Cour d'appel, 27 juin 2024. 22/04627

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRÊT DU 27 JUIN 2024 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04627 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFMNT Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Décembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de Nogent sur Marne APPELANT Intimé à titre incident Monsieur [O] [H] né le 27 juillet 1972 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Frédéric GODARD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 270 INTIME Appelant à titre incident Monsieur [B] [T], veuf de Madame [K] [T], né le 29 novembre 1941 à [Localité 5] (ALGERIE) intervenant en son nom et venant aux droits de Madame [K] [T], décédée le 21 janvier 2018, [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Alexandra JAULIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 136 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 Mai 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Anne-Laure MEANO dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Apinajaa THEVARANJAN ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er février 2013, Mme [K] [T] a consenti à M. [O] [H] un bail sur un logement situé [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel de 750 euros toutes charges comprises outre paiement de la taxe sur les ordures ménagères, pour une durée de un an reconductible tacitement, le bail précisant qu'il est soumis à l'article L. 632-1 du code de la construction et d'habitation. Le 27 novembre 2019, M. [B] [T], venant aux droits de Mme [K] [T], décédée, a fait signifier à M. [O] [H] un commandement de payer la somme de 4.500 euros au titre des loyers impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d'huissier de justice du 5 novembre 2020, M. [B] [T] a fait citer M. [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement en résiliation judiciaire, expulsion, paiement de la somme de 10.349 euros, au titre des loyers et charges impayés au 31 octobre 2020, mois d'octobre inclus et d'une indemnité d'occupation. Il a ensuite réactualisé sa créance à la somme de 17.619 euros, selon décompte arrêté au terme d'octobre 2021 inclus. M. [O] [H], cité à étude, était présent lors de la première audience, mais n'était ni présent, ni représenté lors des audiences suivantes. Par jugement contradictoire entrepris du 3 décembre 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne a ainsi statué : Constate la résiliation de plein droit au 28 janvier 2020 du bail conclu le 1er février 2013 entre les parties, et concernant le logement situé [Adresse 2]), Autorise M. [B] [T] à défaut de libération volontaire des lieux, à procéder, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, à l'expulsion de M. [O] [H] des lieux qu'il occupe, tant de sa personne que de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, Ordonne la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement, Condamne M. [O] [H] à payer à M. [B] [T] la somme de 17.619 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au terme d'octobre 2021 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2020 sur la somme de 10.349 euros et à compter de la présente décision pour le surplus Condamne M. [O] [H] à payer à M. [B] [T] une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation des lieux d'un montant de 800 euros (sans indexation possible, charges comprises et hors APL ou AL) à partir de l'échéance de novembre 2021, et jusqu'à la libération effective des lieux. Rejette la demande d'indemnité au titre de la clause pénale, Condamne M. [O] [H] à verser à M. [B] [T] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamne M. [O] [H] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2019, Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 25 février 2022 par M. [O] [H]; Vu les dernières conclusions remises au greffe le 24 mai 2022 par lesquelles M. [O] [H] demande en substance à la cour de : infirmer le jugement critiqué en... [toutes ses dispositions]: Et par l'effet dévolutif de l'appel, de juger à nouveau et : DECLARER nul le jugement et par voie de conséquence nul les actes subséquents qui en découlent en application de l'article 694 du CPC ; ou subsidiairement DECLARER nul les seuls actes d'exécution sur ce même dernier fondement CONDAMNER M. [H] au paiement de la somme de 13 797 euros au jour de l'audience en novembre 2021 à parfaire, FIXER l'indemnité d'occupation au montant de l'ancien loyer soit 750 euros, CONFIRMER que la clause pénale est réputée non écrite et REJETER les demandes formulées par M. [B] [T] tendant à son application, SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire, et JUGER que M. [H] remboursera ses arriérés de loyers dans le cadre d'un délai de grâce à lui accorder pour une période de trois ans. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 juillet 2022 au terme desquelles M. [B] [T] forme appel incident et demande à la cour de : Déclarer la demande de M. [B] [T] intervenant en son nom et venant aux droits de Madame [K] [T], décédée le 21 janvier 2018, recevable et bien fondé et, en conséquence : SUR L'APPEL PRINCIPAL DE M. [H] : Déclarer mal fondé l'appel interjeté par M. [O] [H] à l'encontre du jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection de NOGENT SUR MARNE le 03 décembre 2021 et le débouter de l'intégralité de ses demandes, Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : ' Constaté la résiliation de plein droit au 28 janvier 2020 du bail conclu le 1er février 2013 entre les parties, et concernant le logement situé [Adresse 2]), ' Autorisé M. [B] [T] à défaut de libération volontaire des lieux à procéder, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, à l'expulsion de M. [O] [H] des lieux qu'il occupe, tant de sa personne que de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ' Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, ' Ordonné la transmission de la décision par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement, ' Condamné M. [O] [H] à payer à M. [B] [T] la somme de 17.619 € au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation impayés au terme d'octobre 2021 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du 05 novembre 2020 sur la somme de 10.349 € et à compter de la présente décision pour le surplus, ' Condamné M. [O] [H] au paiement de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ' Condamné M. [O] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2019 SUR L'APPEL INCIDENT DE M. [B] [T] Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [B] [T] de sa demande de: ' Fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 28 janvier 2020 au montant du loyer révisé et des charges, majorée du double, soit la somme de 1.500 € et condamner M. [O] [H] au paiement de cette indemnité jusqu'à la parfaite libération des lieux par la remise des clés, ' Condamner M. [O] [H] à payer à M. [B] [T] intervenant en son nom et venant aux droits de Madame [K] [T], décédée le 21 janvier 2018, une indemnité forfaitaire égale à 10% de la totalité des sommes dues au bailleur ainsi qu'il en résulte des dispositions contractuelles du bail précité, Statuant à nouveau : ' Fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 28 janvier 2020 au montant du loyer révisé et des charges, majorée du double, soit la somme de 1.500 € et condamner M. [O] [H] au paiement de cette indemnité jusqu'à la parfaite libération des lieux par la remise des clés, ' Condamner M. [O] [H] à payer à M. [B] [T] intervenant en son nom et venant aux droits de Madame [K] [T], décédée le 21 janvier 2018, une indemnité forfaitaire égale à 10% de la totalité des sommes dues au bailleur ainsi qu'il en résulte des dispositions contractuelles du bail précité, EN TOUT ETAT DE CAUSE Condamner M. [O] [H] à payer à M. [B] [T] intervenant en son nom et venant aux droits de Madame [K] [T], décédée le 21 janvier 2018, la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner M. [O] [H] à payer à M. [B] [T] intervenant en son nom et venant aux droits de Madame [K] [T], décédée le 21 janvier 2018, au paiement des dépens d'appel, Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la nullité du jugement et des actes subséquents À l'appui de sa demande, M. [H], qui invoque l'article 454 du code de procédure civile, fait état de ce que le jugement entrepris comporte une erreur s'agissant du domicile du bailleur qui indique « [Adresse 1] (94) » en lieux et place de « [Adresse 1] (94) » ce qui l'aurait empêché de signifier la décision au bailleur. Il cependant résulte des articles 454 et 458 du code de procédure civile que la mention, dans le jugement, du domicile des parties n'est pas prescrite à peine de nullité. Par ailleurs, l'article 114 dispose : "Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public". M. [H] ne démontre avoir subi aucun grief causé par l'erreur matérielle relevée en l'espèce alors qu'il résulte des pièces produites que l'adresse exacte de M. [T] était connue de lui, étant indiquée dans le bail, dans le commandement de payer, dans la lettre qu'il lui a même adressée après réception de ce commandement (pièce n°4) et dans l'acte de signification du jugement, signification qui a d'ailleurs été effectuée à l'initiative de M. [T]. En particulier, M. [H] ne démontre pas avoir tenté en vain de signifier le jugement litigieux; cette signification,au demeurant, était susceptible de lui faire préjudice puisqu'elle faisait courir les délais de recours alors que la décision lui était défavorable, ainsi que le relève à juste titre l'intimé. La signification du jugement (comme le commandement de quitter les lieux et le commandement de payer aux fins de saisie vente du 25 janvier 2022) comporte l'exacte adresse de M. [T] ; aucun grief n'est établi pouvant résulter de cette 'discordance' avec l'adresse indiquée par erreur dans le jugement. La demande de nullité sera donc rejetée, tant en ce qu'elle porte sur le jugement entrepris que sur 'les actes d'exécution' (non précisés dans le dispositif des conclusions), cette dernière demande relevant en tout état de cause du juge de l'exécution. Sur l'absence de tentative de résolution amiable du litige La cour observe au préalable qu'elle n'est saisie, dans le dispositif des conclusions de l'appelant, qui seul la saisit en application de l'article 954 du code de procédure civile, d'aucune fin de non-recevoir à l'encontre de l'action ou des demandes de M. [T]. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur une prétention dont elle n'est pas saisie, les moyens développés dans le paragraphe 'discussion'des conclusions ne tenant pas lieu de prétention. Au demeurant et surabondamment, l'article 750-1 du code de procédure civile, invoqué par l'appelant, dispose, dans sa rédaction applicable au litige qu' 'A peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire.' Le juge n'est ainsi pas tenu de prononcer d'office cette irrecevabilité ; de plus, la demande de M.[B] [T] portait sur une somme supérieure à 5.000 euros. Ce moyen ne saurait davantage conduire à une infirmation du jugement, étant observé que ce dernier a été rendu contradictoirement et que M. [H] ne saurait soutenir qu'il 'n'a pas eu la faculté de se défendre'alors qu'il s'est présenté à la première audience devant le premier juge et non à la seconde. Sur la résiliation du bail et l'indemnité d'occupation Les motifs du jugement par lesquels a été constatée l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 28 janvier 2020 ne sont pas contestés, pas plus que les mesures subséquentes relatives principe du paiement d'une indemnité d'occupation et à l'expulsion ; le jugement sera donc confirmé sur ces points, sous réserve de la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire qui sera examinée plus bas. Les deux parties demandent l'infirmation du jugement en ce qui concerne le montant mensuel de l'indemnité d'occupation. M. [H] demande que cette somme soit fixée au montant du loyer, soit 750 euros par mois. M. [T] renouvelle la demande rejetée par le premier juge, tendant à fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1.500 euros par mois, en application des stipulations du bail qui prévoient une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuels. L'indemnité due par l'occupant sans droit ni titre d'un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit, sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit. Comme l'a pertinemment retenu le premier juge la clause pénale, clause 12 du contrat, qui stipule en l 'espèce qu'en cas de non paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d'huissier, le locataire devra au bailleur une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuelles, est manifestement excessive au sens de l'ancien article 1152 du code civil, devenu 1231-5 du code civil, et doit être réputée non écrite. M. [T] ne rapporte par ailleurs pas la preuve de ce que le préjudice subi justifierait de fixer l'indemnité d'occupation à la somme qu'il sollicite. Au vu des éléments produits, il est conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de condamner M. [H] à payer à ce titre une somme d'un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s'était poursuivi, soit 750 euros, outre la taxe sur les ordures ménagères, et ce jusqu'à libération effective et complète des lieux. Le jugement sera donc infirmé sur ce point Sur la clause pénale M. [T] demande l'infirmation du jugement qui a rejeté sa demande de condamnation de la partie adverse à payer une indemnité contractuelle de 10 % de la totalité des sommes dues au bailleur, en sus des frais de recouvrement, également prévue dans la clause 12 précitée ; il réitère cette demande devant la cour. Pour les motifs précités cette clause doit être considérée comme manifestement excessive et le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Sur la dette locative En application de l'article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la résiliation du bail de prouver l'obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail. Il appartient au locataire de démontrer qu'il s'est acquitté de son obligation de paiement. Le bailleur n'a donc pas à rapporter la preuve de l'inexécution par le locataire des obligations de paiement qui lui incombe ni à établir que le locataire aurait manqué à son obligation de paiement régulier du loyer, sauf à inverser la charge de la preuve (3ème Civ 20 juillet 1993 pourvoi n°91-21.128, 3ème civ 18 février 2014 n°12-29.838, 3e Civ., 10 février 2015, pourvoi n° 13-26.852). M. [H] demande l'infirmation du jugement et la limitation de sa condamnation au titre de la dette locative à la somme de 13.797 euros 'au jour de l'audience en novembre 2021 à parfaire'. M. [T] demande la confirmation du jugement et produit un décompte actualisé au mois de juin 2022 à plus de 22.700 euros (sans pour autant réactualiser sa demande de condamnation). Il produit également devant la cour le décompte pris en compte en première instance (pièce 12), d'où il résulte que la dette locative retenue par le premier juge comprend au titre des sommes dues, les loyers de juillet 2019 à octobre 2021 (750 euros par mois) outre 97 euros et 99 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères des années 2018 et 2019, les seuls versements venant en déduction étant ceux de la caisse d'allocations familiales pour les mois de novembre 2019 à juin 2020. M. [H] se fonde sur un décompte intégré à ses conclusions et qui tient compte : -de 2 versements supplémentaires d'allocations logement (APL) pour les mois de septembre et octobre 2019 soit 477 euros au total, à déduire du solde. En effet, M. [H] produit une attestation de paiement de la caisse d'allocations familiales du Val-de-Marne, du 29 avril 2020, attestant qu'un rappel d'allocations de logement au titre du mois de septembre 2019 (238 euros) et une allocation de logement de 239 euros au titre du mois d'octobre 2019, soit 477 euros au total, ont été versés à M. [B] en octobre 2019 ; si ce dernier soutient n'avoir rien reçu, le relevé de compte bancaire produit s'arrête au 25 octobre 2019 et ne permet pas de contredire utilement l'attestation de la CAF; en outre, M. [B] se contredit lui même puisque son décompte actualisé (pièce 13), tient effectivement compte d'une allocation de la CAF de 238 euros au titre d'octobre 2019. La somme précitée sera donc déduite des sommes dues. -d'une somme de 1.500 euros (2x 750 euros mentionnés dans le décompte au titre des mois de juillet et août 2019) qu'il aurait versée en août 2019. Il soutient qu'il payait ses loyers en espèces depuis le début de la location, ce qui n'a posé aucune difficulté puisque les quittances étaient délivrées mais qu'après le décès de Mme [T] en janvier 2018, il n'a plus reçu de quittances et a été d'ailleurs privé de ses APL. La preuve de ce paiement de 1.500 euros n'est cependant pas rapportée; la seule pièce produite à cet égard est un courrier que M. [H] a adressé à M. [B] le 22 janvier 2020, lui réclamant des quittances et faisant mention de ce paiement, ce qui s'avère insuffisant pour rapporter la preuve du paiement litigieux, qui est contesté, et de l'ensemble des allégations de l'intéressé. Par ailleurs, les sommes précitées relatives à la taxe sur les ordures ménagères ne sont pas contestées par l'appelant principal. Au regard de l'ensemble de ces éléments il convient d'accueillir partiellement la demande de M. [H] et de dire que la dette locative arrêtée au mois d'octobre 2021 s'élève à 17.142 euros (soit 17.619 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au terme d'octobre 2021 retenus par le premier juge - 477 euros ). Sur la demande de délais de paiement À l'appui de sa demande de délais de paiement pour une durée de trois ans, fondée sur l'article 24, V de la loi du 6 juillet 1989, M. [H] indique avoir rencontré 'des difficultés'qui se sont poursuivies pendant la période de la pandémie de Covid 19, qu'il a perdu son travail et est à la recherche d'un emploi stable. Selon l'article précité, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. M. [H] ne produit cependant aucune pièce justifiant de sa situation personnelle, professionnelle et financière à l'appui de ses allégations, a fortiori aucune pièce actualisée ; il n'établit pas avoir effectué des paiements sur la période couverte par les décomptes produits, et ne soutient d'ailleurs pas avoir réglé de sommes, même modestes, au titre de l'occupation des lieux, depuis 2019. Il ne démontre donc pas être en mesure de régler la dette locative au sens de l'article 24 précité de sorte que ses demandes de délais de paiement et, subséquemment, de suspension des effets de la clause résolutoire en application du paragraphe VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, doivent être rejetées. À toutes fins utiles, au vu des motifs précités, l'octroi de délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil n'apparaît pas non plus justifié. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. S'agissant de l'instance d'appel, il est équitable de partager les dépens par moitié et de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Rejette la demande de M. [O] [H] en nullité du jugement et 'des actes d'exécution'; Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu''il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à 800 euros par mois (sans indexation possible, charges comprises et hors APL ou AL) , et en ce qui concerne le montant de la dette locative ; Et statuant à nouveau des chefs de dispositif infirmés, Condamne M. [O] [H] à payer à M. [B] [T] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, soit 750 euros par mois, outre la taxe sur les ordures ménagères; Condamne M. [O] [H] à payer à M. [B] [T] la somme de 17.142 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois d'octobre 2021, cette échéance incluse ; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Rejette la demande de M. [O] [H] en délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire du bail ; Condamne M. [O] [H] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. Le greffier, Le Président,