Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/00995

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] N° RG 23/00995 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOPI Minute : 24/00103 S.A. IMMOBILIERE 3 F Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397 C/ Monsieur [M] [V] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier, Après débats à l'audience publique du 9 JANVIER 2024 tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier ENTRE DEMANDERESSE : S.A. IMMOBILIERE [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, Représentée par la SELARL Jeanine HALIMI, avocat au barreau des Hauts de Seine, D’UNE PART ET DEFENDEUR : Monsieur [M] [V], demeurant [Adresse 4] comparant en personne D’AUTRE PART Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me HALIMI Jeanine Copie délivrée à : Mr [V] [M] le : EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 14/08/2006, la S.A d’HLM Immobilière 3F a consenti à M. [M] [V] un bail portant sur un logement à usage d’habitation sis, [Adresse 4]), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 270,28 € outre les provisions sur charges. Un dépôt de garantie de 270,00 € a été versé par le preneur. Par exploit de commissaire de justice du 27/10/2023, la S.A Immobilière 3F a fait assigner M. [M] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, - ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier, - autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles ou local du choix de la requérante et ce, aux frais, risques et périls du défendeur, sous réserve des dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; - condamner le défendeur au paiement, à titre provisionnel : . de la somme en principal de 3 098,84 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 04/10/2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, . à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges, subsidiairement dire qu’elle ne saurait être inférieure au montant du loyer, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 360 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement, de l’assignation et de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure. Le service départemental des expulsions locatives n’a pas transmis de bilan social et financier. A l’audience du 09/01/2024, la S.A d’HLM Immobilière 3F, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 3 587,81 €, arrêtée au 31/12/2023 et déduction faite d’un paiement de 700 € quelques jours avant l’audience. En réponse au défendeur, l’avocat du bailleur social a expliqué que son client ne lui a pas donné pour consigne d’accepter un échéancier. M. [M] [V] a expliqué les difficultés rencontrées ayant conduit à la dette locative et a invoqué sa bonne foi ainsi que sa volonté à d’apurer la dette pour solliciter un plan d’apurement avec suspension des effets de la clause résolutoire. La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 27/02/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience. MOTIFS DE LA DÉCISION Conformément à l’article 24, § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être réputée avoir été régulièrement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le bailleur social justifiant avoir notifié la situation d’impayé à la caisse d’allocations familiales du département par courrier recommandé avec avis de réception distribué à l’organisme payeur le 16/11/2022. soit. Conformément à ce même article, § III, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 30/10/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience. La demande en résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges est donc recevable. L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En vertu de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Le juge des référés est juge de l’évidence. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure aux modifications apportées par la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Par application de ce texte, le juge peut, même d’office, vérifier les éléments constitutifs de la dette locative. En l’espèce, le bail contient, à l’article 9 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer la somme en principal de 904,82 € a été signifié au locataire le 14/11/2022. Il ressort de l’examen de l’historique du compte que, malgré des paiements, les causes du commandement n’ont pas été soldées dans le délai imparti par la Loi. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 16/01/2023 à minuit par application des dispositions de l’article 462 du code de procédure civile. A l’audience, la société bailleresse a actualisé sa créance à la somme de 3 587,81 €, mais celle-ci inclut des sommes intitulées « Autres frais » pour un montant total de 68,58 € qui ne sont pas justifiées. Déduction faite de ce montant sérieusement contestable, M. [M] [V] reste redevable de la somme de 3 519,23 € arrêtée au 31/12/2023, terme du mois de décembre 2023 inclus. En application de l’article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus  pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, M. [M] [V] est agent de sécurité. En avril 2022, il a été placé en arrêt maladie à la suite d’un accident du travail et l’indemnité journalière n’a pas été immédiatement versée sur son compte. Durant ce laps de temps, son budget a été déséquilibré. Il ressort par ailleurs du relevé de compte du locataire qui vit dans le logement depuis plus de quinze années, que celui-ci a toujours payé au moins partie de son loyer. Au mois de février 2023, la dette s’élevait à 815,79 € (frais inclus) ce qui représentait un peu plus d’un mois de loyer impayé. Célibataire, il indique n’avoir aucune charge familiale. Il perçoit un salaire de 1 200 € et propose de verser chaque mois 110 € en plus du loyer et des charges. Le relevé de compte permet enfin de constater que le locataire a payé plus que l’intégralité du loyer avant l’audience, de sorte qu’il peut prétendre à un plan d’apurement. Il convient en conséquence de faire droit à sa demande et de fixer un échéancier selon les modalités précisées au dispositif, emportant suspension des effets de la clause résolutoire tant que le plan d’apurement sera respecté. Si les échéances sont réglées régulièrement, et que la dette est soldée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur social. De plus, l’occupation sans titre des locaux justifiera le paiement, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges concernant le logement, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer, à titre de provision, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges récupérables dûment justifiées et ce, à compter du premier impayé et jusqu’à la libération effective des lieux, et l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Succombant principalement à l’instance, M. [M] [V] sera condamné aux dépens, mais l’équité commande, au regard de la situation financière des parties, de rejeter la demande formée par la S.A d’HLM Immobilière 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe de la juridiction, Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location prenant effet le 14/08/2006 ont été réunies le 16/01/2023 à minuit ; Condamnons M. [M] [V] à payer à la S.A d’HLM Immobilière 3F la somme provisionnelle de 3 519,23 euros (trois mille cinq cent dix-neuf euros et vingt-trois centimes) selon décompte du 31/12/2023, à valoir sur les loyers et charges, terme du mois de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Déboutons la S.A d’HLM Immobilière 3F du surplus de sa demande en paiement ; Suspendons les effets de ladite clause, Autorisons M. [M] [V] à se libérer de la dette par 32 mensualités dont 31 d’un montant minimum de 110 euros (cent dix euros) payables en sus du loyer courant majoré des charges et au plus tard le 15 de chaque mois, la première mensualité étant due au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et la 28ème et dernière devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ; Disons que si le débiteur se libère ainsi de la dette, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer venant à échéance pendant le plan d’apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible ; Ordonnons, en ce cas, à M. [M] [V] de quitter les lieux sis, [Adresse 4]) et de les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ; Condamnons en ce cas, M. [M] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, fixée par provision au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail majoré des charges récupérables dûment justifiées, ce à compter du premier impayé et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou expulsion ; Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Déboutons les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires au présent dispositif ;  Rejetons la demande indemnitaire formée par la S.A d’HLM Immobilière 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ; Condamnons M. [M] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Ainsi jugé le 27/02/2024. Et ont signé, LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE