Cour d'appel, 13 mars 2024. 23/00161

N° RG 23/00161 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JIO3 COUR D'APPEL DE ROUEN 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 13 MARS 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : Tribunal judiciaire d'Evreux du 6 décembre 2022 APPELANTE : SCI JEAN MORG RCS d'Evreux 881 944 060 [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Me Céline BART de la Selarl EMMANUELLE BOURDON-CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen et assistée de la Selarl GIBIER-FESTIVI-RIVIÈRE-GREPIN, avocats au barreau de Chartres INTIMEES : SAS N12 IMMOBILIER RCS d'Evreux 497 591 768 [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Jérôme HERCE de la Selarl JEROME HERCE AVOCAT, avocat au barreau de Rouen et assistée de la Selarl DAMY-RAYNAL-HERVE-LANCIEN, avocat au barreau du Val d'Oise SCI LUSSI RCS d'Evreux 484 317 904 [Adresse 3] [Localité 5] non constituée bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 3 mars 2023 COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 18 décembre 2023 sans opposition des avocats devant Mme WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre Mme Magali DEGUETTE, conseillère Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Catherine CHEVALIER DEBATS : A l'audience publique du 18 décembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2024 ARRET : PAR DEFAUT Prononcé publiquement le 13 mars 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 4 février 2020, la Sci Lussi a consenti à la Sci Jean Morg la vente d'un ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 6] (27), moyennant le prix de 420 000 euros, outre les frais d'acte à hauteur de 31 000 euros et les frais de négociation de 11 000 euros, sous la condition suspensive d'obtention par cette dernière d'un prêt de 462 000 euros sur une durée de 20 ans à un taux de 1,30 % avec des charges mensuelles d'un montant maximal de 2 310 euros. L'échéance attachée à la condition a été fixée au 4 avril 2020 à 18 heures. Le transfert de propriété devait intervenir avant le 4 juin 2020. Dans le cadre de l'opération de vente, la société N 12 Immobilier est intervenue en qualité de mandataire. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 1er juillet 2020 adressée à la Sci Jean Morg, la société N 12 Immobilier a rappelé à cette dernière les termes de la condition suspensive contenue à l'acte précité, constaté le non-respect de celle-ci et indiqué la possibilité de se désister de son engagement moyennant le versement de l'indemnité prévue au titre de la clause pénale et de la rémunération due au mandataire. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 3 décembre 2020, la Sci Lussi et la société N 12 Immobilier ont, par l'intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la Sci Jean Morg de régulariser par acte authentique la vente, considérant comme réalisée la condition suspensive, et lui ont rappelé qu'en cas de défaut, cette dernière serait redevable des sommes contenues dans les clauses précitées. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 9 février 2021, la Sci Jean-Morg a, par l'intermédiaire de son conseil, adressé à la Sci Lussi et à la société N 12 Immobilier, le refus opposé par le Cic Ouest qui lui a été notifié le 10 décembre 2020 et contesté les termes de la mise en demeure précitée. Par ace d'huissier du 24 juin 2021, la Sci Lussi et la société N 12 Immobilier ont assigné la Sci Jean-Morg devant le tribunal judiciaire d'Evreux en paiement des sommes prévues au contrat. Par jugement contradictoire du 6 décembre 2022, le tribunal a : - constaté la réalisation de la condition suspensive prévue à l'article IV de l'acte de vente sous condition suspensive en date du 4 février 2020 signé entre la Sci Lussi et la Sci Jean Morg, - prononcé la résolution de l'acte de vente sous condition suspensive en date du 4 février 2020 signé entre la Sci Lussi et la Sci Jean Morg, - condamné la Sci Jean Morg à verser à la Sci Lussi la somme de 42 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - condamné la Sci Jean Morg à verser à la société N 12 Immobilier la somme de 11 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - débouté la Sci Jean Morg de l'ensemble de ses demandes, - condamné la Sci Jean Morg à payer à la Sci Lussi et à la société N 12 Immobilier la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la Sci Jean Morg aux entiers dépens de l'instance, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Par déclaration reçue au greffe le 13 janvier 2023, la Sci Jean Morg a formé appel du jugement. EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 19 octobre 2023, la Sci Jean Morg demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants, 1304-3 et 1231-5 du code civil, de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, à titre principal, - constater que la Sci Jean Morg n'a commis aucun manquement, - dire et juger que la Sci Jean Morg ne peut être tenue au paiement de la clause pénale, - débouter en conséquence la Sci Lussi et la Sas N 12 Immobilier de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, à titre subsidiaire, - constater que la clause pénale est manifestement excessive, - réduire en conséquence la clause pénale à l'euro symbolique, en tout état de cause, - condamner la Sci Lussi et la Sas N 12 Immobilier à payer à la Sci Jean Morg la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la Sci Lussi et la Sas N 12 Immobilier aux entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Spagnol Deslandes Melo par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. À titre principal, se fondant notamment sur le compromis de vente intervenu le 4 février 2020, elle soutient avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies par l'acte sous seing privé, de sorte qu'en se voyant opposer un refus de la banque, sans avoir l'obligation de déposer plusieurs autres demandes de prêt, elle considère ne pas avoir empêché la réalisation de la condition suspensive, et avoir respecté ses obligations. Contrairement à ce qu'allèguent la Sci Lussi et la Sas N 12 Immobilier, elle précise avoir accompli les diligences nécessaires pour solliciter dans les délais un prêt de 462 000 euros, et qu'il ne peut lui être reproché d'être restée passive, ce d'autant plus que M. [X], son représentant, resté sans nouvelles a appelé à plusieurs reprises sa banque. Elle ajoute qu'avant la survenance de l'échéance du 4 avril 2020, M. [X] s'était rendu personnellement à l'agence N 12 Immobilier pour prévenir la société qu'il n'avait pas l'accord de sa banque, alors que le compromis ne prévoit pas de notification du refus de prêt et de sanction afférente. À titre subsidiaire, se fondant sur l'article 1231-5 du code civil, elle considère que le montant de l'indemnité de la clause pénale est manifestement excessif, dans la mesure où son représentant a bien relancé à de nombreuses reprises sa banque avant la date limite du 4 avril, afin d'obtenir des informations sur l'étude de sa demande de prêt. Il indique que les sociétés appelantes n'établissent aucun préjudice résultant de la non-réalisation de l'opération et qu'elles n'indiquent pas non plus le sort réservé à l'immeuble, alors que les lieux sont actuellement loués par différents locataires. Elle ajoute qu'en première instance et en cause d'appel, il n'est pas établi que l'immobilisation du bien aurait empêché de le vendre à d'autres potentiels acquéreurs mieux offrants, de sorte qu'elle demande la réduction de la clause pénale à un euro symbolique. Par conclusions notifiées le 23 mai 2023, la Sci Lussi et la Sas N 12 Immobilier demandent à la cour, au visa des articles 1304-3, 1231-2 et 1231-5 du code civil, de : - confirmer le jugement entrepris, - condamner la Sci Jean Morg à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la Sci Jean Morg aux entiers dépens. Elles font valoir que la Sci Jean Morg n'a jamais fait part d'une quelconque demande de prêt auprès d'un établissement bancaire ; qu'elle n'a répondu à aucun des courriers qui lui ont été adressés par Immorev et son conseil, de sorte qu'elles estiment que la Sci a été négligente et passive et qu'il ne peut qu'être déduit qu'elle n'a pas obtenu le prêt prévu contractuellement. Arguant des dispositions des articles 1231-2, 1231-5 du code civil, et des clauses du compromis de vente discutées, elles rappellent qu'au 4 avril 2020, la condition suspensive d'obtention de prêt doit être considérée comme réalisée ; que les 1er juillet et 3 décembre 2020, Immorev a mis en demeure la Sci Jean Morg de respecter ses engagements contractuels ; qu'en conséquence, et compte tenu du défaut de réponse de l'appelante, conformément à la clause pénale contenue audit compromis, la Sci Lussi s'estime bien fondée à demander la somme de 42 000 euros, et la société Immorev s'estime bien fondée à solliciter la somme de 11 000 euros. Sur les diligences de la Sci Jean Morg, elles indiquent qu'il appartient à cette dernière d'entreprendre et de justifier toutes les actions nécessaires, dès la signature du compromis, afin de permettre une réponse utile d'un établissement bancaire. Elles ajoutent que le seul courrier de refus communiqué au vendeur plus de 8 mois après le délai prévu contractuellement ne saurait libérer la défenderesse de ses obligations contractuelles. Sur le caractère manifestement excessif de la clause, elles précisent, contrairement à ce qu'a pu alléguer la Sci Jean Morg, qu'une clause pénale a justement pour but d'éviter d'avoir à faire la preuve d'un préjudice, et qu'en tout état de cause, concernant le préjudice du vendeur, celui-ci résulte de l'engagement pris par rapport au potentiel acquéreur qui l'empêche de vendre son bien à de potentiels acheteurs mieux offrants. Elles soulignent l'importance du capital immobilisé et la durée même d'immobilisation de l'immeuble. Elles précisent que pour ce qui concerne la société N 12 Immobilier, le préjudice causé par l'inexécution du compromis résulte du manque à gagner sur les frais de négociations qui doivent être indemnisés. Elles indiquent que la clause pénale est conforme aux usages du secteur et ne saurait être en conséquence considérée comme manifestement excessive. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 novembre 2023. MOTIFS Sur la condition suspensive d'octroi d'un prêt En application des articles 1101 et 1103 du code civil, les contrats se forment par la volonté des parties et ont force obligatoire. L'article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La clause du paragraphe I insérée au titre de la non-réalisation de la condition suspensive relative au financement du compromis, page 10, est libellée comme suit : 'Si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe F, sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe J, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre. Dans ce cas, tout versement effectué par l'acquéreur lui sera immédiatement et intégralement restitué. En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1304-3 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre. Dans cette éventualité, l'acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé par cette faute et le séquestre ne pourra se dessaisir des fonds qui lui sont confiés que d'un commun accord entre les parties ou en vertu d'une décision de justice devenue définitive.' Le compromis prévoit une recherche de financement de la part de l'acquéreur à hauteur de la somme de 462 000 euros, au taux maximum de 1,30 % l'an sur une durée de 20 ans, ce auprès de tous organismes agréés et fixe la durée de validité de la condition suspensive au visa de l'article L. 313-41 du code de la consommation imposant un minimum d'un mois à compter de la date de signature de l'acte, soit une date limite fixée au 4 avril 2020 à 18 heures en paragraphe F. En paragraphe H, des dispositions contractuelles visent la nécessité pour l'acquéreur de faciliter l'instruction des dossiers de prêts et à effectuer dans les plus brefs délais toutes les démarches lui incombant directement afin de ne pas augmenter la durée d'immobilisation des biens à vendre, laquelle pourrait être constitutive pour le vendeur d'un préjudice financier très grave. Ainsi, il est indiqué que la Sci Jean Morg s'oblige notamment : 'À déposer une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques définies ci-avant paragraphe D et couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt. À fournir, à première demande, tous renseignements et documents et se soumettre à toute visite médicale qui pourront lui être demandés par les organismes financiers sollicités et, le cas échéant, par le mandataire dûment mandaté.' En l'espèce, pour justifier avoir rempli l'ensemble de ses obligations contractuelles, la Sci Jean Morg verse aux débats : - une fiche de rendez-vous prévu le 19 novembre 2019 auprès du Cic Ouest à [Localité 8], à laquelle il est joint une liste datée du 14 janvier 2020, précisant les pièces à fournir en vue de constituer une demande de financement, - une attestation de Mme [I] [C] datée du 18 mars 2022, conforme aux dispositions des articles 200 à 203 du code de procédure civile, aux termes de laquelle cette dernière affirme s'être rendue à plusieurs reprises avec M. [M] [X], représentant de la Sci Jean Morg, au Cic de [Localité 8] en vue d'obtenir une attestation justifiant de la demande de financement de ce dernier, outre les appels téléphoniques qu'il aurait effectués, - une lettre de refus de crédit immobilier provenant du Cic de [Localité 8] du 10 décembre 2020, - deux simulations de prêt établies par le Cic de [Localité 8] respectivement les 14 janvier et 10 mars 2020, - et un courrier officiel en date du 9 février 2021 du conseil de la Sci Jean Morg adressé au conseil de la Sci Lussi et de la Sas N 12 Immobilier, aux termes duquel il est notamment indiqué que la Sci Jean Morg conteste toute passivité dans la recherche d'un financement de l'opération envisagée par le compromis litigieux. Ainsi, la Sci Jean Morg justifie avoir effectuée une première demande de financement dans les conditions de sollicitations conformes au compromis, le 2 novembre 2019, laquelle a fait l'objet d'un refus par l'établissement bancaire sollicité le 10 décembre 2020. Certes, cette demande est antérieure à la signature même du compromis de vente litigieux, qui est intervenue le 4 février 2020, toutefois, tel que l'a relevé le premier juge, l'antériorité de cette demande n'affecte en rien le fait qu'elle constitue une preuve des démarches effectuées par l'acquéreur. Or, la Sci Jean Morg qui avait l'obligation, en exécution du compromis, d'être active dans la recherche d'un financement et disposait pour ce faire d'un délai de deux mois pour obtenir un prêt avant l'échéance, avec une faculté, conformément au paragraphe G, de solliciter par écrit du vendeur une prorogation de la durée de réalisation de la condition suspensive, ne communique aucun élément quant à la réalisation de diligences suffisantes entre le 4 février et le 4 avril 2020. À l'exception de la demande de financement du 2 novembre 2019, les deux simulations de prêt produites par l'appelante ne peuvent être regardées comme justifiant le fait qu'elle aurait entrepris des diligences suffisantes au regard de ses obligations contractuelles. En effet, les simulations laissent apparaître deux propositions d'emprunt inférieures à 462 000 euros et à des taux d'intérêts non conformes aux exigences du compromis. En outre, la Sci Jean Morg, qui avait aussi la faculté de déposer de nouvelles demandes soit auprès du même établissement bancaire, en améliorant le cas échéant ses garanties, soit auprès d'autres organismes financiers, ne justifie pas avoir accompli une telle initiative. Sur ce point, l'attestation de Mme [S] ne permet aucunement de caractériser une quelconque effectivité des relances de M. [X] auprès du Cic de [Localité 8], dans la mesure où aucune pièce versée aux débats ne permettent de rapporter la preuve de la réalité des relances et des déplacements de ce dernier au sein de l'établissement bancaire. Dès lors, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que la Sci Jean Morg a été négligente par sa passivité dans la recherche de financement qui lui incombait, entraînant de ce fait la réalisation de la condition suspensive prévue au paragraphe I de la clause IV du compromis litigieux et par conséquent son prononcé. Le jugement qui en a tiré toutes conséquences sera confirmé de ce chef. Sur les demandes indemnitaires L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l'espèce, la clause invoquée par la Sci Lussi stipule que : 'En application de la rubrique 'réalisation' et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 42 000 euros. De plus, dans l'une et l'autre éventualité, une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération restera due au mandataire, dans les conditions de forme prévues ci-après à la rubrique 'négociation', l'opération étant définitivement conclue.' La clause invoquée par la Sas N 12 Immobilier stipule quant à elle que : 'Les parties reconnaissent formellement que le mandataire désigné page 1 les a mis en présence avec le concours éventuel de l'agence et a négocié et rédigé les termes, prix et conditions des présentes. En conséquence, chacune des parties s'engage à régler audit mandataire dès que l'opération conclue par son intermédiaire aura été constatée par acte authentique, la rémunération ou partie de rémunération prévue à sa charge, figurant au mandat net indiquée ci-après : à la charge de l'acquéreur : 11 000 euros.' Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception des 1er juillet 2020, 3 décembre 2020, et 9 février 2021, la Sci Lussi et la Sas N 12 Immobilier ont sommé la Sci Jean Morg de procéder au paiement de la somme prévue au titre de la clause pénale et de la clause de négociations pour réalisation de la condition suspensive prévue au paragraphe I de la clause IV du compromis. Cette clause pénale et la clause de 'négociations' sanctionnent l'inexécution contractuelle de la Sci Jean Morg, dans la mesure où il a été établi qu'elle a empêché la réalisation de la condition suspensive en étant négligente par sa passivité dans la recherche de financement que lui imposait le paragraphe H inséré dans le titre intitulé 'condition suspensive relative au financement'. Il en résulte que les sociétés intimées n'ont pas, pour se prévaloir des sanctions forfaitaires prévues dans le compromis litigieux, à rapporter la preuve d'un quelconque préjudice résultant de l'immobilisation de l'ensemble immobilier, l'inexécution contractuelle de l'acquéreur étant suffisante. S'agissant du caractère manifestement excessif de la clause pénale, le premier juge a relevé qu'elle correspondait à 10 % du prix de vente, et l'a déclaré conforme eu égard aux usages pratiqués en matière immobilière. Ces motifs n'ont pas fait l'objet de critiques de la part de l'appelante, cette dernière rappelant uniquement les diligences effectuées dans sa recherche de financement de l'opération. Ainsi, dans la mesure où il est établi que la Sci Jean Morg a été négligente dans la réalisation de ses obligations contractuelles, cette dernière à a juste titre été condamnée au paiement des sommes fixées par la clause pénale et la clause de 'négociations'. Le jugement sera également confirmé de ce chef. Sur les frais de procédure Le jugement sera enfin confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. La Sci Jean Morg qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens d'appel. La Sci Jean Morg sera en outre condamnée à verser à la Sci Lussi et à la Sas N 12 Immobilier chacune la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute la Sci Jean Morg de ses demandes, Condamne la Sci Jean Morg à verser à la Sci Lussi et à la Sas N 12 Immobilier, chacune, la somme de 3 000 en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la Sci Jean Morg aux dépens. Le greffier, La présidente de chambre,