Cour d'appel, 30 janvier 2024. 21/15356

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 30 JANVIER 2024 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15356 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEIHT Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juillet 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS RG n° 1121002843 APPELANTE S.A.S. AI4 Société par actions simplifiée (Société à associé unique) au capital de 10 000,00 euros immatriculée au RCS de Paris sous le n°849 691 282, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 assistée par Me Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, toque : P351 INTIMES Monsieur [J] [O] [Adresse 1] [Localité 3] né le 16 Octobre 1966 à [Localité 7] Représenté et assisté par Me Nicolas SIDIER de la SCP PECHENARD & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R047 Madame [N] [O] [Adresse 1] [Localité 3] née le 19 Mars 1973 à [Localité 6] (BIELORUSSIE) Représentée et assistée par Me Nicolas SIDIER de la SCP PECHENARD & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R047 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 19 Décembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. Claude CRETON, Président magistrat honoraire qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Claude CRETON dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. Par acte du 5 mars 2015, les consorts [S] ont donné à bail à M. et Mme [O] un logement à usage d'habitation situé à [Localité 8], [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 5 200 euros. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 9 septembre 2020, M. et Mme [O] ont adressé aux consorts [S] une demande de diminution du loyer en application du dispositif d'encadrement des loyers prévu par l'article 140 de la loi du 12 avril 2019 applicable sur le territoire de la ville de [Localité 8] par le décret du 12 avril 2019. En l'absence de réponse, ils ont saisi la commission départementale de conciliation de [Localité 8] qui a rendu le 2 février 2021 un avis en faveur d'une diminution du loyer à la somme de 4 456,11 euros à compter du 5 mars 2021, date de la reconduction du bail, calculée conformément au loyer de référence majoré applicable, soit 30,7 euros par mètre carré. M. et Mme [O] ont ensuite assigné la société AI4, qui vient aux droits des consorts [S], en fixation du loyer à ce montant et en paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 9 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire a fait droit à cette demande mais fixé à 2 000 euros la somme due en application de l'article 700 du code de procédure civile. La société AI4 a interjeté appel de ce jugement et conclu à la fixation du loyer à la somme de 5 356,04 euros à compter du 5 mars 2021 et à la condamnation de M. et Mme [O] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle soutient d'abord que le bail litigieux n'est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, s'agissant d'un appartement de fonction dès lors que le loyer est payé par la société [O], qui exploite une galerie d'art à [Localité 8], dont M. [O] est le gérant. A titre subsidiaire, elle fait valoir que les caractéristiques de l'appartement, d'une superficie de 145,15 m², composé d'un salon, d'une salle à manger, de quatre chambres, au quatrième étage d'un immeuble haussmannien situé [Adresse 5] avec une vue sur l'église [9], et sur le vieux quartier de [Adresse 11], justifient l'application d'un complément de loyer de 6,20 par mètre carré. M. et Mme [O] concluent à la confirmation du jugement et à la condamnation de la société AI4 à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l'article 560 du code de procédure civile et de la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ils soutiennent que le bail a été conclu au visa de la loi du 6 juillet 1989 et qu'ainsi les parties ont entendu se soumettre à cette loi. Ils contestent en outre la qualification de logement de fonction en expliquant que les dispositions de l'article 1236 du code civil autorisent un tiers à s'acquitter de l'obligation d'autrui en agissant au nom et à l'acquit du débiteur et qu'en outre, pour être ainsi qualifié, le logement doit être mis à la disposition de son salarié ou de son dirigeant par l'entreprise afin de lui permettre d'exercer son activité en raison de la distance entre sa résidence principale et son bureau ou de la fonction occupée. Ils contestent également l'application d'un complément de loyer dès lors que le logement ne présente pas de caractéristiques supérieures à ceux de même catégorie situés dans le même secteur géographique. SUR CE : Considérant qu'un logement de fonction est un logement à usage d'habitation qu'un employeur, propriétaire ou locataire du logement, met à la disposition de son salarié ou de son dirigeant lorsque l'exercice des ces fonctions exige leur logement dans des conditions particulières ; qu'en l'espèce, le bail, conclu par M. et Mme [O], fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sans faire état d'un lien avec les fonctions exercées par M. [O] que la seule circonstance que le loyer a été réglé par la société [O] ne suffit pas à établir ; que le bail est donc soumis intégralement aux dispositions de cette loi ; Considérant qu'en application de l'article 140 III B de la loi du 23 novembre 2018 et de l'article 3 du décret du 10 juin 2017, le bailleur est fondé à réclamer un complément de loyer lorsqu'il est justifié que le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ; que tel est le cas du logement litigieux qui bénéficie d'une vue dégagée sur l'église [10], monument historique prestigieux et emblématique du quartier de [Adresse 11], caractéristique qui est propre au logement en cause du fait de sa localisation à proximité immédiate de l'église à laquelle il fait face et de sa situation au quatrième étage de l'immeuble ; que la société AI 4 est donc fondée à réclamer, en sus du loyer de référence majoré applicable, soit 30,70 euros par mètre carré, un complément de loyer d'un montant de 6,20 euros par mètre carré ; qu'il y a donc lieu de fixer le loyer mensuel 5 356,04 euros, outre la provision sur charges ; Considérant qu'il convient enfin de débouter M. et Mme [O] de leur demande en paiement de dommages-intérêts fondée sur les dispositions de l'article 560 du code de procédure civile, le défaut de comparution de la société AI 4 ne constituant pas une faute ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement par arrêt contradictoire Infirme le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Déboute M. et Mme [O] de leurs demandes ; Fixe en conséquence le montant du loyer mensuel à la somme de 5 356,14 euros, hors charges ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [O] et les condamne à payer à la société AI 4 la somme de 1 500 euros ; Les condamne aux dépens. La Greffière La Présidente