Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/03141

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU [Localité 5] [Adresse 4] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 23/03141 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YQGK Minute : 24/215 S.C.I. ACRS Représentant : Me Aurélie BODIN, avocat au barreau de PARIS, C/ Monsieur [L] [T] Madame [E] [B] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du [Localité 5] en date du 11 mars 2024 ; Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 22 janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.C.I. ACRS, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Aurélie BODIN, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [L] [T], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté Madame [E] [B], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 9 octobre 2021, la SCI ACRS a donné à bail à Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 610 euros, et 40 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2023, la SCI ACRS a fait signifier à Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.775 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. Par notification électronique du 19 juin 2023 la SCI ACRS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, la SCI ACRS a fait assigner Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du [Localité 5] aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef,condamner Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] au paiement des sommes suivantes :les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 17 août 2023 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré selon les dispositions contractuelles et à défaut de 25%, augmenté des charges légalement exigibles,la somme de 5.067,68 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juin 2023 sur les sommes visées à cet acte, et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 5 décembre 2023. À l'audience du 22 janvier 2024, la SCI ACRS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6.410,32 euros arrêtée au 19 janvier 2024, loyer du mois de janvier 2024 inclus. La SCI ACRS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 16 juin 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SCI ACRS souligne enfin qu’elle rencontre des difficultés financières. Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B], régulièrement assignés à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 11 mars 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B], assignés à l'étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 5 décembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience du 22 janvier 2024. Par ailleurs, la SCI ACRS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de la SCI ACRS aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 octobre 2021, du commandement de payer délivré le 16 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 19 janvier 2024 que la SCI ACRS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] à payer à la SCI ACRS la somme de 6.410,32 euros, au titre des sommes dues au 19 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juin 2023 sur la somme de 1.775,00 euros, de l’assignation du 1er décembre 2023 sur la somme de 3.292,68 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 8, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 juin 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 16 août 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 octobre 2021 à compter du 17 août 2023. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de condamnation à une indemnité d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 août 2023. Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au vu des différents éléments versés aux débats, la pénalité sollicitée apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner les locataires au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] à payer à la SCI ACRS la somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SCI ACRS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 octobre 2021 entre la SCI ACRS d'une part, et Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 17 août 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] à compter du 17 août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] à payer à la SCI ACRS la somme de 6.410,32 euros (six mille quatre cent dix euros et trente-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 19 janvier 2024 échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juin 2023 sur la somme de 1.775,00 euros, de l'assignation du 1er décembre 2023 sur la somme de 3.292,68 euros et du présent jugement sur le surplus, CONDAMNE Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] à payer à la SCI ACRS l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 19 janvier 2024, échéance de février 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, CONDAMNE Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 juin 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, CONDAMNE Monsieur [L] [T] et Madame [E] [B] à payer à la SCI ACRS la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SCI ACRS de ses autres demandes et prétentions. LE GREFFIER LE JUGE Page