Cour d'appel, 26 février 2024. 22/03161

MINUTE N° 24/125 Copie exécutoire à : - Me Marion BORGHI - Me Nadine HEICHELBECH Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 26 Février 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/03161 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H44E Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection de Sélestat APPELANTS : Monsieur [I] [K] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Marion BORGHI, avocat au barreau de COLMAR Madame [O] [E] épouse [K] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Marion BORGHI, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉ : Monsieur [W] [N] [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 18 décembre 2023, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, présidente de chambre Mme FABREGUETTES, conseillère Mme DESHAYES, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M. BIERMANN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Isabelle FABREGUETTES , présidente, ne l'absence de la présidente de chambre légitimement empêchée, et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Par contrat en date du 1er juin 2017, Monsieur [W] [N] a donné à bail à Monsieur [I] [K] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant versement d'un loyer mensuel de 450 euros, outre 75 euros d'avance sur charges. Le preneur a versé un dépôt de garantie de 450 euros lors de son entrée dans les lieux. Dans le cadre d'une enquête sanitaire menée par l'Agence régionale de santé (Ars) le 28 juillet 2018, il était constaté d'une part que deux des trois pièces du logement étaient borgnes et que l'une d'elle avait une superficie inférieure à 9 m² de sorte qu'elles ne pouvaient pas être considérées comme des pièces de vie contrairement à ce qui était indiqué dans le contrat de bail et, d'autre part, que la cuisine et la salle de bain ne disposaient pas de système d'extraction d'air efficace (la hotte et la grille de la cuisine étant hors d'usage). Le 7 août 2018, le maire a adressé un courrier invitant le bailleur à des travaux de mise en conformité du logement. Les époux [K] ont, par courrier du 21 octobre 2018, informé leur bailleur de leur départ et l'état des lieux de sortie a été établi le 5 novembre 2018. Se prévalant de l'insalubrité des lieux et du fait qu'une seule pièce du logement était habitable et se fondant sur le rapport de l'Ars, les époux [K] ont, par assignation délivrée le 16 juillet 2020 complétée par conclusions du 14 février 2022, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat afin de voir condamner Monsieur [W] [N] à leur restituer les sommes de 900 euros, au titre des avances sur charges perçues sans justificatif, 450 euros correspondant au montant du dépôt de garantie et 3 268 euros en restitution d'un trop-perçu de loyers, sur le fondement de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ou du dol. Ils sollicitaient en outre la condamnation du bailleur au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1 000 euros chacun, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mars 2019, et d'une indemnité de procédure de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens. En défense, Monsieur [W] [N] a soulevé l'irrecevabilité des demandes adverses aux motifs que la demande en remboursement d'un trop-perçu de loyer était forclose car formée postérieurement à la fin du bail ; qu'elle était injustifiée au fond puisque le bail avait été rectifié le jour même pour mentionner un type F2 au lieu de F3 ; que l'insalubrité alléguée était contestée et contredite par le plan de géomètre produit par leurs soins et que la demande de dommages et intérêts n'était justifiée par aucun élément. A titre reconventionnel, il a sollicité la condamnation des époux [K] à lui verser la somme de 1 100,63 euros au titre des arriérés locatifs restant dû, à savoir les loyers et avances sur charges de juillet à octobre 2018, après imputation du décompte de charges réalisé à la sortie des lieux et du dépôt de garantie, outre la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire rendu le 7 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat a : débouté Monsieur [I] [K] et Madame [O] [E] épouse [K] de leur demande au titre du remboursement du trop-perçu de loyer ainsi que leur demande de dommages et intérêts ; débouté les époux [K] de leur demande de remboursement du dépôt de garantie ; condamné Monsieur [W] [N] à payer aux époux [K] la somme de 900 euros au titre du remboursement des avances sur charges ; condamné solidairement Monsieur [I] [K] et Madame [O] [E] épouse [K] à payer à Monsieur [W] [N] la somme de 1 025 euros au titre des arriérés locatifs ; débouté l'ensemble des parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné chaque partie à prendre en charge ses propres frais et dépens ; rappelé l'exécution provisoire de droit de la décision. Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que : les deux décomptes de charges produits par Monsieur [W] [N] n'étaient pas détaillés et ne permettaient pas de vérifier que les montants mis à charge des locataires étaient justifiés, aucune facture d'énergie n'étant d'ailleurs produite à leur appui ; au vu des conclusions de l'Ars, non utilement contredites par les pièces adverses, considérant que le logement aurait dû être qualifié comme type F1 et qu'il ne disposait pas, dans la cuisine et la salle de bain, d'un système d'extraction d'air efficace, le logement loué ne répondait pas aux critères de décence exigés par la loi ; il appartenait toutefois aux demandeurs de justifier de leur demande de dommages et intérêts, ces derniers ne pouvant plus réclamer une suspension ou diminution du loyer alors qu'ils n'étaient plus dans les lieux et qu'ils n'avaient pas diligenté de demande en justice de remise en conformité ; les demandeurs n'établissaient pas de dol, la seule comparaison de la superficie annoncée et de la superficie de l'unique pièce disposant d'un éclairage naturel ne démontrant pas la mauvaise foi du bailleur et la réalité de man'uvres destinées à tromper le locataire n'étant pas davantage établie puisque ce dernier avait pu se rendre compte de la réalité de l'appartement en le visitant ; les certificats médicaux produits aux débats ne permettaient pas d'établir un lien de causalité entre les problèmes de santé des demandeurs et l'occupation du logement loué ; les arriérés locatifs de juillet à octobre 2018 n'avaient pas été contestés mais devaient se voir amputer de 75 euros par mois au titre des charges non dues et de 450 euros de restitution du dépôt de garantie. Par déclaration enregistrée le 8 août 2022, Monsieur [I] [K] et Madame [O] [E] épouse [K] ont formé appel de ce jugement sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [W] [N] à leur verser 900 euros en remboursement des avances sur charges. Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 5 mai 2023, Monsieur [I] [K] et Madame [O] [E] épouse [K] demandent à la cour de : déclarer leur appel recevable et bien fondé, infirmer le jugement entrepris, statuant à nouveau, condamner Monsieur [W] [N] à leur payer 450 euros en restitution du dépôt de garantie, 3 268 euros de trop perçu de loyers, 1 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts, le tout portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mars 2019, rejeter l'appel incident, débouter le bailleur de l'intégralité de ses demandes, confirmer la décision en ce qu'elle a condamné ce dernier à leur payer la somme de 900 euros en restitution des avances sur charges perçues sans justificatif, condamner Monsieur [W] [N] aux dépens et au paiement d'une somme de 800 euros pour la première instance et 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leur appel, Monsieur [I] [K] et Madame [O] [E] épouse [K] font essentiellement valoir que : le bailleur n'a jamais produit aucune pièce justificative des charges alléguées, les décomptes étant insuffisants à avoir force probante ; le logement a été restitué en bon état et sans nécessité de travaux et le seul caractère encrassé de la hotte ne justifie pas le remplacement de l'équipement, d'ailleurs non étayé par une quelconque facture ; le dépôt de garantie doit donc leur être reversé ou déduit des éventuels loyers restant dus ; le logement délivré ne correspond pas à un logement de type F3 d'une superficie de 55 m² mais doit être considéré comme un type F1, seul le séjour de 20,3 m² bénéficiant d'une lumière naturelle et étant conforme aux critères de décence ; la surface habitable doit être appréciée au regard des règles fixées par le code de la construction et de l'habitat et le règlement sanitaire départemental ; à cet égard, le plan du géomètre produit par la partie adverse est contredit par les constatations du rapport de l'Ars ; le bailleur engage donc sa responsabilité pour défaut de délivrance ou dol, le premier juge ayant écarté le dol mais ayant omis de statuer sur le défaut de délivrance ; seule 38% de la surface alléguée étant considérée comme décente, ce pourcentage doit être appliqué au montant du loyer soit un loyer en principe dû de 171 euros par mois et 2 907 euros sur la durée totale du bail au lieu des 6 175 euros versés, faisant ressortir un trop payé à hauteur de 3 268 euros ; le premier juge a considéré qu'ils ne démontraient pas de lien de causalité entre leurs problèmes de santé et le logement alors même que l'état du logement est établi par le rapport de l'Ars et que les critères de décence ont été imposés par le législateur parce que leur non-respect est néfaste pour la santé. Par conclusions notifiées par voie électronique le 06 février 2023, Monsieur [W] [N] demande à la cour de : déclarer l'appel principal des époux [K] mal fondé, subsidiairement, si la cour devait faire droit à la demande en restitution du dépôt de garantie de 450 euros, condamner les époux [K] à payer 1 475 euros au titre de l'arriéré de loyers, sur appel incident : infirmer le jugement du 7 juin 2022 en ce qu'il a condamné Monsieur [W] [N] à restituer 900 euros au titre des avances sur charges, confirmer le jugement pour le surplus, condamner les époux [K] à lui payer 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens. A l'appui de ses conclusions, Monsieur [W] [N] se prévaut essentiellement de ce que : le dépôt de garantie ayant été imputé par le premier juge sur les loyers impayés, la cour devrait, si elle ordonnait restitution dudit dépôt de garantie, augmenter en conséquence la somme due au titre des loyers impayés en la portant de 1 025 euros à 1 475 euros ; les époux [K] ont été de mauvaise foi en présentant à l'Ars et dans la procédure, le premier bail, pourtant annulé d'un commun accord entre les parties en raison d'une erreur du bailleur sur la désignation des lieux loués ; le rapport de l'Ars est contesté pour avoir été établi de manière partiale sur la base des déclarations de Monsieur [I] [K] et non contradictoirement ; il résulte d'un plan de géomètre missionné par ses soins, du bail et des photographies que l'appartement loué est un type F2 qui comporte un grand salon-séjour avec baie vitrée donnant sur la rue, une cuisine donnant sur une cour intérieure, surplombée d'une verrière, et une chambre à coucher avec dressing, chaque pièce disposant d'une ouverture (porte ou fenêtre) permettant l'entrée de la lumière et son aération par le biais de la cour intérieure ou disposant d'une VMC ; le plan du géomètre-expert atteste que la chambre mesure 9,2 m², sans compter le dressing attenant qui n'a jamais été présenté par le bailleur comme une chambre ; le fait que la cuisine ne « comporterait pas de système d'extraction d'air efficace » résulte de l'encrassement de la hotte, imputable à une mauvaise utilisation des preneurs qu'ils ont expressément reconnue dans l'état des lieux de sortie signé par leurs soins et qui ne saurait être contredit par des attestations de complaisance émanant d'amis des époux [K] alors que des voisins, ancien et actuel locataire attestent de la qualité du logement ; il n'a commis aucun dol, lequel supposerait une intention frauduleuse en vue de cacher une situation alors que les locataires ont effectué une visite avant la signature du bail, ni n'a manqué à son obligation de délivrance puisqu'il a remis aux preneurs un logement en bon état ; le premier juge l'a condamné à restituer l'intégralité des charges alors que les preneurs ont eu des consommations de chauffage, d'eau et des taxes d'ordures ménagères dont il produit les factures représentant une somme totale de 984,30 euros soit plus que l'avance versée. L'audience de plaidoiries a été fixée au 18 décembre 2023 pour une mise en délibéré au 26 février 2024. MOTIFS Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu les pièces régulièrement communiquées ; Sur la demande en remboursement d'un trop-perçu de loyer Suivant contrat de bail signé le 1er juin 2017, Monsieur [W] [N] a donné à bail à Monsieur [I] [K] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] pour un loyer mensuel fixé à 450 euros outre 75 euros d'avance sur charges. Il sera relevé que chacune des parties produit un exemplaire du contrat, signé par les deux parties et daté du 1er juin 2017, mais qui portent toutefois des mentions différentes quant à la désignation des lieux loués, à savoir : s'agissant de l'exemplaire produit par les preneurs : « F3G. Cuisine salon chambres. Douche Meuble WC Box au sous sol » sans mention de surface ; s'agissant de l'exemplaire produit par le bailleur : « F2 au R de ch à gauche. Salon + Cuisine de 31,17 m² Douche Lavabo WC 2,7 m², 1 chambre avec dressing 13,35 m² Dégagement ML 5,6 m² » avec mention « nombre de pièces principales : 2 » et « surface habitable : 52,80 m² ». Si Monsieur [W] [N] soutient que l'exemplaire afférent à un F2 tendait, d'un commun accord entre les parties, à annuler et remplacer le bail afférent à un F3, après qu'il ait constaté son erreur, le document ne comporte aucune mention en ce sens. L'état des lieux d'entrée (non daté ni signé) produit par Monsieur [W] [N] ne comporte des croix que sur l'état de la cuisine et du séjour, sans description d'aucune autre pièce. Aux termes de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail doit préciser « la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ». Cette exigence n'est toutefois assortie d'aucune sanction autre que le mécanisme en diminution du loyer organisé par l'article 3-1 de la loi. Or, comme admis par les époux [K], qui ont d'ailleurs modifié le fondement de leur action en cours de procédure, ils ne peuvent se prévaloir de ces dispositions faute d'avoir formé une demande de diminution du loyer, pendant le bail, dans les délais légaux. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites et répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est par ailleurs tenu de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués. Les anciens preneurs articulent leur demande en restitution d'un trop-perçu de loyer sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance par rapport à la surface et à la description des lieux loués, voire un dol. Sur la surface du logement Ils soutiennent, par un raccourci de raisonnement non justifié, que seule la surface des pièces bénéficiant d'un éclairage naturel doit être considérée comme habitable et se réfèrent pour ce faire à divers fondements, dont la notion de décence du logement. Or, aux termes de l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d'un logement décent, un logement est décent s'il dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cube. Le règlement sanitaire départemental reprend en son article 40.3 le fait que l'une au moins des pièces principales du logement doit avoir une surface habitable supérieure à 9 m² et que les autres pièces d'habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à 7 m². L'article R111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version alors applicable, précise qu'un logement comprend d'une part des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances. En l'espèce, il n'est pas contesté que le logement loué comportait une pièce principale d'une superficie supérieure à 20 m², à savoir le séjour-salle à manger, de sorte que le logement était, quant à sa surface, conforme aux critères de la décence. Le décret du 30 janvier 2002 et le règlement sanitaire départemental définissent d'autres critères d'appréciation de la décence sans pour autant que ceux-ci se répercutent sur la surface habitable en tant que telle, laquelle est définie par les dispositions des alinéa 2 et 3 de l'article R111-2, devenu R156-1, du code de la construction et de l'habitation. Les époux [K] ne produisent aucun mesurage conforme à ces préconisations textuelles et les quelques éléments de l'enquête Ars ne détaillent pas la surface de chaque pièce ou la surface totale du logement. Par contre, Monsieur [W] [N] produit pour sa part un « état des superficies habitables » établi le 5 mars 2021 par un géomètre-expert qui fait ressortir une surface habitable de 52 m². Le différentiel de surface allégué par les appelants n'est donc nullement démontré et ils ne sauraient soutenir avoir réglé un loyer disproportionné par rapport à la surface des lieux loués alors que la surface réelle correspondait à la surface annoncée. Il ne saurait pas davantage y avoir reconnaissance d'un dol sur la surface louée. Sur la qualification du logement Il résulte par contre des constatations de l'Ars que le logement loué a été improprement qualifié de F2 ou F3 alors qu'au vu de sa configuration, il devait être qualifié de F1. En effet, aux termes du point 6 de l'article 2 du décret précité du 30 janvier 2002, dans sa version applicable à la date du bail, les pièces principales d'un logement doivent bénéficier d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Les articles 27.2 et 40.2 du règlement sanitaire départemental reprennent des dispositions similaires en exigeant que l'éclairement naturel au centre des pièces principales ou des chambres isolées soit suffisant pour permettre, par temps clair, l'exercice des activités normales de l'habitation sans le secours de la lumière artificielle. En l'espèce, il est établi, au vu notamment des constatations de l'Ars et du plan de géomètre précité, que le logement était composé d'un séjour d'un peu plus de 20 m² ainsi que d'une chambre d'une superficie de 9,2 m², outre un dressing de 4,2 m² et de deux dégagements, une cuisine et des sanitaires. L'Ars relève, dans son courrier du 14 décembre 2018, que l'enquête sanitaire réalisée le 28 juillet 2018 (dont le rapport n'est pas produit) a mis en évidence que la chambre et le dressing étaient « borgnes » et ne pouvaient donc « pas être considérés comme des pièces de vie ». Le plan de géomètre confirme que la chambre ne dispose d'aucune ouverture ni même vue donnant sur l'extérieur mais seulement d'une ouverture donnant sur un dégagement intérieur, présenté par le bailleur comme une cour intérieure avec verrière. Cet élément n'est toutefois pas de nature à assurer une entrée suffisante de lumière alors que l'espace sur lequel donne la chambre est couvert par une verrière (ne répondant donc pas aux exigences précitées d'ouvrant donnant sur un volume vitré donnant à l'air libre), qu'il est d'une surface réduite de 3,8 m² et que l'appartement se situe au rez-de-chaussée d'un immeuble comprenant trois niveaux. Il est ainsi suffisamment démontré que la chambre ne répondait pas aux critères de décence permettant de la considérer comme une pièce principale et, par suite, que le logement devait effectivement être qualifié de logement de type F1. Monsieur [W] [N], en mettant à la disposition des époux [K], un logement de type F1 au lieu d'un logement de type F2 ou F3, n'a pas délivré un logement conforme à ce qui était annoncé. Pour autant, cette erreur de désignation ne saurait justifier une réfaction de loyer de 62% comme sollicité par Monsieur et Madame [K] alors que la surface louée était exacte et qu'ils n'ont pas érigé la qualification du logement (type F1, F2 ou F3) en critère déterminant de leur consentement comme en atteste d'ailleurs le fait qu'ils ont signé, le même jour, deux contrats portant une mention différente. Cette erreur ne s'analyse pas davantage en dol, en l'absence en outre de toute preuve de quelconques man'uvres frauduleuses de la part de Monsieur [W] [N] et compte tenu du fait que les preneurs ont pu se rendre compte de l'organisation des pièces et des ouvertures présentes dans le logement en le visitant avant la signature du bail. En l'absence de toute surface erronée et au vu des éléments précités, une réduction de loyer n'apparaît pas justifiée et ce d'autant moins que la réduction de loyer résultant d'une indécence, prévue par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, doit s'inscrire dans le cadre d'une action de mise en conformité du logement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Ce rejet d'une réduction de loyer n'est toutefois pas exclusif d'une éventuelle demande indemnitaire. Sur la demande en dommages et intérêts présentée par les époux [K] Comme indiqué ci-dessus, il est acquis que la chambre ne présentait pas un éclairage naturel suffisant, ce dont les preneurs n'ont pu constater les effets qu'au fur et à mesure de leur résidence dans les lieux. Il résulte des certificats médicaux des 31 mai et 17 septembre 2018 que Madame [O] [E] épouse [K] souffrait de claustrophobie, de stress et de migraines tandis que Monsieur [I] [K] a dû subir deux interventions pour des douleurs persistantes. Si aucun élément ne permet d'établir un lien de causalité entre ces interventions chirurgicales et un manque de luminosité, il est acquis qu'une pièce sans lumière naturelle ne permet pas une jouissance paisible des lieux et participe d'un mal être général dont le stress et les migraines peuvent être les symptômes. Les époux [K] devront donc être indemnisés du préjudice moral en ayant résulté, par l'allocation d'une indemnité qui sera justement fixée à la somme de 300 euros chacun, le jugement étant en conséquence infirmé sur ce point. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, aucun élément pertinent ne justifiant de les faire remonter à la mise en demeure du 27 mars 2019. S'ils se prévalent également d'un manque de ventilation du logement et que l'Ars a effectivement constaté que « la cuisine ne disposait pas d'un système d'extraction d'air efficace (hotte et grille de ventilation hors d'usage), tout comme la salle de bain », ils ne démontrent pas que ce dysfonctionnement ait généré une humidité excessive des lieux alors que le plan établi par géomètre confirme que le logement dispose d'un système d'évacuation d'air composé de trois bouches d'extraction d'air et deux arrivées d'air réparties dans l'ensemble du logement et qu'ils ont par ailleurs signé l'état des lieux de sortie mentionnant que la hotte était entièrement encrassée à cause d'un manque de nettoyage, de leur part, des filtres. Sur la demande au titre des charges locatives L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 définit la notion de charges récupérables et précise, s'agissant de leurs modalités de paiement, qu'elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Si le défaut de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur de réclamer le paiement des charges après ce délai, dans la limite du délai de prescription applicable, il lui appartient toutefois de produire les justificatifs afférents et de prouver avoir tenu lesdits documents à la disposition du locataire, fut-ce devant la juridiction saisie. Or, en l'espèce, il n'apparaît pas que Monsieur [W] [N] ait porté à la connaissance des preneurs de quelconques décomptes avant ceux transmis dans la présente procédure ni qu'il les ait informés de ce qu'il tenait à leur disposition les justificatifs afférents. Il a produit, devant le tribunal, des « décompte des charges » et « répartition des charges en chauffage et eau appartement [Adresse 7] à [Localité 6] » en annexes 9 et 10, dont le premier juge a justement souligné qu'ils ne permettaient pas de vérifier les montants mis en compte. Devant la présente cour, le bailleur produit différentes factures de gaz, ordures ménagères et eau, sur lesquelles il dit baser ses calculs. Ni le bail ni les décomptes ne comportent toutefois d'indication quant aux clés de répartition applicables entre les différents logements de l'immeuble, permettant aux preneurs et à la juridiction de vérifier les sommes mises en compte. Il sera au surplus observé que la facture SDEA pour l'eau est relative, s'agissant du lieu desservi, au [Adresse 2] à [Localité 6], peu important la mention manuscrite du n°16 portée sur ladite facture. Les charges locatives n'étant récupérables que sur justification, et la preuve incombant au bailleur, c'est à bon droit que le juge de première instance a, compte tenu de la carence de Monsieur [W] [N], condamné ce dernier à verser aux époux [K] la somme de 900 euros en remboursement des avances sur charges non justifiées. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point. Sur la restitution du dépôt de garantie et la demande d'arriéré locatif Conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué après déduction le cas échéant des sommes restant dues au bailleur. Monsieur [W] [N] a réclamé en première instance le paiement des loyers et charges impayés au titre des mois de juillet, août, septembre, et octobre 2018 à hauteur de 1 775 euros, sans que les époux [K] ne contestent la réalité de ces impayés ou ne démontrent l'existence de paiements non pris en compte. Ils ne contestent pas davantage devant la présente cour ne pas avoir payé les échéances précitées. C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté l'existence d'une dette locative sur laquelle il a déduit le dépôt de garantie, conformément à l'article 22 ci-dessus, et une somme mensuelle de 75 euros au titre de l'avance sur charges injustifiée, soit 300 euros. Il convient donc de confirmer la condamnation des époux [K] en paiement des arriérés de loyers à hauteur de 1 025 euros et le rejet de la demande en restitution du dépôt de garantie. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées. Au vu de l'issue de l'appel, qui est pour partie accueilli au profit des époux [K], il convient de condamner Monsieur [W] [N] aux dépens de la procédure d'appel. Il paraît par contre équitable de laisser à la charge de chaque partie ses frais irrépétibles et de les débouter de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, INFIRME le jugement rendu le 7 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat en ce qu'il a débouté Monsieur [I] [K] et Madame [O] [E] épouse [K] de leur demande de dommages et intérêts ; Statuant à nouveau : CONDAMNE Monsieur [W] [N] à payer à Monsieur [I] [K] et Madame [O] [E] épouse [K] la somme de 300 euros chacun à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONFIRME le jugement pour le surplus ; Y ajoutant : DEBOUTE chaque partie de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [W] [N] aux dépens de la procédure d'appel. Le Greffier La Présidente