Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 29 JANVIER 2026
N° RG 25/01697 - N° Portalis DB3R-W-B7J-2Y7S
N° de minute :
S.C.I. FONCIERE CPCV
c/
S.A.R.L. GHBV
DEMANDERESSE
S.C.I. FONCIERE CPCV
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0017
DEFENDERESSE
S.A.R.L. GHBV
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparante
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Présidente : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 27 novembre 2025, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 15 février 2021, la société FONCIERE CPCV a donné à bail commercial à Monsieur [N] [P] un local commercial sis [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 26 février 2022, moyennant un loyer annuel de 35.630 euros hors taxes et hors charges, payable par trimestre d’avance, aux fins d’exploitation d’une activité de boucherie-traiteur.
Par acte sous seing privé en date du 6 novembre 2021 valant avenant n°1 au contrat de bail, la société GHBV s’est substitué à Monsieur [N] [P] en tant que preneur du bail.
Des loyers sont demeurés impayés.
Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société GHBV, pour une somme de 14.559,94 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 avril 2025 (second trimestre 2025 inclus).
Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, la société FONCIERE CPCV a fait assigner la société GHBV devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :
Constater la résiliation de plein droit du bail commercial du 15 février 2021 et son avenant du 6 novembre 2021, ayant lié la société FONCIERE CPCV et la société GHBV par l'effet de la clause résolutoire insérée audit bail, et ce à compter du 19 mai 2025 ;
Ordonner l'expulsion des lieux litigieux de la société GHBV ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance ;
Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles du choix de la société FONCIERE CPCV aux liais, risques et périls de la société GHBV ;
Condamner par provision la société GHBV à payer à la société FONCIERE CPCV la somme totale de 17.835,l2 euros, calculée comme suit :
14.559,94 euros correspondant à l'arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 13 juin 2025 ;2.911,98 euros correspondant au montant de la clause indemnitaire contractuellement correspondant prévue, 363,20 euros correspondant au montant du commandement de payer, du commandement pour défaut d'assurance, des frais correspondants à la levée de l'état des privilèges et nantissements, des frais d'exécution et de l'extrait Kbis ;Ordonner que toutes les sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires seront assorties d'un intérêt au taux de base bancaire majoré de quatre points, soit sur la somme de 14.559,94 euros ;
Condamner la société GHBV à payer à la société FONCIERE CPCV à titre d'indemnité d'occupation mensuelle hors charges et hors taxes la somme de 6.780,63 euros correspondant à deux lois le montant mensuel du loyer contractuel, outre tous les accessoires du loyer comprenant notamment la provision sur charges et taxes à compter du 19 mai 2025 et ceci jusqu'à libération effective, totale et définitive des lieux litigieux ;Condamner la société GHBV à payer à la société FONCIERE CPCV la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la société GHBV aux entiers dépens.
A l’audience du 27 novembre 2025, la société FONCIERE CPCV soutient oralement les termes de son assignation.
Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, la société GHBV n'a pas comparu ni ne s’est fait représenter.
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et à la note d’audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l'espèce, la soumission du bail du 15 février 2021 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comprend dans son article 29 une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 17 avril 2025 à l'adresse des lieux loués. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 14.559,94 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 avril 2025 (second trimestre 2025 inclus).
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
Selon le décompte du 13 juin 2025 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 19 mai 2025.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Il n’apparaît en revanche pas nécessaire à ce stade de la procédure de prévoir une astreinte, le possible recours à la force publique paraissant suffisamment contraignante pour la défenderesse.
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les demandes de provision
Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
- Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés
En l’espèce, au soutien de sa demande la société FONCIERE CPCV produit un décompte au 13 juin 2025 faisant apparaître un solde de 14.559,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2025 (second trimestre 2025 inclus).
Cependant, cette pièce inclut 35 euros de frais au titre d’une « lettre de mise en demeure » le 10 septembre 2021 et 95 euros pour une « lettre de rappel » le 22 septembre 2023. Or les frais de commissaire de justice et d’avocat sont inclus dans les frais irrépétibles et dans les dépens. Dès lors, il convient de déduire ces différentes sommes.
Le décompte actualisé au 24 novembre 2025 ne fait apparaître aucun règlement postérieurement à l’assignation.
Par ailleurs, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. Les clauses du bail qui prévoient (i) que l’intérêt de taux de base bancaire est majoré de quatre points (ii) le paiement de l'indemnité forfaitaire de 20 % du montant des échéances impayées au jour de la délivrance de l’assignation et (iii) que l’indemnité contractuelle d’occupation doit correspondre à deux fois le montant mensuel du loyer contractuel s'analysent en des clauses pénales pouvant être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de ces clauses.
De la même façon, il n’a pas lieu à référé sur la demande des frais de recouvrement de 363,20 euros qui correspondent pour partie à des dépens.
Ainsi, le montant non sérieusement contestable de la dette locative de la société GHBV s’établit à 14.429,94 euros arrêté au 13 juin 2025 (second trimestre 2025 inclus), et elle sera donc condamnée à titre prévisionnel au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal.
- Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation
L'occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d'une indemnité en réparation du préjudice qu'il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.
Dès lors, la société GHBV sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer hors taxe, augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires
L'article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société GHBV, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
L'équité et les circonstances de l'espèce commandent de condamner la société GHBV à payer à la société FONCIERE CPCV la somme de 1 500 euros sur le fondement de ces dispositions.
PAR CES MOTIFS,
Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 mai 2025 ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société GHBV et de tout occupant de son chef des locaux loués situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
Disons n’y avoir lieu à prononcer une astreinte à ce titre ;
Disons que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons la société GHBV à payer à la société FONCIERE CPCV la somme provisionnelle de 14.429,94 euros au titre des loyers, charges et accessoires au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2025 (second trimestre 2025 inclus), assortie des intérêts au taux légal ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur l’application d’un taux d’intérêt majoré de 4 points ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision concernant l’indemnité forfaitaire et les frais de recouvrement ;
Condamnons la société GHBV à verser à titre provisionnel à la société FONCIERE CPCV, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
Condamnons la société GHBV aux entiers dépens ;
Condamnons la société GHBV à payer à la société FONCIERE CPCV la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
FAIT À [Localité 6], le 29 janvier 2026.
LA GREFFIÈRE
Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière
LA PRÉSIDENTE
Marie D’ANTHENAISE, Juge
