Cour d'appel, 08 décembre 2022. 22/02593

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 08 DECEMBRE 2022 N° RG 22/02593 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VEDM AFFAIRE : [C] [O] ... C/ S.A. MMA VIE Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 11 Mars 2022 par le Tribunal de première instance de COURBEVOIE N° RG : 12-21-0001 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 08.12.2022 à : Me Claire RICARD, avocat au barreau de VERSAILLES, Me Bertrand LISSARRAGUE, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [C] [O] né le 15 Février 1974 à [Localité 5] de nationalité Ivoirienne [Adresse 2] [Localité 4] Madame [P] [J] née le 26 Novembre 1982 à [Localité 6] (POLOGNE) [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2221707 Maître Pascale AUPERIN MOREAU, avocat plaidant au barreau de Paris APPELANTS **************** S.A. MMA VIE Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège et représentée par sa mandaitaire ESSET [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Bertrand LISSARRAGUE de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2268617 Maître Emilie ASSOUS, avocat plaidant au barreau de Paris INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 31 Octobre 2022, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Elisa PRAT, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 31 août 2020, la société MMA Vie a consenti un bail d'habitation à M. [C] [O] et Mme [P] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2 062 euros et d'une provision pour charges de 288 euros. Par actes d'huissier de justice du 17 février 2021, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 11 750 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte d'huissier de justice délivré le 20 avril 2021, la société MMA Vie a fait assigner en référé M. [O] et Mme [J] aux fins d'obtenir principalement de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [O] et Mme [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au double du montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 16 450 euros au titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 12 avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 1 645 euros à titre de provision sur les sommes dues en application de la clause pénale, - 2 000 euros sur 1e fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 11 mars 2022, le juge des référés du tribunal de proximité de Courbevoie a : - constaté que M. [O] et Mme [J] n'ont pas justifié d'une assurance contre les risques locatifs dans le délai d'un mois suivant le commandement qui leur en a été fait le 17 février 2021, - constaté que le contrat conclu le 31 août 2020 entre la société MMA Vie d'une part, et M. [O] et Mme [J] d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 18 mars 2021, - ordonné aux locataires de libérer les lieux, - dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leurs chefs avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu en période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, - condamné solidairement M. [O] et Mme [J] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, - dit que cette indemnité d'occupation se substitue au loyer dès le 18 mars 2021 et est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, - condamné solidairement M. [O] et Mme [J] à payer à la société MMA Vie la somme de 25 881,29 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 05 août 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2021 sur la somme de 11 750 euros à compter de l'assignation sur la somme de 4 700 euros à compter de la signification de la décision pour le surplus, - débouté la société MMA Vie de sa demande au titre de la clause pénale, - écarté l'application de l'exécution provisoire, - condamné solidairement M. [O] et Mme [J] à payer à la société MMA Vie la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer du 17 février 2021 et celui des assignations du 20 avril 2021. Par déclaration reçue au greffe le 12 avril 2022, M. [O] et Mme [J] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans leurs dernières conclusions déposées le 13 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [O] et Mme [J] demandent à la cour, au visa des articles 1343-5 du code civil et 542, 561, 563 et 567 du code de procédure civile, de : - dire mal fondée l'intimée dans l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions et l'en débouter purement et simplement ; - réformer le 'jugement' entrepris en toutes ses dispositions ; les réformant, - dire que les appelants ont disposé sans discontinuité d'une assurance locative couvrant les lieux occupés depuis leur entrée dans les lieux ; - ordonner la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 20 août 2020 ; à titre subsidiaire, si la cour estimait devoir entrer en voie de condamnation, - accorder à M. [O] un délai de 24 mois pour régler le montant des loyers arriérés par échéanciers mensuelles à payer chaque 10 du mois ; - dire que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal et que les paiements s'imputeront d'abord sur la capital ; - statuer ce que de droit sur les dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 17 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société MMA Vie demande à la cour, au visa des articles 514-1, 834 et 835 du code de procédure civile, 1103, 1343-2, 1343-5 et 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, de : - déclarer mal fondé l'appel interjeté par M. [O] et Mme [J] ; - déclarer recevable et bien fondée la société MMA Vie de toutes ses demandes ; - débouter M. [O] et Mme [J] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; y faisant droit, - infirmer l'ordonnance de référé du 18 janvier 2021 rendue par le tribunal de proximité de Courbevoie en ce qu'elle a : - rejeté la demande de paiement des pénalités contractuellement prévues, - écarté l'exécution provisoire y attachée en violation de l'article 514-1 alinéa 2 du code procédure civile, statuant à nouveau des chefs infirmés, - condamner solidairement M. [O] et Mme [J] à lui payer, à titre provisionnel la somme de 4 940,03 euros au titre des pénalités contractuellement convenues, sauf à parfaire ; - condamner solidairement M. [O] et Mme [J] au règlement, au profit de la société MMA Vie d'une indemnité journalière d'occupation égale à deux fois les derniers loyer et charges quotidiens applicables jusqu'à la libération effective de l'habitation matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés ; - faisant application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, dire que les intérêts qui ont plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts au taux légal ; - ordonner que l'exécution de l'ordonnance ait lieu au seul vu de la minute ; - confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus ; y ajoutant, à titre subsidiaire, si par impossible la cour devait infirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail d'habitation pour défaut de paiement des loyers et charges ; y ajoutant, en tout état de cause, - porter le montant de la créance provisionnelle de la société MMA Vie à la somme de 49 400,29 euros et condamner solidairement M. [O] et Mme [J] à lui payer, à titre provisionnel la somme de 49 400,29 euros, au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges dus au 13 juin 2022, sauf à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement ; - condamner solidairement M. [O] et Mme [J] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner solidairement M. [O] et Mme [J] au paiement des entiers dépens en appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION M. [O] et Mme [J] indiquent avoir conclu le bail pour y installer leur famille mais s'être par la suite séparés, M. [O] étant resté seul dans le logement avec leur enfant commune. Ils affirment avoir toujours bénéficié d'une assurance locative pour le logement. Ils font valoir que, durant la pandémie de Covid-19, M. [O] a subi à la fois une importante diminution de son activité professionnelle et de graves difficultés de santé mais soutiennent qu'il est de bonne foi et qu'il tente d'apurer sa dette de son mieux. Ils concluent à la suspension de la clause résolutoire et à l'octroi de délais de paiement. La société MMA Vie conclut en réponse à la confirmation de la décision déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production d'une attestation d'assurance, ou, subsidiairement, à la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. S'opposant à la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement, l'intimée fait valoir que M. [O] et Mme [J] ne justifient pas de leur situation financière et ne s'acquittent pas du paiement du loyer courant. Elle sollicite reconventionnellement la condamnation des appelants à lui verser les pénalités prévues au contrat ainsi qu'une indemnité d'occupation égale à deux fois le montant du loyer et des charges, outre l'actualisation de l'arriéré locatif. Sur ce, Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 suivant dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Si les appelants indiquent dans le dispositif de leurs conclusions qu'ils sollicitent la réformation le jugement entrepris en toutes ses dispositions et soutiennent avoir été assurés sans discontinuité pour le logement loué, il convient de constater à la lecture de leurs écritures qu'ils ne sollicitent en réalité que la suspension de la clause résolutoire. Au surplus, le commandement du 17 février 2021 visait tant le défaut d'assurance que le défaut de paiement des loyers et il n'est pas contesté que les locataires ne se sont pas acquittés de leur dette dans le délai qui leur était imparti. L'ordonnance attaquée sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail ainsi que sur les mesures subséquentes à savoir l'expulsion et la séquestration du mobilier. Sur les demandes en paiement L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'indemnité d'occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux. C'est donc à juste titre que le premier juge a condamné à titre provisionnel M. [O] et Mme [J] à verser à la bailleresse une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La société MMA Vie verse aux débats un décompte, non contesté, qui fait apparaître une dette de 49 400, 29 euros à la date du 13 juin 2022. Pour actualiser la dette, l'ordonnance sera donc infirmée sur le montant de la provision octroyée à l'intimée et M. [O] et Mme [J] seront in solidum condamnés à lui verser à titre provisionnel la somme de 49 400, 29 euros. Les clauses pénales relatives au montant de l'indemnité d'occupation et au paiement d'une pénalité pour retard étant susceptibles d'être modérées par le juge du fond, leur application échappe en l'espèce aux pouvoirs du juge des référés et de la cour statuant à sa suite, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté ces demandes. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il découle de ces dispositions que l'octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire, est subordonnée à la justification par le locataire d'éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu'il est en capacité d'apurer sa dette si celle-ci est étalée, en plus de l'acquittement des échéances du loyer et des charges courantes. Or en l'espèce, M. [O] et Mme [J] ne produisent aucun élément de nature à justifier de leur situation professionnelle ou financière. Au surplus, et alors que le loyer est élevé, le décompte versé aux débats par la société MMA Vie permet de constater que, depuis l'entrée dans les lieux, seuls le dépôt de garantie et le premier loyer ont été réglés et qu'aucun versement n'est intervenu postérieurement, la dette locative ne cessant de s'accroître. Dans ces conditions, leur demande de délais et de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire ne peut qu'être rejetée et l'ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu'elle a statué en ce sens. Sur les demandes accessoires Il n'y a pas lieu de statuer sur l'exécution provisoire, le présent arrêt n'étant pas susceptible d'un recours suspensif. L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Parties perdantes, M. [O] et Mme [J] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. En équité, il a lieu de les condamner in solidum à verser à la société MMA Vie la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [O] et Mme [J] à verser à la société MMA Vie une provision de 25 881, 29 euros ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant ; Condamne in solidum M. [C] [O] et Mme [P] [J] à verser à la société MMA Vie une provision de 49 400, 29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 13 juin 2022, loyer de juin 2022 inclus ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne in solidum M. [C] [O] et Mme [P] [J] à verser à la société MMA Vie la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum M. [C] [O] et Mme [P] [J] aux dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,