Cour d'appel, 30 janvier 2024. 22/05165

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A chambre 1 - 2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 30 JANVIER 2024 N° RG 22/05165 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VLRI AFFAIRE : S.A. LOGIREP C/ Mme [X] [U] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Avril 2022 par le Tribunal de proximité de GONESSE N° RG : 1121000936 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 30/01/24 à : Me Sabrina DOURLEN Me Karema OUGHCHA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A. LOGIREP La Société LOGIREP, Société Anonyme d'Habitations à Loyer Modéré dénommée « LogiRep », anciennement dénommée « LOGISTART », ladite société venant, par suite d'une fusion-absorption, aux droits et actions de la « SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION PARISIENNE ' LOGIREP », radiée du Registre du Commerce et des Société de Nanterre le 26 octobre 2019 Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159 - APPELANTE **************** Madame [X] [U] née le 05 Avril 1970 à [Localité 4] de nationalité Algérienne [Adresse 2] [Localité 7] Représentant : Maître Karema OUGHCHA, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285A (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/010378 du 20/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Décembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 24 mai 2003, la société Logirep a consenti à M. [B] [P] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7]. Mme [X] [U] divorcée [P] est devenue seule titulaire du bail à compter du 6 mars 2014. Par acte d'huissier de justice du 4 février 2020, la société Logirep a fait assigner Mme [U] aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - son expulsion des lieux loués sous astreinte de l0 euros par jour à compter du jugement, avec si nécessaire le concours de la force publique, et le séquestre des meubles laissés dans le logement à ses frais, - la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux loués, d'un montant égal à 496,36 euros, - sa condamnation au paiement d'une indemnité de 800 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. Par jugement contradictoire du 11 avril 2022, le tribunal de proximité de Gonesse a : - déclaré recevables les demandes de la société Logirep, - condamné la société Logirep à restituer à Mme [U] la somme de 215,14 euros, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné la société Logirep aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Par déclaration reçue au greffe le 2 août 2022, la société Logirep a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 31 octobre 2022, la société Logirep, appelante, demande à la cour de : A titre principal, - infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Gonesse en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a déclaré recevables ses demandes, Et, statuant à nouveau : - prononcer la résiliation du bail qu'elle a conclu avec Mme [U] aux torts et griefs exclusifs de cette dernière pour défaut de jouissance paisible, - ordonner l'expulsion de Mme [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, en ce compris M. [N] [P], de l'appartement [Adresse 2], de type F3, situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de dix euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, - l'autoriser à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls de Mme [U] conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner Mme [U] à lui payer une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l'éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s'était poursuivi, soit 700 euros, et ce jusqu'à la libération des lieux de tous meubles, occupants de son chef et remise des clefs, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir sans constitution de garantie et nonobstant l'exercice de voies de recours, - condamner Mme [U] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [U] au paiement des entiers dépens. Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 avril 2023, Mme [U], intimée, demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions, En conséquence, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de proximité de Gonesse du 11 avril 2022, - condamner la société Logirep à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, - condamner la société Logirep aux entiers dépens, A titre subsidiaire, si la résiliation judiciaire devait être prononcée, - lui accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieux. La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 octobre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail La société Logirep fait grief au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande en résiliation du bail en faisant valoir que le locataire doit répondre non seulement de ses propres agissements mais également de ceux des occupants de son chef et qu'en l'espèce, le fils de Mme [U] a commis des faits préjudiciables à la tranquillité et à la sécurité des autres locataires et de son personnel. Elle expose que M. [S], son salarié, a porté plainte le 14 décembre 2019 contre X à la suite de violences subies le 13 décembre 2019 alors qu'il se rendait sur son lieu de travail et que dès le 20 décembre 2019, elle adressait un courrier à Mme [U] pour l'aviser que son fils aurait pourchassé et violenté M. [S] et qu'elle entendait poursuivre la résiliation du bail. L'appelante fait état d'un arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 2020 précisant que le lieu de commission des violences importait peu dès lors que les victimes étaient des agents du bailleur. Elle soutient que ces faits, commis sur un de ses agents, constituent un défaut de jouissance paisible et que la gravité de ces manquements justifient la résiliation du bail aux torts de Mme [U]. Mme [U] s'oppose à la résiliation du bail en faisant valoir qu'elle occupe les lieux de manière paisible depuis 2008 comme en attestent ses voisins. Elle soutient que les faits à l'origine de la demande ne concernent nullement sa relation contractuelle avec la société Logirep, les faits reprochés n'ayant pas été commis dans l'enceinte du bâtiment où elle réside mais à l'extérieur de la résidence et ne concernent donc pas la jouissance des locaux loués. Elle indique également que les faits commis sont sans lien avec la qualité d'agent de la société Logirep de M. [S] que son fils ignorait, de même que la victime ne savait pas qu'il était le fils d'une locataire de son employeur. Elle ajoute qu'il s'agit de faits isolés et que leur bailleur ne leur a pas reproché d'autres manquements. Elle en conclut que le premier juge a donc justement retenu que le lien avec l'exécution du contrat était trop indirect pour justifier sa résiliation judiciaire. Sur ce, Aux termes de l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Dans le cadre de la résiliation d'un bail, il appartient au juge de vérifier si les manquements invoqués par le bailleur sont établis et s'ils sont suffisamment graves pour justifier la résiliation aux torts du locataire. Il y a lieu de rappeler que le preneur doit répondre, non seulement de ses propres manquements aux obligations nées du bail, mais également de ceux commis par les personnes de sa maison. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [G] [S] a déposé plainte contre X le 14 décembre 2019 pour des faits de violences volontaires commis à son encontre le 13 décembre 2019 à [Localité 7], alors qu'il se dirigeait vers son lieu de travail. Il explique dans sa plainte (pièce 5 de l'appelante) : - avoir croisé un groupe de jeunes à [Localité 5] qui avait un chien dont il a fait une photographie, - que ces individus l'ont vu prendre cette photographie et l'ont interpellé verbalement et se sont mis à courir dans sa direction, - avoir pris la fuite vers le centre commercial [6] et être tombé après avoir glissé ; que les protagonistes, qui étaient au nombre de 4 ou 5, lui ont directement mis des coups de pied au niveau de son visage, de sa tête et de sa hanche et du coude droit ; et que l'un d'eux a brisé son téléphone. Il n'est pas contesté que M. [N] [P], fils de Mme [U], a participé à ces faits quand bien même les suites données à cette plainte n'ont pas été communiquées et qu'il résidait alors avec sa mère dans les lieux objets du bail. De même, il n'est pas contesté que ces faits ont été commis sur la voie publique et non dans l'appartement donné à bail ni même à ses abords ou dans la résidence. Si des violences à l'encontre du bailleur ou de l'un de ses agents peut justifier la résiliation du bail quelque soit le lieu de leur commission, il convient de relever qu'en l'espèce, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que cette agression ait été commise à l'encontre de la victime en raison de sa qualité d'employé de la société bailleresse ni que celle-ci était alors connue de M. [N] [P]. Aucune précision n'est donnée quant aux fonctions et lieu d'activité de M. [S]. Au vu de ces éléments, ces violences, bien qu'inacceptables, ne peuvent être qualifiées de manquements du locataire à son obligation d'user paisiblement de la chose louée dans la mesure où elles ne peuvent se rattacher à l'exécution du contrat de bail, étant au surplus relevé que Mme [U] verse aux débats des attestations de voisins (pièce 3, 4, 6 et 7) faisant état de leurs bonnes relations tant avec celle-ci qu'avec son fils et qu'aucun autre manquement à ses obligations n'est invoqué à l'encontre de la locataire par la bailleresse. En conséquence, il convient de débouter la société Logirep de sa demande en résiliation du bail aux torts de la locataire et de ses demandes subséquentes et de confirmer le jugement déféré de ce chef. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La société Logirep, qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel. Elle sera condamnée à verser à Mme [U] la somme de 1 200 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Sur l'exécution provisoire Le présent arrêt n'étant susceptible d'aucun recours suspensif, il n'y a pas lieu de prononcer l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Rejette toute autre demande ; Condamne la société Logirep à verser à Mme [X] [U] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ; Condamne la société Logirep aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,