Cour d'appel, 29 février 2024. 23/11775

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 29 FEVRIER 2024 (n° 86 , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/11775 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH5BU Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 juin 2023 -Président du TJ de Paris - RG n° 23/50952 APPELANT LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet CDSA, RCS de Paris sous le n°809 415 169, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Marine DE BOURQUENEY de l'AARPI NGO JUNG & PARTNERS, avocat au barreau de PARIS, toque : R13, et à l'audience par Me Clément HURSTEL, avocat du même cabinet INTIMEE S.C.I. DU THEATRE DE 10 HEURES, RCS de Paris sous le n°331 555 656, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154, et à l'audience par Me Aurélie AUBOIN, avocat du même cabinet COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 25 Janvier 2024, en audience publique, Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l'article 804, 805 et 905 du code de procédure civile, devant la cour composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE La société SCI du Théâtre de dix heures est propriétaire du lot n°1 dans l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété. Ce lot n°1 est défini, aux termes du règlement de copropriété comme « Une grande boutique à droite de la porte cochère, avec la plus grande partie de la cour couverte, tout l'ensemble de ce lot à usage de théâtre, petit escalier intérieur descendant à une cave faisant partie de ce lot ». La société SCI du Théâtre de dix heures a donné ces locaux à bail à la société Les Démons de dix heures suivant acte authentique du 29 juin 1990 ; le contrat de bail a été renouvelé par acte du 20 avril 2018. Le 8 septembre 2022, une partie du plafond de la salle de spectacles s'est effondrée. A la suite d'une expertise amiable contradictoire et de la réception du rapport de son architecte, la société SCI du Théâtre de dix heures a, par exploit délivré le 12 décembre 2022, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], aux fins de le voir condamner à : - réaliser dans les règles de l'art les travaux de réfection de l'ensemble de la toiture et de la charpente couvrant le lot dépendant dudit immeuble et à usage de théâtre, outre les travaux de reconstitution de l'ensemble du faux plafond dudit lot, sous astreinte de 400 euros par jour de retard courant dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, - lui verser la somme de 8.691,28 euros à titre de provision, - lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. La défenderesse, constituée, n'était pas représentée à l'audience. Par ordonnance du 21 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : - constaté que la requérante se désiste de sa demande au titre de la réfection de la toiture et de la charpente ; - enjoint le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] à réaliser les travaux de reconstitution de l'ensemble du faux plafond du lot n°1 de l'immeuble, dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente ordonnance ; - dit que faute d'avoir réalisé l'injonction précitée passé le délai d'un mois, le syndicat des copropriétaires sera redevable d'une astreinte provisoire de 400 euros par jour de retard pendant un durée de trois mois ; - condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI du Théâtre de dix heures : - la somme de 8.691,28 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice matériel, - la somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles, - condamné le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration du 04 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 septembre 2023, il demande à la cour, de : - infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a enjoint le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à faire réparer le faux plafond de l'intimée sous astreinte, et l'a condamné à payer des sommes d'argent à titre de provision ; Statuant à nouveau, - ordonner qu'il existe en l'espèce plusieurs contestations sérieuses empêchant la mobilisation de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ; En conséquence, - débouter la SCI du Théâtre de 10 heures de toutes ses demandes, fins et prétentions ; En tout état de cause, - condamner la SCI du Théâtre de 10 heures à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. En substance, le syndicat des copropriétaires soutient que la demande de la société SCI du Théâtre de dix heures se heurte à plusieurs contestations sérieuses en ce que : - il n'est pas démontré que la toiture de l'immeuble serait bien à l'origine de l'effondrement du faux plafond du théâtre, - la toiture est affectée à la jouissance exclusive de la société SCI du Théâtre de dix heures en ce qu'elle ne couvre que le lot n°1 et que ladite société en a fait un usage exclusif en y installant sans autorisation une climatisation ; qu'en application de l'article 6-3 de la loi Elan le transfert de jouissance opère un transfert de responsabilité au copropriétaire bénéficiant de la jouissance exclusive ; - il n'est pas non plus établi que les infiltrations proviennent de la toiture elle-même alors qu'elle comporte un certain nombre d'ouvertures dont principalement une lucarne et que selon le règlement de copropriété la toiture est une partie commune à l'exception des parties vitrées, tabatières et lucarnes ; les infiltrations pouvant provenir aussi de canalisations dont certaines sont privatives selon le règlement. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 octobre 2023, la société SCI du Théâtre de dix heures demande à la cour, au visa des articles 462 et suivants, 835 du code de procédure civile et de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de : - dire et juger la SCI du Théâtre de dix heures recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; A titre préliminaire, - rectifier l'ordonnance de référé du 21 juin 2023 en ce qu'elle a constaté : « que la requérante se désiste de sa demande au titre de la réfection de la toiture », En conséquence, - supprimer de l'ordonnance rendue le 21 juin 2023 la mention suivante : « constate que la requérante de désiste de sa demande au titre de la réfection de la toiture », A titre principal, - réparer l'omission de statuer de l'ordonnance de référé du 21 juin 2023 en ce qu'elle ne s'est pas prononcée sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet CDSA, à réaliser les travaux de réfection de l'ensemble de la toiture du lot n°1 ; En conséquence et statuant à nouveau, - condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser, dans les règles de l'art, les travaux de réfection de l'ensemble de la toiture couvrant le lot n°1 dépendant dudit immeuble et à usage de théâtre ; - assortir les condamnations à la réalisation des travaux d'une astreinte de 400 euros par jour de retard courant dans le délai d'un mois de la signification de l'ordonnance à intervenir ; - condamner en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires au paiement de ladite astreinte; - confirmer l'ordonnance de référé du 21 juin 2023 pour le surplus ; A titre subsidiaire, - infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a n'a pas condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réfection de l'ensemble de la toiture du lot n°1 ; En conséquence et statuant à nouveau, - condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser, dans les règles de l'art, les travaux de réfection de l'ensemble de la toiture couvrant le lot n°1 dépendant dudit immeuble et à usage de théâtre ; - assortir les condamnations à la réalisation des travaux d'une astreinte de 400 euros par jour de retard courant dans le délai d'un mois de la signification de l'ordonnance à intervenir ; - condamner en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires au paiement de ladite astreinte; - confirmer l'ordonnance de référé du 21 juin 2023 pour le surplus ; En tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI du Théâtre de dix heures la somme de 8.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société SCI du Théâtre de dix heures fait essentiellement valoir : - que c'est par erreur que le premier juge a constaté qu'elle se désistait de ses demandes relatives à la toiture alors qu'elle ne s'était désistée de ses demandes qu'en ce qui concerne la charpente, compte tenu des travaux votés en assemblée générale pour cet ouvrage ; qu'une requête en omission de statuer sur la toiture a donc été déposée pour laquelle le premier juge s'est déclaré incompétent en raison de l'appel en cours, ayant toutefois constaté qu'il résulte du plumitif que le désistement ne portait pas sur la toiture ; - qu'il résulte des investigations opérées et notamment du rapport de l'architecte commis par la société SCI du Théâtre de dix heures, le syndicat des copropriétaires n'ayant pas mené de son côté d'investigations complémentaires, que l'effondrement du faux plafond provient bien du mauvais état de la toiture ; que le règlement de copropriété ne stipule pas d'usage exclusif du propriétaire du lot n°1 sur la toiture ; que l'ouvrage vitré dont il est fait état constitue une partie de la toiture et non une partie vitrée, tabatière ou lucarne au sens du règlement ; - que le défaut de réalisation des travaux de réfection de la toiture lui cause un trouble manifestement illicite. Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, Sur la requête en omission de statuer Par ordonnance du 25 octobre 2023, saisi d'une requête en omission de statuer par la société SCI du Théâtre de dix heures, le juge des référés s'est déclaré incompétent en raison de l'appel en cours, mais il a constaté dans les motifs de sa décision qu'il résulte de la note d'audience du 12 mai 2023 que la société SCI du Théâtre de dix heures ne s'est désistée que de sa demande portant sur la charpente, maintenant le surplus de ses prétentions. Ce fait n'est pas discuté par le syndicat des copropriétaires et comme le relève l'intimée, il est logique qu'elle ne se soit désistée de ses demandes qu'en ce qui concerne la charpente, l'assemblée générale des copropriétaires du 2 mars 2023 n'ayant voté des travaux de réparation que pour cet ouvrage. Le premier juge a donc omis de statuer sur les demandes relatives à la toiture. Par l'effet dévolutif de l'appel la cour statuera sur ce point. Sur le fond du référé En application de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. En application du même texte, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. - Sur la demande de réalisation des travaux de réfection de la toiture et du faux plafond En vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En l'espèce, il résulte d'un constat de commissaire de justice du 9 septembre 2022 qu'une grande partie du plafond suspendu de la salle du théâtre s'est effondrée, laissant apparaître la charpente en sous-face, plusieurs solives et éléments de la charpente ayant été emportés et gisant au sol. Il est constant qu'à la suite de ce constat, le 30 septembre 2022 le cabinet d'expertise Stelliant, mandaté par l'assureur de la locataire de la société SCI du Théâtre de dix heures, a convoqué l'ensemble des parties à une réunion qui s'est tenue sur les lieux le 10 octobre 2022. Il n'est pas non plus contesté, bien que son procès-verbal ne soit pas versé aux débats, qu'une assemblée générale des copropriétaires a été réunie le 2 mars 2023 et a approuvé les travaux de réfection de la charpente de l'immeuble, et qu'au procès-verbal il est mentionné à titre d'information préalable: « des travaux de réfection complète de la couverture seront à prévoir dans plusieurs mois. Le Cabinet Alter ego est en charge actuellement de rédiger un cahier des charges pour cette réfection complète. » Il a ainsi été implicitement admis par le syndicat des copropriétaires qu'il lui revenait d'effectuer la réfection non seulement de la charpente mais aussi de la toiture. Le rapport qui a été établi le 28 septembre 2022 par M. [K], architecte mandaté par la société SCI du Théâtre de dix heures, conclut très clairement que l'effondrement du faux plafond et l'endommagement de la charpente ont été causés par le défaut d'étanchéité de la toiture. M. [K] relève en effet, notamment, que si compte tenu du danger d'effondrement de toute ou partie de la charpente il n'a pu cheminer directement sur la couverture, « la visibilité à partir de l'étage et les photos de détails, prises par les soins du couvreur GD Couverture mandaté par le syndic de la copropriété, permettent de comprendre la réalité de la situation de ce toit »; « la couverture à l'aplomb de la salle de théâtre est constituée, d'une part de tôles ondulées, d'autre part d'une couverture en zinc à tasseaux » ; « les tôles ondulées sont en ruine, elles ont d'ores et déjà fait l'objet de très nombreuses reprises provisoires » ; « ces tôles sont trouées et corrodées » ; « en ce qui concerne la couverture à tasseaux, nous notons la présence d'innombrables reprises provisoires ». M. [K] conclut que les origines causales sont les suivantes : - une couverture vétuste, - l'absence de mesures réparatoires sérieuses et définitives, - l'absence d'entretien des chéneaux et des entrées d'eau, donc inévitablement une mise en charge et les débordements, - la migration de l'eau dans la charpente, dans les fermes Bois, sur lesquelles étaient posés les plafonds plâtre ou Staff, avec lattis de châtaignier, - les attaques xylophages importantes, notamment celles de la vrillette, qui sont elles-même la conséquence des fuites de couverture, - la ruine de certains éléments Bois, constitutifs de la charpente du toit, - le poids des plâtres, surchargés par les infiltrations, - la rupture du subjectile du faux plafond sous l'action du poids de l'eau et de la ruine de l'entrait de charpente. Les photographies qui ont été prises par la société GD Couverture, mandatée par le syndic de la copropriété, font en effet nettement ressortir le mauvais état de la couverture, et une vidéo annexée à un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 24 janvier  2023, établi alors qu'il pleuvait, montre de manière évidente que les infiltrations se produisent à travers la toiture. Le syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune autre investigation que la visite menée par la société GD Couverture qui, bien qu'écrivant dans son rapport qu'elle ne voit pas de lien de causalité entre le toit et l'effondrement du plafond, constate néanmoins, ce qu'illustrent ses photographies, que la toiture est vieillissante. Ce seul rapport de visite d'une entreprise, dont les photographies ont d'ailleurs permis à M. [K] de constater le très mauvais état de la toiture, n'est pas de nature à contredire les conclusions de ce dernier ; le syndicat des copropriétaires ne produit aucune analyse contraire émanant d'un architecte. Se trouve ainsi incontestablement établi le lien de causalité entre l'état de la toiture et, par suite, celui de la charpente et l'effondrement du faux plafond de la salle de théâtre. Aux termes du règlement de copropriété, les toitures sont des parties communes à l'exception des parties vitrées, tabatières et lucarnes, dont l'entretien restera à la charge de chaque propriétaire. Le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucun élément technique que les infiltrations ayant conduit à l'effondrement du plafond proviendraient de canalisations privatives en toiture ou des vitres équipant la partie sommitale de la toiture, laquelle fait d'ailleurs manifestement corps avec le reste de la toiture au vu de la photographie produite, de sorte que ces vitres n'apparaissent pas correspondre aux «parties vitrées, tabatières et lucarnes» visées par le règlement. Aucune photographie n'est même produite permettant d'apprécier si ces parties vitrées de l'édicule couronnant la toiture sont affectées à l'usage du lot n°1. Le fait que la toiture ne couvre que le lot n°1 n'en fait pas pour autant une partie commune à jouissance privative de ce lot, ni le fait que la société SCI du Théâtre de dix heures aurait installé une climatisation sur ce toit sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Encore faut-il que le règlement de copropriété stipule qu'une partie commune est à jouissance privative, ce qu'il ne prévoit pas en l'espèce. L'article 6-3 de la loi Elan ne fait que définir les parties communes à jouissance privative et prévoit in fine que le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte. En l'espèce, le règlement de copropriété stipule que les frais de réparation de toute nature concernant le gros oeuvre et la toiture sont à la charge de tous les copropriétaires. Il apparaît ainsi évident que l'effondrement du faux plafond de la salle de théâtre du lot n°1 a été causé par le mauvais état de la toiture et de la charpente de l'immeuble, parties communes relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, ce dont il est résulté un trouble manifestement illicite pour la société SCI du Théâtre de dix heures, propriétaire du lot n°1. C'est donc à bon droit que le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réparation nécessaires à la remise en état du faux plafond, l'ordonnance étant confirmée de ce chef. Rectifiant et complétant la décision du premier juge en ce qu'il a constaté par erreur que la demanderesse s'était désistée de sa demande relative à la toiture et, par suite, a omis de statuer de ce chef, la cour condamnera également le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réparation nécessaires à la remise en état de la toiture. La décision n'étant complétée qu'à hauteur de cour et les deux injonctions prononcées étant interdépendantes, le délai de la remise en état et l'astreinte doivent être revus de manière globale comme il sera précisé au dispositif ci-après. - Sur la provision Compte tenu des développements qui précèdent, n'est pas sérieusement contestable l'obligation du syndicat des copropriétaires de rembourser à la société SCI du Théâtre de dix heures le coût des travaux de nettoyage, mise en sécurité, sondage de la charpente et débarras des gravats que celle-ci a dû exposer en lien direct avec les désordres imputables au mauvais état de la toiture. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'au vu des factures produites, elle a alloué à l'intimée une provision de 8.691,28 euros à ce titre. Sur les mesures accessoires Le sort des dépens et fais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge. Perdant en appel, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société SCI du Théâtre de dix heures la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Rectifie l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit que la société SCI du Théâtre de dix heures s'est désistée de sa demande relative à la toiture et, par suite, a omis de statuer sur cette demande, Complétant l'ordonnance, enjoint au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] à réaliser les travaux de réfection de l'ensemble de la toiture, Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus, sauf à revoir les modalités de la remise en état, Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, Dit que la réalisation des travaux de réparation de la toiture et du faux plafond devront être effectués dans le mois suivant la signification du présent arrêt, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 400 euros par jour de retard courant pendant une durée de trois mois, après laquelle il pourra être à nouveau fait droit, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] aux dépens de l'instance d'appel, et à payer à la société SCI du Théâtre de dix heures la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel, Rejette toute demande plus ample ou contraire. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE