Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 20/03100

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ 1/1/2 resp profess du drt N° RG 20/03100 - N° Portalis 352J-W-B7E-CR6JW N° MINUTE : Assignation du : 04 Mars 2020 17 Février 2021 24 Février 2023 JUGEMENT rendu le 15 Mai 2024 DEMANDERESSE S.C.I. YORAM [Adresse 2] [Localité 10] représentée par Maître Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0514 DÉFENDEURS Madame [C] [F] [I] [Adresse 5] [Localité 12] (ISRAEL) Madame [A] [W] [U] épouse [M] [Adresse 7] [Localité 15] (ISRAËL) Madame [V] [N] [Adresse 6] [Localité 13] (ISRAEL) Monsieur [J] [S] [Adresse 1] [Localité 8] (ISRAËL) représentés par Maître Nicolas DUVAL de la SELEURL NOUAL DUVAL, avocats au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0493, et par Maître Nadège RINDERMANN, avocat au barreau de TARASCON, avocat plaidant S.C.P. [E] [T] [Adresse 11] [Localité 9] représentée par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0848 Décision du 15 Mai 2024 1/1/2 resp profess du drt N° RG 20/03100 - N° Portalis 352J-W-B7E-CR6JW COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Benoît CHAMOUARD, Premier Vice-Président adjoint, Président de formation, Monsieur Eric MADRE, Juge Madame Lucie LETOMBE, Juge Assesseurs, assistés de Samir NESRI, Greffier DEBATS A l’audience du 03 Avril 2024 tenue en audience publique JUGEMENT - Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; - Signé par Monsieur Benoît CHAMOUARD, Président, et par Monsieur Samir NESRI, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Selon acte reçu le 30 avril 2013 par Maître [K] [L], devenu aujourd'hui la SCP [E] [T], Monsieur [J] [S], et Madame [A] [U] veuve [M] et Monsieur [B] [M] ont vendu à la SCI Yoram le lot n°2 dans l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14]. Le 5 mars 2015, la SCI Yoram a été assignée par le propriétaire du lot n°1, la SCI Habib, qui revendiquait la propriété d'une pièce constituée d'un bureau, qui se trouvait incorporé au lot n°2, après la réalisation de travaux déplaçant une cloison. Selon ordonnance de référé en date du 12 juin 2015, un géomètre-expert a été désigné avec pour mission notamment de dire à qui appartient le bureau revendiqué par la SCI Habib, d'une surface " à vérifier " de 12,29m². Le rapport d'expertise a été déposé le 14 mars 2017. Par jugement du 5 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a condamné la SCI Yoram à restituer à la SCI Habib la surface considérée, sous astreinte de 200 € par jour de retard. Par acte en date du 4 mars 2020, la SCI Yoram a fait assigner la SCP [E] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de mettre en jeu sa responsabilité civile professionnelle. Par actes en date du 17 février 2021, la SCP [E] [T] a fait assigner en intervention forcée Monsieur [S], Madame [U] veuve [M] et Monsieur [M] aux fins de les voir condamner solidairement à garantir l'office notarial de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur les demandes formulées par la société Yoram. Par ordonnance du 5 janvier 2023, le juge de la mise en état a : - déclaré nulle l'assignation délivrée le 17 février 2021 à l'encontre de Monsieur [B] [M], décédé le [Date décès 4] 2016, - ordonné à Monsieur [J] [S] et Madame [A] [U] veuve [M] de communiquer à la SCP [E] [T] la traduction en français conforme de l'acte de décès de Monsieur [B] [M], et les noms et coordonnées complètes de ses héritiers ou de ses ayants droits, ou l'acte de notoriété suite au décès de l'intéressé, - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCP [E] [T], Monsieur [J] [S], et Madame [A] [U] veuve [M] ; et dit recevable l'action de la SCI Yoram ; - dit que la SCP [E] [T] devait assigner en intervention forcée les éventuels héritiers de Monsieur [B] [M]. Par acte du 24 février 2023, les filles de Monsieur [B] [M], Mesdames [C] [F] [I] et [V] [N], ont été assignées en intervention forcée. Aux termes de ses conclusions notifiées le 21 juin 2023, la SCI Yoram demande au tribunal de : A titre principal : - condamner in solidum la SCP [E] [T], d'une part, et Monsieur [S], Madame [U] épouse [M], et Mesdames [F] [I] et [N], d'autre part, à lui payer la somme de 127 695 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, A titre subsidiaire : - condamner in solidum l'ensemble des défendeurs à lui verser la somme de 72 957 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, En tout état de cause : - débouter l'ensemble des défendeurs de leurs demandes, - condamner à lui verser une indemnité de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La demanderesse relève que son action a déjà été jugée recevable par le juge de la mise en état par ordonnance du 5 janvier 2023. Sur le fond, elle soutient que le notaire a commis des fautes dans l'établissement de l'acte de vente du 30 avril 2013 en : - retenant une surface de 47,61 m² pour le lot n°2 alors qu'il mesurait 37,81 m², dans la mesure où la superficie de 9,8 m² correspondait en réalité au lot n°1 qu'elle a dû restituer, représentant 20,58% de la superficie du bien acquis, - n'annexant pas à l'acte de vente le plan annexé au règlement de copropriété, qui permettait de se rendre compte de la discordance de surface entre le métrage de ce plan et le métrage repris à l'acte de vente, et de voir que le bureau litigieux de 9,8m² était rattaché au lot n°1 et était matérialisé par un mur de séparation avec le lot n°2. Elle expose que le notaire a manqué à son obligation de conseil et d'information envers elle en s'abstenant de réaliser les recherches et vérifications utiles et élémentaires, et a failli à son obligation de dresser un acte régulier, exact et efficace. Sur la responsabilité des vendeurs, elle prétend qu'ils n'ont pas rempli leur obligation de délivrance conforme prévue à l'article 1604 du code civil. Elle précise que le bien qui lui a été vendu n'est pas conforme aux stipulations contractuelles puisque l'acte notarié fait état d'un bien de 47,61 m², alors qu'en réalité, il mesurait en réalité 37,81 m² et qu'elle a été contrainte de restituer le bureau 9,8 m² faisant partie du lot n°1. Elle conteste avoir modifié la configuration des lieux et soutient que la destination de réserves ou d'habitation est indifférente en l'espèce. Au titre de son préjudice, elle estime devoir être indemnisée à hauteur de : - 116 424 €, afin de pouvoir acquérir la surface litigieuse de 9,8 m², - 11 271,64 € au titre des dommages et intérêts et frais qu'il a dû payer à la SCI Habib en exécution du jugement du 15 novembre 2029, soit un total de 127 695 €. A titre subsidiaire, elle sollicite les sommes de 46 686 € en remboursement du paiement indu de la surface de 9,8m² qu'elle a dû restituer et aux frais de notaire, et 15 000 € pour les travaux de réaménagement du lot n°2 pour la construction d'une nouvelle chambre à coucher, outre les frais de 11 271,64 €, soit un total de 72 957 €. Suivant conclusions signifiées le 6 juin 2023, la SCP [E] [T] demande au tribunal de : - débouter la SCI Yoram de ses demandes, - à titre subsidiaire, condamner Monsieur [J] [S], Madame [A] [U] veuve [M], et Mesdames [C] [F] [I] et [V] [N] à la garantir de toute éventuelle condamnation, - condamner la SCI Yoram, ou toute autre partie succombante, à lui verser une indemnité de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui seront recouvrés selon les modalités prévues à l'article 699 du même code. La SCP [E] [T] conteste toute faute indiquant le notaire était en possession d'un descriptif du bien vendu, d'une attestation de mesurage, et d'une déclaration du vendeur selon laquelle aucune annexion d'une partie privative n'a été réalisée, de sorte que Maître [L] n'avait aucune raison de douter des déclarations des vendeurs qui étaient corroborées par plusieurs éléments concordants. Elle rappelle que, de jurisprudence constante, le notaire n'est pas tenu de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux, objet d'une vente. Elle ajoute qu'il n'existe pas de lien de causalité entre le reproche formulé à l'encontre du notaire et le préjudice invoqué, puisque seuls les vendeurs sont responsables du bien qu'ils ont vendu à la SCI Yoram et doivent la garantir en cas de condamnation. Elle fait valoir que la demanderesse ne justifie pas des préjudices allégués, qui ne peut acquérir la partie annexée puisqu'elle a été condamnée à la restituer dans le jugement du 5 novembre 2019, ainsi qu'à des dommages et intérêts pour résistance abusive. Suivant conclusions signifiées le 28 avril 2023, Monsieur [J] [S], Madame [A] [U] veuve [M], et Mesdames [C] [F] [I] et [V] [N] demandent au tribunal de : A titre principal, - déclarer prescrite l'action de la SCI Yoram à l'encontre de l'ensemble des défendeurs, - déclarer prescrit l'appel en garantie des vendeurs par la SCP [E] [T], - déclarer prescrit l'appel en garantie de Madame [C] [F] [I] et Madame [V] [N] par la SCP [E] [T], A titre subsidiaire, - débouter la SCP [E] [T] de l'intégralité de ses demandes, - débouter la SCI Yoram de l'intégralité de ses demandes, - condamner in solidum la SCP [E] [T] et la SCI Yoram à régler à Madame [C] [F] [I] et Madame [V] [N] la somme de 1 000 € chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Monsieur [S], Madame [U] veuve [M] et Mesdames [C] [F] [I] et [V] [N] exposent que l'action de la demanderesse est prescrite. Ils soutiennent, sur le fond, que : - la SCI Yoram a acquis un bien à usage de réserve comme indiqué tant dans l'acte d'acquisition des vendeurs que dans l'acte de vente du bien et dans le règlement de copropriété, - le bien était loué par les vendeurs à l'usage de réserve, - la SCI Yoram a nécessairement transformé les lieux en habitation, postérieurement à l'acquisition et sans autorisation, - au moment de la vente du local le 30 avril 2013, les vendeurs ont fourni un rapport d'un diagnostiqueur qui s'est rendu sur place et qui a attesté que le lot n°2 totalisait une surface de 47,61 m², et ont donc satisfait à leur obligation d'établir un mesurage conforme aux prescriptions de la loi Carrez, - aucune appropriation de surface ne peut être reprochée aux vendeurs, puisque les 9,8 m² qui ont été revendiqués par la SCI Habib ne figurait pas au métrage de la vente des concluants, - seule la responsabilité du notaire peut être recherchée à qui il appartenait de vérifier la consistance du bien et sa superficie. Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme le permet l'article 455 du code de procédure civile. La clôture de la mise en état a été prononcée le 29 juin 2023 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état. A l'audience du 3 avril 2024, l'affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2024, date du présent jugement. MOTIVATION Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. La prescription d'une action en responsabilité ne court ainsi qu'à compter de la manifestation du dommage et non du jour où apparaît la simple éventualité de cette réalisation (1ère Civ., 9 septembre 2020, pourvoi n° 18-26.390 ; 3e Civ., 27 février 2020, pourvoi n° 18-24.008). Le dommage invoqué par la demanderesse consiste en la restitution de la surface contestée à la société civile immobilière Habib, alors que cette surface était initialement comprise dans le lot n°2 qu'elle avait acquis le 30 avril 2013 par acte notarié. Ce dommage s'est manifesté de manière certaine et définitive par le jugement du 5 novembre 2019 du tribunal de grande instance de Paris, qui a condamné la société civile immobilière Yoram à restituer la surface litigieuse à la société civile immobilière Habib. Ainsi, l'assignation en intervention forcée à l'encontre de Madame [C] [F] [I] et Madame [V] [N] ayant été délivrée le 24 février 2023, soit moins de cinq ans après le 5 novembre 2019, l'action introduite par la demanderesse est recevable. En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Madame [C] [F] [I] et Madame [V] [N]. S'agissant des autres défendeurs, la question de la prescription a déjà été tranchée par le juge de la mise en état dans l'ordonnance du 5 janvier 2023, qui a l'autorité de la chose jugée en application de l'article 794 du code de procédure civile. Sur la faute du notaire Engage sa responsabilité civile à l'égard de son client, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus, qu'au titre de son devoir d'information et de conseil dont il n'est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel et dont la preuve de l'exécution lui incombe. En particulier, si le notaire, recevant un acte en l'état de déclarations erronées d'une partie quant aux faits rapportés, n'engage sa responsabilité que s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse. C'est au notaire de rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation d'information et de conseil. Au cas présent, il ressort des pièces produites qu'un plan des lots n°1 et 2 était annexé au règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 14], et que ce plan n'a pas été repris à l'acte de vente du 30 avril 2013. Il apparaît explicitement sur ce plan que la surface litigieuse de 9,8 m² dénommée " bureaux " appartient au lot n°1 et non au lot n°2, en ce qu'elle est délimitée par un trait plein par rapport au lot n°2, alors que les deux bureaux constituant le lot n°1 (donc celui de 9,8m²) sont uniquement séparés par des pointillés. Il incombait ainsi au notaire de se faire communiquer toutes les pièces utiles pour établir l'acte de vente du 30 avril 2013, en l'occurrence ce plan qui lui aurait permis de constater l'absence de rattachement de la surface de " bureaux " de 9,8 m² au lot n°2, et la discordance de surface concernant le lot n°2 entre le métrage de 37,81 m² figurant au plan et le métrage fourni par les vendeurs de 47,61 m². Dès lors, par ce manquement à son devoir d'efficacité de l'acte rédigé, la SCP [E] [T] a commis une faute engageant sa responsabilité. Sur la faute des vendeurs En application de l'article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. Le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme à la stipulation de l'acte de vente (Civ. 3e, 25 mai 2005, n°03-20.476). Au cas présent, Monsieur [S], Madame [U] veuve [M], et Mesdames [F] [I] et [N], venant aux droits de Monsieur [M], ont vendu à la SCI Yoram un bien de 47,61 m² alors qu'il mesure en réalité 37,81 m², la société Yoram ayant été condamnée à restituer à la SCI Habib la surface de 9,8 m² par jugement du 5 novembre 2019. Ainsi, par ce manquement contractuel, Monsieur [S], Madame [U] veuve [M], et Mesdames [F] [I] et [N] engagent leur responsabilité à l'égard de la demanderesse. Sur les préjudices Il appartient au demandeur qui entend voir engager la responsabilité civile du notaire et de ses vendeurs de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis. Au cas présent, la SCI Yoram sollicite, à titre principal, une indemnisation de 116 424 € lui permettant d'acquérir la surface litigieuse de 9,8 m². Toutefois, ce préjudice demeure purement hypothétique, la demanderesse ne justifiant pas, au vu des pièces produites, d'un accord de la société Habib pour lui céder la surface annexée. Cette demande indemnitaire sera donc rejetée. En revanche, la SCI Yoram justifie de son préjudice, invoqué à titre subsidiaire, tiré du paiement indu de la surface de 9,8 m² qu'elle a été contrainte de restituer. Compte tenu qu'elle a acquis un bien de 47,61 m² au prix de 210 000 €, soit 4 411 € le mètre carré, son préjudice sera donc réparé par l'allocation de la somme de 43 227,80 € (4 411 x 9,8). Cependant, à défaut de production de justificatifs, la demanderesse sera déboutée de ses demandes relatives aux frais de notaire de 3 458 € et aux travaux de réagencement de son bien de 15 000 €. Enfin, il ressort du jugement 5 novembre 2019, versé aux débats, que la SCI Yoram a été condamnée à payer à la SCI Habib les sommes de 2 271,64 € au titre des dépens, 2 000 € au titre des frais irrépétibles, et 7 000 € à titre de dommages et intérêts du fait de la perte de chance de louer son local avec la surface litigieuse. Ces condamnations étant en lien avec les manquements des défendeurs, la demanderesse sera indemnisée de son préjudice à ce titre à hauteur de 11 271,64 €. Dès lors, l'ensemble des défendeurs seront condamnés in solidum à verser à la SCI Yoram la somme totale de 54 499,44 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel. Sur les demandes accessoires La SCP [E] [T] et les vendeurs, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Il convient en outre d'allouer à la SCI Yoram une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du même code d'un montant total de 3 000 €. L'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, Déclare recevable l'action introduite par la SCI Yoram à l'encontre de Mesdames [C] [F] [I] et [V] [N], venant aux droits de Monsieur [B] [M] ; Dit irrecevable le surplus de la fin de non-recevoir ; Condamne in solidum la SCP [E] [T], Monsieur [J] [S], Madame [A] [U] veuve [M], et Mesdames [C] [F] [I] et [V] [N], venant aux droits de Monsieur [B] [M], à payer à la SCI Yoram la somme de 54 499,44 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ; Condamne in solidum la SCP [E] [T], Monsieur [J] [S], Madame [A] [U] veuve [M], et Mesdames [C] [F] [I] et [V] [N], venant aux droits de Monsieur [B] [M], aux dépens ; Condamne in solidum la SCP [E] [T], Monsieur [J] [S], Madame [A] [U] veuve [M], et Mesdames [C] [F] [I] et [V] [N], venant aux droits de Monsieur [B] [M], à payer à la SCI Yoram la somme totale de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Fait et jugé à Paris le 15 Mai 2024 Le GreffierLe Président S. NESRIB. CHAMOUARD