Tribunal judiciaire, 23 janvier 2026. 25/04829

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1] [1] Le : Copie conforme délivrée à : Me BALE Copie exécutoire délivrée à : Me SORDET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 25/04829 - N° Portalis 352J-W-B7J-C73D6 N° MINUTE : 1/2026 JUGEMENT rendu le vendredi 23 janvier 2026 DEMANDERESSE Madame [S] [I] [Y] épouse [P] demeurant [Adresse 5] comparante en personne, assistée de Me Karine SORDET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #D1484 DÉFENDEURS Monsieur [G] [J] Madame [R] [F] épouse [J] demeurant [Adresse 2] représentés par Me Dikpeu-Eric BALE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #D1635 COMPOSITION DU TRIBUNAL Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 novembre 2025 Délibéré initial au 16 janvier 2026, prorogé au 23 janvier 2026 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2026 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière. Décision du 23 janvier 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/04829 - N° Portalis 352J-W-B7J-C73D6 FAITS ET PROCEDURE Par contrat signé le 1er octobre 1997, Monsieur [X] [P] aux droits de laquelle vient Madame [S] [P], a donné à bail à Monsieur [J] [G] et Madame [J] [R] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3]. Un congé pour vente a été délivré par Madame [S] [P] aux locataires par acte de Commissaire de Justice du 27 juin 2024 à effet au 31 décembre 2024. Cependant les locataires sont restés dans les lieux sans faire usage de leur droit de préemption, indiquant qu’ils avaient plus de 65 ans. Selon acte du Commissaire de Justice du 3 avril 2025, Madame [S] [P] a fait assigner Monsieur [J] [G] et Madame [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement à intervenir, de voir : - Déclarer valide le congé délivré à Monsieur [J] [G] et Madame [J] [R] le 27 juin 2024 à effet au 31 décembre 2024, - Déclarer les défendeurs occupants sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 1] et ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 150 euros par jour de retard, - Supprimer le délai de 2 mois prévu à l’article 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, - Autoriser la requérante à faire séquestrer les biens meubles se trouvant dans tel garde meuble de son choix aux frais, risques et périls des défendeurs, - Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1700 euros à compter du 15 juin 2025 jusqu’à complète libération des lieux étant précisé que tout mois commencé est dû dans son intégralité, - Dire que l’indemnité d’occupation sera révisable dans les mêmes conditions contractuelles que le loyer, - Voir condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance y compris le coût de l’expulsion à intervenir. L’affaire a été appelée à l’audience du 11 juin 2025 et après renvoi fixée pour plaidoiries au 21 novembre 2025. Madame [S] [P] a comparu, assistée, expose qu’elle est veuve de Monsieur [X] [P] décédé le 23 février 2022 et qu’elle a hérité du bien et qu’il est actuellement loué pour la somme de 2000 euros mensuels aux Epoux [J]. Elle précise qu’elle a besoin de vendre le bien immobilier compte tenu de la modicité de ses revenus, que le congé pour vendre est valide en la forme et au fond, l’estimation du bien étant fondée alors qu’elle a l’intention de vendre et qu’elle est de bonne foi. Elle actualise sa demande s’agissant de l’indemnité d’occupation à la somme de 2093,42 euros pour la période juin 2025/novembre 2025 après calcul en déduction de la somme déjà versée et à la somme de 3500 euros à compter du 1er décembre 2025 mais qu’en tout état de cause ne pourra être inférieure au montant allégué par les consorts [J] à savoir 2688 euros. Elle sollicite par ailleurs la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme actualisée de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle s’en rapporte à ses conclusions pour le surplus. Monsieur [J] [G] et Madame [J] [R] ont comparu représentés. Ils exposent qu’ils résident dans ce logement depuis 28 ans et ont reçu le 20 mai 2025 un avis à tiers détenteur pour 7665,58 euros et 2241 euros de l’administration fiscale, le bailleur ne s’acquittant pas de ses dettes fiscales, qu’ils ont réglés et que le bailleur leur a fait délivrer des congés pour vente le 27 juin 2024 qu’il convient d’annuler car ils ont plus de 65 ans et sont protégés à ce titre par la réglementation, et subsidiairement car le prix demandé était dissuasif tandis qu’il n’y a pas eu de démarche de vente du bailleur. Ils sollicitent à titre infiniment subsidiaire un délai d’un an pour quitter les lieux et en tout état de cause la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 3000 euros chacun pour préjudice moral et au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Ils s’en rapportent pour le surplus à leurs conclusions. L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026, et prorogé au 23 janvier 2026. En cours de délibéré le Tribunal a demandé aux parties des précisions quant à la surface du logement, étant précisé que l’acte notarié transmis par la demanderesse mentionne une surface de 2 ares 38 centiares. Par réponse contradictoire en date du 13 janvier 2026 le conseil de Madame [S] [P] produit une attestation du notaire du même jour confirmant que l’évaluation du bien en question, le lot 21, a été effectuée pour un montant de 1 800 000 euros. MOTIFS DE LA DECISION Sur la validité du congé : L’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. L’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. En l’espèce les pièces produites et les débats démontrent que le congé a été délivré valablement en la forme et s’agissant du délai de préavis tandis que les locataires n’ont pas exercé leur droit de préemption prévu par la loi. S’agissant des conditions de fond les défendeurs invoquent l’impossibilité d’un congé sans relogement du fait de leur âge, un prix proposé excessif et l’absence de sincérité sur l’intention de vendre : Sur le premier point il n’est pas contesté que les locataires étaient âgés de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat. S’agissant de la seconde condition, ils produisent un avis d’imposition 2024 qui cumule les revenus du couple pour la somme de 39 885 euros annuels, qui permet de constater que ces revenus sont inférieurs au plafond prévu par l’arrêté du 29 juillet 1987 actualisé. Dès lors les deux conditions prévues concernant la situation des locataires sont remplies ceci conduisant à une obligation de relogement qui n’a pas été respectée par le bailleur. Concernant la situation du bailleur, au regard des conditions prévues par l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, Madame [S] [P] produit sa déclaration de revenus et sa déclaration de revenus fonciers 2024 démontrant un revenu annuel brut de 25 200 euros soit inférieur au plafond prévu par la loi. A cet égard Madame [S] [P] produit plus largement des éléments sur sa situation financière démontrant l’existence de dettes importantes, ayant provoqué notamment les avis à tiers détenteurs mentionnés par les défendeurs. Il est donc démontré par la demanderesse que la condition liée à ses ressources lui permet de mettre en œuvre un congé pour vente nonobstant l’âge et les ressources des défendeurs. Sur le second et le troisième point, Madame [S] [P] invoque dans le cadre du congé pour vente une estimation du bien immobilier pour la somme de 1 820 000 Euros, estimé excessif par les défendeurs et constitutif d’une fraude en lien avec l’absence de démarche pour vendre. Ils produisent cependant uniquement une estimation réalisée en ligne au M2 (« se Loger ») pour la somme de 843 775 euros au maximum. Or, cette estimation, au-delà de son caractère très informel, n’est pas suffisante pour caractériser le réel prix de vente de l’appartement, ce prix dépendant aussi de l’état du bien, de la situation et l’orientation, du vis-à-vis, des caractéristiques du marché s’agissant des appartements de grande taille etc...Il n’est pas produit d’autres éléments d’évaluation A contrario, Madame [S] [P] produit une estimation effectuée par notaire au moment de la succession proche du prix de vente projeté, soit 1 800 000 euros au titre de l’appartement sans compter les annexes (Chambre de bonne et cave). Elle produit en cours de délibéré sur demande du tribunal une attestation confirmant cette évaluation. Au surplus, les Epoux [J] produisent eux-mêmes un courriel de la demanderesse qui admet que le prix est en « fourchette haute » -ceci ne conduisant pas nécessairement à en déduire qu’il est excessif- mais surtout leur réitère formellement et par écrit sa proposition de vente en indiquant qu’elle est « ouverte à toute proposition » laissant penser qu’une négociation à la baisse sur le prix est envisageable. Enfin, il est rappelé que l’absence d’éléments s’agissant des démarches du bailleur pour mettre en vente, alors que le bien est occupé et n’a pas été libéré, ceci pouvant conduire à des difficultés en cas de visites d’acheteurs potentiels, n’est pas suffisante pour caractériser l’absence d’intention de vendre. Dès lors en l’absence d’éléments suffisants, il n’est pas démontré par les défendeurs que Madame [S] [P] avait effectivement une intention frauduleuse d’une part en émettant un prix éventuellement excessif et d’autre part qu’elle n’avait pas de volonté de vendre. En conséquence les deux congés pour vendre délivrés le 27 juin 2024 à Monsieur et Madame [J] par Madame [S] [P] seront déclarés valides au fond et en la forme. Sur la demande en expulsion : Compte tenu de l’issue du délai prévu au congé au 31 décembre 2024 et alors que les locataires occupent toujours les lieux, il convient de déclarer les défendeurs occupants sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 4] à compter du 1er janvier 2025 et d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et à l’issue du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Le mobilier sera séquestré dans les conditions prévues par le Code des procédures civiles d’exécution. En l’absence de formalisation à l’audience et dans les conclusions de la demanderesse d’une demande en versement d’astreinte et de suppression du délai de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas statué sur ces points. Sur l’indemnité d’occupation : Au regard de l’occupation des lieux, non contestée, les défendeurs ayant à ce titre indiqué par courriel du 3 décembre 2024 qu’ils n’envisageaient pas de quitter les lieux et renvoyaient le bailleur vers leur Conseil, il y a lieu d’ordonner le versement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025. A cet égard Madame [S] [P] sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de : une indemnité d’occupation égale à la somme totale de 2093,42 euros pour la période juin 2025/novembre 2025 en comparaison des paiements effectués, y compris antérieurement via ATD, avec les loyers et indemnités dus,une indemnité d’occupation égale à la somme de 3500 euros mensuellement à compter du 1er décembre 2025 et ne pouvant en tout état de cause être inférieure à la somme de 2688 euros telle qu’invoquée par les défendeurs. Elle produit à ce titre deux estimations d’agence de valeur locative à hauteur de 3400 euros mensuels minimum hors charges. Les défendeurs ne formulent pas d’observations sur ce point. Au regard de ces éléments les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de : - une indemnité d’occupation égale à la somme totale de 2093,42 euros pour la période juin 2025/novembre 2025 en comparaison des paiements effectués, y compris antérieurement via ATD, avec les loyers et indemnités dus, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la présente décision, - une indemnité d’occupation égale à la somme de 3400 euros mensuellement à compter du 1er décembre 2025, révisable dans les mêmes conditions contractuelles que le loyer, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs. Sur le délai pour quitter les lieux : L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. En l’espèce les défendeurs sollicitent un délai pour quitter les lieux de 12 mois sans autre précision. Cependant, on constate que s’expliquant sur leur maintien dans les lieux, les époux [J] indiquent par leur courriel du 3 décembre 2024 que c’était lié à leur âge et à la difficulté de trouver à la location un bien équivalent en prix et en surface. Pour autant, et même si de fait leur loyer est aujourd’hui en dessous du prix du marché, les défendeurs ne sont pas dispensés de produire des d’éléments démontrant qu’ils ont effectué depuis fin 2024 des démarches en vue de trouver un logement à louer, comparable ou non, dans le même périmètre ou non, au même prix ou non. Ne sont donc pas produits les éléments permettant d’apprécier l’opportunité d’octroyer un délai ni d’apprécier la durée de ce délai étant précisé que les congés pour vente ont pris effet au 1er janvier 2025. En conséquence il ne sera pas fait droit à la demande de délai. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts : Les époux [J] indiquent avoir éprouvé une souffrance morale importante à réception des ATD et de la sommation de payer et qu’ils ont dû multiplier les démarches auprès des services fiscaux. Ils sollicitent en conséquence la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 3000 euros chacun soit 6000 euros au total pour préjudice moral. Cependant les défendeurs ne démontrent en quoi les paiements et démarches en question ont été source d’un préjudice moral et ne produisent pas d’éléments, médicaux ou autres, permettant d’apprécier leur demande, qui par ailleurs n’est pas justifiée sur le plan du quantum. En conséquence il ne peut être fait droit à cette demande. Sur les demandes accessoires : Au regard de l’équité et de la solution du litige, les époux [J] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les défendeurs, succombant, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance soit les frais d’assignation. Sur l’exécution provisoire : L’article 514-1 du Code de procédure civile énonce que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Les défendeurs invoquent le fait qu’ils sont âgés, vulnérables et en situation de protection légale pour demander que l’exécution provisoire soit écartée. Cependant il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et il n’est pas démontré que l’exécution provisoire est incompatible en l’espèce avec la nature de l’affaire. Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe, VALIDE le congé délivré par Madame [S] [P] à Monsieur [J] [G] et Madame [J] [R] par acte d’huissier du 27 juin 2024 à effet au 31 décembre 2024, CONSTATE que Monsieur [J] [G] et Madame [J] [R] occupent sans droit ni titre le logement sis [Adresse 3] depuis le 1er janvier 2025, ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [G] et Madame [J] [R] de libérer l’appartement sis [Adresse 3] et ses annexes et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement, DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [G] et Madame [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, DIT que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R437-1, R441-1, R442-1, et R451-1 à R451-4 du Code des Procédures civiles d’Exécution, CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [G] et Madame [J] [R] à payer à Madame [S] [P] : - une indemnité d’occupation égale à la somme totale de 2093,42 euros pour la période juin 2025/novembre 2025 en comparaison des paiements effectués, y compris antérieurement via ATD, avec les loyers et indemnités dus, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la présente décision. - une indemnité d’occupation égale à la somme de 3400 euros mensuellement à compter du 1er décembre 2025, révisable dans les mêmes conditions contractuelles que le loyer, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs, CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [G] et Madame [J] [R] à payer à Madame [S] [P] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [G] et Madame [J] [R] aux dépens soit les frais d’assignation, REJETTE toute autre demande des parties, RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité, au jour, mois et an susdits. La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,