Tribunal judiciaire, 12 août 2025. 25/01844

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 10] [Adresse 4] [Adresse 8] [Localité 6] NAC: 5AA N° RG 25/01844 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UFBE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 12 Août 2025 S.A. CITE JARDINS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège C/ [M] [K] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 12 Août 2025 à Me BAYSSET Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Mardi 12 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 08 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE S.A. CITE JARDINS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDERESSE Mme [M] [K], demeurant [Adresse 7] non comparante, ni représentée RAPPEL DES FAITS Par contrat signé électroniquement le 11 juillet 2024 prenant effet au même jour, la S.A CITE JARDIN a donné à bail à Madame [M] [K] un appartement à usage d'habitation (n°7) situé [Adresse 5] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 420,37 euros et une provision sur charges mensuelle de 114,73 euros. Par contrat distinct du même jour, la S.A CITE JARDIN a donné à bail à Madame [M] [K] un parking ouvert au sous-sol (n°2) sis [Adresse 1] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 30 euros et une provision sur charges mensuelle de 2 euros. Le 31 janvier 2025, la S.A CITE JARDIN a fait signifier à Madame [M] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2025, la S.A CITE JARDIN a ensuite fait assigner Madame [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir : - le constat de la résiliation de plein droit des deux contrats de location en date du 11 juillet 2024, - son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, de l'appartement (n°7) et du parking (n°2) au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, - sa condamnation au paiement : * de la somme de 2.373,73 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au 17 avril 2025, quittancement d'avril 2025 non compris, somme à parfaire au jour de l'audience, * d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective du logement, * d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. A l’audience du 8 juillet 2025, la S.A CITE JARDIN, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.319,70 euros outre les frais de procédure, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de juin 2025 comprise. Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 13 mai 2025, Madame [M] [K] n'est ni présente ni représentée. L'affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. I. SUR LA RESILIATION 1. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 mai 2025, soit plus de six semaines avant l=audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. Par ailleurs, la S.A CITE JARDIN justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. 2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail d'habitation conclu le 11 juillet 2024 contient une clause résolutoire (article 12- Clause résolutoire et clauses pénales) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Le bail relatif au parking au sous-sol contient également une clause résolutoire reprenant les modalités de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance d'un commandement de payer. Un commandement de payer visant les deux baux et leurs clauses résolutoires a été signifié le 31 janvier 2025 pour régler la somme de 1.819,66 euros. Madame [M] [K] n'a réglé dans le délai de six semaines qu'une partie de la somme, à hauteur de 700 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 15 mars 2025. En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 15 mars 2025 et Madame [M] [K] est depuis occupante sans droit ni titre. Aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [M] [K] pour organiser son départ et assurer son relogement. L’expulsion de Madame [M] [K] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique. II. SUR LE MONTANT DE L=ARRIERE LOCATIF L’article 1728 du code civil et l=article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi". La S.A CITE JARDIN produit un décompte du 7 juillet 2025 démontrant que Madame [M] [K] reste devoir la somme de 3.161,60 euros, mensualité de juin 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite d'un montant de 158,10 euros. Madame [M] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.161,60 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Madame [M] [K] sera également condamnée au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Madame [M] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A CITE JARDIN, Madame [M] [K] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 11 juillet 2024 entre la S.A CITE JARDIN et Madame [M] [K] concernant un appartement à usage d'habitation (n°7) situé [Adresse 5] et le parking (n°2) situé [Adresse 2]) sont réunies à la date du 15 mars 2025 ; ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés ; DEBOUTONS la SA CITE JARDINS de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A CITE JARDIN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNONS Madame [M] [K] à verser à la S.A CITE JARDIN à titre provisionnel la somme de 3.161,60 euros (décompte arrêté au 7 juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de juin 2025 comprise) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS Madame [M] [K] à payer à la S.A CITE JARDIN à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS Madame [M] [K] à verser à la S.A CITE JARDIN une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [M] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. La greffière Le juge