Cour d'appel, 28 février 2024. 21/02416

5ème Chambre ARRÊT N°-83 N° RG 21/02416 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RRYG Société SELARL TCA S.A.R.L. FP AUTO EVASION C/ S.C.I. VJFM Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 28 FEVRIER 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 10 Janvier 2024 ARRÊT : Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 28 Février 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTES : Société SELARL TCA ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL FP AUTO EVASION ASSIGNEE EN INTERVENTION FORCEE par acte délivré le 04 novembre 2022 à personne habilitée, n'ayant pas constitué avocat [Adresse 7] BP 230 [Localité 2] S.A.R.L. FP AUTO EVASION (en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de St Brieuc en date du 23 mai 2018) [Adresse 6] [Localité 4] Représentée par Me Marianne HELIAS de la SELARL MARIANNE HELIAS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER INTIMÉE : S.C.I. VJFM [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Gwendal BIHAN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES La société civile immobilière VJFM (ci-après la SCI VJFM) était propriétaire jusqu'au 27 août 2019 d'un ensemble immobilier à usage commercial situé [Adresse 1]. Par actes du 1er juillet 2015, elle en a donné : - une partie à bail à la société Corre Auto-gestion (devenue la Sarl FP Auto Evasion) pour un loyer mensuel hors taxes de 1 830 euros jusqu'au 31 décembre 2016 et de 1 990 euros à partir du 1er janvier 2017, - l'autre partie à la société Garage Pabu automobiles pour un loyer mensuel hors taxe de 4 270 euros jusqu'au 31 décembre 2016 puis de 4 638 euros à partir du 1er janvier 2017. Le bail concernant la société Garage Pabu automobiles contient une clause stipulant qu'en cas de résiliation du bail par le preneur pour quelque motif que ce soit, la société Corre Auto Evasion s'engage à louer l'intégralité de l'ensemble immobilier au bailleur. Par jugement du 28 mars 2018, la société Garage Pabu automobiles a été placée en redressement judiciaire, puis liquidée judiciairement par jugement du 23 mai 2018. Par courrier du 12 juillet 2018, le liquidateur judiciaire désigné a indiqué qu'il n'avait pas entendu poursuivre le bail commercial après 1'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire. Arguant de 1'arrêt par la société FP Auto Evasion du paiement de ses loyers à compter de juin 2018 et de l'absence de paiement par elle de ceux de la société garage Pabu automobiles à compter de la résiliation du bail, la SCI VJFM a engagé plusieurs procédures devant le juge des référés et le juge de l'exécution. Par ordonnance du 26 octobre 2018, le juge de l'exécution a autorisé la SCI VJFM à procéder à une saisie-conservatoire de créances entre les mains de tout établissement bancaire dans lequel la société FP Auto Evasion possède un compte ouvert, pour sûreté, garantie et conservation de sa créance évaluée provisoirement à la somme de 47 396 euros. Par ordonnance du 7 février 2019, le juge des référés a rejeté la demande en paiement de la somme de 61 824,24 euros par provision par la société FP Auto Evasion, présentée par la SCI VJFM en application des contrats signés le 1er juillet 2015, en raison de l'existence d'une contestation sérieuse. Par ordonnance du 28 mars 2019, le juge des référés, saisi d'une requête en omission de statuer a condamné la société FP Auto Evasion à payer à la SCI VJFM la somme de 17 597 euros à titre de provision correspondant aux sommes dues par celle-ci pour les loyers de juin 2018 à décembre 2018. Par ordonnance du 18 juillet 2019, le juge des référés a constaté la résiliation de plein droit par l'effet de la clause résolutoire à la date du 26 mars 2019 du bail commercial conclu le 1er juillet 2015 entre la SCI VJFM et la société FP Auto Evasion et a condamné la société FP Auto Evasion à payer à la SCI VJFM la somme de 7 000, 26 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré de loyers et charges arrêté au 26 mars 2019. Par acte d'huissier délivré le 20 mars 2019, la SCI VJFM a assigné la société FP Auto Evasion devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc en paiement des loyers dus pour la partie des locaux donnés à bail à la société Garage Pabu automobiles à compter du 23 mai 2018. Par jugement en date du 8 mars 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a : - condamné la société FP Auto Evasion, immatriculée au RCS de Saint-Brieuc sous le numéro 494 539 042, à payer à la SCI VJFM, immatriculée au RCS de Saint-Brieuc sous le numéro 504 057 837, la somme de 60 544,14 euros, - rejeté la demande d'indemnité d'éviction présentée par la société FP Auto-évasion, - rejeté toute autre demande plus ample ou contraire, - condamné la société FP Auto Evasion aux dépens qui seront recouvrés directement par la Selarl Arvor avocats associés, - condamné la société FP Auto Evasion à verser à la SCI VJFM la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire. Le 19 avril 2021, la société FP Auto Evasion a interjeté appel de cette décision. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 14 juin 2021, la société FP Auto Evasion demande à la cour de : - déclarer recevable et fondé son appel interjeté, - infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau. À titre principal : - juger que la clause insérée au bail constitue une promesse unilatérale de bail sous condition suspensive, - juger que la SCI VJFM n'a pas levé l'option après que la condition suspensive a été réalisée et, en conséquence, qu'aucun bail portant sur les locaux anciennement loués par la société Garage Pabu automobiles n'est intervenu entre la SCI VJFM et la société FP Auto Evasion, À titre subsidiaire : - juger que le bail entre la SCI VJFM et la société FP Auto Evasion portant sur les locaux anciennement loués par la société Garage Pabu automobiles, a été résilié par accord entre les parties, Dans tous les cas : - débouter la SCI VJFM de l'intégralité de ses demandes à son encontre, - condamner la SCI VJFM à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés directement par maître Marianne Helias, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Par dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2021, la SCI VJFM demande à la cour de : - confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 8 mars 2021 en ce qu'il a : * condamné la société FP Auto Evasion à lui payer la somme de 60 544,14 euros TTC suivant décompte arrêté au 26 mars 2019 correspondant au montant du loyer de la partie de l'ensemble immobilier donné précédemment à bail à la société Garage Pabu automobiles et la société FP Auto Evasion s'est engagée à reprendre, * condamné la société FP Auto Evasion à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, - débouter la société FP Auto Evasion de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société FP Auto Evasion à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés à hauteur d'appel, - condamner la société FP Auto Evasion aux entiers dépens qui seront recouvrés par la Selarl Arvor avocats associés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Par jugement du 29 juin 2022 du tribunal de commerce de Saint-Brieuc, la société FP Auto Evasion a été placée en liquidation judiciaire. Par acte d'huissier du 4 novembre 2022, la SCI VJFM a assigné en intervention forcée devant la cour la Selarl TCA, en qualité de liquidateur judiciaire de la société FP Auto Evasion afin que la cour : - juge recevable et fondée l'intervention forcée de la Selarl TECA en la personne de maître [P] [O], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société FP Auto Evasion, - confirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 8 mars 2021, - prenant toutefois en considération les effets de l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, fixe sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société FP Auto Evasion à un montant de 62 544,14 euros TTC, - déboute la Selarl TECA en la personne de maître [P] [O], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société FP Auto Evasion de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamne la Selarl TECA en la personne de maître [P] [O], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société FP Auto Evasion à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés par la Selarl Arvor Avocats associés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. La société Selarl TCA n'a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d'appel ainsi que les conclusions d'appelant ont été signifiées à personne le 4 novembre 2022. L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Si la société FP Auto Evasion interjette appel de l'ensemble des dispositions du jugement, force est de constater qu'elle ne présente aux termes du dispositif de ses conclusions aucune demande tendant à une indemnité d'occupation. - sur la dette locative de la société Garage Pabu automobiles La société FP Auto Evasion considère que la clause du bail liant la SCI VJFM à la société Garage Pabu automobiles au terme de laquelle la société Corre Auto Evasion s'est engagée à louer l'intégralité de l'ensemble immobilier au bailleur en cas de résiliation du bail par le preneur, est une promesse unilatérale et non une promesse synallagmatique, de sorte que la SCI VJFM ne peut lui réclamer paiement des loyers pour les locaux loués à la société Garage Pabu Automobiles en se fondant sur cette seule clause. Elle considère que la bailleresse, au terme de cette clause, avait l'option d'accepter ou non de conclure une convention définitive, à savoir un bail commercial avec la société FP Auto Evasion, à compter du moment où la résiliation lui a été signifiée par le liquidateur, soit le 12 juillet 2018, que la SCI VJFM n'a jamais manifesté l'intention de conclure avec elle un tel bail, que bien au contraire, elle était en possession des clés dont elle avait demandé la restitution en mai 2018 et a mis les locaux en location ou en vente. À titre subsidiaire, si cette clause était analysée en une promesse synallagmatique de bail, elle demande de constater que les parties ont clairement manifesté leur volonté de ne pas le poursuivre : clés en possession du bailleur, jamais remises à la société FP Auto Evasion, absence de délivrance à celle-ci. Elle demande de constater que les factures produites par la bailleresse ayant pour objet 'facturation loyer selon bail du 1er juillet 2015 bail solidaire entre Sarl Garage Pabu automobiles et Sarl FP Auto Evasion' en date des 24 mai 2018, 1er juin 2018 et 1er juillet 2018 devront être considérées comme des faux, la résiliation du bail étant intervenue postérieurement le 12 juillet 2018. En réponse, la SCI VJFM considère que le bail la liant à la société Garage Pabu automobiles a été résilié à compter du 23 mai 2018, et que contractuellement la société FP Auto Evasion est tenue au paiement des loyers de la partie de l'ensemble immobilier donnée à bail précédemment à la société Garage Pabu automobiles. Elle conteste que la clause litigieuse qui figure dans un contrat synallagmatique ait valeur de promesse unilatérale et relève que la seule condition suspensive tient à l'absence de résiliation du bail correspondant à l'autre partie des biens loués. Elle conteste un quelconque accord des parties pour résilier de manière anticipée ce bail avec la société FP Auto Evasion, rappelle qu'il n'a pas été donné de congé. Elle soutient qu'il n'est pas démontré une quelconque remise des clés au bailleur par le locataire, et qu'en tout état de cause, ce seul élément, à supposer établi, ne peut suffire à caractériser une résiliation amiable du bail commercial, qui résulte d'une volonté commune des parties certaine et non équivoque. Elle ajoute que la mise en vente des murs est sans incidence, étant d'ailleurs faite en mai 2016. Elle estime donc que la société FP Auto Evasion a manqué à ses obligations contractuelles en s'abstenant des régler les loyers pour les locaux anciennement loués à la société Garage Pabu automobiles du 23 mai 2018 au 26 mars 2019 date de résiliation du bail constatée par le juge des référés. La clause litigieuse figure à l'article I 'Désignation de l'immeuble loué' ; elle est la suivante: Les locaux objets du présent bail font partie d'un ensemble immobilier dont l'autre partie fait l'objet d'un bail commercial par le bailleur au profit de la société Corre Auto Evasion. Il est précisé qu'en cas de résiliation du bail par le preneur, pour quelque motif que ce soit, la société Corre Auto Evasion s'engage à louer l'intégralité de l'ensemble immobilier. Cette clause est intégrée à un acte signé le 1er juillet 2015. Les dispositions anciennes du code civil, antérieures à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 sont donc applicables. Ce bail du 1er juillet 2015 consenti à la société Garage Pabu automobiles par la SCI VJFM a été signé en présence de la société Corre Auto Evasion devenue FM Auto Evasion. Il comporte donc trois signatures. Le contrat dont s'agit définit toutes les conditions du bail, notamment la description des locaux loués, le montant du loyer et toutes les charges et obligations des parties. L'engagement de la société Corre Auto Evasion devenue FP Auto Evasion, ne peut donc être assimilé à un engagement unilatéral, le tribunal relevant à raison que tous les éléments essentiels du bail ont été préalablement définis par les parties. C'est à juste titre que les premiers juges ont analysé cet engagement en une promesse synallagmatique de bail, sous la seule condition suspensive de l'absence de résiliation du bail par le preneur la société Garage Pabu automobiles pour quelque motif que ce soit. Le moyen tiré de l'absence de levée d'option par le bailleur est donc écarté. L'existence d'une résiliation du bail liant la SCI VJFM et la société Garage Pabu automobiles n'est pas contestée mais les parties discutent de la date à laquelle elle est intervenue. Par courrier du 12 juillet 2018, le liquidateur de cette dernière a avisé le conseil du bailleur 'ne pas avoir poursuivi le bail liant la société Garage Pabu à la SCI VJFM'. Dès lors, le redressement judiciaire de la société Garage Pabu automobiles décidé le 28 mars 2018 ayant été converti en liquidation judiciaire le 23 mai 2018, c'est bien à cette date du 23 mai 2018, date du placement en liquidation judiciaire qu'il convient de constater la résiliation du bail du 1er juillet 2015 consenti à cette société. Il s'ensuit qu'à compter de cette date, en application de ce contrat, la société FP Auto Evasion était tenue des loyers fixés. La partie appelante, qui ne produit aucune pièce, ne rapporte pas la preuve d'une résiliation amiable du contrat de bail liant la SCI VJFM à la société FP Auto Evasion avant le 26 mars 2019 (un mois après un commandement du 26 février 2019 visant la clause résolutoire d'avoir à payer les loyers dus au titre du contrat litigieux) correspondant à la date de la résiliation du bail. En application des dispositions anciennes des articles 1134 et 1147 du code civil, la société FP Auto Evasion, qui a manqué à ses obligations contractuelles est donc tenue au paiement des loyers pour la période du 23 mai 2018 au 26 mars 2019. S'agissant d'une créance antérieure à son placement en liquidation judiciaire survenu le 29 juin 2022, aucune condamnation ne peut être prononcée à l'encontre de la société FP Auto Evasion. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il prononce condamnation. La SCI VJFM justifie avoir déclaré le 29 août 2022 sa créance de 60 544,14 euros en principal et 2 000 euros au titre des frais irrépétibles au passif de la liquidation judiciaire de la société FP Auto Evasion. La cour fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société FP Auto Evasion la somme de 60 544,14 euros au titre des loyers impayés. - sur les frais irrépétibles et les dépens La cour fixe également au passif de la liquidation judiciaire de la société FP Auto Evasion la somme de 2 000 euros due à la SCI VJFM au titre des frais irrépétibles et les dépens de première instance. La cour dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et fixe les dépens d'appel au passif de la liquidation judiciaire. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe ; Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il prononce des condamnations à l'encontre de la société FP Auto Evasion ; Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés, Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société FP Auto Evasion les créances suivantes de la SCI VJFM : - 60 544,14 euros au titre des loyers impayés, - 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, - les dépens ; Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société FP Auto Evasion les dépens d'appel. Le Greffier La Présidente