Cour d'appel, 08 février 2024. 21/06173

ÉCOUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 08 FÉVRIER 2024 N° 2024/ 64 Rôle N° RG 21/06173 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHLCG Société DE LA RESIDENCE PALAIS VELLEDA C/ [U] [S] [E] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Agnès ERMENEUX Me Françoise BOULAN Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 04 Décembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/02886. APPELANT Syndicat des copropriétaires de la Résidence PALAIS VELLEDA sis [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son Syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA A.D. IMMOBILIER, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 2] représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté d eMe Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, INTIMES Madame [U] [S] née le 16 Janvier 1953 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4] et [Adresse 5] représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Véronique CLAVEL, avocat au barreau de PARIS Monsieur [E] [S] né le 14 Juin 1949 à [Localité 6] (92), demeurant [Adresse 4] et [Adresse 5] représenté par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté de Me Véronique CLAVEL, avocat au barreau de PARIS *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 29 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère, Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE M. [E] [S] et Mme [U] [W] épouse [S] sont copropriétaires au sein d'un immeuble Palais Velleda à [Localité 7]. Lors d'une assemblée générale du 29 juin 2011, a été débattu un projet de résolution ainsi libellé: 'l'assemblée générale décide de la rénovation et de la mise aux normes de la colonne EDF desservant tous les appartements et vote un budget de (...) qui sera appelé sur les charges communes générales'. Une autre répartition de la dépense a été votée par la résolution n° 17 selon laquelle le coût des travaux serait réparti suivant un forfait pour les copropriétaires n'ayant pas subdivisé leur lot et au prorata pour les autres copropriétaires en fonction du nombre de lots subdivisés par chacun de ceux-ci. Par acte d'huissier du 19 septembre 2011, M. et Mme [S], qui contestent le mode de répartition de la dépense, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins principalement d'annuler la résolution n° 17. Par jugement contradictoire du 04 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Grasse a : - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Palais Velleda de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture, -jugé irrecevables les pièces et conclusions notifiées à compter du 20 août 2020, - annulé la résolution n° 17 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2011, - jugé que le coût des travaux de réfection ou remplacement de la colonne EDF de l'immeuble devra être réparti selon les modalités prévues pour les charges communes générales, soit en fonction des tantièmes, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Palais Velleda au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens distraits au profit de Maître Fabienne PRUNIAUX, - rappelé que M. et Mme [S] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédures, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. Le premier juge a souligné que l'assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour. Il a dès lors annulé la résolution 17 au motif que le projet de résolution inscrit à l'ordre du jour prévoyait expressément que le coût des travaux serait réparti selon la clef des charges communes générales alors que c'est une toute autre répartition qui a été votée. Il a indiqué que la réfection ou le remplacement de la colonne de distribution d'électricité était un élément d'équipement commun à l'ensemble des copropriétaires, qui relève de la répartition des charges communes selon les tantièmes, quelque soit le fait générateur de la décision de remplacement. Il en a conclu que le critère d'utilité de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'appliquait pas. Il a souligné que le syndicat des copropriétaires ne pouvait utilement soulever l'application de l'article 25 de cette loi. Le 26 avril 2021, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a : -annulé la résolution 17 de l'assemblée générale du 29 juin 2011, jugé que le coût des travaux de réfection ou remplacement de la colonne EDF devrait être réparti selon les modalités prévues pour les charges communes générales, soit en fonction des tantième, -condamné le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et rappelé que M. et Mme [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune. M. et Mme [S] ont constitué avocat et formé un appel incident. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 décembre 2021 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires demande à la cour : - d'infirmer le jugement déféré, - de débouter M. et Mme [S] de leurs demandes, * subsidiairement, - de dire que la clé de répartition des charges ne saurait concerner les copropriétaires des lots 9, 14, 17, 20, 23 et 26, - de dire non fondé l'appel incident de M. et Mme [S], - subsidiairement, de dire recevable sa demande comme n'étant pas nouvelle en cause d'appel *en tout état de cause, - de condamner les époux [S] à lui verser la somme de 4192 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Il expose que les travaux de rénovation et de mise aux normes de la colonne EDF ont été rendus nécessaires en raison d'une subdivision de certains lots. Il en conclut qu'il ne s'agit pas d'une charge générale, au sens de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Il explique qu'il ne s'agit ni d'une réparation, ni d'un entretien mais du remplacement de la colonne d'électricité en raison des multiples divisions de lots imposées par certains copropriétaires. Il estime en conséquence que seule une répartition fondée sur le critère de l'utilité permet de préserver l'égalité entre les copropriétaires et qu'un accord avait été trouvé, selon lequel les frais entraînés par les divisions devaient être supportés différemment selon que les copropriétaires avaient ou non divisé leurs lots. Il fait état d'une répartition exceptionnelle, faite pour préserver le principe d'équité et d'égalité. Il expose que l'exception au principe d'unanimité, applicable en matière de modification de la répartition des charges, est prévue par les articles 25 f et 11 de la loi. Il note qu'en raison de la subdivision des lots, il s'agissait de procéder à la modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1 de l'article 10 de la loi, rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives. Il déclare que la résolution a fait l'objet de deux votes : l'un, sur la répartition par millièmes, qui a été refusée, l'autre sur un mode de répartition extraordinaire, équitable et égalitaire. Il fait état de la mauvaise foi des époux [S] qui ont subdivisé leur lot et souhaitent faire supporter à d'autres copropriétaires, étrangers à leur décision de diviser leur lot, les dépenses supplémentaires induites par leur décision. Subsidiairement, il sollicite l'infirmation de la décision en ce qu'elle a dit que le coût des travaux devra être réparti selon les modalités prévues pour les charges communes générales, soit en fonction des tantièmes. Il indique que le premier juge n'a pas tenu compte de l'existence de la clé spéciale 'Charges hall et circulation du rdc' qui impose que six lots soient exclus de la répartition des travaux de réfection des colonnes montantes puisque l'un des lots n'a pas accès au hall d'entrée et que cinq autres n'utilisent pas l'entrée de l'immeuble Palais Velleda mais celle d'une autre copropriété. Il soutient que sa demande n'est pas nouvelle en cause d'appel puisqu'elle a pour objet d'écarter une prétention adverse et qu'elle tend aux mêmes fins que sa demande en première instance. Par conclusions notifiées par RPVA le 26 octobre 2021 auxquelles il convient de se référer, M. et Mme [S] demandent à la cour : - de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : *Annulé la résolution 17 adoptée lors de I'assemblée générale du syndicat des copropriétaires PALAIS VELLEDA tenue le 29 juin 2011 ; * Jugé que le coût des travaux de réfection ou remplacement de la colonne EDF de l'immeuble devra être réparti selon les modalités prévues pour les charges communes générales, soit en fonction des tantièmes ; *Condamné le syndicat des copropriétaires PALAIS VELLEDA à payer le somme de 2500 euros à Monsieur [E] [S] et Madame [U] [S] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; * Condamné le syndicat des copropriétaires PALAIS VELLEDA aux dépens avec distraction de Maître Fabienne. PRUNIAUX, avocat. - rappelé qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la du 10 juillet 1965, Monsieur et Madame [S] sont dispensés de toute participations à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; y ajoutant et statuant à nouveau, - de déclarer irrecevable comme étant une demande nouvelle, la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires visant à l'exclusion des lots 9, 14, 17, 20, 23 et 26, de la répartition des travaux de réfection des colonnes montantes ; - et si par extraordinaire la Cour déclarait recevable cette demande subsidiaire, la déclarer infondée et la rejeter ; - de condamner le même syndicat à verser aux époux [S] la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de Maître Françoise BOULAN, Avocat, par application de l'article 699 du code de procédure civile. - de dire et juger que Monsieur et Madame [S] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en appel également, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - de condamner le même syndicat des copropriétaires à verser aux époux [S] la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de Maître Françoise BOULAN, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, Avocats associés, par application de l'article 699 du code de procédure civile. - de débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence PALAIS VELLADA de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens. Ils soulignent avoir été absents de l'assemblée générale. Ils notent que la répartition du coût des travaux de rénovation et mise aux normes de la colonne EDF, adoptée par la résolution n° 17, n'a pas été prévue par le projet de résolution qui avait été adressé aux copropriétaires. Ils soutiennent que la résolution adoptée est contraire au règlement de copropriété qui prévoit que les frais d'entretien, de réfection et de remplacement des réseaux électriques doivent être intégrés dans les charges communes générales et donc répartis aux tantièmes généraux de copropriété. Ils précisent que c'est ce que prévoyait le projet de résolution. Ils déclarent que la répartition des charges communes peut être inégale en raison du critère d'utilité si l'utilisation de l'équipement commun est différente en fonction de la situation de chaque lot, ce qui n'est pas le cas. Ils font état de la vétusté de la colonne EDF dont le remplacement s'avérait indispensable. Ils indiquent que s'il devait y avoir une modification de la répartition des charges communes, encore faudrait-il que cette répartition résulte d'une modification ou d'un aménagement du règlement de copropriété, sans contrevenir aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose un vote à l'unanimité des copropriétaires, ce qui n'a pas été le cas lors de l'assemblée générale. Ils ajoutent que l'argument sur la subdivision des lots ne peut leur être appliqué puisqu'à l'époque, EDF avait sans difficulté posé de nouveaux compteurs dans leurs nouveaux appartements. Ils estiment en conséquence devoir être traités comme les autres copropriétaires n'ayant pas subdivisé leurs lots puisque leur subdivision n'est pas à l'origine de la nécessité de changer la colonne. Ils exposent que la répartition adoptée a pour effet de les faire participer à la dépense pour trois lots, alors qu'un seul compteur électrique avait été ajouté du fait de la subdivision de leur lot. Ils déclarent que l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas lors de la division d'un lot par un copropriétaire qui en demeure propriétaire de tous les lots. Ils arguent de l'irrecevabilité de la demande subsidiaire du syndicat visant à l'exclusion des lots 14, 17, 20, 23 et 26, du coût des travaux de réfection des colonnes montantes, pour être nouvelle en cause d'appel. Subsidiairement, ils soulignent qu'elle est infondée. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 novembre 2023. MOTIVATION Selon l'article 9 du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable, la convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. La convocation pour l'assemblée générale du 29 juin 2011 mentionnait que le projet de résolution n° 17 était le suivant : 'après en avoir délibéré, l'assemblée générale décide la rénovation et la mise aux normes de la colonne EDF desservant tous les appartements et vote un budget de ... qui sera appelé sur les charges communes générales le...'. L'objet de cette décision était la 'décision à prendre concernant la rénovation et la mise aux normes de la colonne EDF desservant tous les appartements et suite à la subdivision des lots de Mme DE [R]-Mme [Z] et de M. et Mme [G] selon devis ci-joint des entreprises (...). L'assemblée générale réunit le 29 juin 2011 mentionne, lors du débat sur le point 17, qu'une 'longue discussion s'est installée sur le mode de répartition de ces travaux qui sont nécessaires et obligatoires du fait de la subdivision de plusieurs lots. Le dimensionnement actuel de la colonne électrique EDF n'est pas suffisant (manque de puissance) pour permettre aux copropriétaires de brancher leur compteur électrique sur la colonne montante. M.[D] (NIDAZUR PROMOTION) demande de faire un vote afin que ces travaux soient répartis sur le nombre de lots et non sur les charges communes générales. A note que dans le vote, les caves de Palais VELLEDA et les lots faisant partie de la copropriété (présent ou représenté) du VELLEDA 20 bis ne participent pas aux votes. Ils seront enlevés des 6912 présents et représentés /10.000ème. (....) La résolution n'est pas adoptée. La répartition par lots est refusée. Afin de trouver un accord sur la répartition de ces travaux, il est proposé que les copropriétaires n'ayant pas subdivisé leur lot participent à un forfait de 500 euros par lot (...) Pour les autres copropriétaires (...), la répartition se fera de la manière suivante : 3500 euros à répartir en fonction des lots pour les copropriétaires n'ayant pas subdivisé et le reste à répartir sur 11 lots cités plus haut (...'). L'assemblée générale n'a pas voté sur le mode de répartition prévue par la convocation, alors qu'il était prévu que le budget pour les travaux sur la colonne EDF serait appelé sur les charges communes générales. L'assemblée générale a voté sur un autre mode de répartition (répartition répartis sur le nombre de lots) puis a voté sur une autre répartition issue d'une réflexion des copropriétaires présents. Or, l'assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour. Elle n'a pas voté sur la répartition du coût des travaux telle qu'elle avait été mentionnée sur l'ordre du jour. En conséquence, la résolution 17 encourt la nullité. Le syndicat des copropriétaires ne peut faire état de l'article 25 f de la loi du 10 juillet 1965 ni de l'article 11 de la même loi puisque la question inscrite à l'ordre du jour n'était pas la modification de la répartition des charges communes. Le jugement déféré, qui a annulé la résolution 17 sera confirmé. Sur la répartition du coût des travaux du remplacement de la colonne EDF Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes auxquels les copropriétaires sont tenus de participer proportionnellement à la valeur relative des parties privatives comprises dans leur lot sont distinctes des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs, réparties en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot. Cependant, le règlement de copropriété énonce à la section 'charges communes générales et spéciales' que les dix millièmes des charges communes générales sont établis pour la répartition des charges suivantes (....). * - les frais d'entretien, de réfection et de remplacement (...) - des réseaux généraux de distribution d'eau, de gaz et d'électricité (...) La colonne montante d'EDF doit être considérée comme un réseau général d'électricité. La participation aux charges communes telle que fixée dans le règlement de copropriété est obligatoire. La clause précédemment évoquée ne fait pas l'objet d'une demande tendant à la voir déclarer non écrite. La colonne montante d'EDF a été remplacée. Le règlement de copropriété ne fait pas de distinction selon les motifs du remplacement de cette colonne. La demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir dire que la clé de répartition des charges ne peuvent concerner les copropriétaires des lots 9, 14, 17, 20, 23 et 26 n'est pas nouvelle en cause d'appel puisqu'il s'agit, pour le syndicat des copropriétaires, d'écarter la prétention adverse tendant à voir dire que le coût du remplacement de la colonne montante d'EDF doit être effectué selon les tantièmes. La section 3 du règlement de copropriété portant sur 'charges communes hall, minuterie, cages d'escaliers est ainsi libellée : 'd'une manière générale, les millièmes de charges communes hall, minuterie, cages d'escaliers, sont établis pour la répartition dans le bâtiment des dépenses suivantes : * les frais d'entretien courant et de fonctionnement : - du hall d'immeuble et les circulations - des cages d'escaliers et de leurs paliers - de minuteries A cet effet, il a été distingué les charges communes afférentes aux : - escaliers et circulation du sous-sol (tableau 1) - hall et circulation du rez-de-chaussée (tableau 2) - escalier principal (tableau 3) - escalier de service (tableau 4) Elles comprennent aussi : * les frais relatifs à tout préposé qui serait spécialement affecté à l'entretien de ces parties, ainsi que les charges sociales et fiscales y afférentes. Ces charges seront réparties entre les lots bénéficiant de cet équipement, conformément aux indications portées aux tableaux ci-après. Les frais de réparation, de réfection et remplacement seront répartis au prorata des charges communes générales (...)'. La répartition du coût du remplacement de la colonne montante d'EDF n'entre pas dans le cadre de la section 3 du règlement de copropriété qui fait état des charges communes pour le hall, la minuterie et les cages d'escaliers puisqu'il n'est pas évoqué le sort des réseaux d'électricité. La décision déférée qui a jugé que le coût des travaux de réfection ou remplacement de la colonne EDF de l'immeuble devra être réparti selon les modalités prévues pour les charges communes générales, soit en fonction des tantièmes, sera confirmée. Sur les dépens et sur les frais irrépétibles Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles. Il n'est pas équitable de laisser à la charge des époux [S] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel. Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au versement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé. Le syndicat des copropriétaires sera en outre condamné à verser aux époux [S] la somme de 2300 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. Les époux [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Palais Velleda, situé [Adresse 3] à [Localité 1], tendant à voir dire que la clé de répartition des charges ne saurait concerner les copropriétaires des lots 9, 14, 17, 20, 23 et 26, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y AJOUTANT, REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Palais Velleda, situé [Adresse 3] à [Localité 1], tendant à voir dire que la clé de répartition des charges ne saurait concerner les copropriétaires des lots 9, 14, 17, 20, 23 et 26 CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Palais Velleda, situé [Adresse 3] à [Localité 1] à verser à Monsieur [E] [S] et Madame [U] [W] épouse [S] la somme de 2300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel, REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Palais Velleda, situé [Adresse 3] à [Localité 1] au titre des frais irrépétibles d'appel, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Palais Velleda, situé [Adresse 3] à [Localité 1] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés par Maître BOULAN, DIT QUE à Monsieur [E] [S] et Madame [U] [W] épouse [S] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,