Cour d'appel, 08 décembre 2022. 21/13522

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 08 DECEMBRE 2022 N° 2022/816 Rôle N° RG 21/13522 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIDZW Société [Adresse 3] C/ Syndicat de copropriétaires VILLA FLORE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Paul GUEDJ Me Marina POUSSIN Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de NICE en date du 25 Août 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01022. APPELANT Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET LAFAGE TRANSACTIONS dont le siège social est [Adresse 2] représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Benoît NORDMANN, avocat au barreau de NICE INTIME Syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier VILLA FLORE sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CABINET D. NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, dont le siège social est sis à [Adresse 6], représenté et assisté par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substituée par Me Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 31 Octobre 2022 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Catherine OUVREL, Conseillère rapporteur Mme Angélique NETO, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE La copropriété Villa Flore est située [Adresse 1], sur une parcelle cadastrée LE [Cadastre 5] qui est surplombée par la parcelle cadastrée LE [Cadastre 4] appartenant au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], et séparée par un mur de soutènement long de 8 mètres et haute de 2,45 mètres. Les 23 et 24 novembre 2019, de violentes intempéries se sont abattues sur la région niçoise et ce mur de soutènement s'est effondré sur le terrain de la copropriété Villa Flore provoquant d'importants dégâts. Deux arrêtés de catastrophe naturelle ont été publiés au JO du 13 février 2020. Une expertise amiable a été diligentée le 16 janvier 2020 par les assureurs respectifs des deux syndicats des copropriétaires, le Gan Assurances pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et le cabinet CFDP assurances pour le syndicat des copropriétaires Villa Flore. Celle-ci a conclu au fait que le mur de soutènement effondré se trouvait sur le terrain du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], et au fait que le préjudice du syndicat des copropriétaires Villa Flore tenait principalement au déblaiement des terres et à la mise en sécurité de son terrain. Le coût de reconstruction du mur et des déblaiements était estimé à 45 000 €. Plusieurs démarches ont été entreprises par le syndicat des copropriétaires Villa Flore envers le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et une mise en demeure a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception le 3 juin 2020 aux fins de remise en état du site. Une autre mise en demeure a été délivrée le 25 septembre 2020 aux fins de réalisation des mesures urgentes de sécurisation du site. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 25 août 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, saisi par le syndicat des copropriétaires Villa Flore, a : condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à procéder au déblaiement des terres et des pierres qui se sont effondrées sur le terrain de la copropriété Villa Flore, parcelle cadastrée LE [Cadastre 5], à la suite des intempéries des 23 et 24 novembre 2019, condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à procéder à la reconstruction du mur de soutènement suivant les limites de propriété établie selon procès-verbal de bornage établi par le cabinet Labruère, géomètre-expert, assorti ces deux obligations d'une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et pendant une durée de 4 mois, durée au delà de laquelle il pourra être statué sur la fixation d'une astreinte définitive après liquidation de l'astreinte provisoire, condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires Villa Flore une indemnité provisionnelle de 10 000 € à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance, condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires Villa Flore une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] au paiement des dépens. Selon déclaration reçue au greffe le 22 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet Lafarge Transactions, a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 29 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet Lafarge Transactions, demande à la cour de : réformer l'ordonnance entreprise, juger n'y avoir lieu à référé, juger sérieusement contestable en son principe et en son quantum la provision de 10 000 € allouée, À titre principal : déclarer irrecevable la demande indemnitaire nouvelle de 5 766 € figurant à partir des conclusions de l'intimé du 19 septembre 2022, À titre subsidiaire : la déclarer sérieusement contestable et juger qu'elle fait double emploi avec la somme provisionnelle de 10 000 € déjà obtenue, dont il conteste par ailleurs l'allocation, débouter le syndicat des copropriétaires Villa Flore de ses demandes, condamner le syndicat des copropriétaires Villa Flore au versement de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec distraction. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] ne conteste en rien la matérialité des faits, et soutient qu'il n'est en rien demeuré inactif. Il explique que, dans un premier temps, son assureur lui a dénié sa garantie, avant finalement de faire une proposition d'indemnisation le 17 février 2021, acceptée le 2 mars 2021. Il ajoute que le principe de la réalisation des travaux a été voté dès l'assemblée générale du 15 juin 2020, un architecte étant mandaté pour dresser un état des lieux sur la nature du mur détruit, ainsi qu'une étude géotechnique de conception, en vue de la bonne réalisation du nouveau mur. Il dément donc le fait de n'avoir jamais manifesté son intention de réaliser les travaux, mais invoque la nécessaire consultation des copropriétaires, les difficultés avec son assureur, les contingences techniques et la période de confinement pour expliquer le temps écoulé. L'appelant indique que la réalisation des travaux effectifs ont été voté par assemblée générale du 5 novembre 2021, avec appels de fonds, et ont débuté le 5 décembre 2021 pour une durée d'un mois, étant achevés et réceptionnés le 14 janvier 2022. L'appelant conteste donc sa condamnation sous astreinte à réaliser les travaux ainsi que sa condamnation au paiement d'une provision alors que l'intimé est nécessairement indemnisé également. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] soulève par ailleurs l'irrecevabilité de l'appel incident formé par l'intimé seulement lors de ses conclusions du 19 septembre 2022, au regard de l'article 550 du code de procédure civile, alors qu'il s'agit d'une demande d'indemnisation d'un préjudice né avant le prononcé de l'ordonnance entreprise. Il assure que ces demandes nouvelles, fondées sur des devis de mai et juillet 2021, présentées 9 mois après que l'intimé ait conclu à la seule confirmation de l'ordonnance entreprise, sont donc selon lui irrecevables. A titre subsidiaire, l'appelant conteste le bien fondé de ces demandes indemnitaires, dont il estime qu'elles font double emploi avec la provision déjà obtenue au titre du préjudice de jouissance et des détériorations subies au vu de la motivation du premier juge. Par dernières conclusions transmises le 13 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires Villa Flore, représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet Nardi Gestion Immobilier, sollicite de la cour qu'elle : rejette les exceptions, demandes et conclusions du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf à considérer que l'appel des dispositions prononçant la condamnation sous astreinte à retirer les terres et à reconstruire le mur est aujourd'hui sans objet, Y ajoutant : ' condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à lui verser une indemnité provisionnelle complémentaire de 5 766 € à valoir sur la réparation de la jardinière en pierre et du mur de la chaufferie, ' condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à lui verser une indemnité de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Le syndicat des copropriétaires Villa Flore soutient que le recours de l'appelant est sans intérêt dès lors qu'il a exécuté les travaux mis à sa charge. Il lui reproche de ne pas avoir été suffisamment diligent dans les suites des intempéries des 23 et 24 novembre 2019, alors que l'expertise amiable de janvier 2020 a déterminé les causes des désordres et les remèdes à y apporter. Il lui fait grief de ne pas avoir pris les mesures urgentes qui s'imposaient, en faisant le cas échéant l'avance des frais, et en prenant divers prétextes, le tout sans égard pour les préjudices et risques présentés pour l'intimé. Il estime que la carence de l'appelant a été à juste titre retenu par le premier juge, les travaux de déblaiement et reconstruction du mur principal n'étant réalisés que début 2022. L'intimé se plaint de la non réfection de la jardinière ensevelie, ainsi que du mur de la chaufferie, endommagé par l'obstruction de toutes les entrées d'air dans les caves de l'immeuble à raison des terres éboulées et de l'humidité ainsi créée. Le syndicat des copropriétaires Villa Flore entend être indemnisé non seulement de son préjudice de jouissance justement apprécié par le premier juge, mais également des détériorations dues au maintien des terres à l'arrière de la copropriété entre novembre 2019 et janvier 2022. Il fait valoir que les désordres ne sont apparus qu'après le retrait des terres en janvier 2022, donc postérieurement à l'ordonnance entreprise, de sorte qu'il n'a pas pu être indemnisé par son assureur, et que, s'agissant de demandes accessoires et non d'un appel incident, elles sont parfaitement recevables bien que présentées pour la première fois en cause d'appel. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 17 octobre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de retrait des terres et de reconstruction du mur de soutènement En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'appréciation de la situation d'urgence requise par ces dispositions s'analyse au jour où le premier juge a statué. Ainsi, en l'espèce, la matérialité des faits et leur déroulé ne sont pas contestés. A la suite des intempéries des 23 et 24 novembre 2019, le mur de soutènement en poudingue situé sur la propriété du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], ainsi que l'ont clairement déterminé l'expertise amiable de janvier 2020 et le rapport de bornage signé en mars 2021, s'est effondré sur la parcelle du syndicat des copropriétaires Villa Flore, située en dessous, la terre et les galets ayant recouvert la terrasse partie commune et enseveli un caniveau, obstruant les fosses d'évacuation d'eau pluviale entourant l'immeuble. Cet incident a été pris en charge au titre des catastrophes naturelles. Dès le 25 novembre 2019, le syndic du syndicat des copropriétaires intimé s'est adressé au syndic de la copropriété voisine lui demandant de le contacter pour confirmer son intention pour 'déblayer et sécuriser les lieux'. Une expertise amiable a fixé les éléments matériels, non contestés par la suite, quant à la propriété du mur, à la cause des désordres, aux responsabilités et aux travaux requis pour y remédier, chiffrant le coût de la reconstruction du mur de soutènement et des déblaiements à la somme de 45 000 €. Malgré cette réactivité et les relances du syndicat des copropriétaires intimé, l'appelant a largement tardé à remédier aux troubles manifestes mis en évidence, quels que soient les motifs invoqués. En effet, le syndic de la copropriété intimée s'est adressé à son homologue par courriers des 23 janvier, 3 février, 26 février et 23 avril 2020. Le syndicat des copropriétaires Villa Flore a mis en demeure le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] par lettres recommandées avec accusé de réception du 3 juin 2020, puis du 25 septembre 2020, sollicitant à tout le moins la réalisation des mesures urgentes requises pour la sécurisation du site. L'intimé a mis en avant la dangerosité du site, notamment à raison de l'humidité affectant les fondations de l'immeuble Villa Flore et de l'absence d'évacuation des eaux pluviales. Un procès-verbal de constat a été dressé par huissier de justice le 25 juin 2020 et a conforté les éléments repérés par expertise, tout en mettant en évidence les dégâts subis au sein d'un appartement de l'immeuble Villa Flore au niveau du mur Est de la chambre, ainsi qu'au niveau de la cave dont la porte était obstruée par les terres éboulées. Certes, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] justifie avoir rencontré des difficultés de prise en charge avec son propre assureur. Néanmoins, celles-ci ne justifient pas la tardiveté de son intervention au préjudice de la copropriété voisine à qui la gestion de ces relations contractuelles est inopposable. De même, il est exact que la copropriété appelante a voté en assemblée générale le 15 juin 2020 le principe de la réalisation des travaux et a mandaté un architecte pour dresser un état des lieux sur le mur détruit et réaliser une étude géotechnique de conception en vue de la bonne réalisation d'un nouveau mur. Si la prise de précaution et la recherche de solutions techniques adaptées pour la réfection du mur de soutènement s'avèrent justifiées pour l'appelant, il n'en demeure pas moins que les mesures urgentes prises ont été tardives et insuffisantes ne serait-ce qu'à raison du déblaiement, même partiel des terres, et de la mise en sécurité du site. A ce titre les contingences techniques et la période de confinement ne peuvent justifier le temps écoulé. En effet, ce n'est qu'après un vote en assemblée générale le 5 novembre 2021 que les travaux ont été décidés, et ont été réalisés en décembre 2021 et janvier 2022, étant précisément réceptionnés le 14 janvier 2022. En définitive, au vu de la date de survenance des désordres, soit en novembre 2019, des risques présentés en terme de sécurité des lieux et immédiatement identifiés, c'est à juste titre que le premier juge a pu considérer que les conditions de l'article 834 du code de procédure civile étaient réunies. C'est donc de manière parfaitement justifiée que le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] a été condamné sous astreinte à déblayer les terres effondrées et à reconstruire le mur de soutènement. L'exécution de l'ordonnance entreprise en application de la condamnation prononcée et assortie de l'exécution provisoire de droit ne fait pas obstacle à la confirmation de l'ordonnance contestée dès lors que la cour vérifie si les conditions de mise en oeuvre de l'article 834 du code de procédure civile étaient réunies au jour où le premier juge a statué. L'ordonnance entreprise doit donc être confirmée de ce chef. Sur la demande de provision Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il convient de rappeler qu'il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, qui n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Au titre du préjudice de jouissance initial En l'état des désordres subis par le syndicat des copropriétaires Villa Flore, attestés tant par l'expertise de janvier 2020, que par le procès-verbal de constat du 25 juin 2020, et non remis en cause par le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] qui n'a jamais contesté la propriété du mur effondré, l'obligation à réparation de l'appelant envers l'intimé est non sérieusement contestable. A la lecture de l'expertise de janvier 2020 et du procès-verbal de constat du 25 juin 2020, notamment, il appert que la terre et les galets constituant le mur de soutènement en poudingue ont recouvert l'arrière de la copropriété Villa Flore, recouvrant la terrasse et le caniveau qui séparait celle-ci du mur et permettait l'évacuation des eaux pluviales. Un impact a été déploré dans la façade de l'immeuble dont l'enduit a été crevé, occasionnant des infiltrations et traces de moisissure dans l'appartement du rez-de-chaussée de la copropriété intimée. De même, le sous-sol de l'immeuble où se situent les caves a été bloqué, les évacuations étant obstruées, générant des remontées d'humidité manifestes. Les dégâts sont attestés également par les photographies jointes. Ainsi, le trouble de jouissance souffert par le syndicat des copropriétaires Villa Flore est indéniable, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a évalué celui-ci, et a condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à verser au syndicat des copropriétaires Villa Flore une indemnité provisionnelle de 10 000 € à ce titre ; l'ordonnance entreprise sera dès lors également confirmée. Au titre du préjudice complémentaire Désormais, le syndicat des copropriétaires Villa Flore sollicite, en sus de l'indemnisation accordée à titre provisionnel à hauteur de 10 000 €, le paiement par l'appelant d'une indemnisation provisionnelle complémentaire à hauteur de 5 766 € au titre des détériorations subies sur la jardinière en pierres et mur de la chaufferie de la copropriété. La recevabilité de cette prétention est contestée. Par application de l'article 550 du code de procédure civile, sous réserve des articles 905-2,909 et 910, l'appel incident ou l'appel provoqué peut être formé, en tout état de cause, alors même que celui qui l'interjetterait serait forclos pour agir à titre principal. Dans ce dernier cas, il ne sera toutefois pas reçu si l'appel principal n'est pas lui-même recevable ou s'il est caduc. En vertu de l'article 905-2 du code de procédure civile, l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d'un délai d'un mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué. L'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d'un délai d'un mois à compter de la notification de l'appel incident ou de l'appel provoqué à laquelle est jointe une copie de l'avis de fixation pour remettre ses conclusions au greffe. En vertu de l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires Villa Flore sollicite une indemnisation complémentaire au titre de frais de réfection d'une jardinière en pierres ainsi qu'à raison de travaux de rénovation de la maçonnerie de la chaufferie de l'immeuble imposant des travaux sur les canalisations de celle-ci. Il fait valoir que les désordres ne sont apparus qu'après le retrait des terres en 2022, justifiant ainsi le fait de n'avoir présenté de telles prétentions que la première fois lors des conclusions du 19 septembre 2022. Or, force est de relever que cette demande d'indemnisation complémentaire tend, non pas à une demande accessoire au sens de l'article 566 du code de procédure civile, mais en un appel incident puisqu'elle tend à réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle n'a alloué que la somme provisionnelle de 10 000 € à titre d'indemnisation des préjudices subis. De plus, dès l'expertise de janvier 2020 et le procès-verbal de constat de juin 2020, les dégâts causés sur la jardinière extérieure et au niveau de la chaufferie, située en sous-sol à l'arrière du bâtiment étaient connus et apparents, les remontées d'humidité étant dénoncées. Au demeurant, les devis aujourd'hui produits pour justifier des travaux requis sur la chaudière datent des 18 mai et 7 juillet 2021, donc antérieurement à l'ordonnance entreprise. S'agissant du devis de réfection de la jardinière, il date du 3 juin 2022, mais ce désordre était déjà dénoncé, bien que non chiffré, et évoqué dans la décision entreprise. Ainsi, tant les préjudices dont la réparation est sollicitée que même le chiffrage de ceux-ci sont en grande partie antérieurs à la décision contestée. La prétention émise par le syndicat des copropriétaires Villa Flore au titre d'une indemnisation provisionnelle complémentaire s'analyse donc en un appel incident qui devait donc être formé dans les délais de l'article 905-2 du code de procédure civile. Or, ce n'est pas dans le cadre de ses premières conclusions d'intimé du 23 décembre 2021 que cette prétention a été émise, mais seulement aux termes des écritures du 19 septembre 2022, soit trop tardivement. Dès lors, cette prétention au titre d'une indemnisation provisionnelle complémentaire est irrecevable. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] qui succombe au litige sera débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires Villa Flore les frais, non compris dans les dépens, qu'il a exposés pour sa défense. L'indemnité qui lui a été allouée à ce titre en première instance sera confirmée et il convient de lui allouer une indemnité complémentaire de 2 000 euros en cause d'appel. L'appelant supportera en outre les dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant : Déclare irrecevable la demande d'indemnisation provisionnelle complémentaire sollicitée par le syndicat des copropriétaires Villa Flore à hauteur de 5 766 €, Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires Villa Flore la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de sa demande sur ce même fondement, Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La Greffière Le Président