Cour d'appel, 14 février 2023. 20/04117

ARRET N° [B] C/ [F] VA/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU QUATORZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/04117 - N° Portalis DBV4-V-B7E-H2RG Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU SEIZE JUIN DEUX MILLE VINGT PARTIES EN CAUSE : Madame [H] [B] née le 10 Avril 1975 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me BERNIER substituant Me Amélie DATHY, avocats au barreau d'AMIENS APPELANTE ET Monsieur [C], [D], [G] [F] né le 29 Septembre 1973 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Mélanie CRONNIER, avocat au barreau de SENLIS INTIME DÉBATS & DÉLIBÉRÉ : L'affaire est venue à l'audience publique du 06 décembre 2022 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi. A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. Sur le rapport de M. Vincent ADRIAN et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 février 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. PRONONCÉ : Le 14 février 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier. * * * DECISION : M. [C] [F] et Mme [H] [B] ont vécu en concubinage à partir de 1998, ont eu deux enfants, et se sont séparés fin 2016, Mme [B] quittant la résidence commune le 26 décembre 2016. Pendant la période de vie commune, le couple avait acquis en indivision une maison sise à [Localité 5] (60) selon le prorata de 58 % à M. [F], 42 % à Mme [B]. M. [F] est resté vivre dans l'immeuble jusqu'au 7 mai 2017, époque à laquelle il a été mis en vente. Le bien a été vendu le 9 juillet 2018, par le ministère de Maître [E], notaire à [Localité 4], pour le prix de 430 000 €. Après remboursement des prêts, le solde à partager est de 327 604,18 €. Les indivisaires n'ont pas réussi à se mettre d'accord sur les opérations de liquidation de l'indivision. Par exploit du 27 mars 2019, M. [F] a assigné Mme [B] devant le tribunal de grande instance de Senlis aux fins de voir partager l'indivision, faisant les demandes ou propositions suivantes: - 190 010,42 € à lui revenir sur le prix de vente, 137 593,76 € pour son ancienne compagne, - 9 239,25 € dus par Mme [B] au titre des comptes de l'indivision (échéances de prêt payées par lui seul, deux années de taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères, charges d'eau, électricité, chauffage, frais bancaires), - 2 119,50 € dus par lui au titre de son occupation sur une base de valeur locative de 1 400 € par mois, -soit, après compensation, 197 130,97 € à lui revenir et 130 474,01 € pour Mme [B]. Selon le jugement, l'avocat de Mme [B] a déchargé sa responsabilité et le litige a été tranché sur les seules prétentions de M. [F]. Par jugement du 16 juin 2020, le tribunal a fait droit exactement aux prétentions de M. [F]. Mme [B] a relevé appel de ce jugement. La cour se réfère par visa aux dernières conclusions des parties. Vu les conclusions d'appelante n° 4 notifiées le 21 juin 2022 par Mme [B] visant à l'infirmation partielle du jugement. Mme [B] conteste la base de la valeur locative retenue par le premier juge, trop basse. Elle demande à ce que soit prise en considération sa contribution au paiement des taxes foncières payées par M. [F] et sa contribution aux échéances du prêt payées par celui-ci. Elle fait valoir également ses propres contributions aux frais d'entretien de la maison. Surtout, elle demande la prise en compte de ses débours de travaux d'amélioration de la maison (16 003,20 € avant 2016) et d'entretien et de mise au propre de la maison avant la vente (6 602,86 € après 2016). Elle conteste le décompte des frais bancaires que sa prétendue carence aurait occasionnée. Elle propose un partage du prix, après compensation avec les comptes de l'indivision à 154 388,66 € pour elle-même et 173 215,51 € pour M. [F]. Vu les conclusions d'intimé n° 3 notifiées par M. [F] le 2 mai 2022 sollicitant la confirmation du jugement sauf à prendre en compte deux contributions de Mme [B] : pour l'assurance-habitation de 2016 (218,37 €) et pour une facture Engie (289,38 €). L'instruction a été clôturée le 22 juin 2022. MOTIFS La cour se réfère aux articles 815 et suivants du code civil sur l'indivision, spécialement les articles 815-8, 815-9, 815-10, 815-13 sur les sommes pouvant être dues entre les indivisaires, lesquelles règles peuvent être complétées par les règles de la répétition de l'indû, de l'enrichissement sans cause ou de la responsabilité délictuelle le cas échéant. En l'espèce, il n'a y pas de désaccord juridique entre les parties. 1. Sur le partage du solde du prix de vente de la maison de [Localité 5]. Mme [B] accepte désormais la répartition du solde du prix en fonction des parts indivises indiquées lors de l'acquisition, 58 % pour M. [F] et 42 % pour elle-même. Pour un solde du prix à partager de 327 604,18 €, les montants sont donc bien de 190 010,42 € pour M. [F] et 137 593,76 € pour Mme [B]. Sur ce point, le jugement pourra être confirmé. 2. Sur l'indemnité d'occupation due par M. [F]. Les parties sont d'accord sur le principe de la dette et sur la durée de l'occupation solitaire de M. [F], à savoir quatre mois et 10 jours. Le premier juge a liquidé la somme au montant de 4 841,28 € sur la base de 1400 € par mois selon une attestation d'une agence immobilière produite par M. [F], dont 20% de coefficient de précarité à déduire. Mme [B] sollicite la liquidation de la somme sur la base de 1 650 € en produisant une attestation d'une agence Largier qui propose une valeur locative de 1600 à 1700 € par mois. Toutefois, la même attestation propose une valeur du bien à 460 000-480 000 € alors que le bien a été vendu 430 000 €. La juridiction d'appel n'a pas de raison de modifier les bases de calcul et la valeur locative retenue par le premier juge. Soit une créance de 2 119,50 € pour Mme [B]. Le jugement sera confirmé sur ce point. 3. Sur les charges et dépenses engagées avant la vente. 3.1. Sur les taxes foncières 2017 et 2018. S'il s'avère en effet que M. [F] a payé seul ces deux impôts liés à la propriété de la maison de [Localité 5], 1 439 € pour 2017 et 1 452 € pour 2018, il convient de tenir compte de plusieurs virements faits par Mme [B] en contribution partielle à ces dépenses: 500 € le 5 juin 2017, 100 € le 7 juillet 2017, 50 € le 21 juillet 2017 et 160 € le 21 décembre 2018 (pièces 22/B et 22/D). Le solde positif est de 2 081 € pour M. [F], soit, ramenés à 42%, une créance de 874,02 € pour M. [F]. 3.2. Sur les échéances du prêt immobilier. Il est admis que M. [F] a assumé certaines échéances du prêt, pour un montant de 19 067,04 €. En première instance, M. [F], suivi par le premier juge, a proposé d'en déduire une somme de 1 369 € de contributions versées par son ancienne compagne sur le compte commun à la Caisse d'Epargne à cet effet. Mme [B], par la production de relevés bancaires, sous l'intitulé 'crédit moins loyer' justifie de versements supérieurs à ce montant : 179 € le 15 février 2017 (pièce 25, 1e page), 179 € le 20 mars 2017 (pièce 25, 3e page), 832 € le 29 mai 2017 (pièce 22/B), 1022 € le 5 juin 2017 (pièce 22/B, 3e page), 1022 € le 4 juillet 2017 (pièce 22/B, 1e page), soit a minima la somme de 3 234 €. Elle soutient que « Monsieur n'a en réalité acquitté que la somme de 16 341,26 € » (conclusions, page 15), somme plus avantageuse pour lui que la juridiction peut donc retenir. Le solde positif pour M. [F] est donc de 16 341,26 €, soit, ramené à 42%, une créance de 6 863,32 € à porter à son compte d'indivision. 3.3. Sur les dépenses d'eau, Engie, taxe sur les ordures ménagères et assurance-habitation. M. [F] a justifié en première instance de dépenses pour 626,30 € à ce titre (pièce 7), sans être contredit sur ce point. Il en est de même pour deux taxes sur les ordures ménagères, 74,50 € et 80,42 € (pièce 8). Le jugement sera confirmé sur ce point. Par contre, il y a lieu de mettre au crédit de Mme [B] au titre de l'assurance habitation une dépense de 596,17 € (son logement personnel déduit) et de 498,94 € au titre de la contribution au paiement des factures Engie. Soit, sur ce poste 3.3, un solde positif de 313,89 € pour Mme [B], soit, ramené à 58%, une créance pour elle de 182,05 €. 3.4. Sur des frais bancaires. Les contributions de Mme [B] ont été supérieures à ce qui a été allégué par M. [F] devant le premier juge, outre qu'elle déduisait ab initio l'équivalent d'une indemnité d'occupation dont le principe est retenu, ce qui ne peut donc lui être reproché. En réalité, il n'existe pas de preuve de ce qu'elle serait la cause de la perception de frais de découvert sur le compte de la Caisse d'Epargne. Ceux-ci (448, 15 €), payés par M. [F], seront partagés par moitié, soit une créance de 224,07 € pour M. [F]. Une créance de 224,07 € sera reconnue à M. [F]. Le jugement sera infirmé sur ce point. 3.5. Sur le remboursement du compte Izicarte. M. [F] a soldé cette ouverture de crédit par le règlement de la somme de 1 220 € le 8 août 2018 (pièce 5). Comme l'expose celui-ci, quand bien même Mme [B] aurait versé 22 € de janvier 2017 à août 2018 sur ce découvert en compte, comme elle le prétend, cela ne change pas le remboursement unilatéral fait in fine par M. [F] à laquelle elle doit contribuer à hauteur de 50 %, comme pour les frais bancaires. Le jugement sera confirmé ici. Une créance de 610 € doit être reconnue à M. [F]. 4. Sur des travaux payés par Mme [B]. Mme [B] demande à la juridiction d'inclure dans le compte de l'indivision deux créances correspondants à des travaux qu'elle a financés seule. 4.1. Sur les travaux réglés avant 2016 pour une somme de 16 0003,20 €. Il s'agit de divers travaux de « remise en état complet du jardin », de « rénovation du rez-de-chaussée », revêtement, carrelage, plomberie, menuiserie, électricité, remplacement de chaudière, changement de fenêtres, installation de baies coulissantes, « rénovation du sous-sol », etc., dont il n'est pas contesté que les factures, produites en liasse en pièce 33, ont été payées par Mme [B]. La réalité de ces travaux, affectés à la maison commune, n'est pas contestée. Le décompte (pièce Mme [B] 17 et 37) non plus. La position de M. [F] n'explicite pas une position d'opposition à leur intégration dans ses conclusions si ce n'est, implicitement, dans son dispositif. Ces dépenses ont manifestement été utiles à la maison commune (rénovation du sous-sol, rénovation du rez-de-chaussée) et acceptées par les deux propriétaires. Les factures sont d'ailleurs souvent aux deux noms. Une facture indique le versement d' un acompte de 8 000 € par M. [F] et 8 000 € par Mme [B]. Deux artisans témoignent (piéces Mme [B] 9 et 11) de ce que M. [F] était au courant des travaux, ceux-ci accomplis, le cas échéant, en sa présence, sans opposition de sa part. Ils avaient en outre été inclus dans le projet de partage de Maître [E] du 31 janvier 2017 (pièce Mme [B] 17). Les échanges de courriels intervenus entre les parties (voir notamment pièces M. [F] 15 à 18) ne permettent pas non plus d'extraire une opposition de M. [F] sur le principe de ces travaux. La demande de Mme [B] doit donc être reçue. Soit une somme de 9 281,85 € (58% de 16 003,20 €) à porter sur son compte. 4.2. Sur les travaux réglés après 2016 : 6 602,86 €. Il s'agit de 5 factures, Castorama 381,01 € (pièce 14 et 19), Sarl Bachelet 432,85 €, Etablissements Barbin CPC 150 € (pièce 12 et 19), MD Peinture 639 € (pièces 10 et 19) et surtout une facture Multi Service Pascal de 4 500 € (pièce 8). Ces dépenses correspondent à des travaux secondaires accomplis plus tard, sur 2016 et 2017, commandés par Mme [B], payés par elle, à une époque où les deux concubins avaient déjà projeté de vendre la maison. Une agence Largier a été mandatée pour la vendre le 28 mai 2017. La société Bachelet est intervenue sur une fuite en toiture (pièces Mme [B] 13 et 18). La société Barbin est intervenue suite à une fuite en sous-sol d'un manomètre (pièce 12). La facture Castorama (pièce 14) correspond à des achats de matériels de remplacement ou d'entretien : joints, ampoules, etc., petites réparations nécessaires avant une vente. La facture MD Peinture correspond à la pose d'une porte de garage à enroulement en octobre 2016, utile voire indispensable avant la vente de la maison. La facture Multi Service Pascal (pièce 8) correspond à une remise au propre de la toiture, des façades, des volets, de la rambarde de la maison à l'été 2017, pour une meilleure vente de la maison, dans l' intérêt commun des deux indivisaires. Peu importe que ces travaux aient pris plus de temps, deux mois plutôt qu'une semaine. M. [F] en a été averti le 15 juin2017 et sa réponse du 19 juin en discute l'opportunité par rapport à la vente à venir, mais ne s' y oppose pas (pièce M. [F] 15). Ces dépenses doivent donc être considérées comme des dépenses de conservation au sens de l'article 815-13 du code civil à inclure dans le compte d'indivision. Soit une somme de 3 829,65 € (58 % de 6 602,86 €) à porter au compte de Mme [B]. 5. Compte d'indivision entre les parties. M. [F] a droit à 190 010,42 - 2119,50 + 874,02 + 6 863,32 -182,05 + 224,07 + 610 - 9 281,85 - 3 829,65 = 183 168,78 €. Mme [B] a droit à 137 593,76 + 2119,50 - 874,02 - 6863,32 + 182,05 - 224,07 - 610 + 9281,85 + 3829,65 = 144 435,40 €. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, Confirme le jugement rendu par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Senlis sur l'ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l'indivision existant entre M. [C] [F] et Mme [H] [B] et sur le partage du solde du prix de vente à hauteur de 190 010,42 € à M. [F] (58 %) et 137 593,76 € à Mme [B] (42 %), L'infirme sur les comptes de l'indivision, Statuant à nouveau, après compensation, Dit que Maître [A] [E], notaire séquestre du solde du prix de vente, devra verser la somme de 183 168,78 € à M. [F] et la somme de 144 435,40 € à Mme [B], L'infirme également sur les dépens et les frais irrépétibles, Dit que chacune des parties gardera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT