Cour d'appel, 13 décembre 2022. 20/07641

RÉPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 13 DECEMBRE 2022 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07641 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB4TX Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2020 -Tribunal d'Instance de Paris RG n° 111908013 APPELANTE Madame [I] [F] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée et assistée de Me Julien COULET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0178 INTIMÉE S.A. ELOGIE SIEMP Constitution qui annule et remplace celle régularisée le 29 juin à 15h38 mais qui ne semble pas avoir été prise en compte [Adresse 1] [Adresse 1] N° SIRET : B 5 52 038 200 Représentée et assistée de Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0399 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 18 Octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. François BOUYX, Conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Marie MONGIN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO , présent lors du prononcé. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 10 avril 1987, la société Saggel a donné à bail à Mme [I] [F] un logement situé [Adresse 2]. Le 16 décembre 2002, la société SGIM a acquis cet ensemble immobilier situé [Adresse 2]. Le 23 janvier 2003, la SGIM a signé avec l'État une convention aux termes de laquelle le loyer maximum applicable à chaque logement occupé par un locataire ou occupant de bonne foi dont les ressources excèdent les plafonds prévus par l'article R. 331-12 du code de la construction et de l'habitation pour l'attribution des logements sociaux reste calculé selon les termes du bail en vigueur. Par lettre du 11 juin 2003, la SGIM en a informé Mme [F]. La SGIM qui a fusionné avec la société Semidep est devenue la société Élogie le 6 mai 2013. Le 15 décembre 2016, la société Élogie a fusionné avec la société Siemp pour devenir la société Élogie-Siemp. Par lettre en date du 10 octobre 2017, la société Élogie-Siemp a sollicité auprès de tous les locataires la communication de l'avis d'imposition 2017 sur les revenus 2016 dans le cadre d'un formulaire d'enquête de ressources afin de calculer le montant du supplément de loyer de solidarité applicable. Mme [F] a répondu le 1er novembre 2017. Par courrier du 7 mars 2018, la société Élogie-Siemp a informé les locataires qu'un supplément de loyer serait désormais facturé aux locataires dépassant de plus de 20% les plafonds de ressources. Elle a informé Mme [F] qu'elle était redevable d'un supplément de loyer mensuel à hauteur de 489,39 euros à compter du 1er avril 2018. Elle justifiait sa demande sur le fondement de l'article 82 de la loi du 27 janvier 2017 qui rend désormais obligatoire la facturation d'un surloyer à tout locataire dépassant de plus 20% les plafonds de ressources réglementaires d'un immeuble conventionné quelle que soit son ancienneté dans la résidence. La société Élogie-Siemp a diligenté une nouvelle enquête de ressources le 22 octobre 2018. Mme [F] a répondu le 3 décembre 2018. Par courrier du 3 avril 2019, Mme [F] a contesté être redevable du supplément de loyer de solidarité. Par courrier du 9 avril 2019, la société Élogie-Siemp lui a rappelé l'historique du dossier, le fondement juridique de son assujettissement au supplément de loyer de solidarité pour un montant de 261,88 euros et lui a exposé les modalités de calcul. Par courrier du 25 avril 2019, la société Élogie-Siemp a informé Mme [F] qu'elle était désormais redevable d'un supplément de loyer mensuel à hauteur de 432,55 euros. La société Élogie-Siemp a diligenté une nouvelle enquête de ressources le 1er septembre 2020. Par courrier du 30 septembre 2020, la société Élogie-Siemp a informé Mme [F] qu'elle était éligible au second plafonnement institué par l'ordonnance du 15 mai 2019 et son décret d'application du 7 février 2020 et que le montant du supplément de loyer de solidarité avait été ramené à la somme de 467,06 euros par mois avec effet rétroactif au 1er février 2020. Par courrier du 22 janvier 2021, la société Élogie-Siemp a informé Mme [F] qu'elle était désormais redevable d'un supplément de loyer mensuel à hauteur de 401,69 euros. Par courrier du 26 avril 2021, la société Élogie-Siemp a informé Mme [F] qu'elle reportait la révision annuelle du loyer au 1er janvier 2022 afin d'harmoniser les situations de l'ensemble des locataires et d'appliquer à l'avenir une hausse loyer unique. Par acte d'huissier en date du 26 février 2019, Mme [F] fait assigner la société Élogie-Siemp devant le tribunal d'instance de Paris afin de voir juger que le supplément de loyer de solidarité n'est pas applicable et constater qu'aucun bail n'a été signé avec la société Élogie-Siemp, de sorte qu'elle ne peut prétendre au paiement du supplément de loyer de solidarité et d'obtenir la condamnation de la société Élogie-Siemp à lui restituer la somme de 3 915,12 euros avec intérêts au taux légal et à lui payer la somme de 6 513,12 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'application du supplément de loyer de solidarité dont elle n'a jamais été informée et du non-respect de la société Élogie-Siemp de ses engagements. Par jugement du 28 février 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué : Déboute Mme [F] de ses demandes, Condamne Mme [F] à payer à la société Élogie-Siemp la somme de 5 719,70 euros au titre du supplément de loyer de solidarité, décompte arrêté au 8 novembre 2019, échéance d'octobre incluse, Autorise Mme [F] à s'acquitter de cette somme en 35 mensualités de 160 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, Déboute la société Élogie-Siemp de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [F] aux dépens, Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Suivant déclaration reçue au greffe le 16 juin 2020, Mme [F] a interjeté appel de cette décision et, dans ses dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2022, elle demande à la cour de : - recevoir Mme [F] en ses demandes, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Paris, pôle proximité n°RG11-19-008013 du 28 février 2020, - et, statuant à nouveau, débouter la société Élogie-Siemp de l'ensemble de ses demandes, - dire et juger que le supplément de loyer de solidarité tel qu'il est prévu par les dispositions des articles L. 443-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation est inapplicable à la situation de Mme [F], - condamner la société Élogie-Siemp à restituer à Mme [F], la somme sauf à parfaire de 4 403,88 euros, versée à titre de supplément de loyer de solidarité avec intérêts de droit à compter de l'assignation, - subsidiairement, dire et juger qu'à défaut pour la société Élogie-Siemp de justifier de l'existence de la signature d'un nouveau bail conformément à l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation, cette dernière ne peut prétendre assujettir Mme [F] au paiement du supplément de loyer de solidarité à compter du 23 novembre 2018, - dire et juger qu'aucun supplément de loyer de solidarité ne peut être réclamé à la locataire depuis le 15 mai 2019 dans la mesure où les conditions d'application du supplément de loyer de solidarité telles qu'elles ont été fixées par l'ordonnance du 15 mai 2019 n'ont pas encore été déterminées, - condamner la société Élogie-Siemp à restituer le supplément de loyer de solidarité, la somme d'un montant de 4403,88 euros versé au titre du surloyer solidarité avec intérêt de droit à compter de l'assignation, - très subsidiairement, suspendre le paiement du supplément de loyer de solidarité à défaut pour la société Élogie-Siemp de justifier du loyer conventionné applicable à Mme [F], - dire et juger que le supplément de loyer de solidarité réclamé à la locataire depuis le 1er janvier 2018 est inexact et débouter la société Élogie-Siemp de sa demande ou du moins la ramener à de plus juste proportion, - infiniment subsidiairement, accorder à Mme [F] 36 mois de délais afin d'acquitter les sommes dont elle serait redevable au profit de la société Élogie-Siemp, - en tout état de cause, condamner la société Élogie-Siemp à payer la somme de 2 500 euros à Mme [F], - la condamner aux entiers dépens. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 7 septembre 2022, la société Élogie-Siemp demande à la cour de : - dire Mme [F] mal fondée en son appel, - la débouter de ses demandes, - confirmer le jugement sauf à actualiser le montant de la dette locative, - statuant à nouveau, condamner Mme [F] au paiement de la somme 19 392,29  euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 août 2022 échéance du mois de juillet 2022 incluse, - condamner Mme [F] au paiement de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner enfin aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Carole Bernardini conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2022 MOTIFS DE LA DÉCISION Mme [F] conteste l'application du supplément de loyer de solidarité (SLS) et expose que : - aucune régularisation d'un nouveau bail n'a été faite, de sorte que sa situation reste soumise à la loi du 6 juillet 1989, le loyer devant être calculé selon les termes du bail initial, - la position des pouvoirs publics, développée dans l'instruction ministérielle du 31 décembre 2008, était de dispenser les locataires s'acquittant d'un loyer dérogatoire de payer un supplément de loyer déjà compris dans le loyer maximum calculé et, pendant plus de 10 ans les bailleurs sociaux, dont Elogie Siemp, ne l'ont pas réclamé, - ce n'est qu'en 2017 avec la loi du 27 janvier durcissant les sanctions en cas de non-application du SLS que l'agence nationale du contrôle du logement social (ANCOLS) a considéré à tort que, sauf dérogation de l'article 82, le SLS était applicable aux locataires payant un loyer dérogatoire, créant une situation inique et insupportable, c'est à dire un loyer très élevé sans rapport avec la valeur locative du logement, et une rupture de l'égalité entre locataires soumis à un loyer dérogatoire, - le législateur est intervenu pour réduire la portée de cette analyse notamment avec la loi Elan qui exclut l'application du SLS aux locataires qui ont refusé de signer un bail conforme aux dispositions applicables aux logements conventionnés, ce texte s'appliquant immédiatement aux situation en cours, - les décisions rendues par le tribunal judiciaire de Paris se contredisent, - le bailleur n'a pas fait application du loyer conventionné applicable de sorte que le SLS n'a pu être correctement évalué et que son application doit être suspendue jusqu'à ce que le loyer conventionné soit établi. Elle en déduit que les demandes de supplément de loyer ont abouti à des demandes déraisonnables dont elle ne peut assurer la charge. A titre subsidiaire, sur le calcul du SLS, elle fait valoir que le loyer qui lui est appliqué ne correspond pas à la catégorie du logement qu'elle occupe, demandant à la bailleresse de vérifier si la catégorie de logement dont elle dépend ainsi que le plafond de ressources sont bien les bons et de faire application du plafonnement prévu par l'ordonnance du 15 mai 2019 modifiant l'article 441-4 du code de la construction et de l'habitation s'applique immédiatement. Elle sollicite en toute hypothèse les plus larges délais de paiement. La société Élogie-Siemp réplique que : - la convention conclue entre la société Elogie Siemp venant aux droits de la société SGIM et l'État est de plein droit opposable à Mme [F] par dérogation à l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation qui ne s'applique pas aux logements conventionnés appartenant à une société d'économie mixte, de sorte qu'elle n'avait pas à proposer la signature d'un nouveau bail, - le SLS doit être réclamé en application de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, la tolérance précédemment accordée étant contraire à ce texte, et elle ne peut se soustraire à ses obligations légales sous peine de sanctions financières, - la loi Elan du 23 novembre 2018 ne s'applique pas aux situations antérieures ainsi que cela ressort de l'analyse du ministère de la cohésion des territoires et de l'arrêt de la Cour de cassation du 3 juin 2021, la motivation du tribunal devant être approuvée. Elle conteste en outre les critiques du calcul du SLS, ayant prévenu les locataires de son application, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que le SLS devait être calculé selon les nouvelles dispositions entrées en vigueur le 15 mai 2019 ; elle ne s'oppose pas au principe de la demande de délais de paiement. Sur l'application d'un surloyer aux locataires assujettis au paiement d'un loyer dérogatoire Il résulte des dispositions de l'article L. 481-2 du code de la construction et de l'habitation que les dispositions relatives au SLS sont applicables aux sociétés d'économie mixte, telle que l'intimée, pour les logements faisant l'objet de conventions en application de l'article L. 351-2 dudit code. L'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose, depuis la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, la perception du supplément de loyer crée par la loi n° 96-162 du 4 mars 1996 constituant auparavant une simple faculté, que : « Les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements ». Il résulte de ce texte de portée générale, inchangé depuis la loi du 13 juillet 2006, que les organismes d'habitations à loyer modéré et ceux qui y sont assimilés doivent réclamer le paiement d'un supplément de loyer, aucune distinction n'étant opérée selon la nature du loyer principal. Contrairement à ce que soutient Mme [F], il ne ressort d'aucun texte que les locataires s'acquittant d'un loyer dit dérogatoire ne pourraient pas être assujettis au paiement du supplément de loyer de solidarité. En effet, l'article 5 du décret n° 2022-844 du 3 mai 2002 auquel elle se réfère, lequel fixe un loyer dérogatoire maximum applicable aux locataires dont les revenus excèdent les plafonds de ressources pour l'attribution des logements sociaux lorsque la convention signée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation est relative à une opération d'acquisition, concerne le loyer principal, ce dernier étant sans rapport avec le SLS. Par ailleurs, la position du ministère du logement exprimée dans l'instruction technique du 31 décembre 2008 selon laquelle les locataires déjà en place avant l'acquisition du logement par un bailleur social et soumis à un loyer maximal dérogatoire ne sont pas assujettis au versement du SLS, ce dernier étant 'compris' dans le loyer dérogatoire, relève d'une interprétation contraire aux dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation. De plus, la société Élogie-Siemp ne s'est jamais formellement engagée à ne pas réclamer le supplément de loyer mais a seulement indiqué le que le loyer resterait le même, renonçant ainsi temporairement à son bénéfice, comme les autres sociétés d'habitation à loyers modérés et assimilées à la même époque en réponse à un v'u exprimé par la ville de [Localité 3], par une décision non créatrice de droits au profit des locataires, peu important la durée de cette tolérance. Au demeurant, la bailleresse ne saurait prétendre se soustraire aux dispositions d'ordre public de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation. En outre, il n'y a pas d'inégalité de traitement dès lors que l'intimée a appliqué le supplément de loyer à l'ensemble des locataires soumis à un loyer dérogatoire étant rappelé que l'évolution de la loi n'est pas en elle-même source d'inégalité. Enfin, le supplément de loyer de solidarité, d'origine légale, a pour objectif d'intérêt général de permettre aux ménages les plus modestes de se loger et de financer la construction et la rénovation du parc locatif social. Déterminé en fonction des revenus du locataire qui y est assujetti et doublement plafonné, il n'est ni inique ni disproportionné, même si effectivement lors du conventionnement il avait été indiqué par des voix autorisées que le supplément de loyer n'était pas applicable aux locataires versant déjà un loyer majoré en raison de leurs ressources, et que cette situation pour certains de ces locataires, notamment les plus âgés au moment de l'application de ce supplément, peut conduire à des situations difficiles sans qu'ils aient été en mesure de l'anticiper. C'est donc à juste titre que le tribunal a considéré que Mme [F] était redevable du supplément de loyer de solidarité. Sur l'application de la loi du 23 novembre 2018 Contrairement à ce que soutient Mme [F], les dispositions issues de la loi du 23 novembre 2018 dite Elan ayant modifié l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation en créant un dernier alinéa selon lequel 'le présent article n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation', ne peuvent produire aucun effet rétroactif conformément à l'article 2 du code civil ; elles ne peuvent non plus être considérées comme des dispositions trouvant application aux situations juridiques établies avant leur promulgation, si elles n'ont pas encore été définitivement réalisées. Par ailleurs, contrairement à ce qu'elle indique dans ses conclusions, les dispositions de l'article L. 353-7, dans sa rédaction alors applicable, selon lesquelles le propriétaire doit proposer au locataire occupant les lieux au jour de la signature de la convention un bail conforme à celle-ci et obtenir son accord, n'ont pas vocation à s'appliquer. En effet, l'article L. 353-19, dans sa rédaction alors applicable, prévoit, en ce qui concerne les logements appartenant à des sociétés d'économie mixte, et par dérogation à l'article L. 353-7, l'application de plein droit de la convention aux titulaires des baux en cours à compter de sa date d'entrée en vigueur. Les dispositions de la convention étaient donc immédiatement opposables à Mme [F] sans qu'il soit nécessaire de lui proposer un nouveau bail et qu'elle l'accepte. C'est donc à juste titre que le tribunal a condamné Mme [F] au paiement du supplément de loyer de solidarité. Sur le calcul du SLS La société Elogie Siemp a fait application du supplément de loyer à compter du 1er avril 2018. Mme [F] fait valoir que le prix du loyer qu'elle verse est excessif au regard de la catégorie de prêt qui a été accordé au bailleur lors de l'acquisition de son logement de 54m², exposant que selon ces règles son loyer mensuel ne devrait pas s'élever à plus de 362,24 euros alors qu'il est de 854 euros. Néanmoins, et comme le souligne la bailleresse, l'article 9bis de la convention prévoit l'application d'un loyer dérogatoire pour les locataires déjà en place lors du conventionnement dont les revenus dépassent de plus de 20% le plafond maximum pour accéder à un tel logement. En toute hypothèse, cette contestation du montant de son loyer est inopérante compte tenu du plafond fixé par l'article L 441-4 du code de la construction et de l'habitation qui limite à 30% des revenus la somme du loyer dérogatoire et du supplément de loyer. Mme [F] prétend que du fait du payement d'un loyer dérogatoire elle ne peut être soumise de surcroît au supplément de loyer, cette argumentation pour les motifs ci-dessus rappelés ne peut être accueillie, le supplément de loyer étant distinct du loyer et dans sans lien avec celui-ci, sauf quant à l'appréciation du plafond de 30% des revenus des occupants du logement ; Les critiques formulées sur le calcul du supplément de loyer ne peuvent donc être accueillies. Mme [F] soutient en outre que le second plafond instauré par l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation doit s'appliquer immédiatement c'est à dire dès le 15 mai 2019. Cependant, l'ordonnance du 15 mai 2019 prise en application de l'article 88 de la loi Elan, qui complète l'article L. 441-4 du code de la construction et de l'habitation en créant un second plafonnement du SLS fondé sur le prix au mètre carré de surface habitable renvoie à un décret d'application tenant compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée pour la détermination de ce plafond. Or, le décret n° 2020-103 du 7 février 2020 qui fixe ce plafond ne peut rétroagir au jour de l'ordonnance. Comme le demande la société Elogie-Siemp, le jugement sera confirmé quant à la somme retenue par le tribunal arrêtée au mois d'octobre 2019, mais la dette sera actualisée, non pas au 31 août 2022, comme le demande la bailleresse mais au 10 août 2022, échéance du mois de juillet incluse, à la somme de 17 947,65 euros. Sur la demande de délai Mme [F] sollicite un délai de trois ans en application de l'article 24V de la loi du 6 juillet 1989, pour régler la somme dont elle serait jugée redevable. La bailleresse relève que le texte visé n'est pas applicable mais ne s'oppose pas à cette demande. Il sera donc accordé à Mme [F] la possibilité de régler la somme de 17 947,65 euros par 35 versements de 500 euros, le solde lors de la 36ème mensualité et précisé que les versements s'imputeront en priorité sur la somme due. A défaut du versement d'une mensualité, l'intégralité de la somme due sera immédiatement exigible et les mesures d'exécution forcées pourront être entreprises ; Sur les mesures accessoires Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef, Mme [F] sera condamnée aux dépens d'appel sans que l'équité et la situation économique des parties justifient l'application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l'arrêt contradictoire, - Confirme le jugement entrepris sauf qu'en au montant de la somme due par Mme [F], Statuant à nouveau et y ajoutant, - Condamne Mme [F] à verser à la société d'économie mixte Elogie Siemp la somme, arrêtée au 10 juillet 2022 mois de juillet inclus, de 17 947,65 euros au titre des suppléments de loyers impayés, - Autorise Mme [F] à se libérer de cette dette par 35 versements mensuels de 500 euros, le solde lors du 36ème versement, - Dit que les versements s'imputeront en priorité sur le capital, - Dit que les versements devront être faits avant le 10 de chaque mois, le premier avant le 10 du mois suivant la notification du présent arrêt, - Dit qu'à défaut d'un versement l'intégralité de la somme deviendra immédiatement exigible, - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque, - Condamne Mme [F] aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés par Maître Carole Bernardini dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, Le Président,