Cour d'appel, 29 février 2024. 20/08387

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 29 FÉVRIER 2024 N° 2024/ 110 Rôle N° RG 20/08387 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGHIS Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] C/ [I] [J] [C] [G] épouse [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ Me Agnès ERMENEUX Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 29 Juillet 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18-003434. APPELANTE Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET D.NARDI lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me David ALLOUCHE, avocat au barreau de NICE INTIMES Monsieur [I] [J], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE Madame [C] [G] épouse [J], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par jugement du 6 juillet 2017, le tribunal d'instance de Nice a notamment condamné : - solidairement M.[I] [J] et Mme [C] [G] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 210, 16 euros représentant les charges échues impayées et appels arrêtés au 24 mai 2016, outre intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2012 pour la somme de 3071, 29 euros et du 24 mai 2017 pour le surplus ainsi que la somme de 160, 51 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - M. [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5222, 65 euros au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte du 1er mai 2017 pour la période du 1er mars 2016 au 1er mai 2017 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2017, - in solidum M.et Mme [J] au versement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte d'huissier du 9 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] a fait assigner M. et Mme [J] devant le tribunal d'instance de Nice. A l'audience du 16 juin 2020, le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation de M.[J] au titre des arriérés de charges de copropriété dus au 02 juin 2020, ainsi qu'au paiement anticipé des appels pour les provisions sur charges et appels de fonds loi Alur des 3ème et 4ème trimestre de l'exercice 2020. Par jugement contradictoire en date du 29 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Nice a : - débouté le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, - débouté M. et Mme [J] de leurs demandes de dommages et intérêts, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à verser à M. et Mme [J] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] aux entiers dépens, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Le premier juge a indiqué que le syndicat des copropriétaires, qui produisait au débat un décompte de la créance pour la période du premier mars 2016 au 17 avril 2020, avait déjà un titre exécutoire pour une partie des sommes qu'il n'avait pas déduite. Il a estimé qu'il ne subsistait aucune créance pouvant être mise à la charge de M.[J] après déduction des sommes pour lesquelles le syndicat des copropriétaires disposait déjà d'un titre et après déduction des frais qui n'étaient pas nécessaires au recouvrement de la créance. Il a estimé que le pôle de proximité du tribunal judiciaire n'était pas compétent pour statuer sur la demande en paiement des provisions sur charges non encore échues. Par déclaration du premier septembre 2020, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision en ce qu'il l'a débouté de ses demandes et l'a condamné à une indemnité formée sur l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. M. et Mme [J] ont constitué avocat. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] demande à la cour : - de déclarer son appel recevable et bien fondé, - d'infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, - de condamner M. [J] au paiement de la somme de 5 418, 51 euros arrêtée au 22 novembre 2023, incluant la provision du 1er trimestre 2023/2024, - de débouter M. [J] de toutes demandes fins et prétentions, - de condamner M. [J] au paiement d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens, de première instance et d'appel, ceux d'appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, du barreau d'Aix-en-Provence. Il souligne que son décompte tient compte des règlements opérés au titre des condamnations prononcées par le jugement du 6 juillet 2017. Il relève que sa demande porte exclusivement sur des charges échues postérieurement à la période visée par le jugement du 6 juillet 2017. Il note actualiser sa créance. Il soutient que les frais sollicités sont ceux qui sont nécessaires au recouvrement de sa créance. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 janvier 2024, les époux [J] demandent à la cour : - de révoquer l'ordonnance de clôture rendue le 4 janvier 2024, - de déclarer recevable mais mal fondé l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière « [Adresse 3] », - de constater que le syndic de copropriété de la communauté immobilière « [Adresse 3] » a procédé à des erreurs d'imputation des règlements de charges effectués par les époux [J], - de constater qu'ils ne sont plus redevable d'un quelconque solde débiteur de charge de copropriété, - de leur donner acte du règlement de l'intégralité du montant des charges échues, En conséquence, - de confirme le jugement sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts Et statuant à nouveau, - de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 6 500 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral ainsi que la somme de 3 000 euros pour procédure abusive En tout état de cause, - de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance. Ils font état d'erreurs de calcul du syndicat des copropriétaires, d'erreurs sur le relevé de compte du lot n°26 et d'erreurs de ventilation des paiements de charges. Ils exposent avoir procédé aux règlements des sommes des deux lots 26 et 27 (3 210, 16 euros et 5 222, 56 euros) à la suite du jugement rendu le 16 juillet 2017 et note que la somme des deux règlements a été portée au seul crédit du lot 27. En outre, ils reprochent au syndic de copropriété de n'avoir pas remis le solde nul au 1er mai 2017 et d'avoir maintenu des frais qui avaient été écartés. Ils relèvent s'être acquittés de l'arriéré de charges du lot n° 26. Ils discutent le montant des frais nécessaires au recouvrement de la créance. Ils sollicitent des dommages et intérêts en relevant que le syndicat des copropriétaires a commis une faute de gestion au titre des comptes des charges de copropriété à leur détriment. Ils soutiennent être à jour des charges de copropriété. Par conclusions de procédure notifiées par RPVA le 09 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] demande à la cour de : - de déclarer irrecevables les conclusions notifiées le 04 janvier 2024 par les époux [J], - d'écarter les pièces n°22 et 23 produites par les époux [J] le jour de la clôture, - de débouter les époux [J] de leur demande de report de l'ordonnance de clôture. Il rappelle avoir signifié ses premières conclusions d'appel le 26 novembre 2020 puis avoir notifié des conclusions, les dernières datant du 11 décembre 2023, pour réactualiser sa créance. Il relève que les époux [J] avaient répliqué le 26 février 2021 à ses premières conclusions et n'ont répondu que le 04 janvier 2024, date de l'ordonnance de clôture, à leurs dernières conclusions, étant précisé qu'il avait, avant ses écritures du 11 décembre 2023, signifié des conclusions le 28 avril 2022, le 7 octobre 2022 et le16 février 2023. Il estime que les conclusions et pièces produites par les époux [J] le 04 janvier 2024 violent le principe du contradictoire et qu'il convient en conséquence de les écarter des débats. Par conclusions de procédure notifiées par RPVA le 17 janvier 2024, les consorts [J] demandent : - que l'ordonnance de clôture du 04 janvier 2024 soit révoquée, - que soient déclarées recevables leurs conclusions du 04 janvier 2024, - que soient déclarées recevables leurs pièces n°22 et 23. Le conseiller de la mise en état, avant les débats, a révoqué l'ordonnance de clôture du 04 janvier 2024 après avoir relevé que les conclusions des intimés du 04 janvier 2024 venaient en réponse aux conclusions adverses du 12 décembre 2023, qu'aucun nouveau moyen n'était soulevé, que la pièce 22 n'était que le jugement déféré et que la pièce 23 un décompte provenant du syndic. Il a également prononcé la clôture de l'affaire le 18 janvier 2024. MOTIVATION La cour, qui constate que le principe du contradictoire a été respecté, statuera sur les conclusions notifiées le 11 décembre 2023 par l'appelant et celles notifiées le 04 janvier 2024 par les intimés. Le syndicat des copropriétaires produit uniquement au débat le relevé de propriété pour un lot 27, qui est au nom de M.[J] et Mme [G]. Il ressort des constatations du jugement du 06 juillet 2017 et d'une donation du 15 juin 1992 que les lots 21 et 26 appartiennent à M. [I] [J]. Le jugement du 06 juillet 2017 qui condamne uniquement M.[J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5222,65 euros au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte du 1er mai 2017 pour la période du 1er mars 2016 au 1er mai 2017 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2017, fait état des lots 21 et 26 détenu par ce dernier. Les demandes portées devant le premier concernaient les lots 21 et 26 appartenant à M.[J] Devant la cour, le syndicat des copropriétaires ne sollicite que la condamnation de ce dernier. Le premier juge avait déjà évoqué la condamnation du 06 juillet 2017 et relevé que le syndicat des copropriétaires n'avait pas déduit la somme de 5222,65 euros au titre des charges de copropriété pour la période du premier mars 2016 au premier mai 2017. Il avait mis dans les débats l'éventuelle fin de non-recevoir de la demande du syndicat en raison du titre exécutoire dont ce dernier disposait. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. Le syndicat des copropriétaires n'a pas produit au débat un nouveau relevé pour les charges dues après celles visées par le jugement du 06 juillet 2017 pour lesquels il dispose déjà d'un titre. Le syndicat des copropriétaires soutient avoir retenu le règlement des causes du jugement du 06 juillet 2017 en notant la prise en compte d'un chèque de 2436, 11 euros du 29 juin 2017 et d'un chèque de 4550, 37 euros du 06 mars 2019. Il convient de constater que le chèque de 2436, 11 euros, que l'on retrouve mentionné dans son décompte du 26 novembre 2020 (pièce 28) est porté au crédit puis au débit du compte; il n'est donc pas pris en compte. On comprend, à la lecture du jugement du 06 juillet 2017, que ce chèque CARPA d'un montant de 2436, 11 euros a en revanche été pris en compte pour le paiement des arriérés de charges du lot 27. Par ailleurs, les nombreux décomptes produits au débat comprennent la dette antérieure au premier mai 2017, contrairement à ce qu'indique le syndicat des copropriétaires. Le syndicat ne produit aucun décompte qui tienne compte du jugement du 06 juillet 2017. Il suffit de se reporter aux décomptes qu'il verse au débat (pièces 28, 34, 37, 38 et 39, les décomptes les plus récents faisant état d'un solde antérieur débiteur et le premier décompte débutant sur un solde de charges au 30 septembre 2015 d'un montant de 75,76 euros). Compte tenu de l'autorité de la chose jugée par le tribunal de Nice le 06 juillet 2017, il convient de déclarer irrecevable les demandes du syndicat des copropriétaires pour les charges de copropriété s'achevant au premier mai 2017. A la lecture du décompte (pièce 28) produit au débat, c'est donc la somme de 5646, 75 euros qui devra être déduite de la somme sollicitée. L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 (...). L'article 14-1 de la même loi dispose, en outre, que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. Le syndicat des copropriétaires produit : - les contrats de syndic, - les procès-verbaux des assemblées générales des premier mars 2016, 23 janvier 2017, 30 janvier 2018, approuvant les comptes jusqu'à l'exercice du premier octobre 2016 au 30 septembre 2017, fixant les budgets provisionnels jusqu'à l'exercice du premier octobre 2018 au 39 septembre 2019 et votant des travaux, - les procès-verbaux des assemblées générales du 21 janvier 2020, du 09 février 2021 et du 07 février 2022, approuvant les comptes jusqu'à l'exercice du premier octobre 2020 au 30 septembre 2021 et les budgets provisionnels jusqu'à l'exercice du premier octobre 2022 au 30 septembre 2023, - les appels de provision pour charges et pour travaux pour la période débutant au premier avril 2016 au 30 juin 2022 (avec la ventilation concernant les quote-part). - les décomptes de charges pour les périodes du premier octobre 2016 au 30 septembre 2019, du premier octobre 2020 au 30 septembre 2021, - les relevés généraux des dépenses pour la période du premier octobre 2018 au 30 septembre 2021. M.[J] fait état d'erreurs récurrentes sur les ventilations entre le lot 27 et les lots 21 et 26, sans les préciser. Il ne conteste pas son décompte individuel en soutenant que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne seraient pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale. Il démontre toutefois que la somme de 8941, 97 euros a été versée au syndic de copropriété, par lettre chèque, par le biais du compte CARPA de son conseil, après qu'il a versé les somme de 3207, 72 euros, 5234, 25 euros et 500 euros, en novembre 2017, soit après le jugement du 06 juillet 2017. Il démontre que ces sommes ont été inscrites au crédit du relevé de charges de copropriété du lot 27, sans ventilation entre le lot 27 et les lots 21 et 26. Il convient de tenir compte des sommes dues à compter de la provision sur charges courant du premier juillet 2017, hors frais, en s'appuyant sur les justificatifs produits et sur les décomptes qui ne concernent que les lots 21 et 26. Il convient également de tenir compte de l'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires au titre de la chose jugée par la décision du 06 juillet 2017. Il y a lieu également de tenir compte des versements mentionnés sur les décomptes produits au débat, sans que ceux-ci ne s'imputent sur les sommes visées par le jugement du 06 juillet 2017, le syndicat disposant d'un titre exécutoire et ayant obtenu des versements via la CARPA. Il convient également de constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du budget prévisionnel pour l'exercice débutant le premier octobre 2023, alors qu'il sollicite dans ses deux derniers décomptes une provision sur charges débutant le premier octobre 2023 avec la provision sur les fonds de travaux. Il ressort ainsi que la lecture des nombreux décomptes produits que M.[J] n'est pas débiteur de charges de copropriété pour les lots 21 et 26, compte tenu des explications précédemment mentionnées. Le jugement déféré sera confirmé et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes, qu'il s'agisse de l'arriéré de charges de copropriété sollicités et des sommes sollicitées au titre des frais nécessaires et de dommages et intérêts. Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [J] au titre de leur préjudice moral Le rejet des prétentions adverses est lié à l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires en lien avec l'autorité de la chose jugée par la décision du 06 juillet 2017 et aux règles d'imputation. Les époux [J] ne démontrent pas le préjudice moral qu'ils auraient subi en lien avec la demande du syndicat des copropriétaires. Ils seront déboutés de cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.et Mme [J] au titre d'une procédure abusive M.et Mme [J] ne démontrent pas que la procédure intentée à leur encontre, même si elle n'a pas abouti, aurait dégénéré en abus de droit. Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts sur ce fondement. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur les dépens et sur les frais irrépétibles Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Il n'est pas équitable de laisser à la charge de M.et Mme [J] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel. Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au versement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé. Le syndicat des copropriétaires sera condamné en outre à verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel exposés par M.et Mme [J]. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] au titre des charges de copropriété sollicitées à l'encontre de M.[I] [J], pour la période s'écoulant jusqu'au premier mai 2017, et portant sur les lots 21 et 26, au titre de l'autorité de la chose jugée par la décision du 06 juillet 2017, CONFIRME le jugement déféré, Y AJOUTANT, REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] tendant à voir condamner M.[J] à lui verser la somme de 5418,51 euros arrêtées au 22 novembre 2023, incluant la provision du premier trimestre 2023/2024, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] à verser à M.[I] [J] et Mme [C] [G] épouse [J] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] aux dépens. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,