Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/01050

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Ivan ITZKOVITCH Maître Laure SAGET Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Laure SAGET Maître Ivan ITZKOVITCH Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/01050 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY72F N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT INITIALEMENT EN DATE DU 21 FÉVRIER 2024 PROROGÉ EN DATE DU 26 FÉVRIER 2024 DEMANDERESSE Madame [F] [H] (née [J]) demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS,vestiaire R 197 DÉFENDEURS Monsieur [D] [S] demeurant [Adresse 2] Madame [N] [R] demeurant [Adresse 2] assistés de Maître Ivan ITZKOVITCH, associé de l’AARPI Inter-barreaux BOURGEOIS ITZKOVITCH & DELACARTE, vestiaire B0840 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 26 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/01050 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY72F Exposé du litige Par acte sous seing privé du 21 mai 2014 à effet au 6 juin 2014, Madame [F] [H] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2670 euros et d’une provision pour charges de 130 euros. Par actes de commissaire de justice du 22 novembre 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9933,03 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] le 29 novembre 2022. Par actes de commissaire de justice du 24 janvier 2023, Madame [F] [H] a assigné Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement faire prononcer la résiliation du bail aux torts exclusif des locataires, être autorisée à faire procéder à leur expulsion et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 50%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,15.914,55 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de janvier 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileAinsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 janvier 2023. À l'audience du 21 décembre 2023, Madame [F] [H], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions : Se désiste de ses demandes relatives à l’expulsion, Maintient sa demande principale de constat d’acquisition de la clause résolutoire et sa demande subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat, Sollicite le rejet des demandes des défendeurs, Demande la condamnation solidaire de Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] au paiement des sommes suivantes :5782.13 euros arrêtée au 28 juin 2023 date de sortie des lieux au titre de l’arriéré locatif avec intérêts de droit à compter des présentes, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 50%, à compter du 22 janvier 2023 et jusqu’au 28 juin 2023, 4493.52 euros au titre des réparations locatives,3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile y compris le coût du commandement de payer d’un montant de 241.28 euros, Sous le bénéfice de l’exécution provisoire. Au visa des articles 4 et 7c) de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1240 et 1741 du code civil, elle fait valoir que les locataires ont quitté le logement le 28 juin 2023, que les loyers ont été systématiquement payés avec retard, que le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat. S’agissant des demandes reconventionnelles, elle soutient que le trouble de jouissance n’est pas caractérisé, que le logement n’était ni insalubre ni indécent, que les travaux nécessaires ont été effectués, qu’au contraire le logement a été mal entretenu par les défendeurs qui font preuve de mauvaise foi, qu’à supposer les désordres avérés, cela ne justifie pas le non-paiement des loyers, que dès lors la clause résolutoire est acquise, que Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] devenus occupants sans droit ni titre ne peuvent invoquer un quelconque manquement du bailleur à ses obligations de délivrance. Elle ajoute que le procès-verbal de constat des défendeurs ne permet pas d’avoir une vision globale, de l’appartement qui avait été totalement rénové avant la location. Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R], assistés de leur conseil qui a déposé des conclusions demandent : Que Madame [F] [H] soit déboutée de ses demandes, Que soit prononcée la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [F] [H], Qu’elle soit condamnée à leur payer les sommes suivantes :80509 euros au titre du préjudice de jouissance, 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ils soutiennent que la dette de loyers a été intégralement réglée de sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise, que la bailleresse a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent et en bon état, que le logement a été livré insalubre en raison de la présence massive de nuisibles, de la présence anormale d’humidité, du dysfonctionnement des fenêtres, des risques d’incendie et d’intrusion dans l’immeuble, ce qui a provoqué de graves conséquences médicales et psychologiques sur Monsieur [D] [S]. Ils ajoutent avoir déposé plainte contre le commissaire de justice ayant procédé à l’état des lieux de sortie. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision Sur la demande principale en constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Madame [F] [H] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié aux locataires le 22 novembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 9933,03 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 janvier 2023. Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] seront en conséquence déboutés de leur demande reconventionnelle en résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [F] [H]. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, Madame [F] [H] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 juin 2023, Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] lui devaient la somme de 5782,13 euros au titre de l’arriéré locatif. Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront – solidairement comme stipulé à l’article 21 du contrat de bail - condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due. En l’espèce, Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] se sont maintenus dans les lieux à compter de la résiliation du bail et jusqu’au 28 juin 2023. Ils ont été redevables d’une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à celui du loyer et des charges dus à cette période, déjà prise en compte au titre de l’arriéré locatif évoqué ci-dessus. Sur les réparations locatives Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le décret n°87-712 du 26 août 1997 définit ainsi les réparations locatives : « travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et en établit une liste non limitative. En l’espèce, Madame [F] [H] sollicite la condamnation de Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] au paiement de la somme de 4493.52 euros au titre des réparations locatives afférentes à la salle de bains, la salle de douche, les deux toilettes et la cuisine. Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 6 juin 2014 L’état de lieux de sortie a été effectué le 28 juin 2023 par commissaire de justice en présence de Monsieur [D] [S] lequel ne justifie aucunement de la plainte qu’il aurait déposée à l’encontre de ce dernier. Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] versent aux débats un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 12 avril 2023, établi à la demande de Monsieur [D] [S] et hors la présence de Madame [F] [H], ne portant pas sur l’ensemble des pièces du logement et faisant les mêmes constatations que l’état des lieux de sortie s’agissant de la salle de douche et des WC, la description de la cuisine étant incomplète. Il convient dès lors de procéder à une comparaison des deux états des lieux, pour chaque poste de demande d’indemnisation. Etat des lieux d’entrée Etat des lieux de sortie Salle de bains du 3è étage Etat neuf sauf murs : bon état Entretien courant non réalisé, bord supérieur gauche du miroir cassé, fond de la baignoire jaunâtre, robinet du lavabo non fixé correctement, joints de la baignoire noircis et abimés, peinture des murs se décollant à plusieurs endroits. WC du 3è étage Etat neuf sauf porte et interrupteurs : bon état Joints encrassés, peinture des murs et du caisson du WC suspendu dégradée, tachée et sale Cuisine Etat neuf sauf murs, interrupteurs et porte : bon état Etat sale entretien courant non réalisé, peinture des murs et des portes tachée, traces de frottement ; nez du plan de travail abimé, bord de la plaque de cuisson cassé, hotte graisseuse, filtre du lave-vaisselle sale, four crasseux, placards sales à très sales, les tiroirs fermant mal, robinet de l’évier non correctement fixé, certaines portes des placards ferment mal, deux trous dans le mur sans cache ni prise, coulures sur la porte de service , marque horizontale sur deux murs Salle de douche du 4è étage Etat neuf Entretien courant non réalisé, état global sale et poussiéreux, joints jaunis, poignée de la pomme de douchette fuyarde WC du 4è étage Etat neuf Etat sale, lunette et couvercle non correctement fixés, joint du siège du WC suspendu décolle (jeu existant dans la fixation de ce siège), En application des articles III a), VI a), IV e) IV a) III c) du décret susvisé, ces postes relèvent des réparations locatives. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les locataires ont failli à leur obligation d’entretien courant du logement. Madame [F] [H] produit un devis du 22 septembre 2023 établi par la société ALVES afférent à des travaux pour un montant total de 4493.52 euros TTC. Cette somme est justifiée à hauteur de 3.956.15 euros TTC, les frais relatifs aux travaux d’électricité devant être déduits dans la mesure où l’état des lieux de sortie ne fait pas état de dégradations. Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de cette somme. Sur le trouble de jouissance En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…). Aux termes de l’article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (…). Le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure. En l’espèce, Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] sollicitent la condamnation de Madame [F] [H] au paiement de la somme de 80.509 euros au titre de leur préjudice de jouissance en raison de la présence massive de nuisibles, de la présence anormale d’humidité, du dysfonctionnement des fenêtres, des risques d’incendie et d’intrusion dans l’immeuble. Ils soutiennent que Madame [F] [H] leur a délivré un logement « insalubre » dans leurs écritures et « indécent » à l’audience. Sur le caractère insalubre du logement, les défendeurs ne justifient pas d’un arrêté préfectoral d’insalubrité. Par ailleurs, Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] étant occupants sans droit ni titre depuis le 23 janvier 2023, ils ne peuvent utilement se prévaloir des éléments postérieurs à cette date. Sur la présence de nuisibles Par courriels du 18 mai 2022 puis des 19 décembre 2022 et 7 novembre 2022 les locataires ont informé le gérant de l’immeuble de la présence de souris dans leur appartement, ce qui n’est au demeurant pas contesté. Madame [F] [H] justifie de plusieurs interventions de dératisation dans les parties communes (février 2022) puis également dans les parties privatives et notamment l’appartement de Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] (septembre 2022, novembre 2022). La présence de rongeurs dans les immeubles de la ville de [Localité 3], parfaitement prévisible, ne peut constituer un cas de force majeure et Madame [F] [H] ne fait pas état de ce que les locataires seraient responsables de leur présence. Elle ne peut en conséquence s’exonérer de sa responsabilité. Monsieur [D] [S], qui ne verse aux débats qu’une ordonnance médicale, ne rapporte pas la preuve de ce que ses troubles psychologiques seraient liés à la présence des rongeurs. Au vu de l’ensemble de ces éléments il convient d’indemniser le préjudice pour trouble de jouissance de Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] pour la période du 18 mai 2022 au 23 janvier 2023 à hauteur de 1000 euros. Sur la présence d’humidité La demande de Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] porte sur la « présence anormale d’humidité » due à un problème d’étanchéité du toit survenu en 2019 ayant impacté les murs de la salle à manger. Il ressort de l’état des lieux de sortie que la peinture du mur à droite de la cheminée est cloquée et que des traces et taches d’un dégât des eaux anciennes sont visibles sur le mur. Cependant, Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] n’apportent pas la preuve de défauts sur la toiture en 2019 et, à les supposés avérés, d’un lien de causalité avec le dégât des eaux subi. La demande sera en conséquence rejetée. Sur le dysfonctionnement des fenêtres Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] allèguent un « dysfonctionnement des fenêtres », sans autre précision. Il n’appartient pas au tribunal de délimiter leur préjudice. La demande, imprécise, sera en conséquence rejetée. Sur le risque d’incendie et d’intrusion dans l’immeuble Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] arguent de ce que la porte cochère de l’immeuble, défaillante, permet l’intrusion de squatters, prostituées, toxicomanes. Ils versent plusieurs photographies du hall d’entrée sur lesquelles on distingue des personnes couchées sur le sol. Madame [F] [H] expose que les travaux de la porte d’entrée ont été effectués en mai 2023. Cependant, le bailleur n'est pas tenu de garantir le locataire du trouble que des tiers ont apporté par voie de fait à sa jouissance (Civ. 3e 23 juin 2015 n°14-13.385) La demande sera en conséquence rejetée. Sur les demandes accessoires Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer. Ils seront en outre condamnés à payer à Madame [F] [H] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, non solidairement, la condamnation solidaire n’ayant pas été demandée au titre des dépens. La décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 novembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 mai 2014 entre Madame [F] [H], d’une part, et Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 23 janvier 2023, DIT que Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] sont occupants sans droit ni titre depuis le 23 janvier 2023 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du 23 janvier 2023 et jusqu’au 28 juin 2023 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] à payer à Madame [F] [H] les sommes suivantes : 5782,13 euros au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 28 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2023, 3956.15 euros TTC au titre des réparations locatives ; CONDAMNE Madame [F] [H] au paiement à Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] de la somme de 1000 euros en réparation de leur trouble de jouissance; DEBOUTE Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] de leurs autres demandes indemnitaires ; REJETTE toute autre demande ; CONDAMNE Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2022 ; CONDAMNE Monsieur [D] [S] et Madame [N] [R] à payer à Madame [F] [H] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 février 2024, et signé par la juge et le greffier susnommées. Le Greffier La Juge