Tribunal judiciaire, 05 décembre 2025. 25/05674

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] Service des contentieux de la protection [Adresse 7] [Localité 2] JUGEMENT DU 05 Décembre 2025 N° RG 25/05674 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LWQN Jugement du 05 Décembre 2025 N°: 25/1040 SCIC LIVAH, venant aux droits d’ALFADI C/ [K] [N] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me [Localité 8] COPIE CERTIFIEE CONFORME à Mme [N] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 05 Décembre 2025 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ; Audience des débats : 17 Octobre 2025. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR : SCIC LIVAH, venant aux droits d’ALFADI [Adresse 6] [Localité 3] représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : Mme [K] [N] [Adresse 4] [Adresse 11] [Localité 1] comparante en personne EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 8 novembre 2023, la société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) ALFADI a consenti un contrat de séjour en résidence sociale à Mme [K] [N] concernant un logement n°307 situé au sein de la résidence [9] au [Adresse 5], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 601,45 euros. Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, la SCIC LIVAH venant aux droits de la SCIC ALFADI a fait délivrer à Mme [K] [N] un commandement de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance visant la somme principale de 1143,11 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois pour les loyers et de justifier d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [K] [N] le 16 décembre 2024. Par acte de commissaire de justice du même jour, la SCIC LIVAH a fait délivrer à Mme [K] [N] une sommation de faire et de cesser les troubles, lui reprochant d’héberger des tiers à la résidence, de ne plus être en lien avec les professionnels de la résidence, et d’être à l’origine de troubles du voisinage, de troubles nocturnes et de nuisances sonores. Par assignation du 30 mai 2025, la SCIC LIVAH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater que Mme [K] [N] n’exécute pas ses obligations contractuelles et légales,constater que la SCIC LIVAH est dans son bon droit en sollicitant la résiliation du contrat de séjour,à titre principal, constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de séjour, au terme d’un délai d’un mois courant à compter du commandement, soit le 16 janvier 2025,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Mme [K] [N] à compter du jugement,ordonner l’expulsion immédiate de Mme [K] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale,et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :1114,35 euros au titre de l’arriéré arrêté courant mai 2025, avec intérêts judiciaires à compter du commandement du 16 décembre 2024,les redevances échues ou à échoir à la date de résiliation du contrat,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des redevances qui auraient été dues en cas de poursuite de la convention, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 17 octobre 2025, la SCIC LIVAH a comparu représentée par son avocat. Elle maintient l'intégralité de ses demandes, en précisant que la dette actualisée au 15 octobre 2025 s'élève désormais à la somme de 131,02 euros, la locataire ayant effectué un versement de 1000 € remboursant 90% de sa dette avant l’audience. Elle souligne toutefois que la locataire n’a pas justifié d’une assurance locative, n’adhère pas au projet de réinsertion et est à l’origine de troubles du voisinage. Mme [K] [N], comparant en personne, reconnait être redevable d’une dette de 131,02 € et indique qu’elle envisage de régler cette somme dans le mois. Elle nie être à l’origine de troubles de voisinage et indique que le logement est assuré auprès de la banque postale. À l’issue des débats, Mme [K] [N] a été autorisée à justifier, en cours de délibéré, d’une assurance locative. Le 21 octobre 2025, Mme [K] [N] a produit une attestation de la banque postale indiquant que cette dernière est couverte par un contrat d’assurance à tacite reconduction annuelle pour la période courant du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2026. En réponse, par courrier reçu le 24 octobre 2025, le conseil de la SCIC LIVAH a indiqué que Mme [N] ne justifie pas d’une assurance locative couvrant la période antérieure au 1er novembre 2025, si bien qu’elle maintient l’intégralité de ses demandes. La décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de mise à disposition Aux termes de l’article 1103 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Selon les articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice. Aux termes de l’article 1225 du code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ». Aux termes de l’article 1229 du code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice ». En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1143,11 euros dans les deux mois et de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois, reproduisant textuellement la clause résolutoire contenue dans le contrat de séjour a été signifié à la locataire le 16 décembre 2024. Or, le contrat de séjour signé le 8 novembre 2023 par Mme [N], dans son article 2, fait notamment obligation au résident de souscrire une assurance multirisque habitation. L’article 7 de ce contrat contient une clause résolutoire, prévoyant notamment que : « en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat de séjour ou manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation du contrat ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. » Mme [N] a produit, en cours de délibéré, une attestation d’assurance couvrant la période du 1er novembre 2025 au 31 octobre 2026, mais aucune preuve qu’elle était bien assurée contre les risques locatifs antérieurement. Elle ne justifie donc pas avoir été couverte par une assurance locative dans le mois qui a suivi la délivrance du commandement de justifier une assurance du 16 décembre 2024. La SCIC LIVAH est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 janvier 2025. Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [N] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCIC LIVAH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. La SCIC LIVAH sollicite la suppression du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement, ainsi que du bénéfice de la trêve hivernale eu égard aux larges délais dont Mme [N] a déjà bénéficié, des troubles du voisinage et de sa mauvaise foi. Or, Mme [N] nie être à l’origine de troubles du voisinage et la SCIC LIVAH ne produit aucune pièce de nature à établir la réalité des troubles dont elle fait état dans son courrier du 3 juillet 2024, la sommation de faire et de cesser les troubles du 16 décembre 2024 et l’assignation. De plus, Mme [N] a régularisé récemment une très grande partie de sa dette locative. La mauvaise foi de Mme [N] n’est donc pas caractérisée. Dès lors, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ni la suppression de la trêve hivernale. Il convient donc de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à Mme [N] d'un commandement de quitter les lieux. Le bénéfice de la trêve hivernale ne sera, de même, pas écarté. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la SCIC LIVAH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 octobre 2025, Mme [N] restait lui devoir la somme de 131,02 euros. Mme [N] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et reconnaît même cette dette. Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la SCIC LIVAH, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 4. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux de Mme [N] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due en cas de poursuite du bail, sera due. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance prévue au contrat, à partir du 17 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCIC LIVAH ou à son mandataire. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique caractérisée par le fait que Mme [N] est bénéficiaire du RSA et des allocations familiales, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision, laquelle sera donc maintenue. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que Mme [K] [N] n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai d’un mois qui lui était imparti par le commandement qui lui a été délivré le 16 décembre 2024, CONSTATE, en conséquence, que le contrat de séjour conclu le 8 novembre 2023 entre la société ALFADI devenue LIVAH., d’une part, et Mme [K] [N], d’autre part, concernant les locaux situés logement n°307 au sein de la résidence [9] au [Adresse 5] est résilié depuis le 17 janvier 2025, ORDONNE à Mme [K] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés logement n°307 au sein de la résidence [9] au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [K] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance qui aurait été due en cas de poursuite du contrat de séjour, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la SCIC LIVAH ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [K] [N] à payer à la SCIC LIVAH la somme de 131,02 euros au titre de l’arriéré arrêté au 15 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 16 décembre 2024, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la SCIC LIVAH. de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [K] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 décembre 2024 et celui de l'assignation du 30 mai 2025. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées. La Greffière Le Juge