Tribunal judiciaire, 15 février 2024. 23/00092

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 23/00092 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WZKQ JUGEMENT DU 15 FEVRIER 2024 DEMANDEURS : M. [T] [R], intervenant volontaire, pris en sa qualité d’héritier de son père,M. [P] [R] décédé le 23 juin 2022 à [Localité 8] [Adresse 3] [Localité 7] représenté par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE Mme [O] [R], intervenante volontaire, prise en sa qualité d’héritier de son père,M. [P] [R] décédé le 23 juin 2022 à [Localité 8] [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE Mme [C] [S] épouse [R] [Adresse 1] [Localité 7] représentée par Me Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE DEFENDEUR : Mme [F] [U] [I] [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 mars 2023. A l’audience publique du 07 Décembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Février 2024. Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Février 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing-privé en date des 16 et 17 novembre 2020, Madame [F] [U] [I] s'est portée acquéreuse d'une maison à usage d'habitation situé sis [Adresse 1]) appartenant à Monsieur [P] [R] et Madame [C] [S] épouse [R] (ci-après ''les époux [R]'' ou ''les vendeurs''), moyennant le prix net vendeur de 335.000 euros. Les honoraires de l'intermédiaire immobilier, la S.A.S. LITT – Brique Rouge Immobilier Beaucamps, d'un montant de 10.000 euros T.T.C., étaient prévus à la charge des vendeurs. L’acte stipulait, en outre, une condition suspensive, prévoyant l’obtention, au plus tard dans un délai de soixante jours, d’un prêt par l'acquéreuse d’un montant de 360.006 euros, remboursable au taux maximum hors assurance de 2,50 % par an, sur une durée maximale de 25 ans. Ce délai a néanmoins été prorogé, d'un commun accord des parties, au 16 mars 2021, suivant avenant en date du 16 janvier 2021. Suivant lettre recommandée avec avis de réception adressée le 18 mars 2021, l'agence immobilière, en sa qualité de mandataire des vendeurs, a mis en demeure Madame [I] de procéder dans les plus brefs délais à la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Suivant courrier daté du 28 mars 2021, Madame et Monsieur [R] ont mis en demeure Madame [I] d'avoir à leur justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive de financement en leur produisant soit une offre de prêt soit une attestation de refus de prêt conforme aux stipulations du compromis. En l'absence de réponse à ce dernier courrier, les vendeurs ont, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de leur conseil avec avis de réception retourné signé le 11 mai 2021, mis en demeure Madame [I] d'avoir à leur régler la clause pénale d'un montant de 33.500 euros. Aucune solution amiable n'ayant été trouvée, Monsieur et Madame [R] ont, par acte d’huissier du 03 juin 2021, assigné Madame [I] devant le tribunal judiciaire de LILLE aux fins de condamnation, sous astreinte, au versement de la somme de 33.500 euros à titre de dommages et intérêts. Madame [I] a constitué avocat le 11 juin 2021. Monsieur [P] [R] est décédé en cours de procédure, le 23 juin 2022, et par ordonnance en date du 06 juillet 2022, l'affaire a fait l'objet d'un retrait du rôle, à la demande des parties. Suivant conclusions de réinscription notifiées le 06 décembre 2022, Monsieur [T] [R] et Madame [O] [R] sont intervenus volontairement à l'audience et ont repris l'action en lieu et place de [P] [R], en leur qualité d'ayants-droit. La clôture de l’instruction est intervenue le 15 mars 2023, par ordonnance du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 07 décembre 2023. Les consorts [R] ont sollicité le 13 juin 2023 la révocation de la clôture afin que le jugement rendu le 27 avril précédent relativement au litige opposant l'agence immobilière à Madame [I] soit versé aux débats. Par ordonnance en date du 25 septembre 2023, cette demande a été rejetée. * * * Au terme de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 06 décembre 2022 par voie électronique, les consorts [R] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1304-3, 1193, 1194, 1217 et 1231-1 du Code civil, de : - déclarer leurs demandes recevables et bien fondées, et en conséquence : - condamner Madame [F] [U] [I] à leur payer la somme de 33.500 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2021 date de la mise en demeure ; - condamner Madame [F] [U] [I] à payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - débouter Madame [F] [U] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner Madame [F] [U] [I] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ; - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 mars 2022, et expurgées des moyens, Madame [I] demande au tribunal, au visa des articles 1304 et suivants et 1235-1 du Code civil, de : - à titre principal : - débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, - condamner les époux [R] à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance ; - à titre subsidiaire : - ordonner la réduction de la clause pénale à la somme de 1 €, - fixer le point de départ des intérêts de retard à la date du jugement à intervenir, - écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, - condamner les époux [R] à lui payer la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance. Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties susvisées pour l'exposé des moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de préciser qu’une demande tendant à “juger” ne constitue pas nécessairement une prétention au sens juridique du terme devant être tranchée par le tribunal. Ces demandes n'ont, par conséquent, le cas échéant, pas été retenues en tant que telles mais seront étudiées en leur qualité de moyens des parties. Sur l'intervention volontaire de Monsieur [T] [R] et Madame [O] [R] Conformément aux dispositions des articles 325 et suivants du Code de procédure civile, l’intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. Elle peut être volontaire ou forcée et lorsqu'elle est volontaire, être principale ou accessoire. L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est alors recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. L'intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est alors recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. En l’espèce, Monsieur [T] [R] et Madame [O] [R] entendent intervenir volontairement à l'instance en leur qualité d'héritiers de leur père, [P] [R], initialement demandeur à l'instance mais décédé le 23 juin 2022 (cf. acte de notoriété – pièce n°20 demandeurs), ce qui n'est pas contesté par Madame [I]. Monsieur [T] [R] et Madame [O] [R] seront, dès lors, reçus en leur intervention volontaire. Sur la demande indemnitaire Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Conformément à l'article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ». L’article 1231-5 du Code civil prévoit que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». Néanmoins, l'article 1304-3 alinéa 1er du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c'est celui qui y avait intérêt qui en a empêché l'accomplissement. Il résulte de ces articles que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d’inexécution contractuelle. Le juge peut, même d'office, en modifier le montant s’il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante. Sur l'applicabilité de la clause pénale En l'espèce, les consorts [R] sollicitent la condamnation de l'acquéreuse à leur verser la somme de 33.500 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que si la réitération par acte authentique n'est jamais intervenue, c’est en raison de la défaillance fautive de la condition suspensive d'obtention d'un prêt du fait de l'acquéreuse, laquelle a tenté d'obtenir un financement bien plus conséquent que celui indiqué au compromis dans le cadre de ses activités professionnelles. Sur ce, en termes d'inexécution fautive, il est stipulé à l'acte sous-seing privé de vente signé les 16 et 17 novembre 2020, une clause pénale ainsi rédigée (pièce n°2 demandeurs, page 9) : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte notarié de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à titre de clause pénale à l'autre partie une somme représentant 10% du prix de vente soit TRENTE-TROIS MILLE CINQ CENTS euros (33 500 €) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts. Cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où ce comportement n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente. La présente clause pénale ne peut toutefois priver, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente.». Or, il est constant que la signature devant notaire, laquelle devait initialement intervenir au plus tard le 11 février 2021 puis, suivant avenant, le 16 mars 2021 (pièces n°2, page 13 et n°3 demandeurs), n'a jamais eu lieu, Madame [I] reconnaissant avoir décidé de ne pas donner suite à la vente compte tenu des refus de financement qui lui étaient opposés (cf. conclusions en défense, page 5). L'acquéreuse entend ainsi se prévaloir de l'absence de levée de la condition suspensive d'obtention d'un prêt prévue au compromis de vente, faisant valoir avoir parfaitement respecté ses obligations à ce titre. Les parties à l'acte avaient, en effet, entendu soumettre la vente à la condition suspensive d'obtention par l'acquéreuse d'un prêt d'un montant maximum de 360.006 euros, avec une durée maximale de remboursement de 25 ans et un taux nominal d'intérêt maximum hors assurances de 2,5 % l'an. Aux termes du compromis, Madame [I] s'était, sur ce point, expressément obligée à faire toutes les démarches nécessaires à l'obtention dudit concours financier et à en justifier aux vendeurs dans un délai d'un mois à compter de la signature du compromis de vente, étant, par ailleurs, expressément précisé à l'acte que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt entraînera[it] la réalisation de la condition au sens de l'article 1304-3 du Code civil » (pièce n°2, pages 8 et 9). Il était également convenu que, si le prêt n'était pas obtenu dans le délai de 60 jours, puis au plus tard le 16 mars 2021 conformément aux termes de l'avenant, et si l'acquéreuse entendait se prévaloir de la condition suspensive, elle devrait, dans le délai prévu, en avertir les vendeurs par lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut, les vendeurs auraient la faculté, selon la même forme, de la mettre en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition et, faute de justification dans ce délai, la vente serait caduque de plein droit. Or, il est établi qu'à la date du 16 mars 2021, Madame [I] n'avait justifié auprès des vendeurs (non plus qu'auprès de l'agence immobilière ou du notaire instrumentaire), ni de la réalisation de démarches en vue de l'obtention d'un financement, ni de l'obtention ou de la non-obtention d'un financement. Elle n'avait pas davantage fait part de sa volonté de se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive. Ce n'est que par suite d'une mise en demeure adressée à la date butoir par l'agent immobilier (pièce n°4 demandeurs) que Madame [I] a justifié, le 25 mars 2021, par l'intermédiaire de son notaire, des deux attestations de refus de prêt suivantes (pièce n°5 demandeurs) : - une attestation de refus de prêt datée du 22 mars 2021 émanant de la S.A. BAIL ACTEA IMMOBILIER, laquelle ne fait aucunement état des conditions de sa demande de financement (pièce n°7 demandeurs), - une attestation de refus de prêt datée du 23 mars 2021 émanant de la S.A. BNP PARIBAS, relativement à une demande de financement d'un montant de 521.000 euros pour l'acquisition d'une maison et travaux d'aménagements [Adresse 1], soit une demande 161.000 euros plus élevée que celle prévue à l'acte sous seing privé de vente (pièce n°6 demandeurs). Ces éléments sont, ainsi, impropres à justifier de demandes de financement conformes aux conditions contractuelles, ce que Madame [I] a d'ailleurs reconnu, son conseil ayant, aux termes d'un courrier daté du 20 mai 2021, indiqué que ces refus étaient relatifs à des demandes de « financement à hauteur de 590.000 euros » (pièce n°10 demandeurs), l'achat immobilier s'inscrivant dans le cadre de son projet professionnel d'ouverture d'une micro-crèche. Dans ce contexte, si Madame [I] a ensuite justifié d'une attestation reformulée de la BNP PARIBAS, toujours datée du 23 mars 2021 mais indiquant cette fois « ne pas vouloir donner suite au dossier Haut comme 3 pommes, concernant l'acquisition d'une maison situé[e] au [Adresse 1] prévue à l'acquisition pour une valeur de 360.006 € pour une durée maximale de 25 ans et au taux d'intérêt maximal de 2,5% (hors assurances) » (pièce n°11 demandeurs), cette attestation ne saurait permettre de rapporter la preuve du respect par l'acquéreuse de ses obligations contractuelles, alors que, selon toute évidence, ce n'est pas l'opération immobilière prise isolément mais bien le projet professionnel dans son ensemble que l'établissement bancaire refusait en réalité de financer, le tout étant indissociable. Madame [I] verse encore, dans le cadre de la présente procédure, une ultime attestation de refus de prêt établie par la S.A. CREDIT DU NORD le 22 mai 2021, soit plus de deux mois après l'expiration du délai (déjà prorogé) qui lui avait été accordé pour l'obtention d'un financement. Néanmoins, cette attestation fait état d'une demande de financement pour un montant certes conforme de 360.006 euros, mais remboursable sur une durée de 180 mois au taux de 1.45% (pièce n°3 défenderesse), modalités bien plus sujettes à refus de prêt que les conditions maximales prévues au compromis de vente (25 années au taux de 2,5% maximum), puisqu'impliquant nécessairement une mensualité de remboursement plus élevée. Il s'ensuit qu'aucun des justificatifs produits ne permet de rapporter la preuve de la sollicitation du dépôt d'une demande de financement en tous points conforme aux stipulations contractuelles. Persistant à soutenir la défaillance de la condition suspensive, la défenderesse fait enfin valoir que les éléments de son dossier ne lui auraient, en tout état de cause, pas permis d'obtenir un financement. Il est, en effet, exact que la faute de l’emprunteur qui a sollicité un prêt non-conforme aux caractéristiques et aux délais stipulés au contrat est exclue lorsqu'il est établi que la banque lui aurait, de toute façon, refusé le prêt en raison de l’insuffisance de ses capacités financières. Cela n'est, toutefois, nullement rapporté au cas d'espèce. Bien que le Crédit Agricole ait indiqué à Madame [I], par courrier du 02 avril 2021, que « les éléments économiques fournis et [son] devoir de conseil » ne lui permettaient pas de l'accompagner sur son « projet d'acquisition pour un immeuble et son aménagement à [Localité 7] (62), en vue d'y installer une micro-crèche » (pièce n°6 défenderesse), ce motif n'est pas suffisamment étayé pour permettre de conclure que toute demande de financement était vouée à l'échec, ce d'autant qu'aux termes de la condition suspensive, seule l'acquisition de l'immeuble devait faire l'objet d'un financement, quand bien même le fait que cet achat s'inscrivait dans le cadre d'un projet de crèche aurait été connu de l'ensemble des parties à l'acte sous seing privé de vente. Madame [I] ne saurait davantage rapporter cette preuve sur la seule base des reproductions alléguées de courriels intégrés directement au corps de ses conclusions récapitulatives sans que les pièces correspondantes n'aient fait l'objet d'une véritable et intégrale communication au sens de l'article 132 du Code de procédure civile, ce d'autant que ces éléments sont particulièrement laconiques (pages 7 et 8 des conclusions, notamment). Dans ces conditions, Madame [I] n'ayant ni observé le formalisme prévu à l'acte sous seing-privé de vente pour solliciter le bénéfice de la condition suspensive, ni justifié de demandes de financement conformes aux stipulations dudit compromis, la condition suspensive prévue audit acte est réputée réalisée, au sens de l'article 1304-3 du Code civil précité. Dès lors, les consorts [R], qui justifient avoir mis en demeure l'acquéreuse de respecter ses obligations, sont parfaitement fondés à solliciter application de la clause pénale prévue au contrat. Sur le montant de la clause pénale et la demande reconventionnelle en modération S'agissant du montant de ladite sanction, Madame [I] l'estime disproportionné et sollicite qu'il soit modéré et réduit à la somme symbolique de 1 euro. Elle fait valoir que les époux [R] ne justifient d'aucun préjudice, ce d'autant que leur immeuble a finalement pu être vendu rapidement. Sur ce, il doit être rappelé que, si la clause pénale a pour objet de contraindre les parties à l’exécution du contrat, elle a aussi pour objet de réparer les conséquences dommageables de l’absence de réitération devant notaire de l'acte sous seing-privé de vente, ce qu'indiquait d'ailleurs ledit acte en l'espèce. En prévoyant cette clause pénale, les parties ont ainsi entendu évaluer forfaitairement et à l’avance, l’indemnité à laquelle donnerait lieu l’inexécution de l’obligation contractée, sans qu’il y ait lieu de démontrer un préjudice spécifique, le dédommagement étant forfaitairement convenu par les parties. Dans le cas d'espèce, si les consorts [R] reconnaissent que la vente de leur immeuble a finalement pu intervenir le 21 juin 2021, le montant de la peine forfaitairement prévue, soit 10% du prix principal, n’apparaît pas manifestement excessif au regard de la durée de l'immobilisation de l'immeuble qui en est résulté pour Madame [R] et son époux, a fortiori en considération du grand âge et de l'état de santé qui étaient les leurs et de l'importance que revêtaient pour eux le prix de vente dans ce contexte. Rien ne justifie, dans ces conditions, qu’il soit fait usage de la faculté de modération prévue à l’article 1231-5, alinéa 2 précité et la demande de Madame [I] en ce sens sera rejetée. En conséquence de quoi, Madame [I] sera condamnée à verser aux consorts [R] la somme de 33.500 euros au titre de la clause pénale. En application de l'article 1231-6 du Code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2021, date de mise en demeure (pièce n°9 demandeurs). Sur les demandes accessoires L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ». Aux termes de l'article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens. Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. » En l'espèce, Madame [I], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, avec distraction au profit de Maître Karl VANDAMME. Dès lors, sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 sera rejetée. L’équité commande, a contrario, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 précité au profit des consorts [R] qui ont été contraints d’exposer des frais irrépétibles non-compris dans les dépens de l'instance pour faire valoir leurs droits en Justice. Il leur sera accordé, à ce titre, la somme de 2.500 euros. Enfin, l'assignation ayant été délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, date d'entrée en vigueur du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, il convient de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, en application du nouvel article 514 du Code de procédure civile, sans qu'il ne soit justifié de circonstances de nature à déroger à ce principe. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Reçoit Monsieur [T] [R] et Madame [O] [R] en leur intervention volontaire ; Condamne Madame [F] [U] [I] à payer à Madame [C] [S] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [O] [R] une indemnité de 33.500 euros au titre de la clause pénale prévue à l'acte sous seing-privé des 16 et 17 novembre 2020 ; Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2021 ; Condamne Madame [F] [U] [I] à verser à la Madame [C] [S] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [O] [R] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Madame [F] [U] [I] aux entiers dépens de la présente instance ; Autorise Maître Karl VANDAMME à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision ; Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Le greffier, La présidente.