Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 MAI 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 23/00046 - N° Portalis DB3S-W-B7G-XEEO
N° de MINUTE : 24/00784
DEMANDEUR
Etablissement public EST ENSEMBLE HABITAT, anciennement dénommé OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT MONTREUILLOIS, Venant aux droits de BONDY HABITAT, Office Public de l’Habita d’Est Ensemble.
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Célia MARQUES VIERA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0434
C/
DEFENDEUR
S.A.S. LA SAVEUR UNIQUE
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Maître Arnaud MONIN de la SELAS VO DINH - MONIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 197
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 20 Mars 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
BONDY HABITAT Office Public de l’Habitat d’Est Ensemble, devenu EST ENSEMBLE HABITAT depuis le 1er janvier 2023, est propriétaire de locaux commerciaux situé [Adresse 3] (93) ainsi que d'un box et d'emplacements de parking au [Adresse 2] (93).
Par acte sous seing privé du 1er décembre 2010, BONDY HABITAT devenu EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à la société Lena ces locaux commerciaux et ce, aux fins d'exploitation d'un commerce de pâtisserie, boulangerie et confiserie. Le box a quant à lui été donné à bail à la société LENA par acte sous seing privé du 1er septembre 2010 tandis que les deux emplacements de parking ont fait l'objet de deux baux par actes sous seing privé du 30 août 2017.
Par acte sous seing privé du 29 mai 2019, la société Lena a cédé son fonds de commerce à la société La Saveur Unique.
Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2021, BONDY HABITAT a donné à bail commercial à la société La Saveur Unique, les locaux sis au [Adresse 3], comprenant une boutique de 73,34 m2 et une réserve de 39,36 m2 et ce, moyennant un loyer hors charges mensuel de 873 € entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2021 puis de 1.100 € à compter du 1er janvier 2022. La location des deux emplacements de parking ainsi que du box a été également conclue au tarif de 30,38 euros mensuel pour les deux parkings et 66,40 euros pour le box.
Par exploit du 13 mai 2022, BONDY HABITAT a fait signifier à la société La Saveur Unique un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins de s'acquitter, dans un délai d’un mois, d’un arriéré locatif de 2.586,14 € hors taxes, outre le coût du commandement.
Par exploit d’huissier délivré le 26 décembre 2022, BONDY HABITAT devenu EST ENSEMBLE HABITAT, a fait assigner la société La Saveur Unique devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
RECEVOIR Bondy Habitat Office Public de l’Habitat d’Est Ensemble en ses demandes et les déclarer bien fondé.
Y faisant droit,
CONDAMNER la société LA SAVEUR UNIQUE à payer à Bondy Habitat Office Public de l’Habitat d’Est Ensemble la somme de 5.864,05 € au titre des arriérés de loyers, charges, provisions sur charges et accessoires, comptes arrêtés au 30 novembre 2022 ;
PRONONCER, à compter de la date de la décision à intervenir :
- la résiliation judiciaire du bail du 29 juillet 2021, liant Bondy Habitat Office Public de l’Habitat d’Est Ensemble à la société LA SAVEUR UNIQUE,
- ainsi que la résiliation judiciaire du bail du 1er septembre 2010, relatif à l’occupation du box - et la résiliation judiciaire du bail en date du 30 août 2017 relatif aux emplacements
En conséquence,
ORDONNER l’expulsion de la société LA SAVEUR UNIQUE et de toutes personnes occupantes de son chef des lieux litigieux situés [Adresse 3], sous astreinte journalière de 200 €, à compter de la signification de la décision à intervenir avec le concours, si besoin est de la force publique et d’un serrurier.
ORDONNER en outre le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril du preneur.
CONDAMNER la société LA SAVEUR UNIQUE à payer à Bondy Habitat Office Public de l’Habitat d’Est Ensemble à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer mensuel, soit un montant mensuel de 1.448,07 €, charges, provision sur charges et accessoires en sus, à compter de la décision à intervenir et ce, jusqu’à libération complète et effective des lieux par restitution des clés outre les majorations contractuelles s’il y a lieu.
JUGER que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur conformément à la clause du bail (page 2).
CONDAMNER la société LA SAVEUR UNIQUE à payer à Bondy Habitat Office Public de l’Habitat d’Est Ensemble la somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût des commandements, des états et des frais d’exécution.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 novembre 2023 au tribunal, EST ENSEMBLE HABITAT a demandé au tribunal judiciaire de céans de :
RECEVOIR EST ENSEMBLE HABITAT, antérieurement dénommé l’Office Public de l’Habitat Montreuillois venant aux droits de Bondy Habitat Office Public de l’Habitat d’Est Ensemble, en son intervention volontaire ;
Y faisant droit,
CONDAMNER la société LA SAVEUR UNIQUE à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 4.252,80 € au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires, comptes arrêtés au 6 novembre 2023 ;
PRONONCER, à compter de la date de la décision à intervenir :
- la résiliation judiciaire du bail du 29 juillet 2021,
- la résiliation judiciaire du bail du 1 er septembre 2010, relatif à l’occupation du box
- et la résiliation judiciaire du bail en date du 30 août 2017 relatif aux emplacements
En conséquence,
ORDONNER l’expulsion de la société LA SAVEUR UNIQUE et de toutes personnes occupantes de son chef des lieux litigieux situés [Adresse 3], sous astreinte journalière de 200 €, à compter de la signification de la décision à intervenir avec le concours, si besoin est de la force publique et d’un serrurier.
ORDONNER en outre le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril du preneur.
CONDAMNER la société LA SAVEUR UNIQUE à payer à EST ENSEMBLE HABITAT à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer mensuel, soit un montant mensuel de 1.417,69 €, charges, provision sur charges et accessoires en sus, à compter de la décision à intervenir et ce, jusqu’à libération complète et effective des lieux par restitution des clés outre les majorations contractuelles s’il y a lieu.
JUGER que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur conformément à la clause du bail (page 2).
REJETER l'ensemble des demandes, fin et conclusions de la société LA SAVEUR UNIQUE.
CONDAMNER la société LA SAVEUR UNIQUE à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 2.000,00 €uros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût des commandements, des états et des frais d’exécution.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La société La Saveur Unique a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 06 septembre 2023, elle a demandé au tribunal de céans de :
A titre principal,
De débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes,
A titre subsidiaire,
Dire n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire et à tout le moins en suspendre les effets,
Débouter la Société EST ENSEMBLE de sa demande de résiliation judiciaire,
Octroyer les plus larges délais de paiement à la Société LA SAVEUR UNIQUE,
Concernant l’article 700 et les dépens,
Statuer ce que commande l’équité.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
*
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 20 mars 2024. Elle a été mise en délibéré au 22 mai 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
1 – Sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
Le bail commercial conclu le 29 juillet 2021 entre BONDY HABITAT, devenu EST ENSEMBLE HABITAT, et la société La Saveur Unique prévoit en son article 4 un loyer mensuel en principal d’un montant de 1.100 euros, auquel s’ajoutent « les consommations d'eau facturées mensuellement, des provisions de charges générales d'une valeur de 58,50 euros par mois, des provisions pour la taxe d'ordures ménagères de 16,18 euros par mois, des provisions chauffage de 26,12 euros par mois et des provisions de taxe foncière d'une valeur de 135 euros par mois. ». Ce loyer et ces charges doivent être payés par le preneur mensuellement à terme échu par prélèvement bancaire ou TIP.
L'article 2.2 du contrat de bail du 1er septembre 2010 portant sur le box n°127 fixe le montant du loyer mensuel à la somme de 62,22 euros.
Les baux conclus le 30 août 2017 à l'égard des emplacements de parking n°13 et 14 fixent quant à eux le loyer mensuel de chacun de ces parkings à 15 euros
Le décompte joint au commandement de payer délivré le 13 mai 2022 vise une dette locative d’un montant de 2.586,14 euros, arrêtée au 10 mai 2022, au titre des loyers et charges impayés pour les locaux commerciaux, le box et les emplacements de parking. Le relevé de compte qui y est joint distingue de façon claire et précise les différentes sommes dues ainsi que l’évolution de la dette du preneur. Il a été néanmoins précisé par le bailleur que cette somme a été intégralement réglée avant l'écoulement du délai d'un mois fixé dans ledit commandement.
En revanche, les prélèvements effectués au titre des loyers des mois de juillet 2022, août 2022 et septembre 2022, soit postérieurement au commandement de payer, ont fait l'objet de rejet.
EST ENSEMBLE HABITAT sollicite la condamnation de son preneur au paiement de la somme de 4.252,80 euros, montant de la dette au 06 novembre 2023 et justifie de cette somme au travers de l'extrait de compte transmis en pièce n°18.
La société La Saveur Unique sera en conséquence condamnée à payer la somme de 4.253,07 euros à EST ENSEMBLE HABITAT, au titre des loyers et charges dus au 06 novembre 2023, outre intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-7 du code civil, à compter du présent jugement.
2 - Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail
En l’espèce, EST ENSEMBLE HABITAT sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail du 29 juillet 2021 ainsi que ceux des 1er septembre 2010, relatif au box, et 30 août 2017, relatifs aux emplacements de parking, en raison des manquements de la société La Saveur Unique à son obligation de payer les sommes mises à sa charge aux termes des clauses des baux.
La société La Saveur Unique fait valoir des difficultés de trésorerie et affirme avoir apuré sa dette au mois de juin 2023. Elle soutient que de simples retards de paiement ne peuvent être considérés comme constituant un motif grave susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail commercial.
En application de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle est prononcée si le manquement de la partie défaillante présente une gravité suffisante pour compromettre la poursuite des relations contractuelles.
Conformément à l'article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements, l'article 1728 du même code obligeant le preneur à user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention, et à payer le prix du bail aux termes convenus.
Il ressort de l'extrait de compte établi au 06 novembre 2023 que la société La Saveur Unique reste redevable de l'équivalent de trois loyers consécutifs. Ainsi sur les dix premiers mois de l'année 2023, le preneur a formé opposition à l'égard de sept de ses prélèvements mensuels au titre des loyers et charges et ce, pour insuffisance de provisions. Cette récurrence des arriérés locatifs depuis 2022, sans que la locataire justifie d'événements extérieurs à son exploitation et sans qu'elle produise aucun élément permettant d'anticiper un retour rapide à meilleure fortune, caractérise un manquement grave à l'une de ses principales obligations contractuelles justifiant, dès lors, la résiliation du bail la liant à EST ENSEMBLE HABITAT.
Le tribunal accueillera donc la demande d'EST ENSEMBLE HABITAT et prononcera la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société La Saveur Unique à compter du présent jugement. Un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement sera accordé à la société La Saveur Unique pour libérer les locaux de sa personne et de tout occupant de son chef. Il n'y a pas lieu d'assortir ce délai d'une astreinte et ce, d'autant qu'aucun moyen n'est développé par EST ENSEMBLE HABITAT au soutien de cette demande. De même, faute de soutenir dans ses dernières conclusions sa demande tendant à la conservation du dépôt de garantie, EST ENSEMBLE HABITAT en sera débouté.
L'indemnité d'occupation due par la société La Saveur Unique jusqu'à la libération des locaux sera fixée aux loyers contractuels.
3 - Sur les délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues et ordonner, par décision spéciale et motivée, que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
En l'espèce, la société La Saveur Unique sollicite des délais de paiement à l'égard de sa dette locative mais ne transmet, à l’appui de cette demande, aucunes pièces comptables de nature à établir sa situation financière et, par conséquent, de sa capacité à honorer de tels délais.
Dans ces conditions, le tribunal rejettera la demande de délais formulée par la société La Saveur Unique.
4 - Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société La Saveur Unique, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.
- Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, au regard des circonstances de l’espèce, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles. EST ENSEMBLE HABITAT sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
Condamne la société La Saveur Unique à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 4.253,07 euros, au titre des loyers et charges dus au 06 novembre 2023, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Déboute la société La Saveur Unique de sa demande de délais de paiement ;
Prononce à la date du présent jugement la résiliation judiciaire du bail du 29 juillet 2021 liant d'une part, EST ENSEMBLE HABITAT et, d'autre part, la société La Saveur Unique et portant sur les locaux sis [Adresse 3], aux torts exclusifs de la société La Saveur Unique ;
Prononce à la date du présent jugement la résiliation judiciaire du bail du 1er septembre 2010 liant d'une part, EST ENSEMBLE HABITAT et, d'autre part, la société La Saveur Unique et portant sur le box n°127 situé [Adresse 2], aux torts exclusifs de la société La Saveur Unique ;
Prononce à la date du présent jugement la résiliation judiciaire du bail du 30 août 2017 liant d'une part, EST ENSEMBLE HABITAT et, d'autre part, la société La Saveur Unique et portant sur les deux emplacements de parking n°13 et 14 sis [Adresse 2], aux torts exclusifs de la société La Saveur Unique ;
Dit que la société La Saveur Unique devra libérer de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux occupés au [Adresse 2] (locaux commerciaux, box et emplacements de parking) à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;
Dit que, faute pour la société La Saveur Unique et tous occupants de son chef d'avoir quitté les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, EST ENSEMBLE HABITAT pourra faire procéder à leur expulsion, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
Rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Fixe l'indemnité d'occupation due par la société La Saveur Unique à EST ENSEMBLE HABITAT à compter de la présente décision à 0h00 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant des derniers loyers contractuels en cours, outre les taxes et les charges, et en tant que de besoin, condamne la société La Saveur Unique à la payer à EST ENSEMBLE HABITAT ;
Déboute EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande de conservation du dépôt de garantie ;
Dit que les parties conserveront la charge de leurs propres frais irrépétibles ;
Déboute EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société La Saveur Unique aux dépens ;
Rejette les demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 22 mai 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
