Cour d'appel, 02 mai 2024. 22/00935

ARRET N° 159 N° RG 22/00935 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BIM3W AFFAIRE : S.C.I. SCI RUBIS C/ Mme [F] [R], Mme [N] [R] MCS/LLS Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 02 MAI 2024 ---==oOo==--- Le DEUX MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : S.C.I. SCI RUBIS, ayant pour adresse [Adresse 2] représentée par Me Christine DUMONT, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Michel MARTIN, avocat au barreau de LIMOGES APPELANTE d'une décision rendue le 14 DECEMBRE 2022 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES ET : Madame [F] [R] née le 31 Décembre 1966 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Amélie OUDJEDI de la SELARL SELARL OUDJEDI - RAYNAUD PELAUDEIX, avocat au barreau de LIMOGES bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000197 du 22/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges Madame [N] [R] née le 24 Avril 1975 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Amélie OUDJEDI de la SELARL SELARL OUDJEDI - RAYNAUD PELAUDEIX, avocat au barreau de LIMOGES bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/198 du 22/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges INTIMÉES ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation à bref délai du Président de chambre, l'affaire a été fixée à l'audience du 17 Janvier 2024 en application de l'article 905 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Monsieur Philippe VITI, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Après quoi, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 02 Mai 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller et de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 20 juillet 2017, la SCI RUBIS a donné à bail à Mmes [N] et [F] [R] à compter du 4 juillet 2017, un logement à usage d'habitation, situé [Adresse 1] (87), moyennant un loyer mensuel de 520 euros, outre 20 euros de provision mensuelle sur charges. Exposant que le commandement de payer et de justifier de l'assurance locative du 3 février 2021 était demeuré infructueux, la bailleresse a par acte d'huissier de justice du 12 janvier 2022 fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en matière de référé, aux fins de voir : - constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, - ordonner l'expulsion des locataires et celle de tous occupants de leur chef, - condamner les locataires à lui payer à titre provisionnel, la somme de 2 789 euros au titre de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours jusqu'à libération effective des lieux, outre indemnité de procédure et dépens. Par ordonnance contradictoire du 27 juillet 2022, le juge des référés a renvoyé la procédure devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges statuant au fond, aux motifs de contestations relatives à la décence du logement et au décompte des sommes réclamées par le bailleur élevées par les locataires. Par jugement contradictoire du 14 décembre 2022, assorti de l'exécution provisoire, le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Limoges a : - déclaré parfait le désistement de la SCI RUBIS de ses demandes tendant à la résiliation du bail, à l'expulsion et au paiement à titre provisionnel de l'arriéré locatif à l'encontre des locataires ; - condamné le bailleur à payer aux locataires, les sommes suivantes : * 500 euros chacune à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, * 400 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le bailleur aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, soit la somme de 136,27 euros, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture. ***** Par déclaration du 28 décembre 2022 effectuée dans des conditions de forme et de délai non contestées, la SCI RUBIS a relevé appel de ce jugement du chef de l'ensemble de ses dispositions. L'affaire a été orientée à la mise en état. Les consorts [R] ont saisi le conseiller de la mise en état aux fins de voir déclarer irrecevable l'appel de la SCI RUBIS en raison du désistement exprimé par son gérant à l'audience. Par ordonnance du 25 octobre 2023, le conseiller de la mise en état saisi par les consorts [R] a déclaré recevable l'appel du bailleur contre le jugement du 14 décembre 2022, aux motifs que la portée et la validité des renonciations qu'il contient devant être appréciées par la cour. ***** Par dernières conclusions signifiées et déposées le 26 avril 2023, la SCI RUBIS demande à la cour d'infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de : - juger qu'elle a simplement indiqué ne pas vouloir poursuivre l'expulsion des locataires, tout en maintenant le surplus de ses demandes ; - constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire ; - condamner solidairement les consorts [R] au paiement d'une somme de 2 157 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au mois de janvier 2022, incluant les dix versements de 60 euros effectués entre le 7 janvier 2022 et le 5 décembre 2022 ; - condamner solidairement les mêmes au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer en cours jusqu'à la libération effective des lieux ; - condamner solidairement les locataires à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Par conclusions signifiées et déposées le 22 juin 2023, les consorts [R] demandent à la cour de confirmer le jugement et de condamner la SCI RUBIS à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. ***** La Cour pour un plus ample exposé des faits ,de la procédure, des demandes et moyens des parties , fait expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS DE LA DECISION : * Sur le désistement de la SCI RUBIS devant le premier juge : Le premier juge dans la décision entreprise a déclaré parfait le désistement de la SCI RUBIS de ses demandes tendant à la résiliation du bail, à l'expulsion et au paiement à titre provisionnel de l'arriéré locatif à l'encontre de Madame [F] [R] et de Madame [N] [R]. La SCI RUBIS soutient que le premier juge a mal interprété ses déclarations à l'audience, alors que son désistement ne portait en réalité que sur l'une de ses prétentions dirigées à l'encontre de ses locataires, à savoir celle ayant trait à l'expulsion de ces dernières. Il est constant que le désistement d'une partie ne peut être que partiel et porter sur partie de ses demandes ; dans ce cas, l'instance n'est éteinte que relativement à la demande, objet du désistement. C'est le cas en l'espèce, dès lors que le premier juge n'a pas fait mention d'un désistement d'instance, mais a déclaré parfait le désistement de la SCI RUBIS de ses demandes tendant à la résiliation du bail,à l'expulsion et au paiement de l'arriéré locatif à l'encontre des consorts [R], et n'a pas évoqué dans sa décision, le sort d'une autre demande du bailleur dont il était saisi, fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Dans l'exposé des prétentions des parties, le premier juge a précisé dans sa décision qu'à l'audience, la SCI RUBIS représentée par Monsieur [G] [I] (son gérant) a entendu se désister de l'ensemble de ses demandes. Dans la motivation, il a rappelé que la SCI RUBIS a entendu se désister, que ce désistement a été accepté par les défenderesses, lesquelles ont entendu présenter des demandes reconventionnelles, et qu'il convenait de déclarer parfait en application de l'article 398 du code de procédure civile, le désistement de la SCI de ses demandes tendant à la résiliation du bail,à l'expulsion et au paiement de l'arriéré locatif à l'encontre des consorts [R]. Enfin, dans le dispositif de la décision, il a à nouveau déclaré parfait le désistement de la SCI RUBIS de ses demandes tendant à la résiliation du bail, à l'expulsion et au paiement à titre provisionnel de l'arriéré locatif à l'encontre de Madame [F] [R] et de Madame [N] [R]. Il sera rappelé que devant le premier juge, la procédure était orale, que la SCI RUBIS représentée par son gérant n'a déposé aucun écrit et que ne figure au dossier transmis par le greffe du juge des contentieux de la protection, qu'une note d'audience établie par le greffier d'audience lequel a mentionné: 'SCI : ne veut plus poursuivre ; se désiste.' Cette seule mention ne permet pas de connaître la portée exacte de ce désistement, étant rappelé que le juge du fond apprécie souverainement la volonté de mettre fin à l'instance et que si le désistement peut être implicite, il ne se présume pas et ne peut résulter que des faits incompatibles avec l'intention de continuer l'instance. En l'état des éléments soumis à l'appréciation de la cour, il sera jugé que la SCI RUBIS s'est désistée de sa seule demande d'expulsion, et qu'elle a maintenu l'ensemble de ses autres demandes. * Sur le constat de la résiliation du bail : Il est établi que le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré aux locataires à la requête du bailleur, le 3 février 2021 pour avoir notamment paiement des sommes suivantes: - 467€ représentant le solde de loyers impayés au 5 mars 2020, -1567€ représentant les échéances impayées de mars 2020 à janvier 2021, -100 € de charges d'eau (août 2020). Le commandement délivré pour une somme supérieure aux sommes réellement dues n'est pas nul mais reste valable pour la somme due. En l'espèce, la SCI RUBIS ne justifie pas d'une créance de 467 € à ses pièces, ni de la charge locative d'eau à hauteur de 100 €. Seule la somme de 1567 € sera donc retenue comme étant due au vu du décompte produit par la bailleresse. Il est établi que les locataires n'ont pas réglé le montant de la dette locative (1567€) dans le délai de deux mois (3 février 2021), dès lors qu'à la date de l'assignation du 12 janvier 2022, elles restaient redevables des sommes suivantes: 1567€ due au mois de janvier 2021 mais également de la somme de 655€ pour les échéances impayées de février 2021 à janvier 2022. Les causes du commandement n'ayant pas été réglées dans le délai de deux mois, la clause résolutoire est acquise, de sorte qu'il y a lieu de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers à la date du 3 avril 2021. L'indemnité de résiliation due à compter la résiliation sera fixée au montant du loyer et des charges dus à compter du 3 avril 2021, et les consorts [R] seront condamnées solidairement à la payer en deniers ou quittances. La SCI RUBIS s'est désistée de sa demande d'expulsion, étant observé que les consorts [R] ont précisé dans leurs conclusions avoir quitté les lieux en mars 2023, ce qui n'a pas été contredit par la bailleresse. * Sur la dette locative: La SCI RUBIS sollicite la condamnation solidaire de Mesdames [F] et [N] [R] à lui payer la somme de 2157€ au titre de l'arriéré de loyer arrêté au mois de janvier 2022 exposant que cette somme prend en compte dix versement de 60 € effectués entre le 7 janvier 2022 et le 5 décembre 2022. Les consorts [R] sollicitent le rejet de cette demande, au motif que le décompte produit n'est pas clair en dépit des demandes du premier juge, que le bailleur réclamerait paiement de loyers déjà acquittés, ainsi que des sommes au titre de l'eau et du chauffage de manière parfaitement illégale, en divisant la consommation totale de l'immeuble par le nombre d'habitants sans installer de compteurs individuels. Elles n'ont pas précisé s'agissant des loyers en retard le montant de la dette qu'elles reconnaissent. S'agissant des charges locatives, seules les charges dûment justifiées peuvent être réclamées par le bailleur. Or , il est mentionné dans le décompte des charges d'eau en août 2020 la; somme de 120 €, sachant qu'aucune pièce n'est produite par la bailleresse à ce titre, de sorte que la somme réclamée (120 €) sera écartée. Il sera constaté que les consorts [R] ont signé le un plan d'apurement de leur dette commune s'élevant à la somme de 2104 € au 3 août 2021 et qu'elles reconnaissaient à cette date devoir ladite somme qu'elles s'engageaint à apurer par versements mensuels de 60 €. La cour statuant dans les limites de la demande de la bailleresse, il y a lieu au vu du décompte produit par la SCI RUBIS et des justificatifs versés aux débats par les locataires, de les déclarer solidairement débitrices de la SCI RUBIS pour la somme de 2037€ (2157€ -120€) due au mois de janvier 2022 en loyers et indemnités d'occupation . Cependant, le décompte produit par la la SCI RUBIS ne fait pas apparaître l'imputation des 10 versements de 60 € qu'il convient donc de déduire de ce montant. En définitive, Mmes [N] et [F] [R] seront condamnées solidairement à payer à la SCI RUBIS la somme de 1437€ pour solde de loyers et d'indemnités d'occupation arrêté au mois de janvier 2022. * Sur la demande de dommages-intérêts des consorts [R] pour indécence du logement. C'est par des motifs exempts de critiques que le premier juge, s'appuyant sur le rapport de visite du logement effectué le 21 juin 2022 par le Pôle renouvellement urbain habitat et développement social de la communauté urbaine de [Localité 3] métropole, a relevé dans le logement donné en location, divers points de non conformité en infraction au règlement sanitaire départemental et au décret de décance du 30 janvier 2012, à savoir : - dysfonctionnement du système de chauffage, - désordres sur l'installation électrique, - absence de détecteurs de fumée. Il est établi au vu d'un courrier de cet organisme du 5 novembre 2022 que le bailleur a remédié à ces défauts. Les locataires n'ont pas justifié avoir sollicité la bailleresse pour la remise en état du logement à partir de 2019 comme elles le prétendent ; cependant, il est établi que le Pôle renouvellement urbain habitat a été saisi par ces dernières le 17 mai 2022, de sorte qu'elles ont dû subir l'indécence du logement pour une période comprise entre le 17 mai 2022 et le mois de novembre de la même année. Le premier juge a fait une juste appréciation de leur préjudice de jouissance leur accordant à chacune, une indemnité de 500 € à titre de dommages-intérêts. Sa décision sera donc confirmée ce chef. *Sur la compensation judiciaire : Il y a lieu d'ordonner d'office jusqu'à due concurrence, compensation entre les créances respectives des parties. *Sur les demandes accessoires : Les parties succombant chacune partiellement dans leurs demandes, il est justifié de les débouter de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile . Par ailleurs, chaque partie supportera la charge de ses dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour  d'appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a condamné la SCI RUBIS à payer aux consorts [F] et [N] [R] à chacune, une indemnité de 500 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, Statuant à nouveau, DIT et juge que la SCI RUBIS s'est désistée de sa seule demande d'expulsion formée à l'encontre des consorts [R], CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SCI RUBIS et les consorts [R] à la date du 3 avril 2021, les consorts [R] devant quitter les lieux et restituer les clés dans le délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux, FIXE à compter du 3 avril 2021, l'indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours jusqu'à libération effective des lieux, CONDAMNE solidairement les consorts [F] et [N] [R] à payer à la SCI RUBIS, la somme de 1437 euros au titre des loyers en retard et des indemnités d'occupation arrêtés au mois de janvier 2022, CONDAMNE solidairement les consorts [F] et [N] [R] à payer à la SCI RUBIS à compter du 1 er février 2022, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours jusqu'à libération effective des lieux, et ce en deniers ou quittances, CONDAMNE la SCI RUBIS à payer aux consorts [F] et [N] [R], à chacune, une indemnité de 500€ à titre de dommages-intérêts, ORDONNE d'office la compensation entre les créances respectives des parties jusqu'à due concurrence, Y ajoutant, DÉBOUTE les parties de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE les demandes plus amples ou contraires, DIT que chaque partie supportera la charge de ses dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Laetitia LUZIO SIMOES. Corinne BALIAN.