Cour d'appel, 06 décembre 2022. 21/03188

ARRET N°541 JPF/KP N° RG 21/03188 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GM2K [K] C/ [S] [N] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 06 DECEMBRE 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03188 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GM2K Décision déférée à la Cour : jugement du 06 septembre 2021 rendu(e) par le Tribunal de proximité de Bressuire. APPELANT : Monsieur [H] [K] né le 26 Septembre 1959 à [Localité 10] [Adresse 4] [Localité 1] Ayant pour avocat plaidant Me Lucien VEY de la SELARL VEY GABORIAUD-CAILLEAU, avocat au barreau de DEUX-SEVRES INTIMES : Monsieur [B] [S] né le 29 Juin 1953 à [Localité 9] (57) [Adresse 2] [Localité 3] Ayant pour avocat plaidant Me Sébastien FOUCHERAULT de la SAS AVODES, avocat au barreau de DEUX-SEVRES Madame [P] [N] épouse [S] née le 10 Juin 1953 à [Localité 12] (37) [Adresse 2] [Localité 3] Ayant pour avocat plaidant Me Sébastien FOUCHERAULT de la SAS AVODES, avocat au barreau de DEUX-SEVRES COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 03 Octobre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller qui en ont délibéré GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE: Par acte sous seing privé du ler mars 2013, ayant pris effet à cette même date, M. [H] [K] a donné à bail M. et Mme [B] et [P] [S] un logement à usage d habitation situé au [Adresse 5]), moyennant un loyer mensuel initial d'un montant 630 euros, hors charge. Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 août 2018, M. [H] [K] a donné congé a M. et Mme [S] aux 'ns de reprise pour habiter, avec prise d'effet au ler mars 2019. Les locataires ont quitté les lieux le 1er mars 2019. Exposant que le congé délivré était frauduleux, et que le bien avait été repris non pas pour habitation personnelle de M. [K], mais aux fins de vente, les époux [S] ont, par acte d'huissier en date du 4 novembre 2020, fait assigner ce dernier devant le juge des contentieux la protection en indemnisation de leur préjudice. Par jugement en date du 6 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Bressuire a : -condamné M. [K] à payer à M. et Madame [B] et [P] [S] la somme de 6468 deux euros en réparation de leur préjudice résultant du caractère frauduleux du congé donné le 14 août 2018, -condamné M. [K] à payer aux époux [S] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, à l'exclusion des frais exposés auprès du service de la publicité foncière. Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal a retenu : -que selon les messages électroniques qu'il avait adressés à ses locataires en janvier et février 2018, soit quelque mois à peine avant la délivrance du congé, le bailleur indiquait sa volonté de résider dans le bien loué, après la reprise, le temps de réaliser des travaux puis de le vendre, -que M. [K] ne justifie pas d'un cas de force majeure ni d'un motif légitime et sérieux (fondé sur d'éventuelles contraintes familiales) pour mettre en vente le bien immobilier, peu de temps après sa reprise, -que les locataires avaient subi un préjudice, constitué par l'atteinte à leur droit de préférence en qualité d'acquéreurs, devant donner lieu à une indemnisation de 3000 euros, -qu'en raison du caractère frauduleux du congé, ils étaient en outre fondés à tenir l'indemnisation de leurs frais de déménagement pour un montant de 3468 euros. Par déclaration en date du 5 novembre 2021, M. [K] a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2022, il demande à la cour, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : -de déclarer son appel recevable et bien fondé, -de réformer en conséquence le jugement entrepris, et statuant à nouveau : -de juger que le congé pour reprise personnelle délivrée le 14 août 2018 n'est pas frauduleux, -en conséquence de débouter les époux [S] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions, -de les condamner au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ainsi qu'aux entiers dépens et frais d'exécution à venir. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2022, les époux [S] demandent à la cour, en formant appel incident: Vu l'article 15 de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, -de confirmer le jugement du 06 septembre 2021 rendu par le tribunal de proximité de Bressuire en ce qu'il a : ' Condamné M. [H] [K] à payer à M. et Madame [B] et [P] [S] la somme de 1.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ' Rejeté la demande de M. [H] [K] d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, -de débouter M. [H] [K] de toutes demandes contraires aux présentes, -de juger l'appel incident de M. et Madame [S] recevable et, en conséquence, -d'infirmer le jugement en ce qu'il a : ' Condamné M. [H] [K] à payer à M. et Madame [B] et [P] [S] la somme de 6.468,00 euros (3.000,00 euros au titre du préjudice moral et 3.468,00 euros au titre des frais de déménagements) en réparation de leurs préjudices résultant du caractère frauduleux du congé donné le 14 août 2018, ' Condamné M. [H] [K] aux dépens, à l'exclusion des frais exposés auprès de la service de publicité foncière, Statuant à nouveau, -de condamner M. [H] [K] à payer à M. et Madame [B] et [P] [S] la somme de 9.948,00 euros (3.000,00 euros au titre du préjudice moral, 3.468,00 euros au titre des frais de déménagements et 3.480,00 euros au titre de la différence de loyers pendant un an) en réparation de leurs préjudices résultant du caractère frauduleux du congé donné le 14 août 2018, -de condamner M. [H] [K] aux dépens, y compris frais exposés du Service de la Publicité Foncière, Y ajoutant, -de condamner M. [H] [K] à payer à M. et Madame [B] et [P] [S] la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais exposés à hauteur d'appel, -de condamner M. [H] [K] aux entiers dépens de la procédure d'appel. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur le caractère frauduleux du congé: 1- Les époux [S] soutiennent que le congé aux fins de reprise personnelle était frauduleux, dès lors que M. [K] avait annoncé plusieurs mois auparavant qu'il souhaitait vendre le logement, et qu'il a effectivement vendu ce bien selon acte authentique du 26 février 2020, après un compromis signé le 19 août 2019, six mois à peine après la date d'effet du congé. 2- M. [K] réplique que le congé n'était pas frauduleux, en soulignant qu'il a effectivement repris et occupé personnellement le logement à compter du 1er mars 2019, et qu'un an après la délivrance du congé, il s'est résolu à le vendre pour des motifs familiaux, à savoir l'âge de ses parents, et la dégradation rapide de l'état de santé de sa mère, nécessitant sa présence à leurs côtés dans le département des Ardennes. 3- La cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (...) Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Il est constant qu'il appartient au locataire qui conteste la réalité du motif du congé pour vendre de rapporter la preuve de la fraude ou de la mauvaise foi du bailleur. Il est non moins constant que le bailleur doit, dès le congé, justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, toutefois, sa bonne foi est présumée. 4- En l'espèce, le congé, dont les conditions de forme ne sont pas contestées, est donné par une lettre recommandée avec accusé de réception, dans les termes suivants «Je vous informe que je souhaite reprendre à titre personnel pour l'habiter en tant que résidence principale le logement que je vous louais [Adresse 5]. Le bénéficiaire de la reprise personnelle est: Monsieur [H] [K], demeurant actuellement à [Adresse 7] » 5- Le premier juge a relevé que M. [K] avait adressé à ses locataires deux SMS dans lesquels il exprime son intention de vendre le bien: -SMS du 15 janvier 2018: je viens de prendre la décision de vendre cette immobilière fin de faire comme ma fille, retourner dans les Ardennes, de ce fait je vous enverrai comme la loi le stipule un recommandé avec accusé de réception (+ de 6 mois avant), stipulant que je reprends possession de mon bien afin d'y habiter de nouveau et ainsi effectuer quelques travaux et vendre ce bien. Votre bail triennal prenant fin au 1er mars 2019... -SMS du 4 février 2018: j'ai peut-être trouvé un copain ancien footballeur désirant investir dans l'immobilier car il est d'ici, il serait prêt à vous conserver comme locataire, il va de soi que si vous avez décidé de ne plus payer vos loyers, ceci risque de compliquer l'affaire. 6- Il convient toutefois de relever que le congé a été délivré 7 mois après le premier message, et qu'au vu des pièces versées au débat, M. [K] a bien emmenagé dans le logement objet du congé, en mars 2019, il y a fait livrer le 6 mars 2019 des meubles commandés chez But le 27 février 2019 (lit, réfrigérateur, TV, barre de son), il justifie avoir fait suivre son courrier à cette nouvelle adresse à compter du 25 mars 2019 et avoir souscrit un contrat d'assurance locative à effet au 10 mars 2019. Les avis d'imposition de l'année 2019 (taxe foncière et taxe d'habitation) lui ont bien été expédiés à cette adresse, de même que ses relevés bancaires CIC des mois de mai 2019 à janvier 2020. M.[K] argue d'une aggravation de l'état de santé de ses parents, l'ayant conduit à changer de projet de vie et à devoir se rapprocher d'eux. Cette affimation est justifiée par les pièces produites, en ce qui concerne la mère de M. [K]. Au vu des pièces versées au débat, il apparaît en effet que Mme [F] [K], née le 13 décembre 1935, bénéficiait depuis le 16 février 2016 d'une APA avec aide à domicile de 20 heures par mois (alors classée GIR 4). Il est attesté par le docteur [V] que l'état de santé de Mme [K], qui s'était dégradé début 2018, l'a conduite à être déclarée en état de dépendance au 11 décembre 2018, date à laquelle elle a effectivement été classée GIR 3 pour l'APA à domicile, avec besoins en assistance quotidiens, Le 26 février 2020, M. [K] a vendu aux consorts [K]-[O] la maison sise au [Adresse 5], et il est indiqué à l'acte (paragraphe Propriété-jouissance) que 'le vendeur occupant actuellement les lieux, les parties conviennent que pour les besoins du déménagement du vendeur, l'entrée en jouissance aura lieu par prise de possession réelle à compter du 27 février 2020". Mme [K] a été hospitalisée le 19 février 2020 au CH de [Localité 11]. Une lettre de voiture a été signée par M. [K] le 27 février 2020 en vue de son déménagement de 30 m3entre [Localité 8] et [Localité 6] (Ardennes). Il apparaît ainsi qu'après reprise, M. [K] a occupé le logement à titre personnel durant un an, avant de le libérer après vente, dans des circonstances qui ne permettent pas de conclure à un congé frauduleux, nonobstant les termes des messages SMS adressés 6 mois avant le congé. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement, et, en l'absence de preuve d'une fraude aux droits des époux [S] lors de la délivrance du congé, de rejeter les demandes indemnitaires formées par ces derniers. Sur les demandes accessoires: Il est équitable d'allouer à M. [K] une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Echouant en leurs prétentions au terme de l'instance, les époux [S] doivent supporter les dépens de première instance et d'appel ainsi que leurs frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS: La Cour, Infirme le jugement en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Dit que le congé aux fins de reprise personnelle délivré le 14 aout 2018 par M. [H] [K] n'était pas frauduleux, Déboute en conséquence M.et Mme [S] de leurs demandes, Y ajoutant, Condamne in solidum M.et Mme [S] à payer à M. [H] [K] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette les autres demandes, Condamne in solidum M.et Mme [S] aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,