Cour d'appel, 28 mai 2024. 22/01212

Le copies exécutoires et conformes délivrées à ASW/FA REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Minute n° N° de rôle : N° RG 22/01212 - N° Portalis DBVG-V-B7G-ERFH COUR D'APPEL DE BESANÇON 1ère chambre civile et commerciale ARRÊT DU 28 MAI 2024 Décision déférée à la Cour : jugement du 03 mai 2022 - RG N°20/00533 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON Code affaire : 70B - Demande formée par le propriétaire de démolition d'une construction ou d'enlèvement d'une plantation faite par un tiers sur son terrain COMPOSITION DE LA COUR : Monsieur M. Michel WACHTER, Président de chambre Mme Anne-Sophie WILLM, conseiller, Monsieur Cédric Saunier, conseiller. Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DEBATS : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Anne-Sophie WILLM, présidente de l'audience, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. DELIBERE : Madame Anne-Sophie Willm, conseiller, présidente de l'audience a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats : Monsieur M. Michel WACHTER, Président de chambre et Monsieur Cédric Saunier, conseiller. L'affaire oppose : PARTIES EN CAUSE : APPELANTES S.C.I. [C] représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège Sise [Adresse 6] Immatriculée au RCS de Besançon sous le numéro 795 209 584 Représentée par Me Germain PERREY de la SELARL GERMAIN PERREY, avocat au barreau de BESANCON S.A.R.L. MAISON [C] représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège Sise [Adresse 6] Immatriculée au RCS de Besançon sous le numéro 529 280 083 Représentée par Me Germain PERREY de la SELARL GERMAIN PERREY, avocat au barreau de BESANCON ET : INTIMÉES Madame [M] [O] de nationalité française, demeurant [Adresse 2] Immatriculée au RCS de Besançon sous le numéro 499 783 942 Représentée par Me Sophie NICOLIER de la SELARL SOPHIE NICOLIER ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON Madame [U] [I], demeurant [Adresse 6] Défaillante à qui la signification de la déclaration d'appel a été faite le 02 septembre 2022 Syndic de copropriété représenté par son syndic AGENCE REYNAUD IMMOBILIER SERVICES Sis [Adresse 6] Immatriculé au RCS de Besançon sous le numéro 332 073 238 Représentée par Me Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON ARRÊT : - DEFAUT - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel Wachter, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé. ************* La Sarl Maison [C] exploite un fonds de commerce de boucherie-traiteur dans un local situé [Adresse 6]. La SCI [C], bailleur des locaux de la Sarl Maison [C], a acquis,par acte du 23 décembre 2013, différents lots au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 6], édifié sur une parcelle cadastrée HV [Cadastre 5], ainsi que la propriété d'une parcelle cadastrée HV [Cadastre 3] située [Adresse 4]. Elle est propriétaire des lots 14 et 30 situés au rez-de-chaussée, des lots 1 à 10, 13 et 29 situés au sous-sol. La Sarl Maison [C] a engagé la construction d'un garage et d'un bureau selon permis de construire accordé le 15 mars 2018 et a fait appel, à cette occasion, à Mme [M] [O]. Saisi sur le fondement du trouble illicite par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] aux fins d'ordonner l'arrêt immédiat des travaux entrepris sur les parties communes de la copropriété, le juge des référés du tribunal de grande instance de Besançon a, par ordonnance du 11 septembre 2018, dit n'y avoir lieu à référé et condamné la SCI [C] et la Sarl Maison [C] au paiement des frais irrépétibles et aux dépens. -oOo- Par acte signifié le 5 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] (le syndicat) a fait assigner la SCI [C] et la Sarl Maison [C] devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins de les voir condamner, à leurs frais, à remettre les parties communes en leur état initial. Mme [U] [I] est intervenue volontairement à la procédure. Mme [M] [O] a été assignée en garantie par la SCI [C] et la Sarl Maison [C] par acte du 5 novembre 2020. La jonction des affaires a été ordonnée. Par jugement rendu le 3 mai 2022, le tribunal a : - condamné in solidum la SCI [C] et la Sarl Maison [C] à remettre la parcelle cadastrée HV [Cadastre 5] appartenant à la copropriété de l'immeuble [Adresse 6] en son état initial et à déposer tout élément qui serait ancré dans le sol ou dans les murs de l'immeuble, parties communes de la copropriété, à leurs frais exclusifs, le cas échéant avec l'aide d'un géomètre-expert, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte, à l'expiration de ce délai, de 100 euros par jour de retard, dans la limite de 100 jours, - débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts, - débouté Mme [U] [I] de sa demande de dommages et intérêts, - condamné Mme [M] [O] à garantir la SCI [C] et la Sarl Maison [C] à hauteur de 50 % des sommes engagées au titre des frais de remise en état, - condamné in solidum la SCI [C] et la Sarl Maison [C] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum la SCI [C] et la Sarl Maison [C] aux dépens, - condamné Mme [M] [O] à garantir la SCI [C] et la Sarl Maison [C] à hauteur de 50 % des sommes dues au titre des frais irrépétibles et des dépens. Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu : Sur la demande de remise en état - qu'à la lecture du permis de construire déposé par la Sarl Maison [C], les travaux litigieux avaient consisté à créer un garage et un bureau sur les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 3], - que les travaux étaient intégralement achevés, - que la parcelle [Cadastre 5] appartenant a la copropriété contenait un terrain utilisé comme parking, - que le procès-verbal de constat établi le 22 juin 2018 relevait la présence d'une structure métallique en cours d'édification venant jusqu'à une distance de 1,65m de la façade de l'immeuble de la copropriété, - qu'il résultait de ces éléments que la construction litigieuse avait été édifiée à la fois sur la parcelle de terrain [Cadastre 3] appartenant à la SCI [C] et sur la parcelle [Cadastre 5] correspondant au terrain d'assiette de la copropriété, - qu'il était constaté que le bâtiment construit par la Sarl Maison [C] empiétait sur la quasi-totalité de la parcelle [Cadastre 5] pour venir en limite de façade de l'immeuble appartenant à la copropriété, - que la preuve de l'empiètement était rapportée et suffisait à justifier la remise en état de la parcelle de terrain [Cadastre 5] appartenant à la copropriété sans qu'il ne soit nécessaire de statuer sur le moyen relatif à l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires ; Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires - que le syndicat des copropriétaires ne produisait aucun élément sur la nature et l'importance du préjudice de jouissance invoqué affectant l'intérêt commun des copropriétaires, ni sur l'existence d'un préjudice moral ; Sur la demande indemnitaire de Mme [I] - que Mme [I], qui invoquait un trouble de jouissance résultant de la modification de la vue depuis ses fenêtres situées au premier étage, une diminution de la valeur de son bien, ainsi que des désagréments liés à une activité de restauration, ne démontrait pas quel préjudice elle avait subi a raison de la proximité de la présence de la toiture en litige, ni l'existence d'un trouble anormal de voisinage ; Sur l'appel en garantie formé contre Mme [O] - que la facture du 5 octobre 2016 établie par la société Isolation Thermique Concept (ITC) au nom de la Sarl Maison [C] ne permettait pas de confirmer que Mme [O] avait agi en qualité de sous-traitant de la société ITC, - que la demande de permis de construire établie en janvier 2018 pour le compte de la Sarl Maison [C] au titre des travaux litigieux mentionnait le nom de la Sarl Art & Associés, ainsi que celui de Mme [M] [O] sous l'enseigne Bureau de dessin BAT IC, - que ces éléments démontraient que la Sarl Maison [C] avait bien confié directement à Mme [O] la réalisation du dossier de permis de construire, - qu'une simple vérification du titre de propriété aurait permis à celle-ci de constater que le terrain situé sur la parcelle [Cadastre 5] ne faisait pas partie des lots appartenant à la SCI [C] et d'attirer l'attention du maître de l'ouvrage sur les risques d'édifier une construction en violation des droits de la copropriété voisine, - que Mme [O] avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle, mais également délictuelle à l'égard de la SCI [C], tiers au contrat, - que cette faute était directement à l'origine du préjudice subi par la SCI [C] et la Sarl Maison [C], - que le procès-verbal de constat établi le 26 juin 2018 montrait que bien qu'informées par le syndicat des copropriétaires d'une demande d'arrêt des travaux en raison d'un empiètement, la SCI [C] et la Sarl Maison [C] les avaient repris pour les achever, - qu'elles avaient donc contribué à leur propre dommage à hauteur de 50 %. -oOo- Par déclaration du 20 juillet 2022, la SCI [C] et la Sarl Maison [C] ont formé appel du jugement en ce qu'il : - les a condamnées in solidum à remettre la parcelle cadastrée HV [Cadastre 5] appartenant à la copropriété de l'immeuble [Adresse 6] en son état initial et à déposer tout élément qui serait ancré dans le sol ou dans les murs de l'immeuble, parties communes de la copropriété, à leurs frais exclusifs, le cas échéant avec l'aide d'un géomètre expert, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte, à l'expiration de ce délai, de 100 euros par jour de retard dans la limite de 100 jours, - a limité la condamnation de Mme [O] à les garantir à hauteur de 50 % des sommes engagées au titre des frais de remise en état, - les a condamnées in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, - a limité la condamnation de Mme [M] [O] à les garantir à hauteur de 50 % seulement des sommes dues au titre des frais irrépétibles et des dépens, - les a déboutées de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. -oOo- L'ordonnance de clôture, prononcée le 14 novembre 2023, a été révoquée le 19 mars 2024. -oOo- Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 19 mars 2024, la SCI [C] et la Sarl Maison [C] demandent à la cour : - d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Besançon le 3 mai 2022 en ce qu'il : . les a condamnées in solidum à remettre la parcelle cadastrée HV [Cadastre 5] appartenant à la copropriété de l'immeuble [Adresse 6] en son état initial et à déposer tout élément qui serait ancré dans le sol ou les murs de l'immeuble, partie commune de la copropriété à leurs frais exclusifs, le cas échéant avec l'aide d'un géomètre expert, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte, à l'expiration de ce délai, de 100 euros par jours de retard dans la limite de 100 jours, . a limité la condamnation de Mme [M] [O] à les garantir à hauteur de 50 % des sommes engagées au titre des frais de remise en état, . les a condamnées in solidum à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, . les a condamnées in solidum aux dépens, . a limité la condamnation de Mme [M] [O] à les garantir à hauteur de 50 % au titre des frais irrépétibles et des dépens, Statuant à nouveau A titre principal : - de se transporter sur les lieux conformément aux dispositions de l'article 179 du code de procédure civile, - de débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées contre elles, Subsidiairement : - de juger que la démolition totale de l'immeuble édifié sur la parcelle cadastrée section HV numéro [Cadastre 5] et la remise de celle-ci dans son état antérieur aux travaux sont disproportionnées au regard du trouble invoqué par le syndicat des copropriétaires et de juger que tout au plus le maintien de cet édifice ne peut donner lieu qu'à une indemnisation du syndicat des copropriétaires pour les dommages (inexistants) qui en résulteraient, En tout état de cause : - de débouter les intimés de leurs appels incidents respectifs, - d'écarter toutes prétentions contraires, - de condamner Mme [M] [O] exerçant sous l'enseigne BAT IC à les garantir de l'intégralité des condamnations qui seraient prononcées à leur encontre en principal, intérêts, frais, et accessoires en ce compris l'article 700 et les dépens, - de condamner le cas échéant Mme [M] [O] à leur payer les frais et coûts générés par les travaux réalisés en pure perte dans l'hypothèse d'une démolition partielle ou totale, - de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et Mme [M] [O] à leur payer la somme de 19 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - de les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel avec faculté de distraction au profit de la Selarl Germain Perrey en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - de dispenser la SCI [C] de toute participation à la dépense commune du syndicat des copropriétaires correspondant aux frais de procédure. -oOo- Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] demande à la cour : - de réformer le jugement du 3 mai 2022 en ce qu'il a limité à 100 jours l'application de l'astreinte de 100 euros par jour de retard, - de condamner in solidum la SCI [C] et la Sarl Maison [C] à remettre la parcelle cadastrée HV [Cadastre 5] lui appartenant en son état initial et à déposer tout élément qui serait ancré dans le sol ou dans les murs de l'immeuble, parties communes de la copropriété, à leurs frais exclusifs, le cas échéant avec l'aide d'un géormètre-expert, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte, à l'expiration de ce délai, de 100 euros par jour de retard, jusqu'à la justification par les appelantes de la bonne réalisation des travaux, - de condamner in solidum la SCI [C] et la Sarl Maison [C] à lui régler une somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -de débouter la SCI [C] et la Sarl Maison [C] de la totalité de leurs demandes, - de condamner la SCI [C] et la Sarl Maison [C] in solidum aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat établi par Maître [P] le 22 juin 2018. -oOo- Aux termes de ses uniques conclusions transmises le 16 novembre 2022, Mme [M] [O] demande à la cour : Sur l'appel incident : - d'infirmer le jugement du 3 mai 2022 du tribunal judiciaire de Besançon en ce qu'il : . l'a condamnée à garantir in solidum la SCI [C] et la Sarl Maison [C] à remettre la totalité des parties communes en leur état initial et déposer tout élément qui serait ancré dans le sol ou dans les murs de l'immeuble, parties communes, aux frais exclusifs de la Sarl [C] et de la SCI [C], dans un délai de 2 mois a compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, . l'a condamnée à garantir la SCI [C] et la Sarl Maison [C] à hauteur de 50 % des sommes engagées au titre des frais de remise en état, Statuant à nouveau : - de juger inexistante toute faute contractuelle de sa part à l'encontre de la Sarl Maison [C] et que les conditions de sa responsabilité délictuelle à l'encontre de la SCI [C] ne sont pas réunies, - de déclarer mal fondé l'appel de la SCI [C] et la Sarl Maison [C] à son encontre en l'absence de faute contractuelle à l'encontre de la Sarl Maison [C] et délictuelle à l'encontre de la SCI [C], - d'infirmer sa condamnation à garantir la SCI [C] et la Sarl Maison [C] à hauteur de 50 % des sommes engagées au titre des frais de remise en état sur la condamnation à remise en état initiale et dépose tout élément ancré dans le sol ou les murs de l'immeuble, - de condamner in solidum la SCI [C] et la Sarl Maison [C] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens avec faculté pour Maître Nicolier de bénéficier des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - de débouter l'ensernble des parties de leurs demandes à l'encontre de Mme [O], Sur l'appel de la SCI [C] et de la Sarl Maison [C] - de débouter la SCI [C] et la Sarl Maison [C] de leur demande de garantie de l'intégralité des condamnations qui seraient prononcées a leur encontre en principal, frais, intérêts et accessoires, - de condamner in solidum la SCI [C] et la Sarl Maison [C] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens avec faculté pour Maître Nicolier de bénéficier des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. -oOo- Les appelantes ont fait signifier leur déclaration d'appel à Mme [U] [I] par acte du 2 septembre 2022 remis à étude. Elles lui ont fait signifier leurs conclusions par acte du 25 octobre 2022. Mme [U] [I] n'a pas consitué avocat. Il sera statué par arrêt de défaut. L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2024 et l'affaire, appelée à l'audience du 26 mars 2024, a été mise en délibéré au 28 mai 2024. Pour l'exposé complet des moyens et des prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, LA COUR I. Sur la demande de condamnation à remettre la parcelle HV [Cadastre 5] en son état initial Le syndicat fait valoir que les appelantes ne l'ont ni consulté, ni informé des travaux qu'elles engageaient, et qu'il en a été de même du syndic. Il indique avoir mis la SCI [C] en demeure de stopper les travaux dès qu'il a eu connaissance de l'empiètement sur les parties communes et relève que le gérant de la SCI avait donné son accord devant huissier pour que les travaux soient arrêtés dans l'attente de la régularisation de la situation. Il soutient que les travaux ont repris dès le lendemain de ce constat, mentionne que le permis de construire accordé ne concernait que la réalisation d'un garage et d'un bureau à l'arrière de la boucherie, et reproche aux appelantes d'avoir trompé les autorités administratives et les copropriétaires en profitant des travaux pour faire édifier une extension du laboratoire, une cuisine, des sanitaires, un showroom et deux bureaux en plus d'un restaurant et d'un garage. Il explique que les travaux ont été réalisés sur la partie non construite du lot [Cadastre 3] appartenant à la SCI [C] ainsi que sur la partie non construite du lot [Cadastre 5] représentant 55 % de la surface de la parcelle partie commune de la copropriété. Sur ce point, il mentionne que si la SCI [C] est propriétaire de lots de la copropriété situés en sous-sol du bâtiment, le terrain qui est situé au-dessus de ces lots constitue une partie commune de la copropriété, de sorte que les travaux de surélévation qui y ont été réalisés sont irréguliers. Il renvoie, pour la constatation de ces travaux, à l'extrait du plan cadastral ainsi qu'au procès-verbal de constat d'huissier du 22 juin 2018, ajoutant que ces travaux n'ont fait l'objet d'aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Il précise que la partie construite sur la parcelle HV [Cadastre 5] était utilisée par les copropriétaires et constituait notamment un accès pompier ainsi qu'un accès aux groupes de climatisation. La SCI [C] et la SARL Maison [C] contestent tout empiètement sur les parties communes en faisant valoir que le surplus des ouvrages a été édifié sur les lots 29 et 30 qui sont devenus la propriété de la SCI [C] par ventes des 23 mars et 21 juin 1988. Elles soutiennent qu'au delà de la partie bâtie, le lot 29 comprend la partie non bâtie jusqu'en limite de propriété et que l'acte du 23 mars 1988 a précisé sur ce point que les copropriétaires avaient entendu ne pas conserver de sol commun. Elles indiquent que les lots 29 et 30 étaient des lots transitoires auxquels était attaché un droit à construire, que cela est établi par un projet de construction de 1988 qui avait été accepté par le syndicat concomitamment à la cession, soutenant que la cession des lots 29 et 30 comprenait donc celle du droit de construire et de surélever, de sorte qu'elles étaient libres de construire sur l'ensemble du lot 29. Elles précisent que l'existence des lots 29 et 30 doit conduire à ne plus considérer que le terrain situé à l'arrière de la copropriété constitue une partie commune dans la mesure où le règlement de copropriété de 1988 a modifié la nature de cette surface. Elles relèvent que la construction en litige est pour une large partie édifiée sur la parcelle cadastrée HV [Cadastre 3] qui est la propriété exclusive de la SCI [C], et qu'une partie seulement de l'ouvrage a été édifiée sur l'emprise de la parcelle HV [Cadastre 5] sur les lots 29 et 30 qui sont également la propriété de la SCI [C]. Elle font en outre valoir que la construction en litige ne cause pas de réelle atteinte dès lors qu'elle a été établie sur des parties privatives dénuées de réel intérêt pour les copropriétaires qui ne pouvaient pas en user compte-tenu de l'impossibilité d'y accéder en automobile sans transiter par la parcelle cadastrée [Cadastre 3] propriété exclusive de la SCI [C]. Mme [M] [O] fait valoir que la condamnation à remise en état initial ne peut être prononcée en ce que l'agrandissement est édifié en majorité sur les parties privatives du pétitionnaire, en ce que l'empiètement n'est pas déterminé, ni mesuré, et au regard de la disproportion entre l'atteinte au droit de propriété des appelants et le préjudice invoqué. Réponse de la cour : Sur l'empiètement Il résulte des articles 544 et 545 du code civil que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue et que nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. En l'espèce, par acte passé le 23 décembre 2013, la SCI [C] a acquis (pièce [C] N°1) : - dans l'ensemble immobilier situé [Adresse 6] sur la parcelle cadastrée HV [Cadastre 5] d'une surface de 2a 77ca, les lots : . 1 à 10, 13 et 29, situés en sous-sol, le lot 29 étant constitué d'un local, . 14, situé au rez de chaussée comprenant un magasin à usage de boucherie, une chambre froide dans le magasin, un hall et une chambre et une cuisine et deux chambres, . 30, constitué d'un bureau au rez de chaussée, - un bâtiment à usage de salle de découpe avec deux chambres froides situé [Adresse 1] sur la parcelle cadastrée HV [Cadastre 3] d'une surface de 1a 15ca. L'acte mentionne que l'ensemble immobilier situé [Adresse 6] a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété le 22 janvier 1959, modifié par actes des 21 juin 1988 et 21 septembre 2009. Il est par ailleurs observé : - que la notice explicative à la demande de permis de construire déposée par la Sarl Maison [C] le 15 janvier 2018 indique que le projet consiste à créer un garage et un bureau à l'arrière de la boucherie [C] (pièce [C] 4-1), et le complément à la demande de permis du 20 février 2018 précise que les construction porteront sur les parcelles HV [Cadastre 5] et [Cadastre 3] (pièce syndicat N°4), - que dans leurs conclusions (page 4), les appelantes expliquent que les véhicules utilitaires se rendaient sur la 'partie non bâtie du lot 29" pour procéder au chargement depuis le laboratoire de la boucherie installé au sous-sol dans le lot 29, soit sur la parcelle HV [Cadastre 5] qui n'était pas couverte, - que dans son procès-verbal du 22 juin 2018 (pièce syndicat N°5), Maître [P], huissier de justice, constate : . la présence d'une structure métallique en cours d'édification qui recouvre l'appentis situé au rez-de chaussée et à gauche comprenant la porte métallique à deux vantaux, . que la distance entre le mur de façade de la copropriété et la construction métallique est de 1,65m, . que sur la terrasse dépendant des parties communes de la copropriété, se trouve un groupe de climatisation, que les poteaux de la structure métallique reposent sur le bord de la terrasse et qu'une partie du mur a été cassée pour supporter les poteaux, . que depuis la terrasse, une toiture en bac acier a été réalisée et repose sur des poutres métalliques, - que l'acte notarié des 23 mars et 21 juin 1988 visé par les appelantes mentionne (pièce [C] N°11) : . que les copropriétaires de l'immeuble ont décidé de vendre deux locaux communs, l'un situé en sous sol et l'autre au rez de chaussée, . que pour parvenir à cette vente, deux nouveaux lots concernant ces locaux doivent être créés, lesquels porteront les numéros 29 et 30, - que cet acte ne fait état d'aucun droit de surélévation ou d'un statut de lot transitoire du lot 29, - que par acte des 23 mars et 21 juin 1988 (pièce [C] N°2), la société Boucheries Allemand a acquis les lots 29 (un local au sous-sol) et 30 (un bureau au rez de chaussé) dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 6], - que cet acte mentionne que les biens désignés constituent des locaux à usage professionnel et d'habitation ainsi que des locaux accessoires, - que les deux plans annexés à cet acte désignent, par un tracé jaune, les lots 29 et 30 vendus en cave et au rez de chaussée de l'immeuble, - que la demande de permis de construire et le permis qui avait été précédemment délivrés à la société Allemand (pièce [C] N°17) pour la création d'un laboratoire de charcuterie-traiteur, atelier et découpage à l'adresse du [Adresse 6], ne donnent aucune précision sur les lots concernés par le projet. Il ressort de ces éléments : - que les lots 29 et 30 qui sont la propriété de la SCI [C] n'étaient, au moment de leur acquisition, que constitués de locaux, en l'occurence une cave et un bureau, et non de surfaces non bâties, - qu'ils étaient situés, pour le premier, en sous-sol et pour le second, au rez de chaussée, - que la vente de ces lots 29 et 30, que ce soit d'abord à la société Allemand puis ensuite à la SCI [C], n'a jamais porté sur le droit de construire et de surélever. La SCI [C] n'a donc acquis aucun droit sur la partie située en surface du lot 29, soit sur la parcelle [Cadastre 5] correspondant au terrain d'assiette de la copropriété qui se trouve justifié par le plan cadastral (pièce syndicat N°1) dont les mentions y figurant sont en tous points conformes à celles présentes sur les croquis de conservation et le plan cadastral produits en pièce [C] N°21. Dès lors, ainsi que pertinemment retenu par les premiers juges, il est établi que la construction édifiée par les appelantes empiète sur la parcelle [Cadastre 5] propriété du syndicat, étant surabondamment constaté qu'il n'est justifié d'aucune autorisation de construire sur cette parcelle qui aurait été sollicitée par la SCI [C] et/ou à la Sarl Maison [C] et donnée par le syndicat. Sur la remise en état Il est observé que par courrier recommandé avec avis de réception du 20 juin 2018, le syndicat a mis en demeure la SCI [C] de stopper ses travaux en cours de réalisation sur la parcelle [Cadastre 5], que le 22 juin 2018, les époux [C] ont indiqué à l'huissier dépêché sur place par le syndicat qu'ils demanderaient aux entreprises d'arrêter les travaux 'à partir de 12 heures', que le 26 juin 2018, Maître [P], huissier de justice, a constaté que les travaux étaient en cours, M. [C] lui déclarant 'être dans son bon droit', et que dans son ordonnance rendue le 11 septembre 2018, le juge des référés, saisi par le syndicat d'une demande tendant à l'arrêt immédiat des travaux, a relevé que la demande était devenue sans objet en raison de l'achèvement des travaux durant la procédure de référé. Il ressort par ailleurs du procès-verbal de constat du 22 juin 2018, que sur la terrasse où sont situés les poteaux de la structure métallique, se trouvent les groupes de climatisation de la copropriété, et à ce ce sujet, les appelantes ne contredisent pas le syndicat lorsqu'il écrit dans ses conclusions que la parcelle supportant la construction litigieuse constituait un accès pompier à la copropriété, ainsi qu'un accès aux entreprises intervenant sur les groupes de climatisation, ou encore un espace ouvert aux copropriétaires et employés des commerces pour se détendre. Ces éléments, qui témoignent donc de l'impossibilité de l'accès aux parties communes de la copropriété pour les services d'incendie et de secours ainsi que pour les entreprises en charge de la maintenance des groupes de climatisation de l'immeuble, sont dès lors constitutifs à eux seuls de manquements graves justifiant la remise de la parcelle [Cadastre 5] en son état initial, cette mesure n'étant pas manifestement disproportionnée au regard du dommage lié aux incidences de la construction sur la sécurité de la copropriété et des personnes, étant observé que ni les appelantes, ni Mme [O] ne fournissent d'indication sur le coût de la remise en état qui serait supporté, ou ne proposent de solution alternative permettant de mettre un terme à l'empiètement fautif et dommageable. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce point. II. Sur l'astreinte Le syndicat, qui ne présente aucun moyen au soutien de sa demande de réformation du jugement relative à la limitation de l'astreinte, sera débouté de ce chef et le jugement confirmé sur ce point. III. Sur la demande de transport sur les lieux Compte-tenu de la solution ainsi retenue, la demande de transport sur les lieux formée par la SCI [C] et la Sàrl Maison [C] est sans objet et sera rejetée. IV. Sur la garantie de Mme [M] [O] La SCI [C] et la Sarl Maison [C] indiquent avoir fait appel à Mme [M] [O] en qualité de maître d'oeuvre pour la réalisation des travaux et que c'est elle qui a conçu le projet en s'attachant les services d'un architecte, la société Art & Associés, intervenu en sous-traitance pour son compte. Elles indiquent que Mme [O] n'ignorait pas que l'immeuble était soumis au statut de la copropriété, et lui reprochent de n'avoir pas vérifié l'ampleur exacte de leurs droits de propriété, ni attiré son attention sur l'éventuelle nécessité d'obtenir une autorisation préalable de l'assemblée générale de la copropriété. Elles soutiennent que la responsabilité de Mme [O] est en conséquence engagée pour manquement à son devoir de conseil, et rappellent que lorsqu'elles avaient été averties de la difficulté relative à l'empiètement reproché, les travaux présentaient déjà un état d'avancement important et ne pouvaient être suspendus sans risque de dégradation et pour des raisons de sécurité. Elles font valoir que la poursuite des travaux ne saurait leur être imputée dans la mesure où la menace d'une procédure judiciaire ne constituait pas un élément de nature à remettre en cause la régularité du projet dans leur esprit et de douter de la légalité de la construction. Mme [M] [O] indique que pour la réalisation de son projet de construction, la Sarl [C] a contacté la Sarl ITC qui s'était chargée de la constitution du dossier de permis de construire, des plans d'études et d'exécution, ainsi que de la réalisation des marchés de travaux. Elle précise que si elle apparaît sur le dossier de permis de construire en qualité de bureau de dessin, elle n'est pas architecte et que pour cette raison, elle n'a réalisé que la phase graphique en sous-traitant une partie de sa prestation à la Sarl Art & Associés. Elle conteste en conséquence sa responsabilité contractuelle en soutenant qu'elle ne peut être engagée pour le dépot du permis de construire signé par la Sarl Art & Associés, et fait par ailleurs valoir qu'elle ne pouvait être tenue de vérifier plus avant les limites de la propriété de la parcelle [Cadastre 5] qui était présentée comme appartenant à la SCI [C], soutenant que celle-ci ne lui avait jamais jamais fourni d'indication permettant de discerner que le projet serait édifié partiellement sur une partie commune. Elle ajoute que l'implantation du bâtiment n'a jamais fait partie de sa mission et qu'elle ne pouvait se substituer à la connaissance que le propriétaire avait de son terrain et de ses titres. Elle indique qu'il n'est pas démontré que les plans établis sont à l'origine du préjudice du syndicat, que le constat d'huissier du 22 juin 2018 ne prouve pas réellement l'empiètement sur les parties communes, et que n'ayant eu aucune mission de conception, de maîtrise d'oeuvre et d'exécution, elle n'a jamais été informée de l'incident, de sorte que la poursuite de la construction ne résulte que du seul fait des appelantes. Réponse de la cour : Tout architecte, entrepreneur d'ouvrage et technicien, par suite d'études, devis ou marchés, est tenu à une obligation de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage. En l'espèce, il est observé : - que Mme [M] [O], représentant l'entreprise BAT. IC, admet avoir fait appel à la société Art & Associés pour lui sous-traiter une partie de sa prestation, et la lettre de mission conclue le 5 janvier 2018 à cette fin mentionne (pièce [O] N°2) : . que la société Art & Associés est chargée de vérifier la faisabilité du projet en fonction du règlement du PLU, de la topographie du terrain et de l'enveloppe financière du client, . que l'entreprise BAT.IC réalisera la partie graphique et rédigera les différentes pièces du dossier, . que ces éléments seront ensuite transmis au cabinet Art & Associés pour vérification avant validation, - que le 10 janvier 2018, Mme [M] [O] a facturé à la Sarl Maison [C] des prestations relatives à la réalisation du dossier de permis de construire pour la contruction d'un garage et d'un bureau, - qu'elle a facturé à cette société, le 26 février 2018, un dossier d'étude thermique pour la même construction, - que la demande de permis de construire de janvier 2018 porte les noms de l'atelier d'architecture 'Art et Associés' et du bureau de dessin 'BAT. IC [M] [O]'. Si Mme [O] fait valoir que sa prestation n'a consisté qu'à réaliser les plans graphiques pour les transmettre ensuite à l'architecte, il est cependant constaté que la mission qu'elle a facturée à la Sarl Maison [C] et qui l'a donc liée à celle-ci a porté sur la réalisation du dossier de permis de construire, de sorte qu'il lui était imposé, à l'égard du maître de l'ouvrage : - de s'assurer de la conformité du projet aux règles de la copropriété, ce qu'elle confirme d'ailleurs dans une attestation du 9 juillet 2018 en déclarant avoir eu rendez-vous avec le cabinet Reynaud en mai 2017 pour collecter le maximum d'informations sur les différents lots possédés par M. et Mme [C] au [Adresse 6], - de l'alerter sur la nécessité d'obtenir l'autorisation du syndicat des copropriétaires avant le démarrage des travaux. En outre, si Mme [M] [O] soutient que 'le propriétaire' a omis de lui communiquer les limites de son titre de propriété, elle ne justifie pas les avoir demandées. Il ressort ainsi de ces éléments que l'obligation de conseil incombant à Mme [O] à l'égard de la Sarl Maison [C] n'a pas été respectée, et c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a dit : - que la responsabilité contractuelle de Mme [O] se trouve engagée à l'égard de la société en raison de sa faute commise, - que la responsabilité délictuelle de Mme [O] se trouve engagée à l'égard de la SCI [C], tiers au contrat, qui se retrouve condamnée à procéder à la remise en état de la parcelle en litige. Il est par ailleurs observé que le risque d'empiètement a été connu de la SCI [C] au plus tôt le 20 juin 2018 par le courrier qui lui a été adressé par le syndicat, donnant lieu à des échanges avec M. [C] les 22 et 26 juin 2018 quant à la propriété de la parcelle sur laquelle la construction était en cours d'édification. Pour autant, la SCI [C] et la Sarl Maison [C] ont persisté dans leur attitude jusqu'à à achever la construction en cours de procédure de référé, alors que la juridiction avait été saisie par le syndicat dès le 29 juin 2018 pour que l'arrêt des travaux soit ordonné compte-tenu de l'emprise, et qu'il n'est justifié par aucune pièce que les travaux ne pouvaient être suspendus. En agissant ainsi, la SCI [C] et de la Sarl Maison [C] ont commis une faute contribuant à leur dommage, et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a fixé leur part de responsabilité à hauteur de 50 % et condamné Mme [O] à les garantir à hauteur de 50 % des sommes engagées au titre des frais de remise en état. V. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile. La SCI [C] et la Sarl Maison [C] seront condamnées in solidum aux dépens d'appel qui ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat établi par Maître [P] le 22 juin 2018, s'agissant d'un acte non inhérent à une exigence procédurale. La SCI [C] et la Sarl Maison [C] seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et elles seront déboutées de leur demande de ce chef. Mme [M] [O] sera condamnée à garantir la SCI [C] et la Sarl Maison [C] à hauteur de la moitié des sommes dues au titre des dépens et des frais irrépétibles, et elle sera déboutée de ses demandes de ces chefs. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par défaut, après débats en audience publique et après en avoir délibéré, CONFIRME, dans les limites de l'appel, le jugement rendu le 3 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Besançon dans toutes ses dispositions ; Y AJOUTANT DEBOUTE la SCI [C] et la Sarl Maison [C] de leur demande de transport sur les lieux ; CONDAMNE in solidum la SCI [C] et la Sarl Maison [C] aux dépens d'appel ; CONDAMNE in solidum la SCI [C] et la Sarl Maison [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SCI [C] et la Sarl Maison [C] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [M] [O] à garantir la SCI [C] et la Sarl Maison [C] à hauteur de 50 % des sommes dues au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE Mme [M] [O] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier. Le greffier, Le président,