Tribunal judiciaire, 07 juin 2024. 24/00450

Minute n° 24/255 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION ============ JUGEMENT du 07 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : Monsieur [T] [W] [M] [Adresse 2] [Localité 4] Demandeur représenté par Me Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES - 62 D'une part, DÉFENDEURS : Monsieur [P] [Z] [Adresse 1] [Localité 6] Monsieur [J] [Z] [Adresse 3] [Localité 5] Défendeurs non comparants D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIER : Aurélien PARES PROCEDURE : date de la première évocation : 12 Avril 2024 date des débats : 12 Avril 2024 délibéré au : 07 Juin 2024 RG N° RG 24/00450 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MZH2 COPIES AUX PARTIES LE : CE+CCC Me Philippe GRESLE CCC Monsieur [P] [Z] CCC Monsieur [J] [Z] Copie prefecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 9 janvier 2022, Monsieur [T] [M] a donné à bail à Monsieur [P] [Z] un logement situé [Adresse 1] - [Localité 6]. Suivant acte sous seing privé du même jour, Monsieur [J] [Z] s’est porté caution solidaire des dettes de Monsieur [P] [Z] trouvant leur origine dans le contrat de bail. Le 31 juillet 2023, Monsieur [T] [M] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 182,50 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 27 juillet 2023 et de justifier d’une assurance en cours de validité. Le 22 août 2023, par acte de commissaire de justice, Monsieur [T] [M] a dénoncé à Monsieur [J] [Z], en sa qualité de caution, le commandement de payer délivré au locataire. Le 22 novembre 2023, Monsieur [T] [M] a de nouveau fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1032,50 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au mois de novembre 2023 et de justifier d’une assurance en cours de validité. Le 27 novembre 2023, par acte de commissaire de justice, Monsieur [T] [M] a dénoncé à Monsieur [J] [Z], en sa qualité de caution, le commandement de payer délivré au locataire. Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 2 février 2024, Monsieur [P] [Z] a fait assigner Monsieur [T] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Déclarer recevable et bien fondée sa demande ; - Constater la résiliation du contrat de location susvisé pour défaut de paiement des loyers et défaut de production d’un justificatif d’assurance, et constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire ; - Ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [Z] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; - Condamner Monsieur [P] [Z] à lui payer les sommes suivantes : - 1032,50 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 22 novembre 2023, sous déduction de deux versements CAF de 242 euros reçus depuis cette date ; - Le montant des loyers échus depuis ce commandement de payer et la date de résiliation du bail ; - Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ; - 500 euros au titre des dommages et intérêts fondés sur l’article 1231-6 du code civil ; - 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût des commandements de payer les loyers en date du 31 juillet 2023 et du 22 novembre 2023. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 avril 2024, lors de laquelle Monsieur [T] [M] a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2445 euros selon décompte arrêté au mois d’avril 2024, hors frais de procédure. Monsieur [T] [M] s’est par ailleurs opposé à l’octroi de tout délai de paiement. Régulièrement cités, Monsieur [P] [Z] et Monsieur [J] [Z] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés. Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux mentionne que Monsieur [Z] ne s’est pas présenté. La décision a été mise en délibéré au 7 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 2 février 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant l’audience. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ». En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire. Le 22 novembre 2023, Monsieur [P] [Z] a fait délivrer à Monsieur [T] [M] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative. Ce commandement respecte les prescriptions légales. Monsieur [P] [Z] n’a pas justifié d'une assurance dans le délai d'un mois et n’en a pas justifié lors de l’audience puisqu’il était absent. En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative est acquise depuis le 23 décembre 2023, de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l'expulsion de la locataire. Sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, Monsieur [P] [Z], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Monsieur [P] [Z] et Monsieur [Z] [J], seront en outre condamnés solidairement à payer à Monsieur [T] [M], en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer, augmenté des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la créance principale de Monsieur [T] [M] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2445 euros au mois d’avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, après déduction des frais de procédure. Monsieur [P] [Z] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération. En outre, en l'absence d'éléments produits sur la situation du locataire, et dès lors que le décompte laisse apparaître que le dernier règlement partiel remonte au mois de juillet 2023, il ne saurait être accordé d’office des délais de paiement à Monsieur [P] [Z], les conditions posées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant pas remplies. En conséquence, Monsieur [P] [Z] et Monsieur [J] [Z] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [T] [M] la somme de 2445 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au mois d’avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse. Sur les dommages et intérêts : Monsieur [T] [M], qui ne démontre pas l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement, sera débouté de sa demande de dommages intérêts fondée sur les dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [Z] et Monsieur [J] [Z], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et des commandements de payer. Par ailleurs, Monsieur [P] [Z] et Monsieur [J] [Z] seront condamnés à payer à Monsieur [T] [M], qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Monsieur [T] [M] à l’encontre de Monsieur [P] [Z] ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance, la résiliation, à la date du 23 décembre 2023, du contrat de bail conclu le 9 janvier 2022, portant sur le logement situé [Adresse 1] - [Localité 6], DIT que Monsieur [P] [Z] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [P] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Z] et Monsieur [J] [Z] à payer à Monsieur [T] [M] les sommes suivantes : - 2445 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au mois d’avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse ; - une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ; RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; DEBOUTE Monsieur [T] [M] de sa demande de condamnation de Monsieur [P] [Z] et Monsieur [J] [Z] au titre des dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z] et Monsieur [J] [Z] à payer à Monsieur [T] [M] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z] et Monsieur [J] [Z] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et des commandements de payer du 31 juillet 2023 et du 22 novembre 2023, ainsi que des actes de dénonciation de ces commandements à la caution, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Aurélien PARESPierre DUPIRE