndicat des copropriétaires et appelée par le syndic en application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le délai de paiement accordé deviendra caduc de plein droit. Il observe que les sommes réclamées au titre des charges sont valablement justifiées par les pièces produites, qu’en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic, il est fondé à imputer aux copropriétaires défaillants les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure en raison de leur défaillance, les diligences accomplies par le syndic présentant une nature exceptionnelle. Il invoque en outre la mauvaise foi des débiteurs et le préjudice financier direct et certain en résultant qui justifie sa demande de dommages et intérêts. Il s’oppose aux délais de paiement sollicités en observant que les lieux sont loués et génèrent des revenus alors que le paiement des charges est indispensable au fonctionnement de la copropriété. Mme [V] [K], représentée par avocat, demande au tribunal de : - fixer le montant de sa dette à 826 euros correspondant à la moitié des charges de copropriété et en tout état de cause fixer la créance du syndicat des copropriétaires au prorata des détentions indivises de M. [P] [O] et elle-même dans l’immeuble - dire qu’il y a lieu d’échelonner la dette sur une durée de 24 mois courant à compter de la signification de la décision à intervenir - débouter le syndicat des copropriétaires de ses plus amples demandes, fins et conclusions - dire que chaque partie conservera ses frais de procédure et dépens. Elle indique que M. [P] [O], qui encaissait les loyers, a toujours prétendu qu’il réglait les charges, qu’elle n’a jamais contesté l’exigibilité des charges et qu’elle ne saurait supporter plus de la moitié de la dette, correspondant à sa quote-part de droit indivis. Elle précise qu’elle et M. [P] [O] sont d’accord sur la division de la dette et objecte que le syndicat des copropriétaires n’établit pas que la dette serait solidaire. Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires a engagé des frais superfétatoires, qu’il ne démontre pas la faute qu’elle aurait commise et s’oppose en conséquence au paiement de frais et de dommages et intérêts. Elle soutient que sa situation justifie l’octroi de délais de paiement. M. [P] [O], représenté par avocat lors des précédentes audiences, n’était ni présent ni représenté à l’audience du 8 janvier 2024, son précédent conseil ayant indiqué l’avoir avisé de l’audience et de sa non intervention. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le défaut de comparution du défendeur L’article 469 du Code de Procédure Civile prévoit que si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. M. [P] [O], régulièrement assigné et qui était précédemment représenté par avocat, n’ayant pas comparu et n’étant pas représenté le 8 janvier 2024, il convient de statuer au vu des pièces produites par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], par jugement contradictoire en dernier ressort, la valeur des prétentions n’excédant pas 5.000 euros. Sur les charges de copropriété L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses”. L’article 14-1 de la loi précitée prévoit que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à cette loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de dix ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses énumérées à l’article 14-2-1. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. Au soutien de ses prétentions le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] produit aux débats les pièces suivantes : ▸ la matrice cadastrale, ▸ le contrat de mandat du syndic fixant notamment sa rémunération et le tarif des frais imputables au seul copropriétaire, ▸ le procès-verbal de l’Assemblée Générale du 20 septembre 2022, portant notamment approbation des comptes de l’exercice clos, actualisation du budget de l’exercice en cours, approbation du budget provisionnel de l’exercice à venir, vote de travaux et appel de fonds pour travaux, ▸ les appels de fonds (charges générales et travaux), ▸ le compte individuel de charges, ▸ le relevé de compte de copropriétaires à la date du 7 septembre 2023 ▸ le relevé de compte actualisé au 24 novembre 2023 ▸ les lettres de rappel et relance et la mise en demeure du 8 mars 2023 ▸ la sommation en date du 25 août 2023 de payer la somme de 1.634,16 euros. Selon le décompte actualisé au 24 novembre 2023, Mme [V] [K] et M. [P] [O] sont redevables de la somme de 2.300,74 euros. Néanmoins il comporte des frais de recouvrement qui doivent en être déduits pour un montant de 778,83 euros. Par suite la somme due au titre des seules charges de copropriété et travaux s’élève à 1.521,91 euros que Mme [V] [K] et M. [P] [O] seront condamnés à payer avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023 sur la somme de 895,76 euros alors due, de l’assignation sur celle de 448,63 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur les frais imputables aux propriétaires Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 “sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; [...]”. Si ces dispositions doivent conduire à imputer au copropriétaire défaillant les frais précontentieux et contentieux, il incombe au syndicat de démontrer la réalité et le bien fondé des frais dont il réclame le paiement, la multiplication de frais inutiles ou surabondants devant conduire à exclure ceux qui n’apparaissent pas utiles. En l’espèce au titre des frais exigibles à l’encontre du seul propriétaire défaillant en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic dont les termes ont été acceptés par les copropriétaires, il y a lieu d’allouer au vu des pièces justificatives produites et de l’utilité des actes les sommes suivantes : ▸ 3 mises en demeure et relance (base 52 euros) : 156 euros ▸ sommation de payer : 129,46 euros ▸ constitution du dossier par le syndic (2X 132,60) : 265,20 euros. Dès lors les défendeurs seront condamnés au paiement de la somme de 550,66 euros de ce chef. S’agissant des frais de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, ils sont imputables aux seuls débiteurs aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, néanmoins à ce stade il n’est pas établi que cette diligence a été faite. Sur la solidarité L’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires. En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges de copropriété et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat justifie de l’existence d’une clause de solidarité. Tel n’est pas le cas en l’espèce de sorte que Mme [V] [K] et M. [P] [O] doivent être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et portion dans l’indivision. Sur la capitalisation des intérêts En application de l’article 1343-2 du code civil, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. Sur la demande de dommages et intérêts Selon l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte à compter de la mise en demeure. Cependant le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, si le retard de paiement des charges de copropriété, soit d’une somme d’argent, est constant, il n’est pas démontré que ce retard résulte de la mauvaise foi de Mme [V] [K] et M. [P] [O], étant relevé que le caractère récurrent des retards peut résulter de leurs seules difficultés financières dans un conteste de séparation semble-t-il, et ne peut démontrer à lui seul leur mauvaise foi. Par conséquent la demande de dommages et intérêts sera rejetée. Sur les délais de paiement L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Mme [V] [K] sollicite des délais de paiement mais se contente de produire son avis d’impôts sur les revenus de l’année 2022 sans produire aucun justificatif relatif à sa situation actuelle. Dès lors sa demande de délais de paiement sera rejetée, le syndicat des copropriétaires étant au demeurant fondé à obtenir paiement des charges sans délai. Sur les dépens et les frais irrépétibles Mme [V] [K] et M. [P] [O], condamnés au paiement, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, et à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en dernier ressort, Condamne Mme [V] [K] et M. [P] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] : ▸ la somme de 1.521,91 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023 sur la somme de 895,76 euros, du 29 septembre 2023 sur celle de 448,63 euros et du présent jugement sur le surplus, au titre du solde des charges et fonds pour travaux échus jusqu’à l’arrêté de compte en date du 24 novembre 2023 ▸ la somme de 550,66 euros au titre des frais de recouvrement imputables avant l’assignation aux seuls propriétaires en application du contrat de syndic et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ; Dit que Mme [V] [K] et M. [P] [O] supporteront la dette à hauteur de leur part et portion dans l’indivision ; Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] en sa demande de dommages et intérêts ; Déboute Mme [V] [K] de sa demande de délais de paiement ; Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ; Condamne Mme [V] [K] et M. [P] [O] aux dépens ; Condamne Mme [V] [K] et M. [P] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Dit que les frais de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, sont imputables au seul débiteur aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; Constate l’exécution provisoire de droit de la décision. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE